Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector kanton
Locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 177500 \ CV EXPL 05-4380
vonnis van de kantonrechter d.d. 23 mei 2006
inzake
[eiser],
hierna te noemen: [eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
gemachtigde: Mr. J. Pieters,
tegen
[gedaagde],
hierna te noemen: [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: Mr. J.J. Achterveld.
Procesverloop
1.1. Op de bij dagvaarding vermelde gronden heeft [eiser] gevorderd:
(i) [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis, op grond van artikel 2 van de vaststellingsovereenkomst van 28 september 1998, tot opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats], aan [eiser] over te gaan, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag, voor iedere dag dat [gedaagde] nalatig blijft om tot opzegging over te gaan;
(ii) Voor zover [gedaagde] binnen dertig dagen na betekening van het vonnis niet tot opzegging van de onder sub a genoemde huurovereenkomst zal overgaan, te bepalen dat het te deze te wijzen vonnis dezelfde kracht zal hebben als een in de wettige vorm opgemaakte akte, houdende opzegging van de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden, althans de wettelijke opzegtermijn;
(iii) [gedaagde] te veroordelen om, na het aflopen van de opzegtermijn waardoor de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ten einde komt, tot ontruiming van voornoemde woning over te gaan, en ontruimd te houden, onder gelijktijdige inlevering van de huissleutels aan [eiser], althans [eiser] te machtigen de ontruiming van voornoemde woning te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
(iv) [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.
1.2. [gedaagde] heeft bij antwoord de vorderingen betwist.
1.3. Na repliek, dupliek en een akte uitlating producties is vonnis bepaald op de stukken, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
1.4. Door [eiser] en [gedaagde] zijn producties in het geding gebracht.
Motivering
De vaststaande feiten
2.1. Tussen [eiser] en [a] bestaat sedert 12 mei 1989 een pachtovereenkomst met betrekking tot een boederij met landerijen. Tot deze pachtovereenkomst behoorde tevens een vrijstaande dubbele arbeiderswoning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Bij aanvang van de pachtovereenkomst was de woning reeds verhuurd aan [gedaagde].
2.2. Bij vaststellingsovereenkomst van 28 september 1998 zijn [eiser] en [gedaagde] - onder meer - overeengekomen:
Zodra de woning uit het pachtcontract is losgemaakt zal dhr. [gedaagde] met een opzeggingstermijn van 3 maanden de huur van de woning aan dhr. [eiser] alsdan opzeggen. Alleen in dit geval en in verband met die opzegging zal dhr. [eiser] ter aanvulling op de hiervoor sub 4a en b bedoelde aanbetalingen wegens vergoeding van investeringen/verbeteringen nog een nabetaling doen groot f.5.000,00 (…)
2.3. Bij beschikking van 10 april 2001 heeft de Pachtkamer te Leeuwarden beslist dat de huurwoning geen onderdeel meer uitmaakt van de pachtovereenkomst tussen [eiser] en [a]. De pachtkamer heeft in haar voornoemde beschikking - onder meer - overwogen:
Wat betreft het subsidiair gevoerde verweer betreffende de door verpachter ([eiser], ktr)gewenste onttrekking van de zogenaamde niet-bedrijfsgebonden bebouwing (de arbeiderwoning) aan het gepachte, heeft pachter ([a], ktr) aangegeven met de wens van verpachter in te stemmen. De pachtkamer zal daarom het verlengingsverzoek van pachter, voor zover betrekking hebbende op de thans tot het gepachte behorende arbeiderswoning met erf en tuin, afwijzen.
Het standpunt van [eiser]
3. [eiser] stelt dat, nu aan de in de vorenbedoelde vaststellingsovereenkomst genoemde opschortende voorwaarde is voldaan, op [gedaagde] de verplichting rust om tot opzegging van de huurovereenkomst met [eiser] over te gaan. [gedaagde] weigert echter deze contractuele verplichting na te komen. In antwoord op het door [gedaagde] gevoerde verweer betwist [eiser] dat artikel 7A:1623c (oud) BW van toepassing is. Dit artikel is alleen van toepassing als [eiser], als verhuurder, tot opzegging overgaat. Ook de jurisprudentie waarop [gedaagde] zich heeft beroepen mist toepassing nu [gedaagde] zich op voorstel van [eiser] heeft verplicht tot beëindiging van de huurovereenkomst. [eiser] heeft [gedaagde] meerdere vergoedingen betaald in verband met de verplichting van [gedaagde] om de huurovereenkomst op te zeggen. [eiser] was van mening dat er een redelijke tegemoetkoming diende te zijn tegenover de verplichting van [gedaagde] om (bij vervulling van de opschortende voorwaarde) tot beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan. [gedaagde] heeft al deze bedragen zonder protest behouden. Door [gedaagde] is ook niet geprotesteerd tegen deze gedachte achter de betalingen. [eiser] mocht er dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagde] zijn contractuele verplichting zou nakomen. In ieder geval kan uit het feit dat [gedaagde] de betalingen heeft behouden worden afgeleid dat hij heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst. Meer subsidiair stelt [eiser] dat [gedaagde] uitdrukkelijk heeft berust in de beëindiging van de huurovereenkomst bij vervulling van de opschortende voorwaarde. [eiser] stelt dat het beroep van [gedaagde] op huurbescherming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, nu [gedaagde] de door [eiser] vestrekte vergoedingen heeft ontvangen en behouden en partijen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst uitdrukkelijk afspraken hebben gemaakt ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft afstand gedaan van zijn recht zich te beroepen op huurbescherming. Uiterst subsidiair stelt [eiser] dat er sprake is van een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden.
Het standpunt van [gedaagde]
4. Het verweer van [gedaagde] is dat de afspraak tussen partijen, inhoudende dat [gedaagde] de huur zal opzeggen zodra de woning niet meer onder de pachtovereenkomst tussen [eiser] en [a] viel, in strijd is met het wettelijk stelsel van huurbescherming. In dat stelsel kan door de huurder niet bij voorbaat afstand van huurbescherming worden gedaan. De afspraak zoals die is vastgelegd in der partijen vaststellingsovereenkomst is dan ook nietig op grond van artikel 7A:1623c lid 5 (oud) BW. Voorts stelt [gedaagde] dat de betalingen die door [eiser] aan hem zijn verricht los staan van de vraag wat er met de huurovereenkomst zou gaan gebeuren. [eiser] heeft de proceskosten betaald omdat hij als eigenaar belang had bij een goed onderhoud van zijn bezit. De overige vergoedingen moeten worden gezien als vergoeding voor de vele investeringen die [gedaagde] in het pand heeft gedaan. Het beroep van [gedaagde] op huurbescherming is dan ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Tussen partijen is medio 2002 overeenstemming bereikt ten aanzien van het feit dat [gedaagde] huurder van de woning zou kunnen blijven. De geplande renovatie van de woning, die tot tussentijdse beëindiging van de huur had moeten leiden, is uiteindelijk niet doorgegaan. Zo er op [gedaagde], op grond van de vaststellingsovereenkomst, al een verplichting zou rusten om de huur op te zeggen dan is die verplichting als gevolg van de door partijen nadien gemaakte afspraken komen te vervallen. Ten slotte betwist [gedaagde] dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd.
De beoordeling van het geschil
5.1. In deze procedure staat vast dat het beding waarop [eiser] zich beroept is overeengekomen na het totstandkomen van de huurovereenkomst. In HR 19 april 1996, NJ 1996, 684 heeft de Hoge Raad overwogen dat een dergelijk beding onverenigbaar is met het op bescherming van de huurder van woonruimte gerichte stelsel van de vierde afdeling van boek 7A (oud) BW, in het bijzonder met artikel 7A:1623c lid 1 (oud) volgens welke bepaling een door de verhuurder opgezegde overeenkomst, tenzij de huurder na de opzegging schriftelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd, van rechtswege van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Genoemde bepalingen onderstrepen, aldus de Hoge Raad in zijn voornoemde arrest, dat met de strekking van de huurbeschermingsregeling onverenigbaar is dat een huurder zonder meer reeds bij het aangaan van de huur of tijdens de looptijd ervan, voordat de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd, rechtsgeldig kan toestemmen in beëindiging van de huurovereenkomst. Uit deze overwegingen vloeit voort dat de huurder pas rechtsgeldig afstand van zijn huurrechten kan doen nadat de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd. Ofschoon de onderhavige zaak niet geheel vergelijkbaar is met voornoemde zaak, nu [gedaagde] zich immers verbonden heeft de huurovereenkomst bij intreding van de voorwaarde op te zeggen, is de kantonrechter van oordeel dat, gelet op de ratio van voormelde uitspraak de rechtsregel uit die zaak ook toepasbaar dient te zijn in de onderhavige casus. De tussen partijen gemaakte afspraak leidt immers tot hetzelfde resultaat, namelijk een afstand van het recht op huurbescherming. Wellicht ten overvloede overweegt de kantonrechter dat het hiervoor overwogen uitgangspunt onder het nieuwe huurrecht, zoals dat sinds september 2003 geldt, onverkort is gehandhaafd en van dwingend recht is (artikel 7:272 juncto artikel 7:282 BW).
5.2. Anders dan [eiser] kennelijk meent kan uit het enkele feit dat [gedaagde] de door [eiser] betaalde vergoedingen heeft behouden niet de gevolgtrekking worden gemaakt dat [gedaagde] heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst of in die beëindiging heeft berust. Naar het oordeel van de kantonrechter kan een beëindiging met wederzijds goedvinden slechts op grond van onvoorwaardelijke en ondubbelzinnige verklaringen van de huurder worden aangenomen. Niet gebleken is dat [gedaagde] in deze procedure dergelijke verklaringen heeft afgelegd.
5.3. [eiser] heeft aangevoerd dat het beroep van [gedaagde] op huurbescherming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, nu [eiser] [gedaagde] vergoedingen heeft verstrekt in verband met het maken van de beëindigingsafspraak, zoals vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst van 28 september 1998. In dit kader dient vooropgesteld te worden dat de maatstaf van de redelijkheid en billijkheid (als bedoeld in artikel 6:248 BW) met terughoudendheid moet worden toegepast. Het feit dat partijen een vaststellingsovereenkomst als zodanig zijn aangegaan en het feit dat [eiser] [gedaagde] vergoedingen heeft verstrekt die [gedaagde] heeft behouden brengt, gelet op het vorenstaande, nog niet met zich mee dat het beroep van [gedaagde] op huurbescherming in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden geacht. Dat geldt temeer, nu uit de brief van de rentmeester van [eiser] van 19 juni 1998 blijkt, dat de vergoedingen zijn verstrekt in verband met geschillen tussen [gedaagde] en diens toenmalige verhuurder [a]. Ook blijkt uit dat schrijven dat [eiser] bereid was om [gedaagde] een vergoeding te verstrekken voor het door [gedaagde] gepleegde onderhoud en de door [gedaagde] in de woning gedane investeringen. Gelet op dit schrijven acht de kantonrechter niet aannemelijk dat de vergoedingen zijn verstrekt met het oog op de tussen partijen gemaakte beëindigingsafspraak.
5.4. Op grond het hetgeen hiervoor werd overwogen dienen de vorderingen van [eiser] als ongegrond te worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen van [eiser] af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 450,00.
Aldus gewezen door mr. T.K. Hoogslag, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 mei 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.