Uitspraak
Uitspraak: 23 januari 2002
Rolnummer: H 01/18
Zaaknummer: 44224
Arrondissementsrechtbank Leeuwarden
Sector handelsrecht
VONNIS
van de enkelvoudige handelskamer in de zaak van:
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats eisers], en
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats eisers],
eisers, hierna in enkelvoud te noemen: [eisers],
procureur: mr. H.D.M. Brandsma,
advocaat: mr. J.G.G. Wilgers,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats gedaagden], en
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats gedaagden],
gedaagden, hierna in enkelvoud te noemen: [gedaagden],
procureur: mr. N.H.M. Poort
PROCESGANG
De zaak is bij dagvaarding van 17 januari 2001 aanhangig gemaakt. Partijen hebben de volgende conclusies gewisseld:
* Conclusie van eis van de zijde van [eisers]
* Conclusie van antwoord van de zijde van [gedaagden]
* Conclusie van repliek van de zijde van [eisers]
* Conclusie van dupliek van de zijde van [gedaagden].
Op grond van een tussenvonnis van 23 mei 2001 heeft op 9 juli 2001 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
Partijen hebben vonnis gevraagd op grond van het griffiedossier. De inhoud van de processtukken, als vervat in het griffiedossier, wordt geacht hier te zijn herhaald en ingelast.
RECHTSOVERWEGINGEN
De vordering
1. De vordering van [eisers] luidt dat de rechtbank bij vonnis zal verklaren voor recht dat [gedaagden] te kort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst terzake van de onroerende zaak, gelegen te [plaats], met name voor wat betreft de te leveren septic tank met veroordeling van [gedaagden] om aan [eisers] de schade te vergoeden die deze dientengevolge heeft geleden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van [gedaagden] in de gedingkosten.
2. [gedaagden] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd met conclusie, dat aan [eisers] zijn vordering wordt ontzegd met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - in de proceskosten.
De vaststaande feiten
3. Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond op de niet betwiste inhoud van overgelegde producties onder meer het volgende vast:
* Bij koopovereenkomst van omstreeks 26 juli 1999 heeft [gedaagden] aan [eisers] verkocht de vrijstaande T-boerderij met gebouwen ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend [adres], groot 2170 m2 tegen een koopsom van ƒ 990.000,00 kopers kosten;
* In deze koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
"art. 5. Staat van de onroerende zaken, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten ......
...............
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de zaak op dat moment te eigenschappen bezitten die voor dit normaal gebruik nodig zijn. Voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van tekenen van deze koopovereenkomst staat verkoper niet in. Verkoper heeft de onroerende zaak gebruikt als: boerderij.
Voorzover koper voornemens is de onroerende zaak te gebruiken in afwijking van het normale gebruik, of van een daarvan afwijkends gebruik door verkoper, dient koper voor zijn risico voor de benodigde vergunningen ontheffingen e.d. zorg te dragen.
....................
6.2. ....... Met betrekking tot de staat van oplevering van grond en gebouwen zijn
partijen het volgende overeengekomen: Koper koopt de onroerende zaak zoals hij het
heeft gezien tijdens de bezichtigingen"
* [gedaagden] heeft de hierboven omschreven boerderij aan [eisers] geleverd bij notarïële akte van 30 juli 1999.
* Bij het tot stand komen van de koopovereenkomst heeft voor [gedaagden] de makelaar in onroerend goed P. Spanjaard bemiddeld. Deze heeft zowel aan de heer H. Dingemans, een collega makelaar die optrad namens [eisers], als ook aan [eisers] medegedeeld dat het toilet van de boerderij was aangesloten op een "septic tank"; bij de bezichtiging heeft de heer Spanjaard daartoe het deksel van deze tank aangewezen.
* Toen [gedaagden] tien jaar eerder op de boerderij kwam wonen was er bij de betreffende put of tank ([gedaagden] spreekt over beerput) geen overloop. De aannemer heeft er toen een overloop op gemaakt en daarop de WC aangesloten. [gedaagden] kreeg de instructie geen chloor en andere schoonmaakmiddelen te gebruiken. Het betreft een gemetselde beerput met een betondeksel.
* [eisers] heeft na verwerving de deel van de boerderij verbouwd tot kantoor. In dit kantoor heeft hij een toiletgroep aangelegd.
Standpunten van partijen
4. De stelling van [eisers] komt erop neer, dat een septic tank iets anders is dan een beerput. Bij de geleverde boerderij bleek de menselijk feces van het aanwezige toilet te worden afgevoerd via een beerput en niet via een septic tank. In verband met de aanleg van een toiletgroep volstond deze beerput niet, maar heeft hij een aansluiting op het 100 meter verder gelegen riool moeten aanleggen. Was er een septic tank aanwezig geweest in de zin van art. 7 lid 2 van het Lozingenbesluit Wvo huishoudelijk afvalwater, Staatsblad 1997/27 dan was dit niet nodig geweest. Gezien de uitlatingen van de makelaar van [gedaagden] had [eisers] mogen verwachten, dat een dergelijke septic tank aanwezig was. Voor een omschrijving van het begrip septic tank verwijst [eisers] naar de ministeriële regeling van 27 januari 1997, Stcrt. 1997 nr. 21, pag.15, waarin -ondermeer- het volgende is bepaald:
"art.1, lid 1: Indien huishoudelijk afvalwater met een vervuilingswaarde van:
a. 1 en minder dan 6 inwonerequivalenten wordt geloosd bedraagt de inhoud van de septic tank tenminste 6 m3;
...........
lid 2: Een septic tank bestaat uit drie compartimenten. De volumeverhouding tussen de compartimenten, van de inhoud die kan worden benut, bedraagt in de stroomrichting twee staat tot één staat tot één.
lid 3: Scheidingswanden tussen de compartimenten van de septic tank steken tenminste 20 cm boven het wate niveau uit.
lid 4: De instroomopening in het eerste compartiment........................enz."
5. Naar de mening van [eisers] had hij er -gezien de mededelingen van de makelaar van [gedaagden]- op mogen vertrouwen, dat een dergelijke septic tank aanwezig was geweest. In dat geval was hij niet verplicht geweest een aansluiting op het riool te realiseren. Ten gevolge van deze thans wel noodzakelijke aansluiting heeft hij kosten gemaakt, waarvoor naar zijn mening [gedaagden] aansprakelijk is.
6. [gedaagden] heeft er op gewezen, dat het begrip septic tank in het gewone spraak gebruik de betekenis heeft van "beerput van een closet" dan wel "rottingskelder". Het begrip is volgens hem dus veel ruimer, dan door [eisers] aangegeven. Het begrip is ook niet in de wetgeving gedefinieerd. De omstandigheid dat het begrip septic tank door de minister terzake van de uitvoering van het Lozingenbesluit Wvo huishoudelijk afvalwater op een bepaalde wijze is omschreven, betekent niet dat daarmee ook het begrip septic tank in het spraakgebruik is gedefinieerd. Bovendien heeft de omschrijving in de ministeriële regeling pas een betekenis voor de periode na 1 januari 2005. [gedaagden] wijst erop, dat tot die datum in een geval van een reeds bestaande vorm van beperkt lozen (in dit geval afvoer van het aanwezig toilet) bij een afstand van meer dan 40 meter tot de dichtstbijstaande riolering tot 1 januari 2005 met de bestaande inrichting mag worden geloosd. Pas na die datum is voor een dergelijke lozing een septic tank in de zin van de ministeriële regeling nodig.
7. [gedaagden] stelt, dat [eisers] er bij de gelegenheid van de bezichtiging uitdrukkelijk op is gewezen dat de boerderij niet was aangesloten op het gemeentelijk riool en dat de gewijzigde eisen voor afvoer van huishoudelijk afval per 1 januari 2005 aanpassing van het bestaande afvoersysteem noodzakelijk maken. Naar zijn mening had het overigens op de weg van de koper [eisers] gelegen om - wanneer de aanwezigheid van een septic tank in de zin van de ministeriële regeling voor hem zo relevant was - nader onderzoek in te stellen.
Beoordeling van het geschil
8. De rechtbank stelt voorop, dat voor de beantwoording van de vraag welke betekenis mag worden gehecht aan de bewoording van een overeenkomst het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijze aan deze bewoording mochten toekennen en op hetgeen ze te dien aanzien redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
9. Voorts stelt de rechtbank voorop, dat bij de koop/verkoop van een onroerend goed op de koper een onderzoeksplicht rust. Daarvan kan hij alleen worden ontslagen, wanneer op de verkoper terzake van bepaalde eigenschappen een mededelingsplicht moet worden aangenomen. Een dergelijke mededelingsplicht bestaat in het algemeen niet voor die eigenschappen, die kunnen worden waargenomen.
10. In deze zaak is komen vast te staan, dat de makelaar van [gedaagden] aan [eisers] en diens makelaar heeft medegedeeld, dat de afvoer van het enige aanwezige toilet was geregeld door middel van een septic tank, waarbij is gewezen op de betonnen deksel van deze tank. Gezien het algemeen spraakgebruik en de betekenissen die in een gangbaar Nederlands woordenboek (Wolters) aan het woord septic tank worden gegeven (beerput van een closet) is de rechtbank van oordeel, dat [eisers] enkel op grond van deze mededing niet had mogen verwachten, dat ter plaatste een septic tank in de zin van de bovengenoemde ministeriële regeling aanwezig was. Was de aanwezigheid van zulk een septic tank voor hem van betekenis geweest, dan had [eisers] (of diens makelaar) moeten doorvragen, c.q. een onderzoek moeten instellen. Nu [eisers] dit niet heeft gedaan, behoefde [gedaagden] redelijkerwijs niet te verwachten dat [eisers] aan de gebezigde terminologie (septic tank) een zo verstrekkende betekenis zou geven, als hij thans stelt.
11. In dit verband is nog van belang dat beide partijen zich bedienden van een eigen deskundige, te weten een makelaar in onroerend goed. Deze omstandigheid brengt geen wijziging in het bovenstaand oordeel van de rechtbank. Gezien de algemene betekenis van het begrip septic tank kan niet worden gezegd, dat de makelaar van [gedaagden] een verkeerde informatie verschafte. Omgekeerd had het op de weg van de makelaar van [eisers] gelegen om daarop door te vragen, c.q. een onderzoek in te stellen. Deze had immers de beoogde uitbreiding aan de orde kunnen stellen, eventueel ook de op handen zijnde wijziging in de wetgeving. Ten aanzien van een recente wijziging in de regelgeving, c.q. een verwachte toekomstige wijziging in dat opzicht dient met name een koper bedacht te zijn, in dit geval dus ook de makelaar voor koper.
12. De vordering dient derhalve te worden afgewezen. [eisers] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten aan zijde van [gedaagden].
BESLISSING
De rechtbank:
wijst de vordering af,
veroordeelt [eisers] in de proceskosten aan zijde van [gedaagden] gevallen en tot heden begroot op€ 181,51 euro aan verschotten en€ 1.170,75 euro procureurskosten;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de kostenveroordeling.
Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. A.T. Vos en in het openbaar uitgesproken ter rolzitting van woensdag 23 januari 2002 .