Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Sector civiel recht
afdeling handelsrecht
Korte Gedingen
Uitspraak: 14 oktober 2003
Kort-geding-nummer: 60078 / KG ZA 03-0272
VONNIS
van de voorzieningenrechter van de rechtbank te Leeuwarden, in het kort geding van:
de naamloze vennootschap
N.V. STADSHERSTEL LEEUWARDEN,
gevestigd te Leeuwarden,
eiseres,
hierna te noemen: Stadsherstel,
procureur: mr. W.H.R. Baron van Boetzelaar,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
verblijvende te Leeuwarden,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1],
procureur: mr. C.W. van der Zee,
advocaat: mr. E.Tj. van Dalen te Groningen,
2. ZIJ DIE ZONDER RECHT OF TITEL VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK (OF EEN GEDEELTE DAARVAN) PLAATSTELIJK BEKEND ALS MINNEMASTRAAT 45 (8911 GW) TE LEEUWARDEN,
gedaagden,
hierna te noemen: de krakers,
niet in rechte verschenen.
PROCESGANG
Stadsherstel heeft de krakers in kort geding doen dagvaarden tegen de openbare zitting van 30 september 2003.
Ter terechtzitting heeft [gedaagde sub 1] zich bekend gemaakt als één van de bewoners van de panden aan de Minnemastraat 45 te Leeuwarden. Gedaagden sub 2 hebben in hun anonimiteit volhard, zodat tegen hen verstek is verleend.
Stadsherstel heeft ter terechtzitting op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd dat de rechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde sub 1] en de krakers veroordeelt tot ontruiming van het gekraakte pand gelegen aan de Minnemastraat 45 te Leeuwarden (bestaande uit:
- een werkplaats met ondergrond, erf en verder alle aan -en bijbehoren te Leeuwarden, plaatselijk bekend Minnemastraat 43 (8911 GW), kadastraal bekend gemeente Leeuwarden, sectie A, nummer 1341, groot 1 are en 24 centiare;
- het woonhuis met werkplaats, ondergrond, erf en verder alle aan- en bijbehoren te Leeuwarden, plaatselijk bekend Minnemastraat 45 (8911 GW), kadastraal bekend gemeente Leeuwarden, sectie A, nummer 2206, groot 10 are en 3 centiare;
- een perceelerf gelegen aan de Minnemastraat te Leeuwarden, kadastraal bekend gemeente Leeuwarden, sectie A, nummer 2408, groot 1 are en 92 centiare;
- een pand grenzend aan de Minnemastraat 43 en 45, bestaande uit: bedrijfspand, ondergrond, erf en verder alle aan- en bijbehoren te Leeuwarden, plaatselijk bekend Poststraat 27 (postcode 8911 GX), kadastraal bekend gemeente Leeuwarden, sectie A, nummer 1343, groot tweeënzestig centiare) binnen twee dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans op een in goede justitie te bepalen andere dag, met veroordeling van [gedaagde sub 1] en de krakers om voornoemde panden, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en vervolgens voornoemde panden verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan Stadsherstel bij gebreke van voldoening hiervan deze verlating en ontruiming zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagde sub 1] en de krakers;
2. [gedaagde sub 1] en de krakers hoofdelijk veroordeelt in de kosten van dit geding.
Vervolgens hebben partijen hun standpunt nader doen toelichten door hun raadslieden, waarbij de raadsman van [gedaagde sub 1] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van Stadsherstel.
RECHTSOVERWEGINGEN
Vaststaande feiten
In dit kort geding gelden onder meer de navolgende feiten als vaststaand.
1.1. Op 14 januari 2001 heeft Stadsherstel gekocht en geleverd gekregen de panden staande en gelegen aan de Minnemastraat 45 te Leeuwarden.
1.2. Stadsherstel is al eigenaar van een pand aan de Poststraat 27 te Leeuwarden, dat grenst aan de Minnemastraat 43 en 45 (hierna gezamenlijk te noemen: Minnemastraat 45).
1.3. Stadsherstel heeft renovatie- en nieuwbouwplannen met betrekking tot de panden aan de Minnemastraat 45.
1.4. De panden aan de Minnemastraat 45 zijn aangewezen als beschermde stadsgezichten en zijn beschermde monumenten als bedoeld in de Monumentenwet 1988.
1.5. Uit een inventariserend archeologisch onderzoek dat RAAP Archeologisch Adviesburo in opdracht van Stadsherstel op 16 en 17 september 2002 heeft uitgevoerd blijkt dat zich onder de Minnemastraat 45 archeologische resten bevinden. Uit dit onderzoek blijkt tevens dat indien het niet mogelijk mocht zijn om de eventuele nieuwe gebouwen te funderen met schroefpalen, zoals het rapport aanbeveelt, een vervolgonderzoek noodzakelijk is. Een dergelijk onderzoek is noodzakelijk, omdat het funderen met schroefpalen volgens Stadsherstel financieel niet mogelijk is.
1.6. Bij beschikking van 15 april 2002 heeft de gemeente Leeuwarden aan Stadsherstel vergunning verleend voor het gedeeltelijk slopen van een woning/bedrijfsruimte aan de Minnemastraat 45. Deze sloopwerkzaamheden zijn thans voltooid.
1.7. Op vrijdag 15 augustus 2003 hebben de krakers aan de politie medegedeeld dat zij het pand aan de Minnemastraat 45 te Leeuwarden reeds meer dan vierentwintig uren bewoonden.
1.8. Op 19 augustus 2003 heeft de architect van Stadsherstel, B.S. Adema, een voortgang planontwikkeling voor de renovatie- en nieuwbouwplannen van de Minnemastraat 45 opgesteld. Deze planontwikkeling bevat onder meer de volgende inhoud:
(...)
Aug. 2003 bouwaanvraag 1e fase;
Sept. 2003 monumentenaanvraag: opname in panden nodig;
Sept. 2003 subsidieaanvraag gemeente formaliseren; opname voor deelbegrotingen in panden nodig en destructief onderzoek voor zuivere omschrijving;
Okt. 2003 definitieve bouwaanvraag (na planologische beoordeling) indienen en aanbestedingsklaar maken;
Dec. 2003 verkoop starten en bouw gunnen.
(...).
1.9. Op 29 augustus 2003 heeft Stadsherstel bij de gemeente Leeuwarden een bouwvergunning aangevraagd voor de renovatie- en nieuwbouwplannen van de Minnemastraat 45.
1.10. Onder meer bij brief van 22 augustus 2003 heeft Stadsherstel Hoijting en de overige krakers gesommeerd om het pand aan de Minnemastraat 45 te ontruimen.
1.11. Vervolgens heeft Stadsherstel met Ad Hoc Beheer B.V. een overeenkomst gesloten, waarbij Ad Hoc Beheer B.V. ervoor dient te zorgen dat er tijdelijke bewoners in de Minnemastraat 45 gehuisvest worden, teneinde het (nogmaals) kraken van de panden te voorkomen.
Het geschil en de beoordeling daarvan
2. Stadsherstel vordert (kort gezegd) ontruiming van de panden aan de Minnemastraat 45. Stadsherstel stoelt haar vordering op de omstandigheid dat zij voornemens is om in de maand januari 2004 met de renovatie- en nieuwbouwwerkzaamheden van de panden aan de Minnemastraat 45 te beginnen. Zij kan echter pas opdracht tot het verrichten van de werkzaamheden geven, indien zij tenminste drie potentiële kopers voor de te realiseren appartementen heeft gevonden. Stadsherstel stelt dat zij de panden thans niet in de voorverkoop kan geven, nu daarvoor noodzakelijk is dat de architect en de aannemers vrije toegang tot de panden hebben om de noodzakelijk voorbereidingswerkzaamheden uit te kunnen voeren, hetgeen thans niet mogelijk is, aangezien de krakers, waaronder [gedaagde sub 1], derden de toegang tot de panden beletten. Daarnaast is Stadsherstel van mening dat de krakers door het uitvoeren van (herstel)werkzaamheden aan de panden onherstelbare schade toebrengen door op onvakkundige wijze werkzaamheden uit te voeren, zoals het schilderen van kozijnen.
3. [gedaagde sub 1] daarentegen betwist dat hij derden de toegang tot het pand heeft geweigerd of dat hij op onvakkundige wijze werkzaamheden heeft uitgevoerd aan de panden. Verder is de gevorderde ontruimingstermijn van twee dagen, zo stelt [gedaagde sub 1], te kort.
4. [gedaagde sub 1] heeft op de zitting verklaard dat hij de onroerende zaak aan de Minnemastraat 45 met anderen bewoont. Hij heeft op de terechtzitting erkend dat hij zonder recht of titel in de panden aan de Minnemastraat 45 pand verblijft, zodat dit tussen partijen vaststaat.
5. [gedaagde sub 1] heeft de spoedeisendheid van de vordering van Stadsherstel betwist, zodat beoordeeld dient te worden of de vordering van Stadsherstel spoedeisend is. Het door Stadsherstel gestelde belang valt in drie onderdelen uiteen, te weten: het kunnen beginnen met bouwen in de maand januari 2004, het vrijelijk door derden kunnen verrichten van voorbereidingswerkzaamheden en het beletten van het toebrengen van verdere schade, die door de onvakkundige herstelwerkzaamheden aan het monument worden toegebracht.
6. Met betrekking tot het door Stadsherstel gestelde belang dat zij met ingang van de maand januari 2004 zal gaan bouwen, heeft zij ter terechtzitting verklaard dat zij pas met de werkzaamheden zal beginnen, indien zij tenminste drie potentiële kopers voor de te realiseren appartementen aan de Minnemastraat 45 heeft gevonden en bovendien dient de bestemming van de panden nog gewijzigd te worden. Nu de drie potentiele kopers op dit moment nog niet zijn gevonden en de bestemming van de panden nog niet is gewijzigd, kan dit belang van Stadsherstel thans (nog) niet als spoedeisend worden gekwalificeerd.
7. Het vorenstaande kan anders zijn, indien [gedaagde sub 1] en de overige krakers geen toestemming geven aan derden om de panden te betreden. In dat geval kan Stadsherstel immers geen begin maken met de noodzakelijke voorbereidingswerkzaamheden. [gedaagde sub 1] heeft ontkend dat hij derden geen toestemming geeft om de panden te betreden. Niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde sub 1] en de overige krakers de toegang aan derden weigeren. Het had op de weg van Stadsherstel haar stelling nader te onderbouwen. Op dit punt heeft Stadsherstel nog geen spoedeisend belang aannemelijk gemaakt.
8. Stadsherstel heeft verder gesteld dat [gedaagde sub 1] en de overige krakers onherstelbare schade aan het pand toebrengen door op onvakkundige wijze werkzaamheden uit te voeren. Zij heeft dit geconcretiseerd door er op te wijzen dat [gedaagde sub 1] en de overige krakers de kozijnen op onvakkundige wijze hebben geschilderd. Ter terechtzitting heeft [gedaagde sub 1] daartegen aangevoerd dat de kozijnen in de voorafgaande jaren dichtgetimmerd en verveloos waren. Dit is vervolgens niet gemotiveerd betwist, zodat de rechter aanneemt dat dit juist is. Naar het oordeel van de rechter is daarom niet aannemelijk geworden dat door het schilderwerk van [gedaagde sub 1] en de andere krakers schade aan het monument ontstaat. Immers, niet valt in te zien waarom enig (zij het wellicht gebrekkig) onderhoud schadelijker zou zijn, dan in het geheel geen onderhoud. De rechter verwerpt daarom dit belang van Stadsherstel.
9. Gelet op het hiervoor overwogene is de rechter van oordeel dat Stadsherstel thans nog geen, althans onvoldoende spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Ten overvloede merkt de rechter op dat van een spoedeisend belang in de toekomst wel sprake is, indien en zodra zou blijken dat de krakers, waaronder [gedaagde sub 1], geen ongelimiteerde toegang tot de panden aan derden verschaffen, die in opdracht, dan wel afkomstig van Stadsherstel toegang tot de panden zouden willen voor het verrichten van voorbereidende werkzaamheden zoals hiervoor aangeduid. Als hun die toegang niet wordt verstrekt, is alsnog een ontruimingsvordering toewijsbaar.
10. Nu de vordering van Stadsherstel zal worden afgewezen, behoeft artikel 557 A Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geen bespreking meer.
11. Gezien het bovenstaande dient Stadsherstel als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten van [gedaagde sub 1] te worden verwezen, zoals hieronder nader zal worden aangegeven.
BESLISSING
De rechter, rechtdoende in kort geding:
weigert de gevraagde voorziening;
verwijst Stadsherstel in de kosten van het proceskosten, tot aan deze beslissing aan de zijde van [gedaagde sub 1] begroot op 910,00 euro;
veroordeelt mitsdien Stadsherstel tot betaling aan:
A. de griffier van deze rechtbank voor:
- het in debet gestelde vast recht 153,75 euro
- salaris procureur 705,00 euro
B. [gedaagde sub 1]
- het niet in debet gestelde vastrecht 51,25 euro
Dit vonnis is gewezen door mr. W.K.F. Hangelbroek, voorzieningenrechter, en in aanwezigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 oktober 2003.
fn 347