Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 186356 / HA ZA 11-1045
Vonnis van 12 september 2012
in de zaak van
MR. A.G. MOEIJES Q.Q.
in hoedanigheid van curator in het faillissement van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Kennemer Bouwgroep B.V.,
kantoorhoudende te Velsen-Zuid,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
advocaat mr. H.C. Koetzier,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HEEMSKERK,
zetelend te Heemskerk,
gedaagde in conventie,
eiseres is reconventie.
advocaat mr. J.C. Binnerts.
Partijen zullen hierna KBG en de Gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 december 2011, waarbij een comparitie van partijen is gelast, met de daarin genoemde stukken,
- het proces-verbaal van comparitie van 26 juni 2012.
1.2. Het geding in reconventie is als gevolg van het faillissement van KBG van rechtswege geschorst. In conventie is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Partijen hebben op 30 juni 2006 een overeenkomst gesloten (hierna: de overeenkomst) waarbij de Gemeente aan KBG het perceel grond met het zich daarop bevindende (oude) raadhuis aan de Bachstraat heeft verkocht. Het verkochte zal hierna worden aangeduid als “het perceel”. De kadastrale aanduiding van het perceel is thans gemeente Heemskerk, sectie D 10447. De koopprijs bedroeg EUR 6.400.000,00.
2.2. Met betrekking tot het tijdstip van levering is in de overeenkomst het volgende opgenomen:
2.1 De eigendomsoverdracht zal plaatsvinden uiterlijk op 31 december 2011 of zoveel later als de Gemeente aangeeft het gebouw te kunnen ontruimen.
2.2 Op verzoek van de Gemeente zal de eigendomsoverdracht op een eerder tijdstip plaatsvinden en wel één maand nadat de Gemeente schriftelijk aan de Kennemer Bouwgroep te kennen heeft gegeven dat het raadhuis leeg en ontruimd kan worden geleverd.
2.3 In afwijking van het bepaalde in artikel 2.2 zal de Gemeente op schriftelijk verlangen van de Kennemer Bouwgroep bewilligen in een uitstel van de eigendomsoverdracht met maximaal twaalf maanden, doch niet tot een latere datum dan 31 december 2011. Voor dat geval verbindt de Kennemer Bouwgroep zich om ten genoegen van de gemeente zorg te dragen voor adequate bewaking van het Verkochte zoals die bewaking door de gemeente in alle redelijkheid verlangd zou kunnen worden alsmede om aan de Gemeente te vergoeden de kosten van een brand- en opstalverzekering, en eventuele ontruiming van het Verkochte alsmede de eigenaarslasten terzake van het Verkochte gedurende de periode van uitstel. Bedoelde kosten zal de Gemeente steeds terstond nadat zij worden gemaakt aan de Kennemer Bouwgroep doorbelasten, die deze binnen veertien dagen na ontvangst van de betreffende facturen aan de Gemeente zal voldoen. Voorts zal de Kennemer Bouwgroep in dat geval aan de Gemeente gedurende de periode van uitstel een rente vergoeden over de koopsom ter hoogte van de BNG-rente voor 25-jarige annuïteiten, zoals per 1 januari en 1 juli van elk kalenderjaar wordt vastgesteld. Deze vergoeding is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.3. In artikel 9 van de overeenkomst is het volgende bepaald:
9.1 Kennemer Bouwgroep is voornemens om het raadhuis te slopen en op het perceel een appartementengebouw te realiseren met een Bruto Vloeroppervlakte Appartementen van 14.100 m2 exclusief de te realiseren Halfverdiepte Garage. De Gemeente aanvaardt de maximale inspanningsverplichting om alle voor een dergelijk project noodzakelijke (planologische) procedures te volgen conform de aan deze overeenkomst gehechte tijdsplanning.
(…)
9.2 De Kennemer Bouwgroep dient een bouwplan te ontwikkelen dat in een Bruto Vloeroppervlakte Appartementen voorziet van 14.100 m2. Mochten evenwel partijen alsnog uitdrukkelijk overeenkomen dat een dergelijk bouwplan te omvangrijk is voor de locatie, dan wel een onherroepelijke uitspraak van de bestuursrechter meebrengen dat een voor een gebouw met een dergelijke oppervlakte verleende vergunning niet in stand kan blijven of alsnog kan worden verleend, dan staat het de Kennemer Bouwgroep vrij om in overleg met de gemeente het bouwplan te reduceren.
In dat geval zullen partijen in overleg treden over de mogelijkheid om de Kennemer Bouwgroep elders in de Gemeente kwalitatief gelijkwaardige bebouwingsmogelijkheden te bieden voor de Bruto Vloeroppervlakte Appartementen welk zij met het in overleg gereduceerde bouwplan minder kan realiseren dan genoemde 14.100 m2. Ziet de gemeente daartoe mogelijkheden, dan zal zij een voorstel daartoe doen; het is aan de Kennemer Bouwgroep om te beoordelen of zij een eventueel voorstel aanvaardt. Indien Kennemer Bouwgroep een eventueel voorstel van de Gemeente aanvaardt, wordt zij geacht daarmee volledig te zijn gecompenseerd terzake van het niet kunnen realiseren van 14.100 m2 Bruto Vloeroppervlakte Appartementen op het Verkochte en zal terzake daarvan geen enkele aanspraak jegens de Gemeente meer geldend kunnen maken. (…)
2.4. Op 27 juni 2008 heeft KBG een bouwplan met ruimtelijke onderbouwing opgesteld ten behoeve van de ontwikkeling van 124 appartementen met een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 14.100 m2 op het perceel.
2.5. Vanaf 2010 hebben partijen veelvuldig overleg gevoerd en gecorrespondeerd over wijziging van de voorgenomen bebouwing van het perceel. Tijdens een bespreking op 23 juni 2010 heeft KBG aan de Gemeente kenbaar gemaakt dat zij een minder omvangrijk bouwplan wenste te realiseren en dat zij meende dat haar daartoe een beroep op artikel 9.2 van de overeenkomst toekwam.
2.6. Bij brief van 11 februari 2011 heeft KBG de Gemeente bericht dat zij kennis had genomen van het rapport “Woningmarktverkenning Heemskerk/Beverwijk 2003” dat in opdracht van de Gemeente, de gemeente Beverwijk en twee woningbouwcorporaties is opgesteld door het bureau ABF Research (hierna het ABF-rapport), in welk rapport onder meer wordt geconcludeerd: “Tussen nu en 2010 ontstaat er - wanneer het bouwprogramma onveranderd wordt uitgevoerd - een restaanbod van dure koopappartementen. De koopkrachtige vraag naar deze appartementen kan het aanbod niet bijbenen. In deze sector is bijsturing naar prijs gewenst”. KBG heeft de Gemeente in haar brief te kennen gegeven dat zij, indien zij van het ABF-rapport op de hoogte was geweest ten tijde van de onderhandelingen over de aankoop van het perceel, een ander bod zou hebben gedaan.
2.7. Vervolgens heeft KBG bij brief van 7 april 2011 voorgesteld de 14.100 m2 gefaseerd af te nemen en gefaseerd te betalen. KBG heeft daarbij voorgesteld om in de eerste fase op het perceel 28 appartementen en 32 grondgebonden woningen met een totaal BVO van circa 7.280 m2 te realiseren, en daarvoor EUR 3,300.000,00 te betalen, en om in de tweede fase op een andere locatie in de gemeente Heemskerk de overige 6.820 m2 af te nemen tegen betaling van EUR 3,100.000,00.
2.8. Bij raadsbesluit van 12 juli 2011 heeft de Gemeente het onder 2.7 genoemde voorstel afgewezen en besloten vast te houden aan de koopovereenkomst van 30 juni 2006.
2.9. De raadsman van KBG heeft bij brief van 20 juli 2011 aan de Gemeente bericht dat KBG de overeenkomst buitengerechtelijk vernietigt op grond van dwaling.
2.10. Op 20 september 2011 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Haarlem tussen de Gemeente en KBG een kort gedingvonnis gewezen. Hierin is KBG onder andere veroordeeld - zakelijk weergegeven - om in de periode van 1 oktober 2011 tot aan de eigendomsoverdracht het perceel te (laten) bewaken, ten behoeve van het perceel een brand- en opstalverzekering te betalen en vergoeding aan de Gemeente van rente over de koopsom van het perceel. Ook is zij veroordeeld om uiterlijk op 30 december 2011 mee te werken aan het passeren van de akte tot levering van het perceel. Daarbij is bepaald dat de Gemeente hieraan geen rechten kan ontlenen indien KBG binnen een maand na de uitspraak een bodemprocedure aanhangig maakt waarin zij vernietiging van de overeenkomst van 30 juni 2006 vordert.
2.11. KBG heeft op 19 oktober 2011 de Gemeente gedagvaard in onderhavige bodemprocedure.
2.12. Bij vonnis van 24 januari 2012 van de rechtbank Haarlem is KBG in staat van faillissement verklaard. De curator heeft de procedure tegen de Gemeente overgenomen.
2.13. De raadsman van de Gemeente heeft bij brief van 14 februari 2012 aan KBG de overeenkomst ontbonden op grond van niet-nakoming.
3. Het geschil
in conventie
3.1. KBG vordert, na vermindering van eis, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair
- de koopovereenkomst te vernietigen op grond van dwaling, althans voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst op 20 juli 2011 door KBG buitengerechtelijk is vernietigd,
- de Gemeente te veroordelen tot ongedaanmaking van hetgeen ter zake van de vernietigde koopovereenkomst door KBG is en nog zal worden voldaan,
- de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van alle schade en kosten die KGB als gevolg van de koopoverkeenkomst door KBG heeft geleden/gemaakt en nog zal lijden/maken, nader op te maken bij staat,
subsidiair:
- voor recht te verklaren dat KBG eerst tot afname van het het perceel en betaling van de koopsom aan de Gemeente verplicht is, nadat alsnog op grond van het bepaalde in artikel 9.2 koopovereenkomst een onherroepelijke bouwvergunning is verleend,
- voor recht te verklaren dat de in artikel 2.3 koopovereenkomst omschreven lasten eerst voor rekening van KBG zullen komen nadat alsnog op grond van het bepaalde in artikel 9.2 koopovereenkomst een onherroepelijke bouwvergunning is verleend, tot het moment van buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst door de Gemeente op 14 februari 2012,
- de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van alle gemaakte en te maken kosten en uitgaven van KBG, nader op te maken bij staat,
primair en subsidiair:
- veroordeling van de Gemeente tot betaling van de proceskosten.
3.2. De Gemeente voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
primaire vorderingen
4.1. KBG legt aan haar primaire vorderingen ten grondslag dat zij de overeenkomst terecht heeft vernietigd omdat sprake is van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (BW). KBG voert hiertoe aan dat de Gemeente, wetend dat KGB op het perceel dure koopappartementen wilde realiseren, heeft nagelaten om het ABF-rapport aan KGB te verstrekken, uit welk rapport blijkt dat zich een overschot aan dure appartementen zal voordoen. Indien KGB deze informatie wel zou hebben gehad, dan zou zij de overeenkomst niet hebben gesloten, aldus nog steeds KBG.
4.2. Het beroep van KBG op dwaling kan slechts slagen als KGB de overeenkomst is aangegaan onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken als gevolg van een door de Gemeente veroorzaakt gebrek aan informatie, terwijl voor de Gemeente kenbaar was of moet zijn geweest dat die informatie voor KGB essentieel was. Bij de beoordeling of hieraan is voldaan heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
4.3. KBG is een samenwerkingsverband tussen een projectontwikkelaar, [A] Bouw en Ontwikkeling, en twee andere bedrijven, [B] B.V. en bouwbedrijf [C] B.V., die alle al jaren in de gemeente Heemskerk en omgeving actief zijn. KBG heeft ook verschillende woningbouwprojecten in Heemskerk ontwikkeld. Van een dergelijke partij mag worden verwacht dat zij goed op de hoogte is van de woningmarktontwikkelingen in Heemskerk. Bij de toetsing of aan het kenbaarheidsvereiste is voldaan, weegt mee dat voor KBG, als een professionele partij op de Heemskerkse woningmarkt, het ABF rapport niet snel van doorslaggevend belang moet worden geacht. Dat KBG er voor het sluiten van de overeenkomst voor heeft gekozen om niet zelf onderzoek te verrichten naar woningmarktontwikkelingen - zoals KBG ter zitting heeft gesteld - is een keuze geweest van KBG waar de Gemeente geen rekening mee hoefde te houden.
4.4. Daarbij komt dat de conclusies uit het ABF-rapport, ook op zichzelf bezien, van betrekkelijke waarde zijn. Dit wordt in het rapport zelf aangegeven. Op pagina 1 van het rapport valt te lezen dat het gaat om een woningbouwverkenning: “Bij zo’n verkenning gaat het er in het algemeen niet om de toekomst zo goed mogelijk te voorspellen maar juist duidelijk te maken welke beleidskeuzes gemaakt kunnen worden die deze toekomst nog kunnen bijsturen.” Op pagina 27 van het rapport is vermeld dat getracht wordt het aanbod in beeld te brengen, maar dat dit geen hard gegeven is: “Het aanbod kan nog bijgestuurd worden en zal voor een deel ook wel vanzelf aangepast worden aan veranderingen op de woningmarkt. In dit hoofdstuk wordt het bouw-, sloop- en omzettingenprogramma zoals dat nu bekend is tot 2010 - op basis van een opgave door de opdrachtgevende woningcorporaties en gemeenten - tegen het licht gehouden.”
4.5. De Gemeente heeft in dit verband nog gesteld dat het ABF rapport door haar niet meer van belang werd geacht omdat het ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met KBG al achterhaald was door het rapport Woonvisie “Samen werken aan wonen, visie op het wonen tot 2010 in Beverwijk en Heemskerk” (hierna: rapport Woonvisie) van 2005, waarin - hetgeen tussen partijen niet in geschil is - een andere visie op de ontwikkelingen op de woningmarkt werd gepresenteerd. Gelet hierop valt naar het oordeel van de rechtbank niet in te zien waarom de Gemeente gehouden zou zijn geweest het ABF-rapport uit eigen beweging aan KBG ter beschikking te stellen. Dat het rapport Woonvisie geen vervanging was van het ABF-rapport, nu de rapporten op basis van andere uitgangspunten zijn gemaakt en een verschillende strekking hadden - zoals door KBG is betoogd - doet hieraan, wat daar ook verder van zij, niet af.
4.6. Hetgeen hiervoor onder 4.3 tot en met 4.5 is overwogen leidt alles bij elkaar genomen tot de conclusie dat het voor de Gemeente niet kenbaar was of had moeten zijn dat de informatie in het ABF-rapport voor KBG essentieel was bij haar afweging om de overeenkomst al dan niet (onder dezelfde voorwaarden) aan te gaan. Nu het beroep op dwaling reeds om deze reden faalt, kan de vraag of de Gemeente ervan op de hoogte was dat KBG het perceel heeft gekocht met het voornemen om er uitsluitend dure koopappartementen te bouwen, onbesproken blijven.
4.7. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de overeenkomst niet vernietigbaar is op grond van artikel 6:228 BW en dat de primaire vorderingen van KBG zullen worden afgewezen.
Subsidiaire vorderingen
4.8. De rechtbank begrijpt dat KBG aan haar subsidiaire vorderingen ten grondslag legt dat de Gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de "maximale inspanningsverplichting" die voortvloeit uit artikel 9.1 van de overeenkomst. Dit tekortschieten is volgens KBG gelegen in het stopzetten van de behandeling van het oorspronkelijk door KBG ingediende bouwplan. Dit, gecombineerd met de omstandigheid dat het voorstel tot wijziging van het bouwplan en de koopovereenkomst (zie 2.7) door de Gemeente pas in een laat stadium is afgewezen, heeft ertoe geleid dat het KBG onmogelijk is gemaakt om tijdig een bouwvergunning te krijgen.
4.9. De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de Gemeente. Uit de vanaf 2010 gevoerde gesprekken en correspondentie tussen KBG en de Gemeente, waarin de KBG steeds kenbaar heeft gemaakt dat zij een minder omvangrijk bouwplan wilde realiseren en het oorspronkelijke bouwplan wilde wijzigen, mocht de Gemeente afleiden dat KBG niet verder wilde met het oorspronkelijk ingediende bouwplan. KBG was er ook van op de hoogte dat de behandeling van het oorspronkelijk ingediende bouwplan stil lag. Het had op de weg van KBG gelegen om aan de Gemeente kenbaar te maken - indien zij dit wenste - dat de Gemeente de behandeling van het oorspronkelijk ingediende bouwplan moest voortzetten. Anders dan door KBG betoogd, mocht KBG aan het stilliggen van het oorspronkelijke bouwplan niet het vertrouwen ontlenen dat het wel goed zou komen met het alternatieve door KBG geopperde plan (2.7). Daarbij komt nog dat de Gemeente onbetwist heeft gesteld dat zij nooit in gebreke is gesteld door KBG. Het gevolg hiervan is dat de Gemeente nimmer in verzuim is geraakt.
4.10. Het voorgaande betekent dat de subsidiaire vorderingen eveneens zullen worden afgewezen.
4.11. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft - gelet op hetgeen hiervoor is overwogen - geen verdere bespreking en beoordeling meer.
4.12. KBG zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
- griffierecht € 560,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punt × tarief € 452,00)
Totaal € 1.464,00
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt KBG in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.464,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Jochem, mr. H.J.M. Burg en mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 12 september 2012.?