Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 76636 / HA ZA 06-444
Vonnis van 7 februari 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap
MR. [eiseres] NOTARIS HEERENVEEN B.V.,
gevestigd te Gorredijk,
hierna te noemen: "[eiseres]",
eiseres,
procureur: mr. A. Speksnijder,
tegen
de besloten vennootschap
MR. [gedaagde] NOTARIS GORREDIJK B.V.,
gevestigd te Gorredijk,
hierna te noemen: "[gedaagde]",
gedaagde,
procureur: mr. W. Sleijfer.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek, tevens akte vermindering van eis;
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1 [eiseres] heeft met [gedaagde] onderhandeld over de overname van de door [gedaagde] onder de naam “Notariskantoor mr. [gedaagde]” uitgeoefende notarispraktijk. Daarbij is ook onderhandeld over de overname van het onderhanden werk. Onder “onderhanden werk” hebben partijen onder andere verstaan de nog te verrichten royementen. Onder “royement” verstaan partijen de doorhaling in het hypotheekregister die een notaris dient te verrichten nadat de leveringsakte is gepasseerd. Die doorhaling kan pas plaatsvinden nadat de bank - na aflossing van de hypotheekschuld - een volmacht heeft verstrekt aan de notaris om de hypotheek door te halen in het hypotheekregister.
2.3 Tijdens de onderhandelingen over de overname heeft [gedaagde] bij e-mail van 1 september 2003 aan [eiseres] informatie verstrekt over de omvang van het onderhanden werk. In de e-mail is onder meer het volgende vermeld:
“(..)
Op het onderhanden werk kom ik op korte termijn terug.
De roiementen zijn zo goed als bij. (..)”
2.4 Nadat partijen overeenstemming hebben bereikt over de overname heeft [gedaagde] bij schriftelijke overeenkomst van 1 oktober 2003 (hierna: de overeenkomst) de notarispraktijk verkocht aan [eiseres]. Partijen zijn daarbij overeengekomen dat [eiseres] een bedrag van € 37.500,-- zou betalen aan [gedaagde] ter verrekening van de waarde van het onderhanden werk. De overdracht heeft uiteindelijk plaatsgevonden op 1 april 2004.
2.5 In artikel 10 van de overeenkomst is onder meer het volgende vermeld:
“Verkoper staat er jegens koper voor in c.q. garandeert dat:
(..)
d. Hij aan koper alle inlichtingen en gegevens heeft verstrekt die hij redelijkerwijs behoorde te verstrekken opdat koper zich een juist oordeel omtrent de koop en de koopprijs heeft kunnen vormen;
(..)
Indien een hierboven genoemde vrijwaring of garantie onjuist of onvolledig blijkt te zijn, zal verkoper jegens koper gehouden zijn om koper volledig schadeloos te stellen voor alle schade die koper daardoor lijdt en/of zal lijden, en zal verkoper koper tevens vrijwaren voor aanspraken die derden jegens koper geldend kunnen maken.”
2.6 Op 20 april 2005 heeft [eiseres] [gedaagde] een factuur gestuurd voor de kosten van 328 royementen ten bedrage van € 16.626,43.
2.7 [gedaagde] heeft de factuur onbetaald gelaten.
3. De vordering
3.1 De vordering van [eiseres] strekt er toe - na vermindering van eis - dat de rechtbank [gedaagde] bij vonnis veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 14.193,29 te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten ad € 600,-- en met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2004, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2 [gedaagde] heeft tegen de vordering verweer gevoerd met conclusie tot niet ontvankelijk verklaring van [eiseres] in haar vorderingen, c.q. ontzegging van de vorderingen aan [eiseres], met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.
4. Het geschil en de beoordeling daarvan
4.1 [eiseres] heeft in dit geding betaling gevorderd van de door haar gemaakte kosten (bestaande uit honorarium en kadasterkosten) met betrekking tot 282 na de overdracht door haar verrichte royementen. Zij heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst aangezien zij bij de onderhandelingen onjuiste inlichtingen heeft verstrekt waardoor een onjuiste prijs tot stand is gekomen voor het door [eiseres] overgenomen onderhanden werk. In dat verband heeft [eiseres] gewezen op de e-mail van de heer [gedaagde] van 1 september 2003, waaruit blijkt dat de royementen volgens hem zo goed als bij waren en zij heeft gewezen op artikel 10 van de overeenkomst, waarin is vermeld dat [gedaagde] de juistheid van door haar verstrekte inlichtingen heeft gegarandeerd. Volgens [eiseres] is haar na de overdracht gebleken dat de royementen op 1 september 2003 helemaal niet bij waren; er moesten op dat moment nog 282 royementen worden verricht en die royementen waren op de datum van overdracht nog steeds niet verricht. Door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] heeft [eiseres] schade geleden, aangezien [gedaagde] de kosten van die werkzaamheden al betaald heeft gekregen en [eiseres] daarvoor niet is gecompenseerd middels de door haar betaalde prijs voor het onderhanden werk. Voorts is [gedaagde] volgens [eiseres] wettelijke rente verschuldigd en buitengerechtelijke incassokosten.
4.2 [gedaagde] heeft het aantal royementen dat [eiseres] na de overdracht diende te verrichten betwist. Voor zover het door [eiseres] gestelde aantal klopt heeft [gedaagde] aangevoerd dat dat aantal relatief laag is in het licht van het aantal akten dat jaarlijks wordt gepasseerd (1200 tot 1500) en het gegeven dat [eiseres] rekening moest houden met een bepaalde werkvoorraad, waarvoor zij ook middels de door haar betaalde prijs voor het onderhanden werk is gecompenseerd. Voor zover er achterstand was in de royementen is dat niet te wijten aan [gedaagde], maar aan de bankinstellingen van wier medewerking [gedaagde] afhankelijk was. [eiseres] had volgens [gedaagde] bij de bepaling van de prijs voor het onderhanden werk ook niet alleen mogen afgaan op de e-mail van [gedaagde], aangezien mevrouw [eiseres] zelf werkzaam was bij de notarispraktijk en overal bij werd betrokken. Voor zover er sprake is van een toerekenbare tekortkoming heeft [gedaagde] de hoogte van de daardoor geleden schade betwist. Het door [eiseres] in rekening gebrachte honorarium is te hoog, gelet op de eenvoud van de (nog) te verrichten werkzaamheden en [eiseres] heeft de kadasterkosten niet gespecificeerd, aldus [gedaagde]. Ten slotte heeft [gedaagde] aangevoerd dat er geen sprake is van verzuim.
4.3 Gelet op de toezegging in de e-mail van 1 september 2003 is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] niet hoefde te verwachten dat er nog een aanzienlijk aantal royementen uitgevoerd moest worden met de daarbij behorende kosten. Anders dan [gedaagde] meent is een aantal als door [eiseres] genoemd bepaald niet gering te achten. De stelling van [gedaagde] dat het door [eiseres] genoemde aantal werkzaamheden en bijkomende kosten verdisconteerd zouden zijn in de koopovereenkomst is onderbouwd noch logisch, mede gelet op de e-mail van 1 september 2003 en het feit dat [eiseres] niet geacht kan worden akkoord te zijn gegaan met een grotere hoeveelheid werk dan haar was voorgehouden. Indien komt vast te staan dat het aantal royementen het door [eiseres] genoemde benadert, is er sprake van een toerekenbare tekortkoming, waarvan de gevolgen door [gedaagde] gedragen zullen moeten worden.
4.4 Bij repliek heeft [eiseres], ter onderbouwing van haar stelling dat per 1 april 2004 nog een aantal van 282 royementen diende te worden verricht, waartoe al in september 2003 opdracht was gegeven, een deel van haar administratie overgelegd waaruit dat volgens haar zou blijken. In reactie daarop heeft [gedaagde] bij dupliek aangevoerd dat de juistheid van de stelling van [eiseres] niet uit de door haar overgelegde lijst kan worden afgeleid. De rechtbank deelt dat standpunt van [gedaagde]. Uit de lijst blijkt niet op welke datum de opdracht is gegeven (althans de leveringsakte is gepasseerd), waaruit de verplichting tot royement voortvloeit. De rechtbank zal [eiseres] om die reden bij akte in de gelegenheid stellen om haar stelling nader te onderbouwen, bij voorkeur middels kopieën uit haar administratie en een toelichting daarop. Overigens merkt de rechtbank op - gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] - dat [eiseres] op dit moment ook de door haar geleden schade onvoldoende heeft onderbouwd, zodat zij ook daarop in haar akte dient in te gaan. Zij heeft de kadasterkosten niet gespecificeerd en onderbouwd door middel van betalingsbewijzen en zij heeft ook geen toelichting gegeven op het door haar in rekening gebrachte honorarium. Nadat [eiseres] haar stellingen bij akte nader heeft onderbouwd zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld daarop bij antwoordakte te reageren.
4.4 Overigens wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank:
5.1 verwijst de zaak naar de rol van 7 maart 2007 voor het nemen van een akte aan de zijde van [eiseres] teneinde zich uit te laten over hetgeen de rechtbank hiervoor in r.o. 4.4 heeft overwogen;
5.2 houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. J.E. Biesma en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter op 7 februari 2007.