Uitspraak
Uitspraak: 18 april 2001
Rolnummer: H 00/327
Zaaknummer:
VONNIS
van de arrondissementsrechtbank te Leeuwarden, enkelvoudige handelskamer, in de zaak van:
1. Mr [X]
wonende te [woonplaats],
2. Mr [Y],
wonende te [woonplaats],
eisers, hierna te noemen: [eisers],
procureur: mr. P.E. van der Werf,
tegen
[Gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde],
procureur: mr. A.J.H. Geense.
PROCESGANG
De zaak is bij dagvaarding van 6 april 2000 aanhangig gemaakt. Partijen zijn verschenen. In de procedure zijn de volgende processtukken gewisseld:
Conclusie van eis, tevens akte overlegging produkties van de zijde van [eisers];
Conclusie van antwoord van de zijde van [gedaagde];
Conclusie van repliek van de zijde van [eisers];
Conclusie van dupliek van de zijde van [gedaagde];
Partijen hebben vervolgens vonnis verzocht. De inhoud van de processtukken, behorende tot het griffiedossier geldt als hier herhaald in ingelast.
RECHTSOVERWEGINGEN
De vordering
De vordering van [eisers] luidt dat de rechtbank bij vonnis - voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad -
Primair: zal verklaren voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar te kort is geschoten jegens [eisers] ter zake de levering van het kantoorpand te [plaats + adres];
Subsidiair: zal verklaren voor recht dat de koopovereenkomst van 20 februari 1995 en de transportakte van 10 april 1995 op grond van (wederzijdse) dwaling gedeeltelijk nietig is, onder wijziging van de gevolgen van de overeenkomst ter opheffen van het nadeel, in die zin dat de huidige koopprijs van het onroerend goed ad. f 426.000,- dient gecompenseerd te worden met de nader bij staat op te maken vervangingskosten ter zake een nieuwe dakbedekking;
en voorts [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van de schade, nader op te maken bij staat, onder veroordeling van [gedaagde] in de gedingkosten.
[Gedaagde] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd met conclusie dat de rechtbank [eisers] in hun vordering niet ontvankelijk zal verklaren, althans deze aan hen zal ontzeggen met veroordeling van [eisers] in de proceskosten en met uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling.
Vaststaande feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de niet betwiste inhoud van overgelegde produkties onder meer het volgende vast:
[Eisers] hebben vanaf 10 april 1991 van [gedaagde] een deel van het perceel [adres + plaats]gehuurd ten behoeve van hun advocatenpraktijk;
bij koopovereenkomst van 20 februari 1995 hebben [eisers] dit kantoorpand ten behoeve van hun advocatenpraktijk van [gedaagde] gekocht voor een totale koopprijs van f 440.000,- (met inbegrip van een aantal roerende zaken);
bij notariële akte van 10 april 1995 verleden ten overstaan van notaris mr. S.D.T. Dantuma te [plaats] is dit onroerend goed door [gedaagde] aan [eisers] geleverd;
toen [eisers] in 1998 de dakbedekking van het pand - dat bestaat uit leien - wilde laten schoonmaken, bleek dat de leien asbesthoudend zijn; blijkens een brief van mil fac milieu-advisering van 29 december 1998 aan [eisers] is in een onderzocht monster wit asbest (chrysotiel 10-15 gew %) aangetoond;
[Gedaagde] heeft het pand omstreeks het jaar 1980 laten bouwen;
in punt 33-30 van het op deze bouw betrekking hebbende bestek staat ter zake van de leibedekking genoteerd dat het betreft dubbel geperste abc-platen merk Eternite, kleur avondrose, afmeting 400 x 600 x 4 mm. op de hellende daken, waarbij onder de titel garantie staat vermeld: "de asbestcement bedekking vlgs. de eternite garanties voor dertig jaar te garanderen op materiaal en bevestiging." Standpunt van [eisers]
[Eisers] zijn van mening, dat het aan hen geleverde pand, althans de dakbedekking daarvan, niet beantwoordt aan de eigenschappen die zij als koper mochten verwachten. Gezien de asbesthoudendheid van de leibedekking komt het dak langzaam aan vol te zitten met mos; [eisers] stellen dat het dak niet mag worden gereinigd. Een en ander doet afbreuk aan het representatieve gehalte van het kantoorpand. Van deze representativiteit maakt naar de mening van [eisers] deel uit een "schoon" - niet met mos begroeid - dak.
[Eisers] wijzen op de inhoud van artikel 11 sub Pro. 6 van de koopovereenkomst van 20 februari 1995, luidende: "het is verkoper niet bekend dat zich in het registergoed asbesthoudende materialen bevinden" en op de bepaling van artikel 6 van Pro de transportakte, bepalende dat "aan verkoper niet bekend is dat de onroerende zaak enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het hiervoor gemelde gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot de verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.". [Eisers] stellen zich op het standpunt, dat [gedaagde] wist, althans had kunnen weten dat de in de dakbedekking toegepaste leien asbesthoudend waren. Zij zijn van oordeel, dat [gedaagde] dit aan hen had moeten mededelen (mededelingsplicht). Zij stellen daartoe, dat het voor hen kenbaar essentieel was dat in de dakbedekking geen asbest was verwerkt. Zij wijzen erop, dat zij het pand gebruiken als advocatenkantoor, dat [gedaagde] dit wist en dat mosgroei op de dakbedekking de representativiteit van het kantoorpand vermindert. Zij zijn van mening, dat representativiteit in de zin van een niet met mosgroei ontsierd dak een eigenschap is, nodig voor een normaal gebruik als advocatenkantoor, die zij als koper mochten verwachten. Zij stellen in dit verband, dat ten tijde van de koop met [gedaagde] is besproken dat asbest voor [eisers] een essentiële omstandigheid zou zijn op grond waarvan geen koopovereenkomst met [gedaagde] tot stand zou zijn gekomen wanneer daarvan was gebleken. Op specifieke vragen daarover zou door [gedaagde] steeds zijn geantwoord, dat, voor zover bekend, geen asbest in de leibedekking was verwerkt. Deze stelling zwakken [eisers] bij conclusie van repliek af door te stellen: "voorts is aan [gedaagde] medegedeeld dat het aanwezig zijn van asbest niet bepaald een pré zou zijn. Dan had de aankoop nog wel eens af kunnen springen dan wel zou een andere prijs zijn geboden c.q. uiteindelijk geaccepteerd. [gedaagde] stelt thans dat hem niet iets is gevraagd. Niets is minder waar.". Met betrekking tot de functionaliteit van het dak stellen [eisers] bij repliek nog het volgende: "het ontgaat [Mr X] dat mosgroei de functionaliteit zou bevorderen. De mosgroei op het pand detoneert. Het pand oogt daardoor verwaarloost en minder representatief. Een weliswaar onmeetbaar gegeven maar wel van belang. Voorts kunnen de leien gaan wijken door het mos dat zich ertussen en onder nestelt".
Standpunt van [gedaagde]
Toen [eisers] het pand kochten kenden zij dit pand "als hun broekzak" nu zij daarin vóór aankoop reeds vier jaren waren gehuisvest. Het is geen impuls-aankoop geweest. [Eisers] hebben alle tijd en gelegenheid gehad om die inspecties uit te voeren of navragen te doen, die zij nuttig of nodig oordeelden. Artikel 5 lid 4 van Pro de koopovereenkomst bepaalt, dat de koper het recht heeft het verkochte kort voor de feitelijke levering in- en uitwendig te (doen) inspecteren. Dat is kennelijk nagelaten.
[Gedaagde] ontkent ten stelligste dat hem specifieke vragen zijn gesteld over het al dan niet verwerkt zijn van asbest in de leibedekking. Op zich is het juist, dat [gedaagde] omstreeks 1980 opdrachtgever is geweest tot de bouw van het pand en dat in het bestek staat vermeld dat de leibedekking zal bestaan uit dubbel geperste abc-platen merk Eternite, kleur avondrose en dat uit de garantiebepaling kan worden opgemaakt dat het gaat om een asbestcement bedekking, maar omstreeks het jaar 1980 was er nog geen aandacht voor het thans bekende asbestprobleem; er waren zelfs geen asbestvrije leibedekkingsplaten in de handel. Ten tijde van de verkoop in 1996 was [gedaagde] zich er niet van bewust, dat destijds bij de bouw van het pand asbesthoudende leibedekking was toegepast. Op hem rustte geen mededelingsplicht, te meer niet nu naar dit aspect door [eisers] ook niet was gevraagd.
[Gedaagde] bestrijdt de mening van [eisers], dat het dak niet zou kunnen worden gereinigd; naar de mening van [gedaagde] kan dit nog steeds, maar zullen daarbij meer beveiligingsmaatregelen in acht moeten worden genomen. Maar ook als het dak niet mag worden gereinigd (zoals [eisers] stellen) is de omstandigheid, dat de dakbedekking asbesthoudend is niet een eigenschap die een normaal gebruik van het pand in de weg staat. De dakbedekking voldoet aan de normale functies, die voor een dakbedekking vereist zijn. Mosgroei zou de functionaliteit van het dak zelfs verhogen. De (overigens geringe) mosgroei, die zich alleen aan de achterzijde van het pand voor doet, levert geen non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro op. Waren [eisers] van mening, dat in hun ogen het representatiegehalte van het kantoorpand zodanig door mosgroei op het leiendak zou worden verminderd, dat daardoor sprake zou zijn van non-conformiteit, dan hadden zij dienaangaande een bepaling in de overeenkomst moeten opnemen, althans hadden zij ter zake specifieke vragen moeten stellen, c.q. zelf een onderzoek moeten instellen.
Nu van dit alles geen sprake is geweest, is er noch sprake van wanprestatie noch van dwaling.
Beoordeling van het geschil
Nog afgezien van de vraag of de geconstateerde mosgroei - gezien haar omvang en de plaatsen waar zij is opgetreden - de representativiteit van het kantoorpand vermindert, is de rechtbank van oordeel dat de representativiteit niet een zodanige eigenschap is, die voor het normaal gebruik van het kantoorpand nodig is. Immers onbetwist is, dat het dak van goede kwaliteit is, dat het aan de daaraan te stellen functionaliteit voldoet en niet lekt. In dit verband merkt de rechtbank op, dat door [eisers] onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld, waaruit - indien bewezen - zal blijken dat mosgroei lekkage kan veroorzaken. Een normaal gebruik van het pand is dus zeker mogelijk.
Dit oordeel zou anders uitvallen, indien [eisers] ten tijde van de koop aan [gedaagde] duidelijk te kennen hadden gegeven, dat zij dermate hoge eisen aan het pand stelden, dat het uiterlijk daarvan onaangetast zou dienen te blijven en met name dat de toegepaste materialen van het pand zodanig waren, dat deze blijvend een representatieve uitstraling zouden behouden. Aanvankelijk hebben [eisers] gesteld, dat [gedaagde] op specifieke vragen daarover heeft geantwoord, dat - voor zover bekend - geen asbest in de leibedekking was verwerkt. Nadat [gedaagde] ten stelligste heeft ontkend dat hem specifiek vragen zijn gesteld over het al dan niet aanwezig zijn van asbest in de leibedekking, hebben [eisers] hun stelling afgezwakt, zeggende dat het "aanwezig zijn van asbest niet bepaald een pré zou zijn". Daarbij hebben zij blijkbaar hun eerdere stelling - namelijk dat aan [gedaagde] specifiek vragen zijn gesteld over de leibedekking en dat Bpuma daarop in bovengenoemde zin zou hebben geantwoord - niet gehandhaafd. De rechtbank ziet dan ook geen reden een bewijsopdracht aan [eisers] op te leggen ten aanzien van hetgeen zij aanvankelijk hebben gesteld.
Het bovenstaande betekent, dat naar het oordeel van de rechtbank het pand (en ook de dakbedekking) aan de conformiteits-eis voldoet.
In dit verband is door [eisers] nog de stelling geponeerd, dat op [gedaagde] desondanks een mededelingsplicht had gerust. Immers [gedaagde] had uit het bestek anno 1980 kunnen weten, dat er in de dakbedekking asbest was verwerkt; hij had dit dus aan [eisers] moeten meedelen. De rechtbank kan [eisers] in dit betoog niet volgen en wel op tweeërlei grond: ten eerste was het [gedaagde] niet duidelijk, dat dit punt voor [eisers] van zo essentieel belang was, dat de niet aanwezigheid van asbest in de leibedekking een eigenschap was die voor een normaal gebruik van het pand door [eisers] nodig was; ten tweede kan van de verkoper niet worden verwacht, dat hij op dit punt bij een verkoop in 1996 zich nog bewust was van hetgeen in een bestek anno 1980 ten aanzien van dit detail stond vermeld.
Nu op [gedaagde] geen mededelingsplicht rustte, had het op de weg van [eisers] gelegen om - desgewenst - een onderzoek in te stellen. Een voorzichtige koper (en van [eisers] mag toch worden verwacht dat zij zich als een voorzichtige koper hebben gedragen) had trouwens in een geval als het onderhavige een bouwkundig of anderszins technisch onderzoek laten instellen.
De conclusie moet dus zijn, dat [gedaagde] bij de levering van dit pand niet toerekenbaar te kort is geschoten. Van een garantie ter zake is niet gebleken. Dit volgt ook niet uit de door [eisers] aangehaalde bepalingen van artikel 11 sub Pro. 6 van de koopovereenkomst en/of artikel 6 van Pro de akte van levering.
Van een dwaling is evenmin sprake, nu het [gedaagde] niet duidelijk kan zijn geweest dat de niet asbesthoudendheid van de leien een essentiële factor was voor [eisers].
Slotsom
De vorderingen van [eisers] dienen derhalve te worden afgewezen. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde].
BESLISSING
De rechtbank:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eisers] in de proceskosten aan zijde van [gedaagde], tot heden begroot op f 400,- aan verschotten en f 1.720,- ter zake van procureurskosten;
verklaart dit vonnis met betrekking tot de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de rechter mr. A.T. Vos en op 18 april 2001 door de rolrechter in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
C33