Uitspraak
RECHTBANK ASSEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/200
Uitspraakdatum: 27 juni 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[x], wonende te Gasselternijveen, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Aa en Hunze, verweerder.
Procesverloop
1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a] te Gasselternijveen (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 185.773,--.
1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 april 2006 de waarde gehandhaafd. Eiser heeft daartegen tijdig beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.3 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2007 te Assen. Eiser is daar, bijgestaan door [y], verschenen. Namens verweerder zijn verschenen M.J.E. Huisman en B. Talstra.
Motivering
Feiten
2.1 Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat vast dat eiser gebruiker en genothebbende is krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit circa 1962. De inhoud van de woning is ongeveer 361 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 568 m².
Geschil
3.1 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2003.
3.2 Eiser stelt dat de waarde die verweerder heeft vastgesteld te hoog is in vergelijking met de door hem in augustus 2005 betaalde koopprijs van de onroerende zaak van
€ 140.000,--.
3.3 Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 16 juni 2006 door J.J. Ubels-Platje, WOZ-taxateur te Gieten. In dit taxatierapport is aangegeven dat de waarde van € 185.773,-- niet te hoog is vastgesteld. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Beoordeling van het geschil
4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 Op verweerder rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 – met inachtneming van de Wet WOZ– niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
4.3 De rechtbank is van oordeel dat de koopprijs van € 140.000,-- op 24 augustus 2005 van eisers onroerende zaak het voornoemde taxatierapport ontkracht en overweegt hiertoe als volgt. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de aankoopprijs van eisers onroerende zaak van € 140.000,-- te ver verwijderd is van de peildatum 1 januari 2003, en dat deze waarde daarom niet ter onderbouwing kan dienen bij de onderhavige waardebepaling. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Tussen partijen is onbestreden dat de woning in oktober 2003 te koop is aangeboden voor € 189.000,-- en dat de woning daarna, totdat eiser haar heeft gekocht, te koop heeft gestaan. Die prijs was dus kennelijk niet de waarde in het economisch verkeer. Het is de rechtbank niet gebleken dat de woning, zoals bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, niet op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Verder is er geen twijfel over dat eiser op 24 augustus 2005 de woning niet voor een te laag bedrag heeft aangekocht, door bijvoorbeeld een onderhandse verkoop in de familie. Derhalve gaat de rechtbank ervan uit dat de koopprijs van het object in het vrije marktverkeer tot stand is gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen en voorts dat de koopsom de waarde van het object in het economische verkeer weergeeft. De rechtbank ziet niet in dat eisers onroerende zaak, in weerwil van de continue prijsstijgingen in de woningmarkt, niet in waarde zou zijn gestegen. Het voorgaande wringt des te meer nu eiser er ter zitting op heeft gewezen dat, gelet op de meest recente WOZ-beschikking, volgens verweerder de woning op 1 januari 2005 € 138.000,-- waard was. Verweerder heeft geen verklaring kunnen geven waarom de woning van eiser zo in waarde is gedaald.
4.4 Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 140.000,-- bedraagt.
4.5 Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 140.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Aa en Hunze het door eiser betaalde griffierecht van € 38,--vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 27 juni 2007 door mr. U. van Houten, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van R.H. Wolfslag, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.