Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Sector civiel recht
afdeling handelsrecht
Korte Gedingen
Uitspraak: 1 maart 2004
Kort-geding-nummer: 62266 / KG ZA 04-24
VONNIS
van de voorzieningenrechter van de rechtbank te Leeuwarden, in het kort geding van:
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres, hierna mede te noemen: [eiseres],
procureur: mr. C.F.M. Seip,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden, hierna mede te noemen: [gedaagden],
procureur: mr. P. Tuinman.
PROCESGANG
[eiseres] heeft [gedaagden] in kort geding doen dagvaarden tegen de openbare zitting van 16 februari 2004.
[eiseres] heeft toen op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd dat de rechter bij vonnis, zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut:
primair
1. de winkelruimte met een onzelfstandige bovenwoning en een op een eerste verdieping gelegen magazijn en zelfstandige woning, plaatselijk bekend Sint Jacobsstraat nr. 19 (8911 HS) en Maria Annastraatje nr. 11 te (8911 HP) Leeuwarden, kadastraal bekend Gemeente Leeuwarden, Sectie C, nrs. 475 en 2408, toe te delen aan [eiseres] tegen de taxatiewaarde ervan ad €200.000,00 euro met dien verstande, dat aan [gedaagden] alsook aan [eiseres] elk een derde deel van dat bedrag toekomt, welk bedrag in totaal door [eiseres] dient te worden gestort in depot van Adema Gast Wierda Notarissen inzake nalatenschap [H.P. W.];
2. [gedaagden] veroordeelt om op eerste verzoek van [eiseres] medewerking te verlenen aan de toedeling en levering van hun aandeel in het sub 1. bedoelde pand, zijnde de winkelruimte met een onzelfstandige bovenwoning en een op een eerste verdieping gelegen magazijn en zelfstandige woning, plaatselijk bekend Sint Jacobsstraat nr. 19 (8911 HS) en Maria Annastraatje nr. 11 te (8911 HP) Leeuwarden, kadastraal bekend Gemeente Leeuwarden, Sectie C, nrs. 475 en 2408, aan [eiseres];
3. bepaalt, dat dit vonnis in de plaats zal treden van dat deel van de notariële akte van levering, waarin [gedaagden] hun aandeel in het sub 1. bedoelde pand, zijnde een winkelruimte met een onzelfstandige bovenwoning en een op een eerste verdieping gelegen magazijn en zelfstandige woning, plaatselijk bekend Sint Jacobsstraat nr. 19 (8911 HS) en Maria Annastraatje nr. 11 te (8911 HP) Leeuwarden, kadastraal bekend Gemeente Leeuwarden, Sectie C, nrs. 475 en 2408 leveren, indien [gedaagden] hieraan niet op eerste verzoek van [eiseres] voldoen;
subsidiair
1. de winkelruimte met een onzelfstandige bovenwoning en een op een eerste verdieping gelegen magazijn en zelfstandige woning, plaatselijk bekend Sint Jacobsstraat nr. 19 (8911 HS) en Maria Annastraatje nr. 11 te (8911 HP) Leeuwarden, kadastraal bekend Gemeente Leeuwarden, Sectie C, nrs. 475 en 2408, toe te delen aan [eiseres] tegen de taxatiewaarde ervan ad 200.000,00 euro met dien verstande, dat aan [gedaagden] alsook aan [eiseres] elk een derde deel van dat bedrag toekomt, welk bedrag in totaal door [eiseres] dient te worden gestort in depot van Adema Gast Wierda Notarissen inzake nalatenschap [H.P. W.];
1. [gedaagden] beveelt mee te werken aan de overname van de winkelruimte met een onzelfstandige bovenwoning en een op een eerste verdieping gelegen magazijn en zelfstandige woning, plaatselijk bekend Sint Jacobsstraat nr. 19 (8911 HS) en Maria Annastraatje nr. 11 te (8911 HP) Leeuwarden, kadastraal bekend Gemeente Leeuwarden, Sectie C, nrs. 475 en 2408, door [eiseres] tegen vergoeding van de taxatiewaarde van het pand van €200.000,00 euro met dien verstande, dat aan [gedaagden] alsook aan [eiseres] elk een derde deel van dat bedrag toekomt, welk bedrag in totaal door [eiseres] dient te worden gestort in depot van Adema Gast Wierda Notarissen inzake nalatenschap [H.P. W.];
3. bepaalt, dat de sub 2. bevolen overname uiterlijk binnen een maand na betekening van dit vonnis zal dienen plaats te vinden, en bepaalt dat wanneer [gedaagden] hieraan niet tijdig meewerken, dit vonnis in de plaats zal treden van dat deel van de notariële akte van levering, waarin [gedaagden] hun aandeel in het pand aan [eiseres] leveren
primair en subsidiair kosten rechtens.
Vervolgens hebben partijen hun standpunten nader doen toelichten door hun procureurs, die beiden mede aan de hand van pleitnotities het woord hebben gevoerd, waarbij [gedaagden] hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [eiseres], met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Partijen hebben met wederzijds goedvinden producties in het geding gebracht.
Na voortgezet debat hebben partijen vonnis gevraagd. De rechter doet heden uitspraak.
RECHTSOVERWEGINGEN
Vaststaande feiten
1. In dit kort geding gelden onder meer de navolgende feiten als vaststaand.
1.1. Partijen zijn erfgenamen in de nalatenschappen van hun op 30 september 2002 overleden vader en hun op 29 april 2003 overleden moeder.
1.2. Van de nalatenschappen maakt onderdeel uit een onroerende zaak aan de Sint Jacobsstraat 19 en Maria Annastraatje 11 te Leeuwarden: hierna het pand. [eiseres] huurt het pand al vanaf 1 oktober 1984 en exploiteert in het gehuurde een kledingzaak.
1.3. Op 18 juni 2003 heeft tussen partijen een gesprek plaatsgevonden, waarbij ook aanwezig was de executeur in de nalatenschappen, kandidaat-notaris mr. L. Tuin (verder ook: de executeur). Ingevolge hetgeen in dat gesprek is besproken, hebben enerzijds [eiseres] en anderzijds haar broer [gedaagde sub 1] en haar zus [gedaagde sub 2] aan de executeur laten weten welke makelaar zij voor de taxatie van het pand wensten in te schakelen. De executeur heeft de beide makelaars, respectievelijk A.J. Hoekstra en L.D. Faber daarna opdracht verstrekt om het pand te taxeren.
1.4. De makelaars hebben het pand op 28 augustus 2003 bezichtigd. Bij die bezichtiging waren verder aanwezig [eiseres], vergezeld van haar accountant H. van Schepen alsmede de executeur en [gedaagde sub 1]. [Gedaagde sub 2]] was bij de bezichtiging en de daarop volgende bespreking, niet aanwezig.
1.5. De executeur heeft van de bijeenkomst van 28 augustus 2003 een verslag opgemaakt met de volgende inhoud, voor zover hier relevant: "Na opening van de bijeenkomst wenste de heer Faber graag bevestigd te hebben dat de taxatie voor partijen bindend zal zijn. Mevrouw [eiseres] geeft te kennen de taxatie niet als bindend te beschouwen. hierna wordt de vergadering even geschorst zodat mevrouw [eiseres] telefonisch overleg kan hebben met haar advocaat. Na hervatting van de vergadering wordt uitgelegd dat bindend betekent dat partijen niet nog eens andere deskundigen zullen benaderen voor het uitbrengen van een taxatierapport. Het wil niet zeggen dat mevrouw [eiseres] verplicht is het pand zich te laten toedelen tegen de getaxeerde waarde. (...)".
1.6. [eiseres]'s accountant Van Schepen heeft over de bijeenkomst het volgende geschreven: "De heer L.D. Faber, aangesteld door de heer [gedaagde sub 1], wenste alleen bindend te taxeren, anders zou hij zijn opdracht neerleggen en vertrekken. Hierdoor werd u onzeker en wenste u eerst contact te hebben met uw advocaat. Zij was echter niet bereikbaar, waarna ik u adviseerde om toch akkoord te gaan met de eis van de heer L.D. Faber. Er zou anders namelijk geen taxatie plaatsvinden. U bent toen alsnog akkoord gegaan met een bindende taxatie."
1.7. Makelaars Faber en Hoekstra hebben op 16 oktober 2003 bedoeld taxatierapport opgesteld. De executeur heeft dit rapport op 29 oktober 2003 aan [eiseres] toegestuurd met een begeleidende brief met de volgende inhoud: "Eind vorige week ontving ik het door mevrouw Hoekstra en de heer Faber uitgebrachte taxatierapport met betrekking tot het pand Sint Jacobsstraat 19/Maria Annastraatje te Leeuwarden. (...) De aangifte voor het recht van successie kan ik nu klaar maken. In dit verband ontvang ik graag (...). Nu de waarde van het pand tussen partijen vaststaat, wilt u mij uw standpunt met betrekking tot de al of niet toedeling van u van het pand wel laten weten."
1.8. Bij brief van 3 november 2003 heeft [eiseres] aan de executeur meegedeeld dat zij het pand voor de getaxeerde waarde van 200.000,00 euro wenst te kopen.
1.9. De executeur heeft een brief met de volgende inhoud (voor zover hier van belang) aan [gedaagde sub 2] gestuurd: "Uit de afgelopen week van u ontvangen brieven en ook uit een eerder van uw broer ontvangen telefoontje moet ik opmaken dat bij u onduidelijkheid bestaat met betrekking tot het pand Sint Jacobsstraat 19/Maria Annastraatje. Afgesproken is in de bijeenkomst van 18 juni met uw drieën dat het pand door twee makelaars wordt getaxeerd en dat uw zuster in [woonplaats] dan de keuze heeft zich het pand tegen de getaxeerde waarde te laten toedelen dan wel huurster van het pand te blijven. Inmiddels heeft uw zuster mij laten weten dat zij het pand aan zich wil laten toedelen". De executeur heeft [gedaagde sub 1] een brief met dezelfde strekking gestuurd. De executeur heeft [eiseres] een brief met de volgende inhoud gestuurd, voor zover hier relevant: "Uit een telefoontje van uw broer en een brief van uw zuster blijkt dat bij hen onduidelijkheid bestaat met betrekking tot uw positie voor wat betreft het pand Sint Jacobsstraat 19/Maria Annastraatje."
Het geschil en de beoordeling daarvan
2. [eiseres] vordert in dit kort geding dat het pand aan haar wordt toebedeeld tegen betaling van de getaxeerde waarde daarvan, zijnde een bedrag van 200.000,00 euro aan de nalatenschap. [eiseres] grondt haar vordering op een tussen partijen in het kader van de verdeling van de nalatenschap gemaakte afspraak. [eiseres] stelt dat zij met [gedaagden] is overeengekomen dat zij mee zouden werken aan de toedeling van het pand aan haar tegen de bindend vastgestelde taxatiewaarde.
[gedaagden] betwisten dat zij een dergelijke afspraak met [eiseres] hebben gemaakt.
3. [eiseres] heeft in dit kort geding niet aannemelijk weten te maken dat tussen partijen afgesproken is dat de waarde van het pand door de beide makelaars bindend zou worden getaxeerd. Onder verwijzing naar het daarvan door de executeur opgestelde verslag stelt [eiseres] weliswaar dat tijdens de bijeenkomst van 28 augustus 2003 op initiatief van makelaar Faber tussen partijen afgesproken zou zijn dat het taxatierapport bij wijze van bindend advies, althans voor partijen bindend zou worden opgesteld, maar vast staat dat [gedaagde sub 2] bij die bijeenkomst niet aanwezig is geweest. [eiseres] stelt vervolgens wel dat haar zus bij die overeenkomst vertegenwoordigd werd door haar broer, maar [gedaagde sub 2] heeft dit gemotiveerd betwist. [gedaagde sub 2] heeft bovendien betwist dat zij op enig moment vóór de bezichtiging/bijeenkomst telefonisch tegen [eiseres] zou hebben gezegd, zo [eiseres] stelt, dat haar broer op 28 augustus 2003 haar zaken zou waarnemen. Omdat de juistheid van de stelling van [eiseres] ook verder uit niets blijkt, kan er in dit kort geding niet van worden uitgegaan dat [gedaagde sub 2] op de bijeenkomst rechtsgeldig vertegenwoordigd is geweest, zodat in ieder geval [gedaagde sub 2] niet gebonden kan zijn aan op die bijeenkomst gemaakte afspraken. Gelet hierop komt de primaire vordering niet voor toewijzing in aanmerking. Evenmin is aannemelijk geworden dat partijen reeds in een eerder stadium - bij de notaris - zouden hebben afgesproken dat de te verrichten taxatie tussen hen bindend zou zijn, nu [gedaagden] zulks gemotiveerd hebben bestreden.
4. Dit laat onverlet dat de rechter in het kader van de onderhavige procedure op grond van het bepaalde in artikel 3:185 van Pro het Burgerlijk Wetboek tot (partitiële) verdeling van de nalatenschappen over kan gaan. Gezien het feit dat [eiseres] het pand al jarenlang huurt en in het gehuurde haar onderneming uitoefent, is het voorshands redelijk te achten dat de woning aan [eiseres] wordt toebedeeld. De rechter gaat daartoe evenwel niet over omdat in dit kort geding in onvoldoende mate aannemelijk is geworden wat de waarde van het pand is. In dit kort geding valt dan ook niet vast te stellen welk bedrag [eiseres] aan de beide andere deelgenoten dient te betalen omdat [eiseres], als haar het pand wordt toebedeeld, ten opzichte van [gedaagden] wordt overbedeeld. Zo voeren [gedaagden] aan dat de taxatie op verkeerde uitgangspunten is gebaseerd. Zij menen dat binnen het kader van de te verrichten taxatie geen rekening gehouden moet worden met de kosten van achterstallig onderhoud die [eiseres] in al die jaren als huurster van het pand gemaakt zou hebben. [gedaagden] wijzen er in dit verband op dat ingevolge het huurcontract de kosten voor het totale binnen- en buitenonderhoud voor rekening van [eiseres] komen. Verder betwisten zij de juistheid van die door [eiseres] aan de makelaars opgegeven kosten, die de makelaars wel bij hun taxatie lijken te hebben betrokken. Ook betwisten [gedaagden] dat de woning in verhuurde staat moet worden getaxeerd, zoals de makelaars hebben gedaan. Verder voeren [gedaagden] aan dat de makelaars uitgegaan zijn van een onjuiste economische huurwaarde en dat het taxatierapport op dat punt op geen enkele wijze is onderbouwd, hetgeen in strijd is met van het taxatierapport onderdeel uitmakende Normblad Taxatierapport Commercieel Vastgoed waarin - onder meer - staat vermeld: "De taxateur geeft uitleg over de gehanteerd methodieken en waarom hij deze heeft gehanteerd. Van iedere gehanteerde methode wordt een berekening bijgevoegd, welke is voorzien van een onderbouwing van de gebruikte marktgegevens.".
5. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat zowel de primaire als de subsidiaire vordering moeten worden afgewezen. De rechter vindt aanleiding de proceskosten tussen partijen aldus te compenseren dat iedere partij de eigen kosten draagt, omdat partijen broer en zusters van elkaar zijn.
BESLISSING
De rechter, rechtdoende in kort geding:
1. weigert de gevraagde voorzieningen;
2. compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. de Vroome, voorzieningenrechter, en in aanwezigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 maart 2004.
fn 100