Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 540418 / CV EXPL 11-17482
datum uitspraak: 16 mei 2012
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de vennootschap onder firma V.O.F. [XXX]
te [woonplaats], gemeente [woonplaats] en haar beherende vennoten:
[de vennoten], wonende te [woonplaats], respectievelijk [woonplaats],
eisers in conventie
verweerders in reconventie
hierna gezamenlijk te noemen [de vennoten] en afzonderlijk de VOF en de vennoten
gemachtigde mr Th.C.J. Kaandorp
tegen
de besloten vennootschap [YYY] BEHEER B.V.
te Haarlem
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
hierna te noemen [YYY]
gemachtigde mr P. van Riessen.
De procedure
[de vennoten] heeft [YYY] gedagvaard op 19 december 2011. [YYY] heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingesteld.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 7 maart 2012 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 23 april 2012. Daarbij heeft [de vennoten] in reconventie geantwoord op de eis van [YYY] en daartoe pleitnotities overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
Met ingang van 1 januari 2002 is de VOF van [YYY] gaan huren de bedrijfsruimte aan de [adres] te Haarlem (in het winkelcentrum Schalkwijk) - hierna: het gehuurde - op basis van een schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) en tegen een huurprijs van laatstelijk € 8.005,-- inclusief BTW per maand. In het gehuurde, dat tussen 1977 en 2002 door de vader van de vennoten van [YYY] werd gehuurd, exploiteerde [de vennoten] een woningtextielzaak. In genoemd winkelcentrum was in 1991 bij de aanleg van een sprinklerinstallatie op de stalen draagconstructies van het winkelcentrum op ruime schaal asbest aangetroffen en in 1992 is ook in het gehuurde asbest verwijderd en/of gecoat, waarna het door de arbeidsinspectie en de gemeente weer is vrijgegeven en opengesteld voor publiek en winkeliers.
Begin 2011 is [YYY] gebleken dat er opnieuw asbestproblemtiek speelde. Er was asbest aangetroffen in de kruipruimte onder de winkels en de sanering van 1992 werd niet langer als adequaat beschouwd. Daarop volgde een onderzoek in het gehuurde door Search Ingenieursbureau op 20 februari 2011, waarna op 21 februari 2011 is besloten het gehuurde met onmiddellijke ingang te sluiten wegens de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest.
Vervolgens heeft [YYY] zelf opdracht tot sanering van het gehuurde verstrekt aan Koole B.V. met bijstand van Hofstede c.s. Milieuadviseurs. De sanering bracht mee dat alle in de winkel aanwezige voorraad, inventaris en winkelinrichting hetzij werd gereinigd hetzij ter vernietiging werd afgevoerd. Gereinigde zaken zijn geplaatst in een container achter de winkel. Het gehuurde zelf werd hierdoor teruggebracht naar een toestand van vrijwel casco. Op 17 juni 2011 is een meting uitgevoerd door Aksys B.V. uit Maarn, waarna het gehuurde als gereinigd kon worden aangemerkt. Vervolgens is [YYY] tot herinrichting van het gehuurde overgegaan, waartoe Boksman B.V, een aannemer uit Naaldwijk, is ingeschakeld. In totaal heeft [YYY] ten behoeve van sanering en wederinrichting van het gehuurde een bedrag van € 93.479,35 aan kosten gemaakt. Per 1 september 2011 kon Leeuwenkamp c.s het gehuurde weer in gebruik nemen. Vanaf 1 april 2011 was door [de vennoten] geen huur meer betaald. Bij brief van 6 september 2011 heeft [de vennoten] van [YYY] gevorderd binnen vijf dagen haar aansprakelijkheid voor door [de vennoten] geleden schade ten gevolge van de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest te erkennen en een voorschot van € 100.000,-- op die schade te betalen. [YYY] heeft hieraan niet voldaan en bij brief van 12 september 2011 heeft [de vennoten] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
De vordering
[de vennoten] vordert (samengevat) verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst op 12 september 2011 rechtsgeldig heeft ontbonden met veroordeling van [YYY] tot betaling van € 82.641,-- als schadevergoeding wegens gederfde winst in 2011 en
€ 140.406,-- wegens toekomstige winstderving, alsmede € 56.000,-- voor goodwill-schade,
€ 85.000,-- voor schade wegens vernietigde of verloren gegane inventaris en voorraad,
€ 20.000,-- voor reclame- en advertentiekosten in verband met de hervatting van haar bedrijfsactiviteiten en € 10.025,74 voor kosten van juridische bijstand, met terugbetaling van € 8.648,86 wegens betaalde huur over de periode 21 februari tot en met maart 2011 en van
€ 2.700,-- wegens teveel betaald voorschot voor CBW-bijdrage over 2009 en 2010. [de vennoten] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest in het gehuurde moet worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat [YYY] jegens haar verwijtbaar is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, terwijl bovendien sprake was van onrechtmatig handelen door [YYY] aangezien a) het gehuurde niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen en vervolgens schade is ontstaan aan personen en/of zaken (artikel 6:174 BW) en b) door haar toedoen het gehuurde voor een onredelijk lange termijn gesloten moest blijven en [de vennoten] door het verlies van essentiële eigendommen gedwongen was haar activiteiten defintief te staken. Ten derde heeft [YYY] zowel in haar hoedanigheid van zaakwaarnemer als in haar hoedanigheid van verhuurder jegens [de vennoten] haar zorgplicht geschonden, in laatstbedoelde hoedanigheid omdat zij zich in 2002 op de hoogte had moeten stellen van de toen bestaande inzichten met betrekking tot niet-hechtgebonden asbest en de nog mogelijke aanwezigheid daarvan in het gehuurde, waar immers in 1992 ook reeds asbest was verwijderd.
Het verweer en de eis in reconventie
[YYY] betwist de vordering. Zij voert aan dat de vennoten, anders dan zij zelf beweren, al ver voor 2002 bemoeienis met de winkel hadden en er daarom bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2002 ook mee bekend waren dat in 1992 ter plaatse een asbestsanering heeft plaatsgevonden. Beide partijen vertrouwden er dan ook op dat het asbestprobleem tot het verleden behoorde, nu het winkelcentrum door arbeidsinspectie en gemeente in 1992 na sanering weer was vrijgegeven. Artikel 6 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst brengt mee dat verhuurder niet aansprakelijk is voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van de huurder door het optreden en de gevolgen van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt noch van stoornis van het huurgenot, behoudens in geval van schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. [YYY] betwist dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2002 bekend was of behoorde te zijn met gebreken van het gehuurde. Zij was op goede gronden de overtuiging toegedaan dat de asbestproblematiek na de sanering (door de vader van de vennoten) in 1992 tot het verleden behoorde. [YYY] was zich er in 2002 niet van bewust dat de inzichten over de toelaatbaarheid van niet-hechtgebonden asbest zich tussen 1992 en 2011 zozeer zouden wijzigen dat een sanering die in 1992 nog als adequaat werd beschouwd dat in 2011 niet meer was. Artikel 7:209 BW ziet toe op gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen. In 2002 werd de aanwezigheid van niet-hechtgebonden spuitasbest (nog) niet als een gebrek van het gehuurde aangemerkt. Maar bovendien is niet aannemelijk dat de vennoten in 2002 van huur zouden hebben afgezien indien [YYY] hen toen had voorgehouden dat in het gehuurde in 1992 asbest is aangetroffen die ook na de sanering van 1992 op enig later moment als gevaarlijk zou moeten worden aangemerkt. Aan het voorgaande verbindt Mannaet dat zij zich ter afwering van de vorderingen van [de vennoten] op voornoemde exoneratiebepaling kan beroepen, ook voorzover de vorderingen op grond van onrechtmatige daad zijn ingesteld, waarbij komt dat artikel 6:174 BW ten deze niet tot grondslag van het gevorderde kan dienen, nu de aanwezigheid van spuitasbest alleen een gebrek vormt in relatie tot de veiligheid van personen en deze bepaling niet ertoe strekt ook voorraad en inventaris te beschermen. Van zaakwaarneming is in de gegeven omstandigheden bovendien geen sprake geweest, aldus steeds [YYY], die subsidiair ook alle door [de vennoten] afzonderlijk opgevoerde schadeposten betwist en tot de slotsom komt dat de omstandigheid dat zij zich op het exoneratiebeding kan beroepen en het bepaalde in artikel 10 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst meebrengen dat de door [de vennoten] gevorderde verklaring voor recht (dat zij de huurovereenkomst op goede grond heeft ontbonden) haar dient te worden ontzegd.
In reconventie vordert [YYY] dat de huurovereenkomst per 1 mei 2012 wordt ontbonden en dat [de vennoten] hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur en CBW-kosten over de maanden april 2011 tot en met april 2012 (totaal € 59.447,89) en van € 8.221,13 voor iedere maand, met ingang van 1 mei 2012, dat de huur tussen partijen zal doorlopen, met voorts de hoofdelijke veroordeling van [de vennoten] als schadevergoeding voor voortijdige ontbinding van de huur (die immers eerst op 31 december 2016 zou eindigen) een bedrag van € 386.876,56 aan [YYY] te voldoen, verminderd met een bedrag van € 8.221,13 voor iedere maand dat de huur nog zal voortduren na 1 mei 2012, alles met opheffing van de door [de vennoten] ten laste van [YYY] gelegde conservatoire beslagen en met hoofdelijke verwijzing van [de vennoten] in de proceskosten.
Het verweer in reconventie
[de vennoten] betoogt dat [YYY] kennelijk heeft ingestemd met de ontbinding van de huurovereenkomst doordat zij het gehuurde inmiddels aan derden heeft verhuurd en dat [YYY] door die verhuur ook geen schade lijdt ten gevolge van het vertrek van [de vennoten], waarbij komt dat eventuele schade is veroorzaakt door eigen schuld van [YYY], nu de saneringswerkzaamheden veel te lang geduurd hebben. Doordat ook haar eigendommen waren vernietigd, is zij zozeer in financiële problemen geraakt dat zij haar winkelactiviteiten heeft moeten beëindigen, aldus [de vennoten], die een beroep doet op het matigingsrecht van artikel 6:109 BW voor het geval zij jegens [YYY] schadeplichtig zou blijken.
De beoordeling
Na de sanering van 1992 was [YYY] bekend met de aanwezigheid van asbest op de stalen draagconstructies van het gehuurde. Een deel van het aldaar aangetroffen asbest is immers gecoat en niet verwijderd, klaarblijkelijk omdat men toentertijd van oordeel was dat met een dergelijke behandeling kon worden volstaan, anders kan niet worden verklaard dat het gehuurde na de sanering weer werd vrijgegeven. Ookal kan de sanering van 1992 naar huidige maatstaven mogelijk als ontoereikend worden aangemerkt, niet kan worden gezegd dat [YYY] bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2002 redenen had om aan haar bekendheid met de aanwezigheid van asbest in het gehuurde te verbinden dat het gehuurde aan een gebrek leed in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Op basis van de sanering van 1992 had zij in 2002 voldoende redenen aan te nemen dat het in 1991 aangetroffen gebrek adequaat was verholpen, ookal was ter plaatse asbest achtergebleven. Voorts heeft [de vennoten] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [YYY] in 2002, bij het aangaan van de huurovereenkomst, wel redenen had om zelfstandig na te gaan of zich geen asbest in de kruipruimtes bevond, zoals kennelijk in 2011 aangetroffen.
Dit betekent dat zich in de gegeven omstandigheden geen situatie voordoet als bedoeld in artikel 7:209 BW en dat [YYY] zich jegens [de vennoten] kan beroepen op meergenoemde exoneratieclausule.
Het voorgaande heeft voor de vorderingen van [de vennoten] de volgende gevolgen.
Voorzover de afzonderlijke schadecomponenten zijn gegrond op de in 2011 noodzakelijk gebleken asbestsanering en de daarop gevolgde sluiting van het gehuurde tot 1 september 2011, stuiten de vorderingen af op het beroep dat [YYY] op de exoneratieclausule heeft gedaan, ook waar niet de huurovereenkomst maar onrechtmatige daad als grondslag daarvan wordt aangedragen.
Evenwel is een deel van de vorderingen tevens gebaseerd op de stelling dat [YYY] met de uitvoering van de in februari 2011 noodzakelijk gebleken sanering onvoldoende voortvarendheid heeft betracht, waardoor het gehuurde onnodig lang gesloten is gebleven en [de vennoten] in september 2011 in de positie is gebracht dat heropening van haar winkel in het gehuurde geen haalbare kaart meer was. Inmiddels was ook de inventaris vernietigd of beschadigd en was zij zelf tijdens de sanering verstoken gebleven van informatie over de voortgang daarvan, aldus [de vennoten]
Ook deze stellingen zijn afdoende weerlegd en nopen niet tot verder debat: [YYY] heeft onweersproken betoogd dat zij zelf, zonder nog langer op de Vereniging van Eigenaren te wachten, Koole B.V. opdracht heeft gegeven tot sanering van het gehuurde, waarna de regie geheel bij Koole B.V. kwam te liggen, zowel wat betreft de verwijdering en vernietiging dan wel reiniging van de voorraden en inventaris als ten aanzien van de verwijdering van de inrichting van de winkel, die teruggebracht werd tot een toestand van vrijwel casco, waarna deze zo spoedig mogelijk weer door Boksman B.V. is heringericht. Op 26 mei 2011 en 15 juli 2011 (bij gelegenheid van een kort geding) hebben partijen besprekingen gevoerd en afspraken gemaakt over de asbestsanering, de herinrichting en de toegang van [de vennoten] tot de containers van Koole waarin de verwijderde voorraden en inventaris werden bewaard. Voorts is door [de vennoten] voor de maanden april tot en met augustus 2011 geen huur betaald en is daarop door [YYY] ook niet aangedrongen.
Bezwaarlijk valt dan ook in te zien dat [YYY] het verwijt kan worden gemaakt dat zij zo lang met de sanering en herinrichting heeft getalmd en zo nalatig in haar informatievoorziening is geweest dat [de vennoten] als gevolg daarvan in september 2011 in een positie was beland dat zij het gehuurde niet meer in gebruik kon nemen.
Evenmin heeft [de vennoten] tegen de betwisting daarvan door [YYY] voldoende onderbouwd dat haar voorraden en inventaris tijdens de sanering zozeer zijn beschadigd en/of onnodig vernietigd dat deze - zonder dat de sanering dat gebood - verder onbruikbaar waren en zij derhalve aanspraak kan doen gelden op het door haar terzake gevorderde bedrag van € 85.000,-- danwel een gedeelte daarvan, nog daargelaten dat de enkele productie van een lijst van winkelmaterialen (productie 19) daartoe niet kan volstaan.
Hieruit vloeit voort dat geen van de gevorderde schadeonderdelen kan worden toegewezen.
Een en ander betekent dat evenmin valt in te zien dat [de vennoten] op 12 september 2011 goede grond had om tot buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst over te gaan. De ingebrekestelling/sommatie van 6 september 2011 tot erkenning van haar aansprakelijkheid voor door [de vennoten] geleden schade en tot betaling van een voorschot van € 100.000,-- binnen vijf dagen mist namelijk een toereikend fundament, nu de deugdelijkheid daarvan door [YYY] in deze procedure is weerlegd.
Van de twee terugvorderingsposten (betaalde huur van 21 februari 2011 tot en met maart 2011 en CBW-kosten over 2009 en 2010) zal eerstgenoemde bij de behandeling van de reconventionele vordering worden betrokken en dient laatstgenoemde te worden afgewezen, nu [YYY] onbetwist heeft aangevoerd dat zij de gegevens over genoemde jaren nog niet in haar bezit heeft en [de vennoten] haar CBW-verplichtingen over 2011 nog niet is nagekomen.
De proceskosten in conventie komen voor rekening van [de vennoten] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
In reconventie voorts
Uit het voorgaande volgt dat het reconventionele verweer van [de vennoten] geen hout snijdt, ook waar niet kan worden gezegd dat de verhuur van het gehuurde aan derden meebrengt dat [YYY] alsnog met de ontbinding van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Het is immers niet meer dan een redelijke maatregel van schadebeperking om in de gegeven omstandigheden zo spoedig mogelijk tot een dergelijke verhuur over te gaan. Nu voorts evenmin kan worden gezegd dat [YYY] de gederfde huurinkomsten waarvan zij vergoeding vordert aan haar eigen schuld heeft te wijten maar wel is komen vast te staan dat [de vennoten] ten onrechte voortijdig als huurder is vertrokken, liggen de vorderingen van [YYY] in beginsel voor toewijzing gereed, behoudens voor zover door [de vennoten] terecht een beroep wordt gedaan op de artikelen 6:248 en 6:109 BW.
De kantonrechter is van oordeel dat het voor de huurperiode april 2011 tot en met augustus 2011 onaanvaardbaar in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW zou zijn [de vennoten] meer te laten betalen dan zij heeft gedaan over de periode 21 februari 2011 tot en met 31 maart 2011, nu voldoende aannemelijk is dat zij tussen 21 februari 2011 en 1 september 2011 van het huurde geen gebruik heeft kunnen maken. Weliswaar bepaalt artikel 10 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst dat de huur bij een asbestsanering als de onderhavige onverminderd is verschuldigd, in de gegeven omstandigheden, waarin het gehuurde buiten toedoen van [de vennoten] van 21 februari 2011 tot 1 september 2011 volledig buiten gebruik diende te blijven, kan niet van [de vennoten] worden verwacht over die periode nog meer te betalen dan zij reeds heeft gedaan.
Voor de periode van 1 september 2011 tot 1 juni 2012 (tegen welke datum de huurovereenkomst zal worden ontbonden) stond het gehuurde op de voet van de huurovereenkomst weer volledig ter beschikking van [de vennoten], maar zij heeft om haar moverende redenen, waarvan [YYY] geen verwijt kan worden gemaakt, besloten van dat gebruik af te zien. Niet valt in te zien dat het onaanvaardbaar zou zijn [de vennoten] over deze periode van negen maanden volledig gebonden te achten aan haar verplichting tot nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen jegens [YYY], behoudens voor zover [YYY] reeds van een derde-huurder betaling van de door [de vennoten] over deze periode verschuldigde bedragen heeft verkregen. Volgens opgave van [YYY], die verder onbetwist is gebleven, gaat het daarbij vooralsnog – tot en met april 2012 – om een bedrag van € 53.123,61, zodat, inclusief CBW-verplichtingen over 2011, nog een bedrag van
€ 59.447,89 te betalen resteert, vermeerderd met een bedrag van € 8.221,13 inclusief BTW over de maand mei 2012 = € 67.669,02.
Over de resterende periode van 1 juni 2012 tot 31 december 2016 vordert [YYY] een schadevergoeding van 55 x € 6.908,51 = € 379.968,05 wegens huurderving door voortijdige ontbinding van de huur, verminderd met huurinkomsten door verhuur aan derden.
De kantonrechter is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden, gelet ook op de terughoudendheid die hiermee door hem dient te worden betracht, geen termen bestaan voor toepassing van het matigingsrecht van artikel 6:109 BW. Wel bestaat aanleiding [de vennoten] te veroordelen tot periodieke betalingen van € 6.908,51 per maand gedurende 55 achtereenvolgende maanden en met bepaling, op de voet van artikel 6:105 BW, dat elk van partijen – voor het geval zij in dergelijke gevallen niet onderling tot een reductie van de maandelijkse betalingen komen – de kantonrechter kan verzoeken om wijziging in deze uitspraak, indien en voor zolang blijkt dat het gehuurde door [YYY] (wederom) geheel of gedeeltelijk aan een derde of derden is verhuurd, nu met die mogelijkheid bij bepaling van de omvang van de vergoedingsplicht in onderstaande betalingsveroordeling geen rekening wordt gehouden.
De door [de vennoten] ten laste van [YYY] gelegde beslagen zullen, gelet op de uitkomsten in conventie en in reconventie, worden opgeheven, zoals door [YYY] gevorderd.
[de vennoten] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij met de kosten van de reconventie worden belast.
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt [de vennoten] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [YYY] tot en met vandaag worden begroot op € € 1.600,-- aan salaris van de gemachtigde;
In reconventie
- ontbindt de huuroverenkomst tussen partijen per 1 juni 2012;
- veroordeelt [de vennoten] hoofdelijk tot betaling aan [YYY] van een bedrag van
€ 67.669,02;
- veroordeelt [de vennoten] tevens hoofdelijk tot betaling aan [YYY] van een bedrag van € 379.968,05, te voldoen in 55 achtereenvolgende maandelijkse termijnen van
€ 6.908,51, te beginnen op uiterlijk 1 juni 2012 en voorts telkens op uiterlijk de eerste van de daarop volgende maand totdat het gehele bedrag zal zijn voldaan;
- heft op de ten verzoeke van [de vennoten] ten laste van [YYY] gelegde conservatoire beslagen;
- veroordeelt [de vennoten] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [YYY] tot en met vandaag worden begroot op € 800,--;
- verklaart vorenstaande betalings- en kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.P. Ruitinga en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.