Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector bestuursrecht, belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/82
Uitspraakdatum: 19 juni 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vlieland, verweerder.
Ontstaan en loop van het geding
1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 131.000,--.
1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 28 november 2005 de waarde gehandhaafd.
1.3 Eiser heeft daartegen bij brief van 31 december 2005, ontvangen bij de rechtbank op 3 januari 2006, beroep ingesteld.
1.4 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 mei 2006 te Leeuwarden.
Eiser is (aangetekend) schriftelijk uitgenodigd om hierbij aanwezig te zijn, maar is niet ter zitting verschenen. Namens verweerder is verschenen [A], verbonden aan [B] B.V.
Feiten
Op grond van de stukken van het geding stelt de rechtbank als tussen partijen niet in geschil, de volgende feiten vast:
2.1 Bij beschikking van 31 maart 2005 is door verweerder ten aanzien van eiser als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De onroerende zaak betreft een eenvoudige vooroorlogse (semi)vrijstaande woning en heeft een grondoppervlakte van 180 m² en een inhoud van 190 m³. De staat van onderhoud van de woning is matig. De onroerende zaak verkeert nog grotendeels in oorspronkelijke staat en is verstoken van centrale verwarming, een aardgas- en een kabelaansluiting. Tevens beschikt de woning niet over een separate badkamer en is de woning niet geïsoleerd en voorzien van enkel glas.
2.2 De door verweerder aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 2003 € 131.000,--. Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde gehandhaafd.
Geschil
3.1 Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003.
3.2 Eiser is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een vermindering van de vastgestelde waarde van 50%, waarbij de grondprijs in overeenstemming dient te worden gebracht met die van de door verweerder opgevoerde vergelijkingspercelen.
3.3 Verweerder houdt vast aan de bij de beschikking vastgestelde waarde.
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Beoordeling van het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Woz wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Op verweerder rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 – met inachtneming van de Woz – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar het in maart 2006 door [C], WOZ-gecertificeerd registertaxateur in onroerende zaken, verbonden aan [B] B.V. te [Q], opgemaakte taxatierapport.
4.3 De onroerende zaak is blijkens het taxatierapport getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4 eerste Pro lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder verklaard dat alleen de in het taxatierapport genoemde vergelijkingspercelen gelegen aan de [a-straat] [2] en [3] te [Z] goed kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Hieruit leidt de rechtbank af dat verweerder de overige in het taxatierapport vermelde vergelijkingspercelen ter zijde heeft geschoven. Naar het oordeel van de rechtbank vormen de overgebleven twee vergelijkingspercelen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2003. De relevante verschillen - behoudens de hierna te noemen afwijkingen - tussen deze vergelijkingspercelen en eisers onroerende zaak zijn in het taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht, zodat de rechtbank aannemelijk acht dat hiermee bij de waardevaststelling rekening is gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige aard en omvang dat deze vergelijkingsperceel niet als een bevestiging van de vastgestelde waarde kunnen dienen. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder desgevraagd verklaard - hetgeen de rechtbank geloofwaardig acht - dat op de onroerende zaak de bestemming van permanente bewoning rust en dat de twee vergelijkingspercelen zijn verkocht met de bestemming van recreatieve bewoning. Voor de waardevaststelling maakt dit volgens verweerder niet uit, omdat de kopers van de vergelijkingspercelen deze percelen hebben gekocht met de bedoeling deze permanent te gaan bewonen. Inmiddels is de bestemming van deze percelen op verzoek van de (nieuwe) eigenaren - naar namens verweerder is verklaard - gewijzigd in permanente bewoning. Deze wijziging was volgens de gemachtigde van verweerder moeiteloos te bewerkstelligen, omdat - naar de rechtbank verweerder begrijpt - de gemeente Vlieland in de [a-straat] zoveel mogelijk permanente bewoning wenst. Deze redenering van verweerder komt de rechtbank evenwel niet aanvaardbaar voor. De rechtbank acht het namelijk onvoorstelbaar dat de belangstelling in de markt voor onroerende zaken met een permanente en recreatieve bestemming van gelijke grootte zou zijn. De rechtbank acht het veeleer voorstelbaar dat de kring van gegadigden voor recreatief te gebruiken woningen groter is dan die voor permanent te bewonen onroerende zaken. Permanente bewoning op het eiland Vlieland vergt naar het oordeel van de rechtbank de nodige aanpassingen op economisch (werkgelegenheid) en sociaal (de bereikbaarheid) gebied, zodat hiervoor slechts een beperkte kring gegadigden voor in aanmerking zou komen. Gezien de grotere vraag in de markt naar woningen met een recreatieve bestemming, zoals de opgevoerde vergelijkingspercelen, gaat de rechtbank ervan uit dat hiervoor - ook al worden deze woningen gekocht met de bedoeling deze permanent te bewonen - een hogere prijs wordt betaald dan voor woningen met een permanente bestemming, zoals eisers onroerende zaak. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder niet - zonder een aanvaardbare verklaring - voorbij mocht gaan aan het verschil in bestemming tussen eisers onroerende zaak en die van de vergelijkingspercelen. Hierbij heeft de rechtbank aangenomen dat, nu de gemeente Vlieland in de [a-straat] zoveel mogelijk permanente bewoning wenst, het niet, althans slechts met moeite, mogelijk is om de bestemming van permanente bewoning te wijzigingen in een recreatieve bestemming. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt op welke wijze de staat van onderhoud van eisers onroerende zaak - zoals hiervoor beschreven onder punt 2.1 - bij de vergelijking met de twee resterende vergelijkingspercelen in aanmerking is genomen. De rechtbank acht verweerder dan ook niet (volledig) geslaagd in de op hem rustende bewijslast als bedoeld onder hetgeen hiervoor onder punt 4.2 is overwogen.
4.4 Het onder punt 4.3 overwogene brengt mee dat de rechtbank dient te beoordelen of eiser de hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt (HR 9 december 2005, nr.
39 895, www. rechtspraak.nl, LJN-nummer AU7714).
4.5 Eiser heeft - kort gezegd - gesteld dat verweerder heeft geweigerd om ten aanzien van de door verweerder opgevoerde vergelijkingspercelen de gegevens (zoals de onderhoudsstaat, inhoud, voorzieningen) die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling in het kader van de Woz van deze percelen, te verstrekken, terwijl hij volgens de Wet Openbaarheid van Bestuur (WOB) hierop recht zou hebben en deze gegevens bij de vorige waardevaststelling wel aan hem zijn verstrekt. Zonder deze gegevens zou een objectieve beoordeling van de waarde voor hem moeilijk zijn. De rechtbank is van oordeel dat deze klacht van eiser dient te worden verworpen op grond van artikel 40, tweede lid, van de Woz, waarin is bepaald dat verweerder uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde, verstrekt. De rechtbank wijst eiser er hierbij op dat deze bepaling een lex specialis is ten opzichte van de WOB, hetgeen inhoudt dat deze bijzondere bepaling voorgaat boven de in de WOB neergelegde algemene bepalingen. De omstandigheid dat de desbetreffende gegevens bij de vorige waardevaststelling wel zijn gegeven, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Gesteld noch aannemelijk is geworden dat verweerder overigens aan eiser onvoldoende gegevens heeft verstrekt. Voor zover eiser heeft bedoeld te stellen dat het hem wegens de weigering van verweerder de door hem gevraagde gegevens te verstrekken, is bemoeilijkt om de waarde van zijn onroerende zaak te taxeren, gaat de rechtbank dan ook aan deze stelling voorbij.
4.6 Eiser heeft gesteld dat de vastgestelde waarde van zijn onroerende zaak met 50 procent dient te worden verminderd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser deze stelling evenwel onvoldoende onderbouwd, laat staan aannemelijk gemaakt, zodat de rechtbank deze verwerpt. Eiser heeft verder gesteld dat de grondprijs per vierkante meter in overeenstemming dient worden gebracht met die van de vergelijkingspercelen. Deze stelling kan hem evenmin baten, omdat de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw (waaronder de prijs per vierkante meter) slechts als een hulp-/controlemiddel bij de waardevaststelling kan worden gezien, zodat de rechtbank het niet geboden acht deze apart op hun juistheid te beoordelen; de rechtbank geeft slechts een oordeel over de vastgestelde (eind)waarde. Aan de door eiser berekende waardestijgingen ten opzichte van de vorige waardepeildata kent de rechtbank ook geen gewicht toe. De vorige waardepeildata acht de rechtbank namelijk niet relevant voor de onderhavige - op zichzelf staande - waardevaststelling. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser de hem voorgestane waardevermindering niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.7 Nu beide partijen de door hen onderscheidenlijke voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Gelet op de door verweerder aangedragen vergelijkingspercelen en daarbij rekening houdend met de omstandigheid dat eisers onroerende zaak een bestemming van permanente bewoning heeft, alsmede gezien de staat van onderhoud van de onroerende zaak, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak in goede justitie dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 100.000,--.
4.8 Eiser heeft nog gesteld dat het college van Burgemeester en Wethouders verantwoordelijk is voor de uitvoering van de waardebepaling en niet één of andere ambtenaar. Deze stelling heeft hij tevergeefs opgeworpen, omdat op grond van artikel 1, tweede lid, van de Woz in verbinding met artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet de uitvoering van de Woz is geattribueerd (rechtstreeks op grond van de Awb toegekend) aan de gemeenteambtenaar, belast met de heffing van gemeentelijke belastingen. Volgens het tot de gedingstukken behorende aanwijzingsbesluit is [D] als zodanige gemeenteambtenaar aangewezen. Zij was derhalve bevoegd tot het doen van uitspraak op eisers bezwaarschrift.
4.9 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het beroep van eiser (gedeeltelijk) doel treft.
Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 100.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Vlieland het door eiser betaalde griffierecht van € 37,-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 19 juni 2006 door mr. H.H.A. Fransen, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Hiemstra, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.