Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Procedurenummer: AWB06/88
Uitspraakdatum: 8 maart 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[x], wonende te [z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wûnseradiel, verweerder.
Procesverloop
1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 272.900,--.
1.2 Verweerder heeft bij beslissing op bezwaar van 5 december 2005 de waarde gehandhaafd.
1.3 Eiseres heeft daartegen bij brief van 2 januari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 4 januari 2006, beroep ingesteld.
1.4 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2007 te Leeuwarden. Eiseres is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen T. Dam, die als taxateur verbonden is aan Taxon WOZ Consultants B.V. te Zwolle.
1.6 Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en een exemplaar daarvan overgelegd aan de rechtbank. Tevens heeft zij zonder bezwaar van de zijde van verweerder exemplaren van de tot deze pleitnota behorende bijlagen overgelegd aan de rechtbank.
Motivering
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 31 mei 2005 is door verweerder ten aanzien van eiseres als eigenares en gebruikster van de onroerende zaak de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1990 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 578 m³ en heeft een kaveloppervlakte van 4800 m².
2.2 Op 8 december 2003 is op een afstand van circa 338 meter ten westen van de zijgevel van eiseres' woning een windmolen van het type Vestas-V52 geplaatst. De windmolen heeft een ashoogte van 40 meter en beschikt over een rotor met drie schoepen. De rotor heeft een diameter van 52 meter. De windmolen heeft een vermogen van 850 kW. De windmolen veroorzaakt geluids- en slagschaduwoverlast. De gemeente Wûnseradiel heeft DGMR Industrie, Verkeer en Milieu B.V. ter zake van de geluidsimmisie van de windmolen metingen laten verrichten. Op 24 januari 2006 heeft dit bedrijf een rapport opgemaakt van haar bevindingen en de daaruit voortvloeiende conclusies.
Geschil
3.1 Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003.
3.2 Eiseres is van mening dat ten onrechte geen vermindering van de waarde heeft plaatsgevonden in verband met de aan de windmolen verbonden geluids- en slagschaduwoverlast.
3.3 Verweerder houdt vast aan de bij de onderhavige beschikking vastgestelde waarde.
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Beoordeling van het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Woz wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Naar de bedoeling van de wetgever dient de waarde in de zin van de Woz te worden gesteld op de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
4.3 Op verweerder rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in de zin van de Woz. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar het op 12 juni 2006 door T. Dam, beëdigd makelaar / WOZ-taxateur en geregistreerd vastgoedmanagers expert, verbonden aan Taxon WOZ Consultants B.V. te Zwolle, opgemaakte taxatierapport. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003 getaxeerd op een bedrag van € 275.000,--
4.4 Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport en de ter zitting door de taxateur daarop gegeven toelichting, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De onroerende zaak is blijkens het taxatierapport getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4 eerste Pro lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De daarbij opgevoerde vergelijkingspercelen vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2003. Deze vergelijkingspercelen zijn, evenals eiseres' onroerende zaak, in de nabijheid van een windmolen gelegen. Gelet op de beschrijving van de ligging van deze vergelijkingspercelen, en de door de taxateur ter zitting hierop gegeven toelichting, acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder ten aanzien van deze vergelijkingspercelen de mate van overlast van de aanwezigheid van een windmolen genoegzaam heeft onderzocht. Daarnaast acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder, gelet op de door hem overgelegde onderzoeksrapporten en gezien de omstandigheid dat de taxateur de onroerende zaak uitpandig heeft opgenomen, ten aanzien van eiseres' onroerende zaak voldoende onderzoek heeft verricht naar de mate van overlast van de nabij eiseres' onroerende zaak geplaatste windmolen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld, waaruit zou kunnen volgen dat in het hiervoor onder punt 2.2 bedoelde onderzoeksrapport een te rooskleurig beeld is gegeven van de geluidoverlast van de windmolen. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat verweerder de verschillen tussen de ligging in de nabijheid van een windmolen van eiseres' onroerende zaak en van die van de vergelijkingspercelen, bij de taxatie uitvoerig heeft geanalyseerd. Nu verweerder de vastgestelde waarde heeft onderbouwd met vergelijkingspercelen die ten tijde van de verkoop eveneens hinder ondervonden van de aanwezigheid in de nabije omgeving van een windmolen, en verweerder uitvoerig aandacht heeft besteed aan de verschillen tussen de ligging van eiseres' onroerende zaak en van die van deze vergelijkingspercelen, acht de rechtbank aannemelijk dat de waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van de windmolen in de nabijheid van eiseres' onroerende zaak in voldoende mate in de waardevaststelling is verdisconteerd. Hierbij wijst de rechtbank eiseres erop dat, indien geen sprake zou zijn van de aanwezigheid van de windmolen, de waarde van de onroerende zaak - naar de rechtbank aanneemt - op een aanmerkelijk hoger bedrag zou zijn vastgesteld. Tevens wijst de rechtbank eiseres erop dat de omstandigheid dat zij niet bewust heeft gekozen voor een woonomgeving in de nabijheid van een windmolen, voor de waardevaststelling niet ter zake doet. Van belang is de vraag of er per 1 januari 2003 gegadigden voor de onroerende zaak zouden zijn die deze keuze wel bewust zouden maken. Nu in de nabije omgeving van de vergelijkingspercelen ten tijde van de verkoop eveneens sprake was van de aanwezigheid van een windmolen, acht de rechtbank aannemelijk dat - ondanks de negatieve publiciteit omtrent het wonen in de nabijheid van een windmolen - dergelijke gegadigden zich evenzeer voor de onroerende zaak zouden kunnen aandienen. De rechtbank wijst eiseres er verder op dat in deze procedure slechts de waardevaststelling van de onroerende zaak per 1 januari 2003 aan de orde is; deze procedure is niet bedoeld ter verkrijging van een genoegdoening voor de door eiseres (subjectief) ondervonden aantasting van haar woongenot.
4.5 Anders dan eiseres kennelijk meent, acht de rechtbank de vorige waardevaststelling thans niet relevant, omdat die waardevaststelling geen informatie bevat omtrent de marktsituatie ten tijde van de peildatum 1 januari 2003. De waardestijging ten opzichte van de naar de vorige waardepeildatum door deze rechtbank vastgestelde waarde doet dan ook niet ter zake. Overigens ziet de rechtbank niet in dat - als gevolg van de aanwezigheid van de windmolen - eiseres' onroerende zaak, in weerwil van de continue prijsstijgingen in de woningmarkt, sinds 1 januari 1999 niet in waarde zou zijn gestegen. Dat eiseres' grieven omtrent de waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van de windmolen in de nabije omgeving van haar onroerende zaak, die grotendeels overeenkomen met de thans door haar ingebrachte grieven, gericht tegen de naar de vorige waardepeildatum door verweerder vastgestelde waarde, in de destijds voor de rechtbank gevoerde procedure hebben geleid tot een waardeverlaging, brengt naar het oordeel van de rechtbank niet mee dat deze grieven thans eveneens een waardevermindering tot gevolg dienen te hebben. Immers, zoals hiervoor onder punt 4.4 is overwogen, acht de rechtbank aannemelijk dat de vastgestelde waarde reeds genoegzaam rekening is gehouden met deze waardedrukkende invloed.
4.6 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat eiseres' beroep geen doel treft.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 8 maart 2007 door mr. E. de Witt, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Hiemstra, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.