Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Sector civiel recht
afdeling handelsrecht
Uitspraak: 1 februari 2006
Zaak-/Rolnummer: 71628 / HA ZA 05-700
VONNIS
van de enkelvoudige handelskamer in de zaak van:
1. [eiser],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
eisers,
hierna te noemen: [eisers],
procureur: mr. P. van der Sluis,
advocaat: mr. E.Tj. van Dalen te Groningen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde], Bondsrepubliek Duitsland,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde],
procureur: mr. V.M.J. Both,
advocaat: mr. B.M.B. Gruppen te Groningen.
PROCESGANG
De zaak is bij dagvaarding van 22 april 2005 aanhangig gemaakt bij de sector kanton, locatie Heerenveen, van deze rechtbank. In die procedure zijn de volgende processtukken gewisseld:
- conclusie van antwoord van de zijde van [gedaagde];
- akten van de zijde van beide partijen;
De kantonrechter te Heerenveen heeft zich bij vonnis van 4 augustus 2005 onbevoegd verklaard om van de zaak kennis te nemen en de zaak verwezen naar de sector civiel van deze rechtbank.
Vervolgens zijn nog de volgende processtukken gewisseld:
- conclusie van repliek van de zijde van [eisers];
- conclusie van dupliek van de zijde van [gedaagde].
Partijen hebben producties overgelegd. Ten slotte is door partijen vonnis gevraagd.
RECHTSOVERWEGINGEN
De vordering
1. De vordering van [eisers] strekt er -na wijziging van eis- toe dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 15.550,00 met rente en kosten.
[gedaagde] heeft tegen de vordering verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing van de vordering en tot hoofdelijke veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Vaststaande feiten
2. Tussen partijen staat als gesteld en niet of onvoldoende betwist, alsmede op grond van de niet-betwiste inhoud van de overgelegde producties onder meer het volgende vast:
2.1 Op of omstreeks 22 december 2003 hebben [eisers] van [gedaagde] gekocht het perceel met bebouwing aan de [adres] te [woonplaats], tegen een koopprijs van € 240.000,-. Op het perceel stonden ten tijde van de verkoop een woonhuis met garage en een houten carport. Ook was er een blokhut op het perceel aanwezig. De houten carport stond -naast de garage- tegen de erfafscheiding aan.
2.2 In de verkoopbrochure voor de woning stond vermeld dat de begane grond is voorzien van een tegelvloer met vloerverwarming.
2.3 Ongeveer 4,5 jaar voor de verkoop van de woning is vorenbedoelde houten carport geplaatst. Vóór het plaatsen van de carport heeft [gedaagde] contact gehad met de gemeente Lemsterland over de kwestie van een mogelijk vereiste bouwvergunning. In eerste instantie had zij namelijk een bouwaanvraag ingediend om een bouwvergunning te verkrijgen. De ambtenaar bouw- en woningtoezicht van de gemeente heeft [gedaagde] medegedeeld dat het ook mogelijk was om zonder bouwvergunning een carport te plaatsen, mits die voldeed aan de door de gemeente gegeven voorschriften terzake van vergunningvrije bouwwerken. Op grond van deze voorschriften diende onder meer de carport niet zodanig groot te zijn dat er in totaal meer dan 50% van het perceel bebouwd zou zijn. Aan [gedaagde] zijn door voormelde ambtenaar geen mededelingen gedaan over de vereiste afstand tot de erfafscheiding.
2.4 Bij brief van 13 januari 2004 -derhalve daterend van na de verkoop van het perceel aan [eisers]- heeft de gemeente Lemsterland [eisers] het volgende medegedeeld:
'Onlangs is door de heer [werknemer] van onze sector VROM een bouwcontrole uitgevoerd. Bij deze controle is geconstateerd dat er naast de woning met garage aan de [adres] te [woonplaats] een carport is geplaatst.
Hiervoor is door ons geen toestemming verleend. Een aanvraag hiervoor in oktober 2000 hebben wij moeten weigeren in verband met de overschrijding van de maximaal te bouwen oppervlakte. Er is gehandeld in strijd met artikel 40 lid 1 van de Woningwet. In dit artikel wordt vermeld dat het verboden is te bouwen zonder of in afwijking van een vergunning van burgemeester en wethouders. Wij verzoeken u binnen twee weken na dagtekening van deze brief een aanvraag bouwvergunning in te leveren die wel voldoet aan de eisen van het geldende bestemmingsplan en de Welstand.'
Voorts heeft de gemeente Lemsterland bij brief van 20 januari 2004 aan [eisers] medegedeeld dat de carport binnen drie maanden aan de daarvoor geldende voorschriften dient te voldoen, bij gebreke waarvan een dwangsom aan [eisers] zal worden opgelegd.
2.5 De voormalige gemachtigde van [eisers] heeft [gedaagde] bij brief van 2 februari 2004 onder meer medegedeeld:
'Namens cliënt stel ik u dan ook aansprakelijk voor de reeds geleden en nog te lijden schade van cliënt als gevolg van het feit dat er aanpassingen aangebracht dienen te worden aan de carport. Cliënt schat deze aanpassingen op een bedrag van ongeveer € 10.000,-. U bent aansprakelijk omdat u verzuimd heeft cliënt te informeren omtrent de afwezigheid van een bouwvergunning. Voor cliënt bestond er geen enkele verplichting om navraag te doen naar de aanwezigheid van een bouwvergunning. Temeer ook omdat u ermee bekend was dat zonder een bouwvergunning was gebouwd.
Ik verzoek en voorzover nodig sommeer ik u mij binnen een week na heden schriftelijk te berichten dat u uw aansprakelijkheid erkent Mocht u uw aansprakelijkheid niet erkennen dan rest cliënte niets anders dan een procedure tegen u op te starten.'
De zoon van [gedaagde] heeft bij faxbericht van 23 februari 2004 gereageerd. Hierna is van de kant van [gedaagde] geen reactie meer gekomen.
2.6 [eisers] hebben vervolgens de houten carport gesloopt en medio 2004 een geheel nieuwe aluminium/glazen boogcarport met achterwand en twee draaideuren laten plaatsen door het bedrijf Wevab te Maasdijk, voor een bedrag van € 9.750,00. De (her)bestratingswerkzaamheden op het perceel hebben [eisers] zelf uitgevoerd.
2.7 De voormalige gemachtigde van [eisers] heeft [gedaagde] bij brief van 29 oktober 2004 onder meer medegedeeld:
'Weiter hat meine Mandantin mir erzählt dass die Wohnung keine Fussheizung hat während Sie die Wohnung mit Fussheizung verkauft haben.'
Het standpunt van [eisers]
3. [eisers] leggen aan hun vordering ten grondslag dat het door hen gekochte perceel niet beantwoordde aan de overeenkomst van partijen, nu:
a. [gedaagde] een perceel met daarop een zonder de vereiste bouwvergunning geplaatst bouwwerk -de carport- heeft verkocht, terwijl zij heeft nagelaten om [eisers] bij de verkoop mede te delen dat er geen bouwvergunning was verleend. [eisers] waren hierdoor genoodzaakt om passende maatregelen te nemen, om te voorkomen dat de gemeente Lemsterland tot uitoefening van bestuursdwang zou overgaan. Door vorenbedoelde tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] hebben [eisers] schade geleden, bestaande uit de kosten van het vervangen van de houten carport door een aluminium/glazen carport, ad € 9.750,00. In reactie op het verweer van [gedaagde] voeren [eisers] aan dat indien de illegale carport zou zijn aangepast, de zijwanden eruit hadden gemoeten, alsmede dat er ingrijpende aanpassingen getroffen hadden moeten worden om een oppervlakte te realiseren van 20 m². Bij het bepalen van het maximum van 30 m² aan bijgebouwen op het perceel moest namelijk rekening gehouden worden met de oppervlakte van de reeds op het perceel aanwezige blokhut. Uiteindelijk hebben [eisers] gekozen voor de goedkoopste oplossing, bestaande uit een prefab carport waarvoor geen vergunning nodig was.
b. in de woning geen vloerverwarming aanwezig is, terwijl in de verkoopbrochure het tegendeel vermeld staat. Een vloerverwarming kan nimmer bestaan uit de aan- en afvoerleiding van de radiatoren, maar is een afzonderlijk systeem dat los functioneert van een cv-installatie met radiatoren en kent bijvoorbeeld een hoeveelheid slangen die zodanig onder een vloer worden neergelegd dat de vloer op de juiste temparatuur kan worden gebracht.
Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was het voor [eisers] onmogelijk om te zien dat de woning geen vloerverwarming had. In de meterkast bevond zich een blok met allerlei slangen die in de vloer verdwenen, hetgeen gebruikelijk is bij een vloerverwarming, zodat [eisers] er vanuit gingen dat er vloerverwarming aanwezig was in de woning. Dit gold te meer gelet op de mededeling in de verkoopbrochure omtrent de aanwezigheid van vloerverwarming. Er was voor [eisers] dan ook geen reden om nader onderzoek te doen.
Door het ontbreken van vloerverwarming hebben [eisers] € 5.000,00 teveel betaald voor de woning, welk bedrag zij thans als minderwaarde terugvorderen van [gedaagde]. Overigens hebben [eisers] binnen bekwame tijd melding gemaakt van het niet aanwezig zijn van vloerverwarming, nu dit ontbreken is medegedeeld in de brief van hun voormalige gemachtigde van 29 oktober 2004.
Het standpunt van [gedaagde]
4.1 [gedaagde] voert allereerst aan dat [eisers] niet hebben voldaan aan de op hen rustende substantiëringsplicht, zodat de vordering reeds hierom dient te worden afgewezen. De dagvaarding is namelijk veel te summier en vermeldt niet de bewijsmiddelen waarover [eisers] beschikken, het verweer van [gedaagde] alsmede de gronden van dat verweer. Voorts hebben [eisers] in de dagvaarding gesteld dat zij kosten hebben gemaakt om de carport conform de door de gemeente gestelde voorschriften aan te passen, terwijl uit de conclusie van repliek blijkt dat het niet gaat om aanpassingskosten, maar om de nieuwbouwkosten van een totaal andere carport. Aldus hebben [eisers] [gedaagde] volledig op het verkeerde been gezet.
4.2 Met betrekking tot de carport is er volgens [gedaagde] geen sprake van non-conformiteit. [gedaagde] heeft [eisers] precies datgene geleverd wat zij mochten verwachten. Van enig tekortschieten van [gedaagde] is dan ook geen sprake. [gedaagde] heeft zich bij het zonder bouwvergunning plaatsen van de carport gebaseerd op uitlatingen van gemeente-ambtenaar [ambtenaar]. Onder meer diende de carport niet zodanig groot te zijn dat van de oppervlakte van het perceel meer dan 50% was bebouwd. Voorts mocht de carport niet groter zijn dan 30 m². Uiteindelijk is er een carport van 28 m² geplaatst. Aan de zijde van [gedaagde] bestond er ten tijde van de verkoop van het perceel aan [eisers] dan ook geen enkele reden om te twijfelen aan de door de gemeente gestelde voorwaarden, te meer nu de carport er ten tijde van de verkoop al 4,5 jaar stond.
4.3 [gedaagde] mocht gerechtvaardigd vertrouwen op de juistheid van de uitlatingen van gemeenteambtenaar [ambtenaar]. In overeenstemming met deze uitlatingen heeft [gedaagde] vervolgens de carport laten plaatsen. Indien er al sprake is van een tekortkoming, dan kan deze gezien het voorgaande niet aan haar worden toegerekend.
4.4 Voorts stelt [gedaagde] dat indien er sprake is van een tekortkoming aan haar zijde deze tekortkoming niet kan leiden tot de verplichting om schade te vergoeden nu [gedaagde] niet in verzuim is geraakt. [gedaagde] heeft nimmer een ingebrekestelling van [eisers] ontvangen, waarbij zij schriftelijk is aangemaand om binnen een redelijke termijn alsnog na te komen. De brief van de voormalige gemachtigde van [eisers] van 2 februari 2004 kan niet worden gekwalificeerd als een ingebrekestelling in de zin der wet.
4.5 De gemeente Lemsterland heeft [eisers] aangeschreven tot aanpassing van de carport. [eisers] kunnen dan ook hooguit een vergoeding terzake van de aanpassingskosten vorderen. Het door [eisers] gevorderde bedrag terzake van de carport betreft echter geen aanpassingskosten, maar de bouwkosten van een geheel nieuwe carport. Laatstgenoemde kosten kunnen zij niet bij [gedaagde] in rekening brengen.
4.6 Er is wel degelijk sprake van vloerverwarming in de woning, zodat er ook op dit punt geen sprake is van non-conformiteit. Hiertoe stelt [gedaagde] dat er onder de vloer een systeem van leidingen ligt die het warme water dat uit de radiatoren van de centrale verwarming afkomstig is terugvoeren naar het centrale reservoir. Dit systeem is volgens [gedaagde] zo geconstrueerd dat het warme water uit de radiatoren via de leidingen onder de vloer afkoelt, en daarmee de vloer verwarmt. Volgens [gedaagde] hebben [eisers] het over een andere vorm van vloerverwarming ('Bodenheizung') dan die in de woning aanwezig is ('Bodentemperierung'). De omstandigheid dat er in de woning een andere vorm van vloerverwarming aanwezig is dan die waarop [eisers] doelen, maakt echter niet dat er geen sprake is van vloerverwarming. [gedaagde] voert verder nog aan dat de door [eisers] gestelde waardevermindering van de woning -door het ontbreken van vloerverwarming- op geen enkele wijze onderbouwd is. Bovendien hebben [eisers] de beweerdelijke non-conformiteit van de vloerverwarming niet binnen bekwame tijd -als bedoeld in artikel 7:23 BW- bij [gedaagde] gemeld, zodat hun aanspraken terzake zijn vervallen.
4.7. Ten slotte voert [gedaagde] aan dat de verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden geen vergoeding van incassokosten rechtvaardigen.
Beoordeling van het geschil
5. Op grond van artikel 21 Rv zijn partijen verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Voorts bepaalt artikel 111 lid 3 Rv dat het exploot van dagvaarding de door gedaagde tegen de eis aangevoerde verweren en de gronden daarvoor vermeldt, alsmede de bewijsmiddelen waarover eiser kan beschikken en de getuigen die eiser kan doen horen ter staving van de aldus betwiste gronden van de eis.
De rechtbank is, gelet op het vorenstaande, van oordeel dat de wijze waarop [eisers] middels hun dagvaarding het geschil hebben ingeleid niet de schoonheidsprijs verdient. De dagvaarding is inhoudelijk gezien summier, niet van enig bewijsstuk voorzien, en bevat voorts enkele evidente feitelijke onjuistheden. Voorstelbaar is dat [gedaagde] door deze wijze van procederen van [eisers] enigszins op het verkeerde been is gezet. In de conclusie van repliek zijn voormelde onjuistheden c.q. tekortkomingen echter rechtgezet, waarna [gedaagde] bij conclusie van dupliek op de gewijzigde stellingname van [eisers] heeft kunnen reageren. Naar het oordeel van de rechtbank is [gedaagde] dan ook niet in haar verdediging geschaad door de wijze van procederen van [eisers] Overigens staat op het in onvoldoende mate voldoen aan de substantiëringsplicht, anders dan [gedaagde] lijkt te menen, niet de sanctie van dadelijke afwijzing van de vordering. Niettemin kan de rechtbank, indien zij van mening is dat een partij in onvoldoende mate aan de op haar rustende substantiëringsplicht heeft voldaan, daaruit de gevolgtrekking(en) maken die zij geraden acht.
De carport
6. Tussen partijen is, achteraf bezien, in confesso dat op grond van de door de gemeente Lemsterland gegeven voorschriften voor de door [gedaagde] op het perceel geplaatste houten carport een bouwvergunning nodig was. Nu er door de gemeente Lemsterland voor deze houten carport evenwel geen bouwvergunning was afgegeven , was er sprake van een illegaal bouwwerk.
7. Ingevolge artikel 7:17 BW dient de geleverde zaak aan de overeenkomst de beantwoorden. De zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst, indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de koper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit, die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Bij de bepaling van hetgeen de koper mocht verwachten, dient enerzijds te worden bezien of de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden en anderzijds of de koper een onderzoeksplicht heeft verzaakt. Schending van een mededelingsplicht door de verkoper is overigens geen vereiste voor het aannemen van non-conformiteit. Het is goed mogelijk dat een zaak niet die eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, indien de verkoper de non-conformiteit niet kende en ook niet behoefde te kennen.
8. Naar het oordeel van de rechtbank was er bij de verkoop van het onderhavige perceel sprake van non-conformiteit. Bij een koopovereenkomst terzake van een perceel met bebouwing mag de koper, behoudens andersluidende afspraken -waarvan ten deze niet is gebleken-, namelijk verwachten dat die bebouwing met inachtneming van de op dat moment geldende bouwvoorschriften geplaatst is (zie. HR 25 februari 2005, JOR 2005,168). Gelet op de door [gedaagde] gestelde en door [eisers] niet weersproken uitlatingen van de behandelend gemeenteambtenaar jegens [gedaagde] omtrent het plaatsen van de carport, acht de rechtbank genoegzaam aannemelijk dat [gedaagde] er niet van op de hoogte was dat de houten carport in strijd met de geldende bouwvoorschriften was geplaatst. [gedaagde] heeft dan ook geen mededelingsplicht jegens [eisers] geschonden. Dit staat -zie het slot van de vorige rechtsoverweging- echter niet in de weg aan het aannemen van non-conformiteit.
9. De non-conformiteit levert een tekortkoming op die [gedaagde] ingevolge artikel 6:74 BW in beginsel verplicht om de schade die [eisers] daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming niet aan [gedaagde] kan worden toegerekend. Van dat laatste is sprake indien de tekortkoming niet te wijten is aan de schuld van [gedaagde], noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor haar rekening dient te komen.
Ervan uitgaande dat [gedaagde] er niet van op de hoogte was, en dit ook niet redelijkerwijs had kunnen zijn, dat de houten carport in strijd met de geldende bouwvoorschriften was geplaatst, is de tekortkoming niet aan haar schuld te wijten. Evenmin komt de tekortkoming krachtens wet of rechtshandeling voor haar rekening. Derhalve rest nog de vraag of de tekortkoming krachtens de verkeersopvattingen voor rekening van [gedaagde] komt. Deze vraag dient bevestigend te worden beantwoord. De verkeersopvattingen brengen mee dat in een geval als het onderhavige een tekortkoming bestaande uit het niet aan de geldende bouwvoorschriften voldoen van een door de verkoper op het verkochte perceel geplaatst bouwwerk in beginsel voor rekening van de verkoper komt, ook als de verkoper niet op de hoogte was, en redelijkerwijs ook niet kon zijn, van het niet voldaan hebben aan de geldende bouwvoorschriften. Dit zal slechts anders kunnen zijn in geval van, door de verkoper te stellen en zo nodig te bewijzen, bijzondere omstandigheden. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn in het onderhavige geval echter gesteld noch gebleken.
10. De uit artikel 6:74 BW voortvloeiende schadevergoedingsverplichting in geval van een toerekenbare tekortkoming vindt, voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, slechts toepassing indien er sprake is van verzuim van de schuldenaar. In het onderhavige geval was alsnog deugdelijk nakomen door [gedaagde] nog mogelijk. Derhalve was er verzuim vereist voor het intreden van haar schadevergoedingsverplichting jegens [eisers]. Het verzuim treedt in beginsel in, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. De rechtbank stelt vast dat [eisers] [gedaagde] nimmer schriftelijk hebben aangemaand om binnen een bepaalde termijn de als onderdeel van het verkochte perceel geleverde houten carport aan te passen conform de door de gemeente Lemsterland gegeven voorschriften, en voorts niet hebben medegedeeld dat bij gebreke van herstel van de tekortkoming zij zelf tot aanpassing van de carport zouden overgaan. Weliswaar heeft de voormalige gemachtigde van [eisers] [gedaagde] bij brief van 2 februari 2004 geïnformeerd over de vereiste aanpassing van de carport, doch deze brief kan niet worden aangemerkt als een ingebrekestelling in de zin der wet.
Nu [eisers] [gedaagde] aldus niet (deugdelijk) in gebreke hebben gesteld, is [gedaagde] niet gehouden om de schade die [eisers] met betrekking tot de carport hebben geleden -bestaande uit de kosten van aanpassing hiervan- te vergoeden. De daartoe strekkende vordering zal dan ook worden afgewezen.
De vloerverwarming
11. In de verkoopbrochure behorende bij het onderhavige perceel staat vermeld dat de begane grond is voorzien van een tegelvloer met vloerverwarming. Op grond van deze mededeling zijdens [gedaagde] als verkopende partij mochten [eisers] er bij de aankoop van de woning vanuit gaan dat er op de begane grond vloerverwarming aanwezig was. Zij hadden op dat moment dan ook geen onderzoeksplicht meer naar de aanwezigheid van vloerverwarming. Indien er desondanks geen sprake zou zijn van vloerverwarming in de woning, dan is er gezien het voorgaande sprake van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW.
12. Als door [gedaagde] gesteld en door [eisers] niet weersproken staat vast dat er onder de vloer een systeem van leidingen ligt die het warme water dat uit de radiatoren van de centrale verwarming afkomstig is terugvoeren naar het centrale reservoir. De vraag is nu of dit systeem als een vloerverwarming kan worden aangemerkt. Partijen verschillen daaromtrent nadrukkelijk van mening. De rechtbank is daarom voornemens om een deskundige te benoemen die naar het oordeel van de rechtbank in beginsel slechts één vraag behoeft te beantwoorden, namelijk of vorenbedoeld systeem van leidingen onder de vloer kan worden aangemerkt als een vloerverwarming. De rechtbank zal partijen nochtans eerst in de gelegenheid stellen om bij akte ter rolle hun eigen vragen te formuleren, die aan de deskundige kunnen worden gesteld. Voorts worden partijen in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten omtrent de persoon van de te benoemen deskundige. Op na te noemen rolzitting kunnen partijen zich omtrent het voorgaande uitlaten.
13. Voorts dienen [eisers] bij vorenbedoelde akte aan te geven wanneer zij hebben ontdekt dat er -volgens hen althans- geen vloerverwarming in de woning aanwezig was en dienen zij een nadere onderbouwing te geven van de door hen in dat verband gestelde waardevermindering ad € 5000,00, nu zij tot op heden hebben nagelaten dit bedrag voldoende te onderbouwen.
14. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
BESLISSING
De rechtbank:
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 1 maart 2006 voor akte uitlating aan de zijde van beide partijen inzake hetgeen hiervoor is overwogen in rechtsoverweging 12 en aan de zijde van [eisers] inzake hetgeen hiervoor is overwogen in rechtsoverweging 13;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. R. Giltay en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter op 1 februari 2006.