Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/2079
Uitspraakdatum: 19 juni 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ferwerderadiel, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de hieronder vermelde waarden vastgesteld van de genoemde, door hem als afzonderlijke onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ aangemerkte, eigendommen van eiser:
- [a-straat] 17 te [Q] (hierna: eigendom 17) € 3.176;
- [a-straat] 25 te [Q] (hierna: eigendom 25) € 147.750;
- [a-straat] 27 (bedrijf) te [Q] (hierna: eigendom 27b) € 52.752;
- [a-straat] 27 (woning) te [Q] (hierna: eigendom 27w) € 164.980.
De waarden zijn vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en gelden voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007.
Verweerder heeft bij de uitspraken op bezwaar van 6 oktober 2005, verzonden op 11 oktober 2005, de onderscheiden waarden gehandhaafd.
1.2. Eiser heeft daartegen bij brief, ontvangen bij de rechtbank op 22 november 2005, beroep ingesteld.
1.3. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Eiser en verweerder hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de tegenpartij.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juni 2006 te Leeuwarden.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Namens verweerder is verschenen [A], werkzaam op de sector Middelen & Ondersteuning, en [B], als taxateur werkzaam bij [C].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom van de onder 1.1. vermelde percelen grond met opstallen, alle gelegen in de bebouwde kom van [Q].
2.2. Het eigendom 17 betreft een onbewoonbare vrijstaande woning met erf, tuin en ondergrond, met de kadastrale aanduiding sectie A, nummer [0001], met een oppervlakte van in totaal 348 m2. De woning stond op 1 januari 2003 en ook nadien steeds leeg. Het perceel heeft de bestemming wonen en grenst met één van de zijden aan het bedrijfsterrein van het eigendom 27b. Vanaf de straat is het eigendom bereikbaar via het nabij gelegen bedrijfsterrein behorend bij het eigendom 27b en tevens via een smalle doorgang over het eigen perceel. Verweerder heeft de waarde van dit eigendom vastgesteld op € 3.176 en deze waarde na bezwaar bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
2.3. Het eigendom 25 betreft een omstreeks 1920 gebouwde, matig onderhouden, vrijstaande woning met erf, tuin en ondergrond, met de kadastrale aanduiding sectie A, nummer [0002], met een totale perceelsoppervlakte van 515 m2 en een inhoud van 443 m3. Het perceel heeft de bestemming wonen. De woning is in het verleden verhuurd geweest, maar stond op 1 januari 2003 en ook nadien steeds leeg. Het eigendom grenst aan de achterzijde aan het bedrijfsterrein van het eigendom 27b en aan de zijkant gedeeltelijk aan respectievelijk het eigendom 27b en het eigendom 27w. Verweerder heeft de waarde voor dit eigendom vastgesteld op € 147.750 en deze waarde bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
2.4. Het eigendom 27w betreft een in of omstreeks 1968 gebouwde, redelijk tot goed onderhouden, woning met een losse garage, erf, tuin en ondergrond, met de kadastrale aanduiding sectie A, nummer [0003]. De woning heeft een inhoud van ongeveer 528 m3. De woning werd op 1 januari 2003 bewoond door eiser en zijn echtgenote en de woning grenst aan de achterzijde aan de opstallen van het eigendom 27b. Ook nadien zijn eiser en zijn echtgenoot steeds de bewoners gebleven. Tijdens een eerdere waarderingsronde heeft eiser verweerder verzocht om de eigendommen 27w en 27b in het kader van die waardering als afzonderlijke objecten aan te merken, omdat het eigendom 27b toen werd verhuurd aan en bedrijfsmatig werd gebruikt door een derde. Sindsdien merkt verweerder beide eigendommen aan als afzonderlijke objecten bij de waardering in het kader van de Wet WOZ. Verweerder heeft de waarde voor dit object vastgesteld op € 164.980 en deze waarde bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
2.5.Het eigendom 27b betreft een bedrijfsterrein met daarop een bedrijfspand met kantoor/winkel en werkplaats/opslag. De kadastrale aanduiding is eveneens sectie A, nummer [0003]. Het eigendom wordt op 1 januari 2003 en ook nadien niet gebruikt. In het verleden is het eigendom, dat grenst aan de eigendom 27w, verhuurd geweest aan (een) derde(n), die het bedrijfsmatig gebruikte(n). Ook de eigendommen 17 en 25 grenzen aan deze eigendom. In de werkplaats/opslag zijn platen van asbest verwerkt. Het bedrijfsterrein is in het verleden verhard met teerhoudend asfalt en puin afkomstig van een weg die werd herbestraat. Er rust op de eigenaar geen (wettelijke) plicht het asbest en het puin/asfalt te (laten) verwijderen. Verweerder heeft de waarde voor deze eigendom vastgesteld op € 52.752 en deze waarde na bezwaar in de bestreden uitspraak gehandhaafd.
2.6. Uit de kadastrale gegevens blijkt dat het perceel sectie A, nummer [0003], een oppervlakte heeft van 3.297 m2. Verweerder heeft hiervan een deel ter grootte van 400 m2 toegerekend aan eigendom 27w en 2.897 m2 aan eigendom 27b.
3. Geschil
3.1. In geschil is:
- het antwoord op de vraag of de vier genoemde eigendommen van eiser als één dan wel als vier afzonderlijke onroerende zaken ingevolge de Wet WOZ dienen te worden aangemerkt;
-de waarde op de waardepeildatum.
3.2. Eiser is van mening dat de vier eigendommen als één onroerende zaak dienen te worden aangemerkt, omdat hij eigenaar is van alle vier eigendommen, de eigendommen 17, 25 en 27b leeg staan, er sprake is van vervuiling en hij de intentie heeft de eigendommen als één geheel te verkopen.. Hij bepleit een waarde voor de eigendommen tezamen van € 148.844. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [D], die de eigendommen per waardepeildatum 1 januari 1999 heeft getaxeerd.
3.3. Verweerder neemt het standpunt in de er sprake is van 4 afzonderlijke onroerende zaken ingevolge de Wet WOZ. Met betrekking tot de onderscheiden waarden handhaaft hij zijn standpunt ter zake van de eigendommen 17, 27b en 27w. Ten aanzien van de eigendom 25 neemt hij nader het standpunt in dat de waarde naar beneden dient te worden bijgesteld tot op € 122.340 en dat dit bij de uitspraak op bezwaar nog niet is geschied, zodat het beroep ter zake van deze eigendom gegrond is.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de waardevaststelling onder meer verwezen naar een door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 20 februari 2006 door [B], gecertificeerd WOZ-taxateur en register taxateur o.z. (RT).
3.4. Partijen doen hun standpunten overigens steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Met betrekking tot de objectafbakening
4.1. Gelet op de vaststaande feiten onder 2.1. tot en met 2.6, in onderling verband en samenhang beschouwd, is de rechtbank van oordeel dat er in casu op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ sprake is van vier afzonderlijke onroerende zaken. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat de eigendommen 17, 25 en 27 kadastraal afzonderlijk worden geregistreerd, terwijl het eigendom 27w enerzijds en het eigendom 27b anderzijds weliswaar kadastraal onder één nummer worden geregistreerd, doch elk blijkens de indeling (de één als woning en de ander bedrijfsruimte) is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Steun vindt de rechtbank daarbij in de omstandigheid dat de eigendommen 27b en 27w in het verleden ook daadwerkelijk als zodanig afzonderlijk en los van elkaar zijn aangewend. Dat deze twee eigendommen op 1 januari 2003, althans vanaf enig tijdstip nadien, niet meer afzonderlijk bruikbaar zijn is niet aannemelijk geworden. Er is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een samenstel van twee of meer eigendommen of gedeelten daarvan, nu slechts het object 27w door eiser en zijn echtgenote wordt gebruikt, terwijl de overige drie objecten in het geheel niet worden benut. Evenmin kan van de vier objecten, althans twee of meer van die objecten, worden gezegd dat ze naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Immers, de eigendommen 25 en 27w zijn elk zelfstandig als woning aan te wenden, terwijl het eigendom 27b een bedrijfsbestemming heeft en in het verleden ook als zodanig door derden is gebruikt. De woning van het object 17 is weliswaar onbewoonbaar, doch op dit perceel rust een woonbestemming, zodat het perceel naar het oordeel van de rechtbank de bestemming heeft om afzonderlijk van het aangrenzende bedrijfsterrein van het object 27b te worden aangewend en ook als zodanig bruikbaar is.
Dat eiser de intentie heeft om zijn eigendommen als één geheel te verkopen doet aan het oordeel van de rechtbank niet af. Eiser heeft overigens geen feiten gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, die moeten leiden tot een ander oordeel van de rechtbank.
Met betrekking tot de waarde van de eigendom 27b (nader: de onroerende zaak)
4.2. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel in de regel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.3. Op verweerder rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 – met inachtneming van de Wet WOZ – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder naar een door [B], voornoemd, opgemaakt en tot de gedingstukken behorend taxatierapport, waarin hij de waarde voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 heeft vastgesteld op (afgerond) € 52.752. Hij komt tot die waarde op basis van de volgende berekening:
- werkplaats /opslag 288 x € 20 x 6,5 € 37.440
- winkel/kantoor 28 x € 39 x 6,5 € 7.078
- grond 2000 x € 35 € 70.000
€ 114.538
af: verontreiniging/asbest € 61.800
waarde in economisch verkeer € 52.738
(€ 14 afrondingsverschil)
4.4. Eiser stelt zich op het standpunt dat de door verweerder voorgestane waarde te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het overleggen van het – zorgvuldig door een waardedeskundige onderbouwde - taxatierapport van [B] aannemelijk gemaakt dat hij de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft blijkens zijn taxatierapport bij de bepaling van de waarde rekening gehouden met een aftrek voor (potentiële) verontreiniging van € 45.000 en een aftrek in verband met de aanwezigheid van asbest van € 16.800. Voor de rechtbank is er geen aanleiding het zorgvuldig onderbouwde rapport van [B] niet te volgen. De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn standpunt dat de, blijkens de offerte van [E] B.V., te maken kosten voor - kort gezegd - het verwijderen van het teerhoudend puin / asfalt en het asbest ten bedrage van in totaal € 171.600, integraal op de waarde in mindering gebracht dienen te worden. Immers, vaststaat dat er in casu geen (wettelijke) verplichting voor de eigenaar bestaat het teerhoudend puin/asfalt en asbest te verwijderen. Evenmin is er gesteld, laat staan aannemelijk geworden, dat er - om welke reden dan ook - de noodzaak bestaat (in de toekomst) het teerhoudend puin/asfalt en het asbest te (laten) verwijderen. Onder die omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de aanwezigheid van het teerhoudend puin/asfalt en het asbest weliswaar een waardedrukkend effect heeft op de onder 4.1. bedoelde waarde, doch dat de kosten voor verwijdering niet de maatstafgevende factor vormen ter bepaling van die waardedruk. De rechtbank sluit zich voor wat betreft de waardedruk als gevolg van de verontreiniging en aanwezige asbest, aan bij de vaststelling door de waardedeskundig [B]. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat er geen transactiecijfers van rond de peildatum verkochte vergelijkbare bedrijfsterreinen met soortgelijke vervuiling beschikbaar zijn, waaruit de waardedruk zou kunnen worden afgeleid. Het door eiser overgelegde taxatierapport van [D], voornoemd, waarin de waarde onder meer van de onroerende zaak is bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 1999, derhalve geruime tijd vóór de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2003, kan naar het oordeel van de rechtbank het door verweerder overgelegde rapport van [B] niet ontkrachten. Ook overigens heeft eiser geen feiten gesteld en vervolgens aannemelijk gemaakt die de conclusie rechtvaardigen dat de nader vastgestelde waarde voor de onroerende zaak te hoog is. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de door verweerder toegepaste verdeling van de totale ondergrond over de eigendommen 27w enerzijds en 27b anderzijds door eiser niet, althans niet voldoende gemotiveerd, is bestreden. Voor de rechtbank is er geen aanleiding verweerder hierin niet te volgen.
4.5. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient het beroep tegen de uitspraak op het bezwaar tegen de ter zake van de [a-straat] 27b te [Q] genomen beschikking ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt geen aan-lei-ding om te komen tot een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 19 juni 2006 door mr. H.H.A. Fransen, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. K. van der Leij, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.