Uitspraak
Rechtbank Leeuwarden
Sector civiel recht
afdeling handelsrecht
Korte Gedingen
Uitspraak: 6 december 2002
Kort-geding-nummer: 55188 / KG ZA 02-379
VONNIS
van de voorzieningenrechter van de rechtbank te Leeuwarden, in het kort geding van:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NILSCO B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Pijnacker,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VEKEBE B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Pijnacker,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WIZE BEHEER B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Delft,
eiseressen,
procureur: mr. W. Winkel,
advocaat: mr. G.J. Houweling te Bleiswijk,
tegen
de stichting
STICHTING TUINBOUWONTWIKKELING FRIESLAND,
gevestigd te Franeker, kantoorhoudende te 's-Gravenzande,
gedaagde,
procureur: mr. C.W. van der Zee.
PROCESGANG
Nilsco c.s. hebben TOF in kort geding doen dagvaarden tegen de openbare zitting van 22 november 2002.
Nilsco c.s. hebben toen op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd dat de rechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, TOF veroordeelt om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis ten overstaan van notaris mr. T.J. Koelmans te Berlikum, onder betaling van 1.289.070,84 euro aan kopers, mee te werken aan het verlijden van de voor overdracht van het ten processe bedoelde registergoed (kavel 16) vereiste notariële akte van levering, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van 10.000,- euro voor iedere dag dat TOF na het verstrijken van deze termijn nalaat aan dit vonnis gevolg te geven, met veroordeling van TOF in de kosten van het geding.
Vervolgens hebben partijen hun standpunten nader doen toelichten door hun advocaat respectievelijk procureur, waarbij de procureur van TOF mede aan de hand van pleitnotities het woord heeft gevoerd, en waarbij TOF heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van Nilsco c.s.
Nilsco c.s. hebben met goedvinden van TOF producties in het geding gebracht.
Na voortgezet debat en na een schorsing hebben partijen vonnis gevraagd. De rechter doet heden uitspraak op basis van het griffiedossier, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
RECHTSOVERWEGINGEN
1.1. In dit kort geding gelden onder meer de navolgende feiten als vaststaand.
1.2. Nilsco c.s. zijn eigenaar van het perceel bouwland gelegen aan de Bûtenpôle te Berlikum, nader omschreven als een strook grond met halve sloot liggende aan de Bûtenpôle te Berlikum, uitmakende een ter plaatse kennelijk aangeduid gedeelte ter grootte van 6 hectare, 80 are en 88 centiare, van het perceel kadastraal bekend in de gemeente Berlikum als sectie E nummer 1036, zoals met kruisarcering schetsmatig is aangegeven op een door de comparanten voor akkoord getekende situatietekening, welke aan de transportakte is gehecht en welke situatietekening mede ten kantore van de dienst van het kadaster in het openbare register te Leeuwarden is ingeschreven.
1.3. Voormeld perceel is door Nilsco c.s. op 10 december 1999 in eigendom verkregen van TOF. Partijen duiden het perceel aan als 'kavel 16'. De transportakte bepaalt dat binnen 2 jaar na het verlijden van de transportakte dertig procent van het verkochte met (een) tuinbouwkas(sen) moet zijn bebouwd en gebruiksklaar zijn opgeleverd. Ook is in de transportakte ten behoeve van TOF een recht tot terugkoop met betrekking tot meergenoemd perceel opgenomen, tegen de per datum terugkoop te taxeren waarde.
1.4. Op of omstreeks 17 februari 2000 is aan Nilsco c.s. door TOF een optie verleend op een perceel tuinbouwgrond te Berlikum, door partijen aangeduid als 'kavel 17', ter grootte van 5,01 hectare. Voor de in optie te nemen kavel is een grondprijs overeengekomen van f 17,- per m².
1.5. De kavels 16 en 17 zijn tot op heden nog niet door Nilsco c.s. bebouwd.
1.6. Namens TOF heeft de heer J.W.M. Vis bij brief van 20 december 2001 aan Nilsco c.s. medegedeeld dat TOF van haar recht tot terugkoop van kavel 16 gebruik wenste te maken en dat Nilsco c.s. de optie-overeenkomst hadden genegeerd, zodat zij daaraan geen rechten meer kunnen ontlenen. In reactie hierop hebben Nilsco c.s. bij brief van 29 december 2001 aan TOF medegedeeld dat Nilsco c.s. bereid zijn mee te werken aan terugkoop door TOF van kavel 16. Hierbij hebben Nilsco c.s. een terugkoopprijs van f 27,50 per m² voorgesteld. Dit voorstel is door TOF verworpen, hetgeen door de advocaat van Nilsco c.s. bevestigd is bij schrijven van 30 januari 2002.
1.7. De advocaat van Nilsco c.s. heeft TOF, in de persoon van de heer J.W.M. Vis, op 22 maart 2002 onder meer het volgende bericht:
'Voor de orde bevestig ik de op 21 maart jl. gemaakte afspraken: De terugkoopaanzegging uwerzijds zal niet worden geëffectueerd voor 15 juli as., daar waar het cliënte tot 15 april 2002 vrij zal staan om zelf perceel 16 te verkopen. Indien cliënte niet uiterlijk 15 april 2002 het perceel heeft weten te verkopen, dan zal u zich met de verkoop gaan bezighouden. Bij een eventuele verkoop uwerzijds in de periode 15 april 2002 tot 15 juli 2002 zal aan cliënte worden voldaan een bedrag van netto 27,50 euro exclusief BTW per m².'
In reactie hierop heeft Vis namens TOF op 25 maart 2002 onder meer het volgende aan de advocaat van Nilsco c.s. bericht:
'Inzake de eerste alinea is de juiste weergave zoals wij met elkaar hebben afgesproken. (..) Overigens wil ik u erop attenderen dat er in uw fax sprake is van een verkoopprijs van perceel 16 van 27,50 euro. Ik ga er hierbij van uit dat dit een omissie is en dat het uw bedoeling was te schrijven 'Overeenkomstig de afspraken een bedrag van Hfl. 27,50.'
De advocaat van Nilsco c.s. heeft vervolgens bij schrijven van 26 maart 2002 aan TOF het volgende laten weten:
' Inderdaad is er abusievelijk een bedrag van 27,50 euro als verkoopprijs genoemd, dit dient, zoals u reeds aangeeft, te zijn f 27,50.'
1.8. Vis heeft namens TOF bij schrijven van 12 juli 2002 aan Nilsco c.s. medegedeeld dat het bestuur van TOF op 9 juli besloten had om over te gaan tot aankoop van zowel perceel 16 en perceel 17 en dat de overdracht zou moeten plaatsvinden bij notaris Koelmans te Berlikum.
1.9. Bij fax van 4 september 2002 aan de op het kantoor van notaris Koelmans werkzame medewerkster S. Kuikman heeft Vis onder meer het volgende bericht:
'Zou je op korte termijn de definitieve koopovereenkomsten willen regelen inzake perceel no.16 in het Glastuinbouwgebied Berlikum. Dit is de koopovereenkomst welke toenmalig is afgesloten voor dit perceel, het perceel wordt teruggekocht op basis van de voorwaarden zoals eerder naar jullie zijn toegezonden.'
1.10. Bij fax van 9 september 2002 heeft Vis de advocaat van Nilsco c.s. onder meer het volgende laten weten:
'Naar aanleiding van uw faxbericht van donderdag 5 september j.l. berichten wij u dat dhr. Vis reeds vóór deze datum contact heeft gehad met dhr. Dekker. Met hem is afgesproken dat alle stukken betrekkinghebbend op de definitieve afronding (notariële akte) rechtstreeks aan hem zullen worden toegezonden. Gelet op vakantie van diverse personen is met dhr. Dekker afgesproken dat het trasnport in de laatste week van september dan wel in de eerste week van oktober zal plaatsvinden.'
Het standpunt van Nilsco c.s.
2.1. Nilsco c.s. stellen dat er na de mededeling van TOF dat zij van haar recht tot terugkoop van kavel 16 gebruik wilde maken, tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst met betrekking voormelde kavel tot stand is gekomen, tegen een koopprijs van 1.011.188.50 euro inclusief BTW. Daarnaast zijn partijen volgens Nilsco c.s. op 12 juli 2002 overeengekomen dat de optierechten terzake kavel 17 worden afgekocht voor een bedrag van 284.066,09 euro inclusief BTW. Hierbij zijn partijen tevens overeengekomen dat in mindering op de vergoeding ter afkoop van het optierecht wordt gebracht een bedrag van 6103,75 euro in verband met een rentevergoeding wegens niet ontvangen optietermijnen. Dit alles leidt er in de visie van Nilsco c.s. toe dat TOF aan Nilsco c.s. een bedrag van 1.289.070,84 euro dient te voldoen bij het transport van kavel 16.
2.2. Nilsco c.s. stellen voorts dat partijen notaris Koelmans hebben geïnstrueerd om het transport te laten plaatsvinden in de laatste week van september dan wel de eerste week van oktober, waartoe Nilsco c.s. aan notaris Koelmans volmachten hebben doen toekomen. Vervolgens heeft TOF volgens Nilsco c.s. echter nagelaten om het bedrag ad 1.289.070,84 euro te storten onder de notaris. Het geplande transport heeft dan ook niet kunnen plaatsvinden.
Het standpunt van TOF
3.1. TOF heeft de vordering van Nilsco c.s. betwist, waartoe zij heeft aangevoerd dat er tussen partijen geen overeenkomst inzake de terugkoop van perceel 16 is gesloten, nu er op voor een koopovereenkomst essentiële punten geen wilsovereenstemming is bereikt, zoals omtrent leveringsdatum en prijs. Ook is er geen afkoopregeling met betrekking tot de optie-overeenkomst tot stand gekomen. Daarnaast sluit de correspondentie van partijen niet op elkaar aan, nu Nilsco c.s. spreken van terugkoop en TOF van doorverkoop/bemiddeling ten behoeve van een derde. Bovendien was Vis niet bevoegd om namens TOF bindende afspraken te maken omtrent het kopen van kavel 16.
3.2. TOF voert voorts aan dat Nilsco c.s. hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst inzake kavel 16 en de optie-overeenkomst inzake kavel 17 niet zijn nagekomen. Dit is voor de procureur van TOF reden geweest om, na een voorafgaande ingebrekestelling, de buitengerechtelijke ontbinding van de (eerdere) koopovereenkomst en de optie-overeenkomst in te roepen wegens wanprestatie.
De beoordeling van het geschil
4.1. De rechter begrijpt de dagvaarding aldus dat daar waar in het petitum het woord 'kopers' vermeld staat, Nilsco c.s. bedoeld worden.
4.2. De vraag die in het kader van dit kort geding allereerst dient te worden beantwoord, is of aannemelijk is dat er tussen partijen een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de door partijen zo genoemde 'kavel 16' aan de Bûtenpôle te Berlikum. Er is naar het oordeel van de rechter pas sprake van een perfecte koopovereenkomst indien verkoper en koper overeenstemming hebben bereikt over het koopobject , de koopprijs en de leveringsdatum alsmede over eventuele andere bedingen/voorwaarden die als essentieel voor de koopovereenkomst moeten worden aangemerkt. Tot deze bedingen/voorwaarden behoort naar het oordeel van de rechter niet het bereiken van wilsovereenstemming tussen partijen omtrent de financiële afwikkeling van de optie-overeenkomst betreffende kavel 17. De optie-overeenkomst is een aparte overeenkomst, betrekking hebbende op een andere kavel dan kavel 16, en dient daarom buiten beschouwing te blijven bij het beantwoorden van de vraag of met betrekking tot kavel 16 een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. Verdere bedingen/voorwaarden zijn door TOF niet aangevoerd, noch is anderszins van het bestaan daarvan gebleken.
4.3. De rechter is van oordeel dat in deze procedure voldoende aannemelijk is geworden dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot kavel 16. Hiertoe wordt het navolgende overwogen.
4.4. Hoewel partijen, gezien de brief van de advocaat van Nilsco c.s. d.d. 30 januari 2002, aanvankelijk geen overeenstemming konden bereiken omtrent de prijs die per m² betaald zou moeten worden bij de terugkoop door TOF van kavel 16, heeft de advocaat van Nilsco c.s. bij fax van 22 maart 2002 een koopprijs van € 27,50 exclusief BTW per m² voorgesteld. Dit prijsaanbod is door TOF aanvaard bij haar fax d.d. 25 maart 2002 aan de advocaat van Nilsco c.s., zij het dat de prijs per m² volgens TOF niet in euro's maar in guldens moest worden uitgedrukt. Bij schrijven van 26 maart 2002 heeft de advocaat van Nilsco c.s. de gewenste valutacorrectie van euro's naar guldens doorgevoerd. Hierop is van de zijde van TOF geen reactie meer gekomen, zodat er naar het oordeel van de rechter vanuit moet worden gegaan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een prijs per m² van f 27,50 exclusief BTW. Daarnaast hebben partijen overeenstemming bereikt omtrent het koopobject, nu zij daarbij beide kavel 16 op het oog hadden. Dit blijkt reeds uit de brief van TOF d.d. 20 december 2001, waarin de wens tot terugkoop van kavel 16 door TOF wordt geuit, en het daaropvolgende schrijven van Nilsco c.s. d.d. 29 december 2001, waarin Nilsco c.s. zich bereid verklaren om mee te werken aan de terugkoop van kavel 16 door TOF. Ook uit de daaropvolgende correspondentie tussen partijen blijkt overduidelijk dat zij overeenstemming hadden bereikt omtrent het te verkopen object, zijnde kavel 16. Ook omtrent de leveringsdatum bestond overeenstemming, gezien de door Nilsco c.s. overgelegde productie 17, zijnde een fax van TOF aan de advocaat van Nilsco c.s., waarin gemeld wordt dat gelet op de vakantie van diverse personen met dhr. Dekker (van Nilsco c.s.) is afgesproken dat het transport in de laatste week van september dan wel in de eerste week van oktober zal plaatsvinden.
4.5. De door Vis verstuurde faxen van 4 en 9 september 2002, na een eerdere fax van Vis d.d. 12 juli 2002, ondersteunen naar het oordeel van de rechter de aannemelijkheid van het tot stand gekomen zijn van een koopovereenkomst tussen partijen. Uit deze faxen blijkt dat notaris Koelmans te Berlikum reeds was ingeschakeld om tot een definitieve afronding van de terugkoop van kavel 16 te komen. Daarnaast staat in de fax van 9 september 2002 vermeld dat het transport in de laatste week van september dan wel de eerste week van oktober zou plaatsvinden. Dit alles wijst er eens te meer op dat partijen ten tijde van het sturen van deze faxen reeds overeenstemming hadden bereikt omtrent de essentialia van de koopovereenkomst. Als de verkoop van een onroerend goed al bijna de fase van het passeren van de daarvoor vereiste notariële akte heeft bereikt, dan acht de rechter het wel zeer onwaarschijnlijk dat partijen op dat moment nog geen overeenstemming zouden hebben bereikt omtrent de essentialia van de koopovereenkomst.
4.6. Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of er tussen partijen overeenstemming is bereikt inzake een afkoopsom voor de optie-overeenkomst voor kavel 17. De rechter is van oordeel dat deze vraag bevestigend dient te worden beantwoord, gelet op de fax van de advocaat van Nilsco c.s. d.d. 23 april 2002 en de hieropvolgende fax van Vis namens TOF d.d. 12 juli 2002. In de fax van 23 april 2002 doet de advocaat van Nilsco c.s. een aanbod voor een afkoopsom, te verminderen met een rentevergoeding. Dit aanbod is door TOF aanvaard in haar fax van 12 juli 2002, nu TOF daarin zonder voorbehoud onder meer het volgende meedeelt:
' Naar aanleiding van uw faxbericht d.d. 23 april j.l. berichten wij u als volgt. (..) Inzake perceel 17 zal een akte worden samengesteld waarin wordt opgenomen dat op het moment dat dit perceel eveneens wordt verkocht, aan u restitutie plaatsvindt overeenkomstig uw schrijven.' Deze duidelijke reactie van de zijde van TOF kan naar het oordeel van de rechter niet anders worden verstaan dan als het akkoord gaan met de door Nilsco c.s. voorgestelde regeling. Deze regeling is neergelegd in de berekening zoals door Nilsco c.s. overgelegd als productie 19 en welke door TOF niet betwist is, zodat de rechter van deze berekening zal uitgaan. De afkoopsom voor de optieregeling bedraagt 284.066,09 euro inclusief BTW en dient verminderd te worden met de rentevergoeding ad 6183,75 euro.
4.7. Het verweer van TOF dat Vis niet bevoegd was om TOF jegens Nilsco c.s. te verbinden, zal worden verworpen. Blijkens de in het geding gebrachte correspondentie is Vis vanaf het begin de contactpersoon van (het bestuur van) TOF tegenover Nilsco c.s. geweest. De correspondentie van (de advocaat van) Nilsco c.s. is aan hem gericht, terwijl onder alle namens TOF verstuurde correspondentie de naam van Vis staat. Op geen enkele wijze is voorafgaand aan dit geding gebleken dat Vis onbevoegd was om TOF te verbinden. Indien het werkelijk zo zou zijn dat Vis niet bevoegd zou zijn geweest om TOF te verbinden jegens Nilsco c.s., had het voor de hand gelegen dat het bestuur van TOF Vis op enig moment zou hebben teruggefloten en Nilsco c.s. daarvan in kennis zou hebben gesteld. Dat is niet gebeurd, sterker nog, Vis is zelfs ingezet om het traject leidende tot het passeren van de notariële akte van overdracht betreffende kavel 16 te regelen. Gelet op alle hiervoor genoemde omstandigheden acht de rechter het dan ook niet aannemelijk dat Vis onbevoegd was om TOF te verbinden.
4.8. Gezien het hiervoor overwogene moet worden geconcludeerd dat tussen partijen een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de ten processe bedoelde kavel 16. TOF is mitsdien gehouden om haar verplichting uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen, te weten het terugkopen van kavel 16 tegen de overeengekomen prijs van f 27,50 exclusief BTW per m², hetgeen, uitgaande van een oppervlakte van 6 hectare, 80 are en 88 centiare, voor de gehele kavel een koopprijs oplevert van 1.011.188,50 euro. Daarnaast is er ook een perfecte overeenkomst gesloten inzake een afkoopsom met betrekking tot de optie-overeenkomst. Deze afkoopregeling dient door TOF evenzeer te worden nagekomen, hetgeen tot een verplichting tot betaling van een bedrag van
277.882,34 euro leidt. Het totale door TOF aan Nilsco c.s. te betalen bedrag komt hiermee op 1.289.070,84 euro. De vordering van Nilsco c.s. kan mitsdien geheel worden toegewezen.
4.9. TOF heeft geen beroep gedaan op het bestaan van een eventueel restitutierisico. De rechter acht dan ook geen grond aanwezig om aan te nemen dat er een restitutierisico bestaat bij toewijzing van de vordering van Nilsco c.s., voor zover in een bodemprocedure mocht blijken dat er geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en Nilsco c.s. de koopprijs dientengevolge zouden moeten restitueren.
4.10. De rechter zal een maximum aan de te verbeuren dwangsommen verbinden. Dit laat uiteraard onverlet, dat bij voortgaande overtreding van dit kort-geding-vonnis oplegging van hogere dwangsommen kan worden gevorderd dan wel hernieuwde oplegging van dezelfde dwangsommen.
Het bedrag van zowel de dwangsom als het maximum staat in een redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde werking van de dwangsomoplegging.
4.11. TOF zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
BESLISSING
De rechter, rechtdoende in kort geding:
veroordeelt TOF om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis ten overstaan van notaris mr. T.J. Koelmans te Berlikum, onder betaling van 1.289.070,84 euro (zegge: een miljoen tweehonderdnegenentachtigduizend en zeventig euro en vierentachtig eurocent) aan Nilsco c.s. , mee te werken aan het verlijden van de voor overdracht van het ten processe bedoelde registergoed (kavel 16) vereiste notariële akte van levering;
bepaalt dat zo TOF niet aan deze veroordeling voldoet, zij aan Nilsco c.s. een dwangsom verbeurt van 10.000,- euro voor iedere dag dat TOF handelt in strijd met deze veroordeling;
verbindt aan de aldus te verbeuren dwangsommen een maximum van 200.000,- euro;
veroordeelt TOF in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Nilsco c.s. begroot op 258,18 euro aan verschotten en 703,- euro aan salaris procureur;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. van der Meer, voorzieningenrechter, en in aanwezigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 december 2002.
fn 343