Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector kanton
Locatie Heerenveen
zaak-/rolnummer: 213410 \ VZ VERZ 07-24
beschikking van de kantonrechter d.d. 24 mei 2007
inzake
[verzoeker],
hierna te noemen: [verzoeker],
wonende te Heerenveen,
verzoeker,
gemachtigde: mr. W. Goud,
tegen
de vennootschap naar buitenlands recht Lidl Nederland GmbH,
hierna te noemen: Lidl,
gevestigd te Huizen,
verweerster,
gemachtigde: mr. H.M. Kruijsen.
Procesverloop
1.1. [verzoeker] heeft bij verzoekschrift (met producties), ingekomen ter griffie op 14 februari 2007, primair verzocht hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek tot verlenging van de termijn van ontruimingsbescherming en subsidiair (voorwaardelijk) verzocht de verplichting tot ontruiming te schorsen en de ontruimingstermijn te verlengen met één jaar, althans met een door de rechter in goede justitie te bepalen redelijke termijn.
1.2. Het verweerschrift (met producties) van Lidl is binnengekomen op 27 maart 2007.
1.3. De behandeling ter terechtzitting heeft plaatsgevonden op donderdag 10 mei 2007. De gemachtigde van [verzoeker] heeft gepleit aan de hand van aantekeningen, die bij de stukken zijn gevoegd. Van hetgeen verder is verhandeld, zijn aantekeningen gemaakt door de griffier die eveneens bij de stukken zijn gevoegd.
1.4. De beschikking is (nader) bepaald op heden.
Motivering
De vaststaande feiten
2.1. Tussen Lidl als verhuurster en [verzoeker] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] te Heerenveen. De huurovereenkomst is ingegaan op 15 december 1991 voor de duur van vijf jaar. De overeenkomst is nadien verlengd. Lidl is op 23 mei 2003 eigenaresse geworden van deze onroerende zaak.
2.2. De huurovereenkomst, die is opgemaakt op briefpapier van Terpstra Makelaardij o.g., vermeldt in artikel 1.2 omtrent de bestemming van het gehuurde:
Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken als videotheek, beantwoordend
aan de omschrijving in artikel 1624 e.v. van het Burg. Wetboek.
In de kop van de huurovereenkomst wordt vermeld "Huurovereenkomst bedrijfsruimte".
2.3. Lidl heeft de huurovereenkomst bij brief van 14 november 2005 opgezegd per 15 december 2006, daartoe stellende dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Voorts heeft Lidl tegen die datum ontruiming aangezegd. [verzoeker] heeft Lidl schriftelijk meegedeeld niet in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst.
Het standpunt van [verzoeker]
3. [verzoeker] stelt primair dat het gehuurde dient te worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (artikel 7A:1624 oud BW). De oorspronkelijk verhuurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst uitdrukkelijk gekozen voor het huurcontract bestemd voor bedrijfsruimte in de zin van voormeld artikel met de daarbij behorende algemene bepalingen. Ook in de bestemmingsbepaling (artikel 1.2) wordt het gehuurde aangeduid als bedrijfsruimte als hiervoor bedoeld. Bovendien is er sprake van rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening omdat [verzoeker] naast de verhuur van DVD's ook DVD's en videobanden verkoopt. Ook verkoopt [verzoeker] gedurende lange tijd snoep en ijs. De activiteiten van [verzoeker] zijn dan ook niet beperkt tot de verhuur van video's en/of DVD's. De videotheek van [verzoeker], die voor het publiek toegankelijk is, lijkt in veel opzichten op een winkel. Aan het gehuurde is goodwill verbonden. [verzoeker] concludeert dat, nu er sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, de huur slechts kan worden beëindigd via de voor die bedrijfsruimte geldende formaliteiten. Subsidiair stelt [verzoeker] dat door de ontruiming zijn belangen als huurder ernstiger worden geschaad dan het belang van verhuurder bij voortzetting van het gebruik door hem als huurder. [verzoeker] verzoekt, subsidiair, de termijn van ontruiming te verlengen met een jaar.
Het standpunt van Lidl
4. Lidl betwist dat er sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst werden in een videotheek slechts videobanden verhuurd. In de literatuur en de jurisprudentie wordt aangenomen dat als het verhuurelement overheerst, er geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van voormeld artikel. Van een kleinhandelsbedrijf is dan geen sprake. De omstandigheid dat de videotheek plaatsgebonden is, is niet relevant aangezien plaatsgebondenheid geen zelfstandige voorwaarde is voor de toepasselijkheid van het huurregime van artikel 7:290 e.v. BW. Lidl betwist voorts dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat er vanuit de videotheek ook zaken zouden worden verkocht. Lidl betwist ook dat partijen destijds bewust voor de modelhuurovereenkomst ex artikel 7A:1624 BW (oud) hebben gekozen. Dat dit wel is gebeurd, berust mogelijk op een vergissing. De slotsom is, aldus Lidl, dat geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, maar van huur van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. Subsidiair heeft Lidl gemotiveerd gesteld dat haar belangen ernstiger zullen worden geschaad bij voortzetting van het gebruik dan de belangen van [verzoeker] bij beëindiging van de ontruimingsbescherming. Het subsidiaire verzoek van [verzoeker] moet daarom worden afgewezen.
De beoordeling van het geschil
5.1. Omtrent het primaire verzoek wordt als volgt overwogen. De vraag die partijen verdeeld houdt is of de huurverhouding tussen hen moet worden gekwalificeerd als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, dan wel als huur van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. De kantonrechter overweegt omtrent die vraag als volgt.
5.2. Voor de toepasselijkheid van artikel 7:290 BW Pro dient te worden beoordeeld of de videotheek van [verzoeker] is aan te merken als "kleinhandelsbedrijf" in de zin van voormeld artikel. Strikt genomen kan, wanneer het gaat om slechts de verhuur van bepaalde zaken, van een kleinhandelsbedrijf geen sprake zijn, nu het element van de rechtstreekse levering van roerende zaken ontbreekt. Met de huurbescherming van de artikelen 7:290 e.v. BW heeft de wetgever beoogd de ondernemer van bedrijven die plaatsgebonden zijn, gelet op de binding van dergelijke bedrijven met hun klantenkring en gelet ook op de investeringen die nodig zijn voor de inrichting van het bedrijf, te garanderen dat hij gedurende een bepaalde tijd zijn onderneming kan voeren om op die wijze zijn investeringen terug te verdienen. Nu er, gelet op het vorenstaande en gelet ook op de stand van de jurisprudentie en de literatuur op dit punt, aan getwijfeld kan worden of een videotheek onder één van de categorieën van artikel 7:290 lid 2 BW Pro valt dient te worden onderzocht of de onderneming al dan niet plaatsgebonden is. Bij de beoordeling van die vraag mag de rechter zich mede laten leiden door wat in het spraakgebruik onder "kleinhandelsbedrijf" wordt verstaan (zie o.m. HR 19 maart 1993, NJ 1993,509). De kantonrechter is van oordeel dat de videotheek in het spraakgebruik onder "kleinhandelsbedrijf" kan worden geschaard. De activiteiten van een videotheek lijken immers in vele opzichten op een "gewone" winkel. De doorsnee consument zal een videotheek ook als zodanig beschouwen. Bovendien kan of mag niet het feit worden genegeerd dat de branche, waarbinnen [verzoeker] opereert, in de loop der tijd is veranderd . Die verandering houdt in dat er naast de traditionele verhuur van videobanden, thans ook sprake is van verkoopactiviteiten. De kantonrechter is van oordeel dat, gelet op het vorenstaande en gelet op de hiervoor omschreven strekking van artikel 7:290 BW Pro, de videotheek kan worden geschaard onder de categorie "kleinhandelsbedrijf" in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW Pro.
5.3. Nu hiervoor geoordeeld is dat de videotheek onder de definitie bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW Pro valt, dient gelet op de redactie van dat artikellid nog te worden beoordeeld of het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf. De Hoge Raad heeft in zijn arrest 20 februari 1998, NJ 1998, 740 omtrent de bestemming van het gehuurde onder meer overwogen dat bij de beantwoording van de vraag of het verhuurde krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in het tweede lid van artikel 7A:1624 (oud) BW beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.
5.4. De kantonrechter oordeelt daaromtrent als volgt. Het gehuurde is volgens artikel 1.2 van de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als videotheek. Uit de omschrijving van de bestemming volgt niet dat de activiteiten van [verzoeker] beperkt dienen te blijven tot enkel de verhuur van videobanden. Daarnaast wordt het gehuurde in het bestemmingsartikel uitdrukkelijk aangewezen als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 (oud) BW. De huurovereenkomst wordt in de kop ook geduid als "huurovereenkomst bedrijfsruimte". Tevens zijn de algemene bepalingen terzake de huur van bedrijfsruimte op de huurovereenkomst van toepassing verklaard en zijn de huurtermijnen afgestemd op de huur van bedrijfsruimte. De huurovereenkomst is opgesteld door een professionele partij, namelijk een makelaar. Dat er bij het opstellen van de huurovereenkomst sprake is geweest van een kennelijke vergissing, zoals door Lidl betoogd, acht de kantonrechter gelet op dat feit niet aannemelijk. De voormelde omstandigheden, in hun onderlinge samenhang beschouwd, maken het naar het oordeel van de kantonrechter aannemelijk dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben beoogd dat het gehuurde zou worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro.
5.5. Al hetgeen hiervoor werd overwogen leidt tot de slotsom dat het gehuurde moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro. [verzoeker] moet daarom in zijn verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard. Hetgeen partijen hebben gesteld met betrekking tot het subsidiair verzochte behoeft dan ook geen verdere bespreking meer.
5.6. Omtrent de kostenveroordeling overweegt de kantonrechter als volgt. Ofschoon [verzoeker] in zijn verzoek niet-ontvankelijk zal worden veroordeeld, zal Lidl in de kosten van het geding worden veroordeeld, nu [verzoeker] als gevolg van de opstelling van Lidl genoodzaakt was om de onderhavige procedure tegen Lidl te entameren en daarvoor kosten heeft moeten maken.
Beslissing?
De kantonrechter:
verklaart [verzoeker] in zijn verzoek niet-ontvankelijk;
veroordeelt Lidl in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [verzoeker] begroot op € 500,00 wegens salaris en op € 106,00 wegens verschotten.
Aldus gegeven te Heerenveen en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2007 door mr. J.C.G. Leijten, kantonrechter, in tegenwoordigheid van de griffier.
c 145.