Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Sector civiel recht
afdeling handelsrecht
Uitspraak: 23 april 2003
Zaak-/Rolnummer: 45705/ HA ZA 01-285
VONNIS
van de meervoudige handelskamer, in de zaak van:
[appellant]],
wonende te [woonplaats appellant],
appellant,
procureur: mr. D.K. Greveling,
advocaat: mr. A.M.C. Marius- van Eeghen te 's-Gravenhage,
tegen
1. [geïntimeerde sub 1],
wonende te [woonplaats geïntimeerde sub 1] (voorheen [M.] en eerder in [F.], Terschelling),
2. [geïntimeerde sub 2.],
wonende te [woonplaats geïntimeerde sub 2] (voorheen in [M.] en eerder in [F.], Terschelling),
geïntimeerden,
procureur: mr. G. Machiels,
advocaat: mr. W.T. Bloemhof, voorheen mr. J.C.M. Damming te Groningen.
PROCESGANG
Appellant (hierna te noemen: [appelant]) heeft als oorspronkelijk eiser bij inleidende dagvaarding van 10 augustus 1999 gevorderd dat de kantonrechter te Leeuwarden bij vonnis -voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad- zal verklaren voor recht dat het beslag onder F. Van Lanschot Bankiers te 's-Hertogenbosch terecht is gelegd en voorts de gedaagden (thans geïntimeerden hierna gezamenlijk te noemen "[geïntimeerde]" tezamen met de vennootschap onder firma [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van: a) de huurtermijn van ƒ 50.000,00, voor de maand 1999 van het gebouwencomplex te Formerum aan Zee; b) toekomstige huurtermijnen, voor zover deze onbetaald mochten blijven; c) de gebruikskosten van ruimte die niet onder de huurovereenkomst waren begrepen; d) door [appelant] vooruitbetaalde posten betreffende onderhoud; e) de kosten van de vorderingen van [appelant] in het kader van ontruiming en oplevering van het gehuurde; f) overige door [appelant] terzake geleden en te lijden schade, waaronder kosten van rechtsbijstand en kosten verbonden aan voorbereiding van de procedure; g) wettelijke rente over de a t/m f bedoelde vorderingen; een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van de toenmalige gedaagden in de beslag- en proceskosten. [geïntimeerde] heeft voor antwoord geconcludeerd tot afwijzing van deze vordering. In reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd veroordeling van [appelant] tot betaling van ƒ 50.000,00, alsmede tot terugbetaling van de onverschuldigd door [geïntimeerde] aan [appelant] betaalde bedragen terzake van de door [geïntimeerde] aan [appelant] verschuldigde vergoedingen voor het gebruik van "'t Punthoofd". [appelant] heeft in reconventie geantwoord met conclusie tot afwijzing, waarna zowel in conventie als in reconventie is gerepliceerd en gedupliceerd en nog akten in het geding zijn gebracht.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 8 september 2000 in conventie de zaak verwezen naar een terechtzitting voor nadere uitlating zijdens [appelant] en verder in conventie en reconventie iedere beslissing aangehouden. Na een nadere aktenwisseling heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 23 januari 2001 in conventie en in reconventie de zaak verwezen naar de rol voor nadere uitlating zijdens beide partijen.
Bij exploot van 15 maart 2001 is [appelant] van beide tussenvonnissen in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven heeft [appelant] zijn eis vermeerderd met een vordering tot vergoeding van de schade, die hij heeft geleden ten gevolge van gederfde huur als gevolg van het feit dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] plotseling werd geëindigd en dat [geïntimeerde] het gehuurde op dat moment in een zodanige staat heeft achtergelaten, dat het niet meer verhuurbaar was, het een en ander voor zover deze schade-aanspraken niet kunnen worden geacht deel uit te maken van zijn aanvankelijk petitum. Bij deze memorie van grieven heeft [appelant] -akte vragend van de wijziging van eis- geconcludeerd dat de rechtbank beide uitspraken van de kantonrechter zal vernietigen en bij vonnis -voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad- opnieuw recht zal doen met inachtneming van gegrond bevinding van zijn grieven, althans een of meer daarvan alsmede de wijziging van eis, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.
[geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis en voorts bij memorie van antwoord geconcludeerd dat de rechtbank bij vonnis -voor zover mogelijk uitvoerbaar bij vooraad- de door [appelant] ingestelde vordering niet ontvankelijk zal verklaren, dan wel af zal wijzen, met bekrachtiging van de tussen partijen in eerste aanleg gewezen vonnissen, alles met veroordeling van [appelant] in de proceskosten in beide instanties. Beide partijen hebben nog een akte genomen, waarna zij de zaak hebben doen bepleiten, [appelant] door zijn raadsvrouw mevrouw mr. Marius-van Eeghen en [geïntimeerde] door zijn raadsvrouw mevrouw mr. Bloemhof. Vervolgens hebben partijen vonnis gevraagd op basis van het griffiedossier.
[appelant] noemt in zijn memorie van grieven en akte als derde geïntimeerde de vennootschap onder firma [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] (tevens gedaagde in eerste instantie), maar jegens deze vennootschap onder firma is de appeldagvaarding niet uitgebracht. De vennootschap onder firma, waarvan in deze beide processtukken wordt vermeld dat zij is opgeheven in september 1999, is derhalve in hoger beroep geen procespartij.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Het hoger beroep is tijdig ingesteld.
De grieven
2. [appelant] heeft de navolgende grieven naar voren gebracht:
Grief I
Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 3, 5e volzin, van het vonnis d.d. 8 september 2000 overwogen dat middels de bankgarantie veel meer was geïncasseerd dan waarop [appelant] toen recht had en dat hij dit onderdeel van de eis afwijst.
Grief II
Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 3, zevende volzin van het vonnis d.d. 8 september 2000 het volgende overwogen:
"Voor toewijzing van wettelijke rente over de verschuldigde ƒ 50.000,= van 3 tot 6 augustus bestaat geen rechtsgrond, zodat ook dat wordt afgewezen."
Grief III
Ten onrechte heeft de kantonrechter zich in rechtsoverweging 3, qua aanspraak op huurtermijnen beperkt tot de maand augustus 1999.
Grief IV
Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 6 van het vonnis d.d. 8 september 2000 overwogen dat [appelant] de door hem gestelde afspraak over het niet gebruiken van de multifunctionele ruimte niet hard heeft gemaakt.
Voorts word in deze rechtsoverweging het volgende overwogen:
"Ook afgezien daarvan is een gebruik van [geïntimeerde] van die ruimte in strijd met een afspraak als door [appelant] bedoeld nog geen rechtsgrond voor toekenning van enige vergoeding, behalve wanneer op grond daarvan zou moeten worden geoordeeld dat [appelant] door dat gebruik schade heeft geleden. [appelant] stelt daar echter niets over."
Grief V
Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 9 van het vonnis d.d. 8 september 2000 overwogen dat hij niet kan vaststellen:
"dat de reparaties, waarvan [appelant] nu vergoeding vordert, a) noodzakelijk waren en b) ondanks aanmaning niet door [geïntimeerde] als huurders krachtens de huurovereenkomst werden verricht."
In dat verband overweegt de kantonrechter voorts:
"[appelant] geeft niet concreet en specifiek aan dat hij deze reparaties moest uitvoeren omdat [geïntimeerde] deze ondanks aanmaning naliet te verrichten of doen verrichten. De kantonrechter kan dus niet vaststellen, dat hier sprake is van verzuim aan de zijde van [geïntimeerde]. Dit onderdeel van de eis is dus niet voor toewijzing vatbaar."
Grief VI
Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 14 van het vonnis d.d. 8 september 2000 overwogen dat hij het tussen partijen gevoerde debat over de vraag, of en zo ja in hoeverre [geïntimeerde] en [geïntimeerde sub 2] in staat moeten worden geacht om uit de vergoeding, die zij voor het onderbrengen van de asielzoekers in 't Punthoofd van het COA ontvingen, het nodige onderhoud aan 't Punthoofd te financieren, buiten beschouwing laat.
Grief VII
Ten onrechte heeft de kanonrechter in rechtsoverweging 15 van het vonnis d.d. 8 september 2000, laatste volzin overwogen, dat [appelant] geen al te hoge eisen mag stellen aan de netheid en de schadevrijheid van het gehuurde bij oplevering aan het einde van de huur.
In dat verband is voorts overwogen dat de aard en de omvang van de onderhoudsverplichtingen van [geïntimeerde] en [geïntimeerde sub 2] mede worden bepaald door de aard van het overeengekomen gebruik van het gehuurde.
Grief VIII
Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 16 van het vonnis van 8 september 2000 overwogen dat het feit dat [appelant] geen al te hoge eisen mag stellen aan de netheid en de schadevrijheid van het gehuurde bij oplevering, des te sterker geldt omdat de overeengekomen huurprijs hoog tot zeer hoog was. Daarbij refereert de kantonrechter ook aan het advies van de Huurcommissie.
Grief IX
Ten onrechte heeft de kantonrechter in de eerste volzin van rechtsoverweging 18 van de uitspraak van 8 september 2000 overwogen dat schade -kennelijk die als omschreven in rechtsoverweging 17- niet voor vergoeding in aanmerking komt:
"als [appelant] die schade niet lijdt of zal lijden, doordat 't Punthoofd niet daadwerkelijk zal worden hersteld en geschilderd maar grondig intern extern zal worden gerenoveerd of misschien zelfs zal worden gesloopt ten behoeve van nieuwbouw, omdat het gebouw als afgeschreven moet worden beschouwd."
Grief X
Ten onrechte heeft de kantonrechter in de uitspraak d.d. 8 september 2000, rechtsoverweging 18, tweede volzin een veronderstelling van [geïntimeerde] en [geïntimeerde sub 2] overgenomen, te weten dat:
"[appelant] door indiening van de onderhavige vordering zich de financiële middelen wenst te verschaffen om 't Punthoofd grondig te renoveren en het geschikt te maken voor regulier toerisme of om nieuwbouw te plegen".
Grief XI
Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 18 van de uitspraak van 8 september 2000, derde volzin overwogen dat [geïntimeerde] en [geïntimeerde sub 2] erop wijzen:
"dat [appelant] geen poging in het werk stelt om heropening van 't Punthoofd als huisvesting voor asielzoekers te bewerkstelligen."
Grief XII
Ten onrechte heeft de kantonrechter in de uitspraak van 8 september 2000, rechtsoverweging 18, 4e, 5e en 6e volzin het volgende overwogen:
"De veronderstelling van [geïntimeerde] vindt ook steun in de beschrijving van 't Punthoofd in de door [appelant] overgelegde opnamestaten van [H.] en in de daarbij gevoegde foto's. Uit die stukken blijkt dat 't Punthoofd is opgeleverd in het jaar 1957 en het bijbehorende "Apartotel" is opgeleverd in het jaar 1957 en het bijbehorende "Apartotel" is opgeleverd in 1968. De foto's maken volstrekt duidelijk, dat het gebouw niet meer kan worden gezien als een aantrekkelijk onderkomen voor de hedendaagse toerist."
Grief XIII
Ten onrechte heeft de Kantonrechter in rechtsoverweging 18 van de uitspraak van 8 september 2000, 7e volzin (pagina 6, alinea 1) het volgende overwogen:
"Ingrijpende renovatie en/of nieuwbouw ligt dan voor de hand en een schilderbeurt is dan zinloos."
Grief XIV
Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 4 van de uitspraak van 23 februari 2001 uitsluitend gerefereerd aan schade aan het buitenschilderwerk.
Grief XV
Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 4 van het vonnis d.d. 23 februari 2001 het volgende overwogen.
"Onder deze omstandigheden moet de kantonrechter tot de slotsom komen, dat de schade aan het buitenschilderwerk niet voor vergoeding in aanmerking komt, omdat [appelant] die schade kennelijk niet lijdt noch zal lijden, doordat 't Punthoofd niet daadwerkelijk zal worden hersteld en opnieuw geschilderd, maar geheel zal worden gerenoveerd of misschien zelfs zal worden gesloopt ten behoeve van nieuwbouw. Mede op grond van hetgeen inzake dit onderdeel van de vordering al in het tussenvonnis werd overwogen en beslist zal de kantonrechter deze schadepost daarom afwijzen."
Deze rechtsoverweging moet worden bezien in samenhang met rechtsoverweging 2 van het vonnis d.d. 23 februari 2001.
Grief XVI
Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 5 van de uitspraak d.d. 23 februari 2001 overwogen dat:
"nog slechts in conventie of in reconventie voor toewijzing vatbaar is de huur en/of de vergoeding voor het genot van 't Punthoofd krachtens de beschikkingen van de kantonrechter uit hoofde van de artikelen 28 e.v. Huurwet, dan wel terugbetaling van uit dien hoofde teveel betaalde bedragen."
Grief XVII
Ten onrechte is de kantonrechter in de vonnissen d.d. 8 september 2000 en d.d. 23 februari 2001 geheel voorbij gegaan aan de door [appelant] gestelde schade ter zake van gederfde huur als gevolg van het feit dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] en [geïntimeerde sub 2] plotseling werd beëindigd en dat zij het gehuurde op dat moment in een zodanige staat hadden achtergelaten, dat het niet weer verhuurbaar was.
Vaststaande feiten
3. Nu er geen hoger beroep is ingesteld tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten zal de rechtbank daarvan ook uitgaan.
Wijziging van eis
4. [geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen de gevraagde wijziging van eis. Hij acht zich in zijn verweer geschaad, nu deze wijziging pas in appel is ingediend. De rechtbank zal echter de wijziging toelaten. De vordering tot een schadeloosstelling van gederfde huur is immers ook reeds begrepen in de aanvankelijke vordering en zeer verweven met de overige punten van geschil. [geïntimeerde] heeft zich terzake kunnen verweren bij memorie van antwoord en bij pleidooi.
Onbevoegdheid rechtbank?
5. [geïntimeerde] heeft zich beroepen op de onbevoegdheid van de rechtbank om -zoals [appelant] heeft voorgesteld- de onderhavige kwestie tevens af te doen voor wat betreft de omvang van de door [appelant] geclaimde schadeposten. Nu [appelant] in eerste instantie geen geldsbedrag heeft gevorderd, maar een schadeloosstelling op te maken bij staat en in zoverre zijn vordering in appel ook niet heeft gewijzigd, kan de rechtbank in appel niet toekomen aan de definitieve vaststelling van schadebedragen en de toekenning daarvan in geld. Onder deze omstandigheden komt de rechtbank aan het beroep op onbevoegdheid niet toe.
Gestelde niet ontvankelijkheid terzake van de grieven tegen het vonnis van 8 september 2000
6. [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt, dat [appelant] in zijn hoger beroep niet ontvankelijk is voor zover zich dit richt tegen eindbeslissingen, die zijn opgenomen in het vonnis van 8 september 2000. [geïntimeerde] wijst erop, dat in dit eerste tussenvonnis eindbeslissingen zijn opgenomen en dat deze uitdrukkelijk en zonder enig voorbehoud door de kantonrechter zijn genomen. Naar de mening van [geïntimeerde] had [appelant] daartegen alleen kunnen opkomen door binnen de appeltermijn van drie maanden na 8 september 2000 tegen dat vonnis op te komen. [geïntimeerde] acht de rechtbank in hoger beroep aan deze eindbeslissingen van de kantonrechter gebonden.
7. De rechtbank kan [geïntimeerde] in dit betoog niet volgen. [appelant] is tijdig van het tussenvonnis van 8 september 2000 in hoger beroep gekomen, nu hij dit hoger beroep heeft ingesteld tezamen met het beroep tegen een later tussenvonnis. Daarbij kan [appelant] tevens grieven aanvoeren tegen eindbeslissingen, vervat in het vonnis van 8 september 2000 (zie Hugenholtz-Heemskerk -1998- nummer 177). Alleen wanneer [appelant] zou hebben verzuimd bij zijn hoger beroep tevens hoger beroep in te stellen tegen het vonnis van 8 september 2000, zouden de eindbeslissingen van de kantonrechter kracht van gewijsde krijgen en alleen in dat geval zou de rechtbank als appelinstantie daaraan gebonden zijn (dat is de betekenis van de door [geïntimeerde] aangehaalde passage uit de Groene Kluwer, Rechtsvordering, artikel 337, aantekening 4, waarin wordt aangegeven dat zodanige beslissingen bindend zijn voor de appelrechter, indien er niet tegen wordt geappelleerd).
Beoordeling van de grieven
8. De rechtbank zal allereerst overgaan tot behandeling van de grieven IX tot en met XV. Deze grieven keren zich tegen het oordeel van de kantonrechter, dat [appelant] in werkelijkheid geen schade lijdt, noch zal lijden terzake van de omstandigheid dat [geïntimeerde] het pand gedurende de huurperiode niet goed heeft onderhouden en niet heeft opgeleverd in dezelfde staat als waarin hij het in maart 1994 in gebruik nam. Grieven IX en XV richten zich tegen de kern van de redenering van de kantonrechter, terwijl de overige grieven betrekking hebben op de overwegingen, die de kantonrechter tot dit oordeel hebben gebracht.
9. Het staat voor de rechtbank wel vast, dat [geïntimeerde] met betrekking tot het buitenschilderwerk ingebreke is gebleven en het pand derhalve niet in voldoende acceptabele staat (vergeleken met de staat van 1994) heeft achtergelaten. Immers tegen de laatste zinsnede van rechtsoverweging 17 van het tussenvonnis van 8 september 2000 is (tot heden) geen rechtsmiddel aangewend zodat de rechtbank van deze constatering door de kantonrechter uit moet gaan. Of [geïntimeerde] ook in ander opzicht niet aan zijn onderhoudsplicht heeft voldaan en of hij het pand ook wat dat betreft niet goed heeft opgeleverd, is tussen partijen -gezien enkele andere grieven van [appelant]- nog in debat.
10. Allereerst is de vraag aan de orde, of [appelant] door de wanprestatie van [geïntimeerde] schade heeft geleden. Deze vraag is door de kantonrechter negatief beantwoord.
11. Door erkenning zijdens [appelant] staat vast, dat hij thans (bijna drie en een half jaar na oplevering) nog geen herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd. Zoals uit de stukken duidelijk wordt en door [appelant] ter gelegenheid van de pleidooiennader is toegelicht, heeft hij plannen voor een volledige nieuwbouw ter plaatse, waar hij een nieuw appartementenhotel wil oprichten. De betreffende bouwvergunning heeft [appelant] van de gemeente echter nog niet verkregen. [appelant] stelt, dat -wanneer uiteindelijk geen bouwvergunning wordt verkregen voor dit of een gewijzigd plan- hij het bestaande appartotel "'t Punthoofd" wil opknappen en herstellen.
12. [appelant] heeft verder gesteld, dat hij wel tot nieuwbouw moet overgaan omdat het complex door [geïntimeerde] zodanig is verwaarloosd, dat herstel niet zinnig zou zijn. De rechtbank kan dit niet onderschrijven. Het argument komt in strijd met zijn eigen stelling dat hij eventueel toch tot herstel zal overgaan, wanneer de nieuwbouwplannen niet doorgaan, en voorts blijkt uit de stukken en rapporten, dat herstel wel mogelijk is. Het is maar wat [appelant] wil: een hersteld en niet modern complex, of een geheel nieuw complex, dat aan hogere eisen voldoet en waarvoor aan toeristen ook hogere prijzen kunnen worden gevraagd.
13. Het betoog van [appelant] komt er op neer dat zijn schade op abstracte wijze moet worden vastgesteld, waarbij dan zal moeten worden uitgegaan van de kosten die hij zou moeten maken wanneer hij zou herstellen.
14. De rechtbank stelt voorop, dat in beginsel slechts die schade kan worden toegekend, die ook werkelijk wordt geleden. De abstracte schadeberekening moet worden beschouwd als een praktisch hulpmiddel, dat in sommige gevallen bij het vaststellen van een schadeloosstelling kan worden gehanteerd. De methode blijft echter een uitzondering. Wanneer reeds ten tijde van de wanprestatie door [geïntimeerde] (derhalve op 3 september 1999) zou hebben vastgestaan dat [appelant] geen schade leed en zou lijden omdat hij toch niet tot herstel zou overgaan, dan zou er geen goede reden zijn om een -langs abstracte weg berekende schadeloosstelling- toe te kennen. Er wordt dan immers geen schade geleden. In het onderhavige geval ligt dit iets anders: het is nog niet duidelijk of [appelant] nu wel of geen schade zal lijden. Dat is afhankelijk allereerst van de vraag of hij een bouwvergunning krijgt en in de tweede plaats of hij dan tot nieuwbouw zal overgaan. In de derde plaats is van belang of - wanneer niet tot nieuwbouw wordt besloten - het complex ook inderdaad zal worden hersteld (waarbij uiteraard de verdere teruggang van dit pand in de afgelopen drie jaren nooit voor rekening van [geïntimeerde] kan komen!). De vraag of in werkelijkheid schade wordt geleden is derhalve vooral afhankelijk van een onzeker voorval in de toekomst (wordt al of niet een bouwvergunning verleend?) en wanneer geen bouwvergunning wordt verleend wordt de beantwoording van de vraag beïnvloed door omstandigheden die geheel van de wil van [appelant] afhankelijk zijn.
15. Hoewel het dus mogelijk is dat [appelant] wellicht in de toekomst nog schade zal lijden als het tot herstel van het pand komt, de rechtbank moet op dit moment als vaststaand aannemen dat [appelant] thans nog geen schade heeft geleden. De rechtbank is van oordeel, dat onder deze omstandigheden een abstracte schadeberekening zich niet leent voor het vaststellen van een aan [appelant] toe te kennen schadeloosstelling. Nu op dit moment -uitgaande van een concrete benadering- [appelant] (nog) geen schade lijdt kan evenmin schade worden vastgesteld. Wat betreft de herstelkosten, kan dus (in ieder geval thans) geen schadevergoeding worden toegekend.
16. De grieven X, XI, XII, XIII en XV treffen dus geen doel. De rechtbank merkt op dat dit onverlet laat, dat eventueel andere schade-elementen (als expertisekosten1 en de bij grief XVII te behandelen huurderving) wel voor vergoeding in aanmerking zouden kunnen komen.
17. Met betrekking tot grief XIV kan de rechtbank het met [appelant] eens zijn, dat uit de uitgebrachte rapporten (met name die van [H.]) blijkt dat niet alleen veel aan het buitenschilderwerk ontbrak, maar ook aan andere punten van onderhoud en oplevering, zoals binnenschilderwerk, reiniging, kleine reparaties, schoonmaak en beschadigingen. Nu het echter om andere redenen niet tot de toekenning van een schadeloosstelling kan komen treft ook deze grief geen doel.
18. Grief XVII stelt de geleden huurderving na 3 september 1999 aan de orde. De grief luidt, dat de kantonrechter ten onrechte deze schadepost niet heeft besproken en niet als een element heeft benoemd, dat in de schadestaatprocedure aan de orde zou moeten komen. Voor zover nodig heeft [appelant] zijn vordering vermeerderd in die zin dat hij ook huurderving ten grondslag legt aan zijn vordering.
19. Deze grief slaagt. Op grond van de stukken en de uitgebrachte rapporten mag worden aangenomen dat het complex na oplevering door [geïntimeerde] ten gevolge van diens wanprestatie niet voor directe verhuur geschikt was. Er dienden tal van herstelwerkzaamheden plaats te vinden. Ook de kantonrechter heeft dit aangenomen, gezien zijn laatste zin van rechtsoverweging 17, waarin hij stelt dat de kosten van een volledige schilderbeurt en de kosten van herstel van het vergane houtwerk in beginsel voor rekening van [geïntimeerde] komen nu hij zijn onderhoudsverplichtingen niet goed is nagekomen.
20. De rechtbank neemt aan, dat het mogelijk was geweest om het complex - wanneer [geïntimeerde] behoorlijk had opgeleverd - binnen korte termijn opnieuw te verhuren in het kader van een COA-exploitatie ten behoeve van asielzoekers. De rechtbank schat in, dat [appelant] - mede gezien de herfst- en winterperiode die voor de deur stond - ongeveer vier a zes maanden nodig zou hebben gehad om de betreffende herstellingen te verrichten en het schilderwerk op te knappen. Gedurende deze tijd kon hij niet verhuren. Deze schadepost zal derhalve in de schadestaatprocedure moeten worden meegenomen, waarbij dan de periode van huurderving en de hoogte van de te verkrijgen kale huurprijs zal moeten worden vastgesteld.
21. In verband met de verwerping van de grieven IX, X, XII, XIII en XVkomt bespreking van de grieven VI, VII en VIII niet meer aan de orde.
22. Rest thans nog de behandeling van de grieven I tot en met V.
23. Grief I richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter (uitgesproken zowel in de conventie als in de reconventie) dat [appelant] middels de bankgarantie veel meer heeft geïncasseerd dan waarop hij toen recht had. In het kader van dit oordeel is de kantonrechter er blijkbaar vanuit gegaan, dat de bankgarantie was ingeroepen ter voldoening van de huurtermijn over augustus 1999 ad ƒ 50.000,00. De bankgarantie was afgegeven tot een bedrag van ƒ 100.000,00, tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van [geïntimeerde] uit hoofde van de huurovereenkomst. Blijkbaar heeft de kantonrechter bedoeld te zeggen dat dus in feite ƒ 50.000,00, teveel uit de bankgarantie was ontvangen. Dit is de vraag, want de bankgarantie dekt tevens de verschuldigdheid door [geïntimeerde] van mogelijke aanspraken uit hoofde van oplevering, onderhoud en dergelijke, kortom alle verplichtingen uit de huurovereenkomst. Pas wanneer duidelijkheid bestaat over de vraag, welke bedragen in totaal door [geïntimeerde] verschuldigd zijn, kan worden beoordeeld in hoeverre teveel (of te weinig) uit de bankgarantie is ontvangen. Immers, wanneer de totale verschuldigdheid meer dan ƒ 100.000,00, zou bedragen, zal [geïntimeerde] moeten bijpassen. Het kan echter ook zijn, dat uiteindelijk blijkt dat [appelant] teveel heeft ontvangen uit de bankgarantie en dat hij terzake van verrekening nog een zeker bedrag aan [geïntimeerde] zou moeten terugbetalen. Hierop doelt de reconventionele vordering van [geïntimeerde], die niet alleen vordert dat een bedrag van ƒ 50.000,00 wordt terugbetaald terzake van hetgeen teveel uit de bankgarantie is voldaan, maar dat door [appelant] ook wordt terugbetaald hetgeen [geïntimeerde] onverschuldigd heeft betaald terzake van de gebruiksvergoeding van 't Punthoofd over de periode 3 september 1998 tot 3 september 1999. Immers, deze vergoeding is door de kantonrechter bij beschikking van 7 april 2000 gesteld op ƒ 400.000,00 per jaar, terwijl de oorspronkelijke huurvergoeding tot 3 september 1998 ƒ 600.000,00 per jaar bedroeg. [geïntimeerde] stelt derhalve dat hij terzake nog ƒ 200.000,00 van [appelant] terug dient te ontvangen.
24. Het hangt van de hoogte van de schadeloosstellingen, die [geïntimeerde] aan [appelant] zal moeten betalen af in hoeverre hetzij per saldo door [appelant] teveel is ontvangen, hetzij [geïntimeerde] per saldo nog zal moeten betalen.
25. In cijfers uitgedrukt komt dit op het volgende neer:
Door [appelant] uit de bankgarantie ontvangen:
ƒ 100.000,00
Terzake van de maand augustus 1999 verschuldigd:
1/12 gedeelte van ƒ 400.000,00 = ƒ 33.333,33
Gebruiksvergoeding drie dagen september 1999:
3/365 maal ( 400.000,00 = ƒ 3.287,64
./. ( 36.620,97
Resteert van de bankgarantie: ƒ 63.379,03
Daar tegenover staat terugvordering terzake van teveel betaalde
gebruiksvergoeding over 1998/1999 van [geïntimeerde] jegens [appelant]: ( 200.000,00
In totaal heeft dus [appelant] terzake van huur en gebruiksvergoeding
teveel van [geïntimeerde] ontvangen een bedrag van ƒ 263.379,03
26. Wanneer de vordering terzake van schadeloosstelling van [appelant] op [geïntimeerde] hoger is, zal [geïntimeerde] dit meerdere alsnog aan [appelant] dienen te voldoen. Is het bedrag aan schadeloosstelling lager dan zal [appelant] alsnog op grond van de reconventionele vordering het betreffende verschil aan [geïntimeerde] moeten voldoen.
27. Gezien het bovenstaande kan de rechtbank niet zonder meer vaststellen, of [appelant] uit de bankgarantie teveel heeft ontvangen. Dat hangt van de bovenstaande omstandigheden af. Dit betekent, dat ook de kantonrechter bij zijn vonnis niet zonder meer mocht vaststellen, dat [appelant] uit de bankgarantie teveel zou hebben ontvangen. Dit zal nog moeten blijken. In zoverre is grief I derhalve terecht voorgesteld.
28. Grief II is terecht voorgesteld. Het huurcontract hield in, dat de maandelijkse huurtermijn uiterlijk op de derde dag van de betreffende maand moest worden voldaan. Deze termijn is fataal, zodat [geïntimeerde] in verzuim was toen op 3 augustus 1999 de huurtermijn over augustus 1999 niet was betaald. Dit betekent, dat vanaf dat moment wettelijke rente verschuldigd was.
29. Ook grief III is terecht voorgesteld. Er was nog een gebruiksvergoeding verschuldigd over de eerste drie dagen van september 1999. Het is immers door [geïntimeerde] niet betwist, dat van die kant het pand pas op 4 september 1999 is ontruimd.
30. Grief IV heeft betrekking op een vergoeding terzake van het gebruik van de multifunctionele ruimte onder de entree. De kantonrechter heeft overwogen dat de omstandigheid, dat [geïntimeerde] die ruimte in strijd met een afspraak heeft gebruikt, nog geen rechtsgrond is voor toekenning van enige vergoeding, behalve wanneer [appelant] terzake schade heeft geleden. Volgens de kantonrechter heeft [appelant] daaromtrent niets gesteld.
31. [appelant] verwijst terzake naar zijn brief van 27 februari 1998 aan [geïntimeerde], waarin hij constateerde:
"ik heb met u afgesproken dat u geen gebruik van de betreffende ruimten onder de entreehal zult maken, ook niet voor opslag van goederen. Ondanks meerdere waarschuwingen van mij dat dit niet mag, maakt u geregeld gebruik van bovengenoemde ruimte. Indien u wederom meent dat u gebruik kunt maken van bovengenoemde ruimte zal ik u ƒ 3.000,00 per constatering in rekening brengen, zonder dat u daar rechten aan zult kunnen ontlenen."
32. Nu niet blijkt, dat [geïntimeerde] deze passage uit de brief van [appelant] destijds heeft bestreden, staat op zichzelf vast dat deze ruimte buiten de verhuur zou blijven. Het blijkt uit de stukken ook, dat daarvoor in de plaats zogenaamde Jarino-units op het terrein ter beschikking zijn gesteld waarin de wasmachineruimten en kantoorruimte konden worden ondergebracht. Uit de overgelegde foto's blijkt, dat de multifunctionele ruimte onder de entree echter wel (af en toe) door [geïntimeerde] is gebruikt voor opslag of voor festiviteiten. Zijdens [appelant] is echter niet gesteld, waarvoor hij de betreffende ruimte dan zelf had willen gebruiken, hoe hij zich dit had voorgesteld en evenmin dat hij schade heeft geleden omdat hij van de ruimte geen gebruik heeft kunnen maken. Onder deze omstandigheden kan [appelant] geen recht doen gelden op een schadeloosstelling, zodat de grief faalt.
33. Grief V heeft betrekking op een zestiental kleine reparaties betreffende verschillende onderdelen van het verhuurde, waartoe door [appelant] opdracht is verstrekt en welke reparaties ook door [appelant] zijn betaald. Gezien de aard van deze reparaties staat het vast, dat zij in feite door [geïntimeerde] als huurder hadden moeten zijn uitgevoerd, althans voor zijn rekening komen (gelet op artikel 4 sub 1 van het huurcontract). De grief richt zich tegen de overweging van de kantonrechter dat deze niet heeft kunnen vaststellen dat de reparaties noodzakelijk waren en ondanks aanmaning niet door [geïntimeerde] als huurder zijn verricht. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de omschrijving van de reparatienota's en de desbetreffende brieven van [appelant] aan [geïntimeerde], dat de reparaties grotendeels alle noodzakelijk waren. Uit de stellingen van partijen blijkt verder, dat [appelant] [geïntimeerde] ten aanzien van deze verschillende euvels niet telkens in verzuim heeft gesteld of in de gelegenheid heeft gesteld om deze zelf uit te voeren. In principe is het juist, dat de huurder terzake van het niet voldoen aan zijn onderhoudsplicht terzake van dergelijk kleine reparaties pas in verzuim is na daartoe door de eigenaar te zijn aangemaand. Naar het oordeel van de rechtbank ligt dit in het kader van deze overeenkomst iets anders. In het algemeen heeft immers de huurder die in het verhuurde woont of daarvan voor zijn bedrijf gebruik maakt zelf last van dergelijke kleine gebreken. De huurder zal er zelf belang bij hebben om ze te herstellen en zolang hij dat belang niet heeft, is het veelal ook niet dadelijk in het belang van de eigenaar om tot herstel te doen overgaan. Hier lag het anders: het waren de asielzoekers die het pand bewoonden en van deze kleine gebreken last hadden en blijkbaar de beheerder of COA of indirect [appelant] als eigenaar daarover hebben benaderd. [geïntimeerde] woonde niet in of bij het pand. Soms was hij blijkbaar niet op de hoogte van de gebreken, soms zal hij ze niet op verzoek van de bewoners hebben hersteld, in andere gevallen vond hij het wel goed dat ze door of vanwege [appelant] werden hersteld. In ieder geval heeft [geïntimeerde] de betreffende reparaties niet verzorgd, hoewel dat wel op zijn weg had gelegen. Herstel van de gebreken was veelal spoedeisend, zo blijkt naar het oordeel van de rechtbank uit de aard van de gefactureerde reparaties, gezien in het licht van de exploitatie als asielzoekerscentrum. Onder deze omstandigheden kan [geïntimeerde] geacht worden terzake in verzuim te zijn geweest, voorzover hij al zelf niet akkoord ging dat de reparaties vanwege [appelant] zouden worden verricht.
34. Voor wat de reparaties in het laatste jaar (tijdens de ontruimingsbescherming) neemt de rechtbank aan, dat de verhouding tussen partijen reeds zodanig was verstoord en dat de belangstelling van [geïntimeerde] voor de exploitatie en de voortzetting daarvan zodanig was getaand, dat van [appelant] redelijkerwijze niet mocht worden verwacht terzake van deze gebreken eerst [geïntimeerde] nog in gebreke te stellen alvorens zelf tot reparatie over te gaan. Dit geldt met name ook (nog) voor de reparaties in het laatste stadium (zomer 1999). Naar het oordeel van de rechtbank komen deze reparaties voor vergoeding aan [appelant] in aanmerking.
35. De vervanging van de Electrolux wasmachine in augustus 1997 en de reparaties aan de wasmachines waren zodanig spoedeisend in het kader van de exploitatie van het asielzoekerscentrum, dat het [appelant] in redelijkheid niet euvel is te duiden dat hij dadelijk is ingesprongen en niet eerst [geïntimeerde] in gebreke heeft gesteld. Ook deze kosten komen dus voor rekening van [geïntimeerde]. Hetzelfde geldt voor reparatie van sifons en valpijp (twee maal) en voor die reparaties ten aanzien waarvan [geïntimeerde] akkoord ging met reparatie door of vanwege [appelant]. Voor de overige reparaties ligt dit anders en had [geïntimeerde] eerst in verzuim moeten worden gesteld. Er is namelijk ook niet gebleken van een afspraak tussen partijen, dat het [appelant] vrijstond om zonder ingebrekestelling de nodige reparaties voor rekening van [geïntimeerde] te herstellen.
36. Deze vijfde grief slaagt dus ten dele.
Slotsom
37. De rechtbank zal de beide vonnissen van de kantonrechter vernietigen en de zaak terug verwijzen ten einde deze nader af te doen met inachtneming van hetgeen hierboven is beslist.
38. Aangezien de rechtbank een aantal principiële zaken heeft beslist, die voor het verder vervolg van deze zaak van belang zijn, en deze uitspraak als een tussenvonnis dient te worden beschouwd (zie HR 14 december 1973, NJ 1974, 347, T.en C. Rechtsvordering, artikel 398 aant. 3 jo artikel 401a, aant.2) ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat van dit tussenvonnis dadelijk beroep in cassatie kan worden ingesteld.
39. Nu beide partijen gedeeltelijk in het gelijk en gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld ziet de rechtbank aanleiding om de kosten in appel te compenseren.
BESLISSING IN HOGER BEROEP
De rechtbank:
vernietigt de vonnissen van de kantonrechter te Leeuwarden op 8 september 2000 en 23 februari 2001 tussen partijen gewezen;
verwijst de zaak terug naar de kantonrechter te Leeuwarden ten einde de zaak nader af te doen met inachtneming van hetgeen door de rechtbank ten aanzien van de grieven is beslist;
bepaalt dat van dit tussenvonnis dadelijk beroep in cassatie kan worden in gesteld.
Dit vonnis is gewezen door de rechters mr. A.T. Vos, voorzitter, mr. J.E. Biesma en mr. H.K. Scholtens en in het openbaar uitgesproken ter rolzitting van 23 april 2003.