Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton, locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 531821 / CV EXPL 11-13855 en 543471 / CV EXPL 12 - 1065
datum uitspraak: 4 juli 2012
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
in de hoofdzaak (zaak/rolnr.: 531821 / CV EXPL 11-13855)
inzake
de stichting STICHTING “DE FIK”
te Westzaan, gemeente Zaanstad
eiseres in de hoofdzaak
hierna te noemen De Fik
gemachtigde mr. E.M. Horssius
tegen
1. de vennootschap onder firma RIVERSIDE LOFTS V.O.F.
2. de besloten vennootschap ROELOF VENTURES B.V
3. de besloten vennootschap KOOGSE ONTWIKKELINGS MAATSCHAPPIJ K.OM. B.V.
alle te Amsterdam
gedaagden in de hoofdzaak
hierna te noemen Riverside
gemachtigde: mr. H.J. Arnold
en in de vrijwaringzaak (zaak/rolnr.: 543471 / CV EXPL 12 – 1065)
1. de vennootschap onder firma RIVERSIDE LOFTS V.O.F.
2. de besloten vennootschap ROELOF VENTURES B.V
3. de besloten vennootschap KOOGSE ONTWIKKELINGS MAATSCHAPPIJ K.OM. B.V.
alle te Amsterdam
eisers in de vrijwaringzaak
hierna te noemen Riverside
gemachtigde: mr. H.J. Arnold
tegen
de besloten vennootschap [XXX] B.V.
te Koog aan de Zaan, gemeente Zaanstad
gedaagde in de vrijwaringzaak
hierna te noemen: [XXX]
verschenen bij [YYY].
De procedure
De Fik heeft Riverside gedagvaard op 6 oktober 2011. Riverside heeft een incidentele conclusie tot oproeping van [XXX] in vrijwaring genomen. De Fik heeft daarop schriftelijk gereageerd. Bij vonnis van 4 januari 2012 heeft de kantonrechter de vrijwaring toegestaan. Vervolgens heeft Riverside schriftelijk geantwoord in de hoofdzaak en heeft zij [XXX] op 19 januari 2012 in vrijwaring gedagvaard. [XXX] heeft schriftelijk geantwoord in de vrijwaringzaak.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnissen van 11 april 2012 in beide zaken een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 1 juni 2012, waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
1. Roelof Ventures B.V. en Koogse Ontwikkelingsmaatschappij K.O.M. zijn vennoten van Riverside.
2. Riverside is eigenaresse van het bedrijfspand aan het Zuideinde 70 100 te Koog aan de Zaan, welk bedrijfspand ook bekend staat als de voormalige Dr. Oetkerfabriek. Het pand bestaat uit een kelder met technische ruimte en een begane grond met vier verdiepingen.
3. Riverside beschouwt het pand als een vrijplaats voor creatieve en ambachtelijke bedrijven. Zij verhuurt delen van het pand aan beginnende ondernemingen.
4. Bij “tijdelijke huurovereenkomst voor kantoor- en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW” heeft Riverside met ingang van 16 augustus 2010 aan De Fik verhuurd een drietal units op de vierde verdieping van het pand tegen een huurprijs van € 350,- per maand. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als kantoor of werkplaatsruimte.
5. In artikel 2 van Pro de huurovereenkomst is opgenomen dat van de overeenkomst deel uitmaken de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, waarvan de inhoud aan parijen bekend is en waarvan zij een exemplaar hebben ontvangen. Blijkens de huurovereenkomst heeft De Fik afzonderlijk getekend voor de ontvangst van de betreffende algemene bepalingen.
6. In artikel 11 van Pro de algemene bepalingen is opgenomen:
11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toe gebracht aan de persoon of goederen van huurder (…) ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van (…) brand (…)
11.8 Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder (…) als gevolg van (…) belemmeringen in het gebruik van het gehuurde, die derden veroorzaken (…).
11.9 Het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. (...)
7. Riverside is met [XXX] mondeling overeengekomen dat laatstgenoemde het technisch beheer en onderhoud aan het pand uitvoert. [XXX] factureert Riverside daarvoor. Verder zijn partijen mondeling overeengekomen dat [XXX] in eigen beheer en voor haar eigen risico de oude technische installaties in het pand, die voorheen door Dr. Oetkerfabriek werden gebruikt, mag ontmantelen. De daarbij vrijkomende materialen worden door [XXX] voor haar rekening afgevoerd en de verkoopopbrengsten komen haar toe.
8. Op 16 september 2011 heeft [YYY] van [XXX] op de derde verdieping met een plasma snijapparaat aan een mengketel gewerkt. Het ging hier om werkzaamheden die waren gericht op ontmanteling van de oude technische installaties.
9. Ten tijde van het uitvoeren van deze werkzaamheden is brand ontstaan in een soort van trechtervormige bak of silo die door de vloer van de vierde verdieping heen steekt en uitkomt op de derde etage.
10. [YYY] heeft eerst zelf getracht het vuur te blussen en heeft vervolgens de brandweer gealarmeerd die de brand heeft bestreden.
11. Door de brand zijn het door De Fik gehuurde gedeelte op de vierde verdieping en de zich daar bevindende inventaris grotendeels verloren gegaan althans ernstig beschadigd.
12. De Fik was niet voor brandschade verzekerd.
13. Bij brief van 21 september 2011 heeft de gemachtigde van De Fik Riverside in haar hoedanigheid van verhuurder en van opdrachtgever van [XXX] aansprakelijk gehouden voor de door haar als gevolg van de brand geleden schade.
14. In een e-mail van 22 september 2011 heeft Riverside iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.
De vordering
De Fik vordert dat Riverside en haar vennoten bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden veroordeeld tot primair
- betaling van € 66.601,- aan materiële schade
- betaling van € 500,- aan immateriële schade
- betaling van € 2.297,50 aan incassokosten
- betaling van een nog nader vast te stellen schadevergoeding wegens opruimkosten
en voorts dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst met ingang van 1 oktober 2011 is beëindigd.
Subsidiair vordert De Fik vergoeding van de ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming dan wel het onrechtmatig handelen en of nalaten van Riverside door De Fik geleden schade nader op te maken bij staat.
De Fik voert daartoe het volgende aan. In het gehuurde is brand ontstaan door werkzaamheden die de door Riverside ingeschakelde beheerder aan het uitvoeren was. Aan Riverside valt te verwijten dat die beheerder te weinig heeft gedaan om de brand te voorkomen en dat hij de werkzaamheden op onveilige wijze heeft uitgevoerd. Riverside heeft niet de controle en voorzorgsmaatregelen genomen die van een redelijk en zorgvuldig handelen en opdrachtgevend verhuurder verwacht mogen worden. Toen de brand eenmaal was ontstaan, heeft Riverside onvoldoende gedaan om deze met haar gevolgen te beperken. Derhalve is Riverside in de nakoming van de huurovereenkomst toerekenbaar tekort geschoten: het rustig huurgenot is niet verschaft. Het ontstaan en de uitbreiding van de brand moeten als een gebrek worden beschouwd. Riverside heeft zich niet als goed verhuurder gedragen. Zij draagt risico aansprakelijkheid voor werkzaamheden die in haar opdracht zijn uitgevoerd. Derhalve komt de schade voor haar rekening.
Het verweer
Riverside betwist de vordering. Zij voert daartoe aan dat de werkzaamheden die waarschijnlijk tot de brand hebben geleid, niet in haar opdracht en niet onder haar toezicht zijn uitgevoerd. [YYY] is ook geen werknemer van Riverside. Waarom Riverside als opdrachtgever aansprakelijk zou zijn, is niet nader onderbouwd.
Voorts voert Riverside aan dat de schade niet aan haar schuld te wijten is en krachtens wet noch rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor haar rekening komt.
Zij wijst er op dat aansprakelijkheid voor deze schade is uitgesloten in de algemene voorwaarden. Deze schade is immers geen gevolg van de staat van het gehuurde of het complex en evenmin is sprake van grove schuld of ernstige nalatigheid, zodat Riverside een beroep op voormelde exonoratie toekomt. Verder betwist Riverside dat sprake zou zijn van een onrechtmatige daad en betwist zij het bestaan en de omvang van de gevorderde schade.
De beoordeling van het geschil
1. De kantonrechter zal eerst ingaan op de vraag of Riverside in haar hoedanigheid van verhuurder aansprakelijk is voor de schade die De Fik als gevolg van de brand heeft geleden. Vast staat dat de brand en de gevolgen daarvan moeten worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro: hierdoor heeft De Fik immers niet het genot gehad dat zij mocht verwachten. Dat betekent dat de verhuurder op grond van artikel 7:208 BW Pro gehouden is de door het gebrek veroorzaakte schade te vergoeden indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan, hetgeen hier het geval is, en aan de verhuurder is toe te rekenen.
2. Zoals Riverside echter terecht heeft aangevoerd, is artikel 7:208 BW Pro van regelend recht, zodat daarvan kan worden afgeweken. In dat verband heeft Riverside een beroep gedaan op de exonoraties die zijn opgenomen in de artikelen 11.6 en 11.8 van de algemene voorwaarden. Dat beroep slaagt: de schade die De Fik stelt te hebben geleden is immers het gevolg van brand en de aansprakelijkheid daarvoor is expliciet uitgesloten. Riverside betoogt voorts met recht dat de uitzondering zoals opgenomen in artikel 11.9 van de algemene voorwaarden hier niet van toepassing is. Gesteld noch gebleken is dat de schade het gevolg is van de staat van het gehuurde of het complex: de schade is volgens De Fik immers ontstaan door de werkzaamheden van [XXX]. Voorts is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van grove schuld of ernstige nalatigheid aan de zijde van Riverside. [XXX] die de werkzaamheden heeft uitgevoerd, was ook voordat Riverside eigenaar werd van het fabrieksgebouw in opdracht van de toenmalige eigenaar doende met het ontmantelen van installaties in het gebouw. Gesteld noch gebleken is dat zich daarbij eerder incidenten hebben voorgedaan. [XXX] had dus de nodige ervaring en beschikte, zoals Riverside onweersproken heeft gesteld, over een VCA certificaat terwijl hij ook een BHV cursus had gevolgd. Derhalve valt niet in te zien wat Riverside ten aanzien van haar keus voor [XXX] te verwijten valt.
3. Het verweer van De Fik dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn, althans vernietigbaar zijn, omdat ze bij het sluiten van de overeenkomst niet ter hand zijn gesteld, wordt verworpen. Dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn volgt uit artikel 2 van Pro de overeenkomst. De Fik heeft bovendien niet alleen de overeenkomst als partij ondertekend, maar heeft ook apart getekend voor de ontvangst van de algemene voorwaarden. Dat partijen voordat zij de schriftelijke huurovereenkomst ondertekenden, mogelijk al mondeling overeenstemming hadden bereikt en dat toen de algemene voorwaarden niet zijn overhandigd, kan er niet toe leiden dat deze vernietigbaar zijn. Aangenomen mag worden dat partijen voor het ondertekenen van het huurcontract op hoofdlijnen overeenstemming hadden bereikt over de huur, maar dat zij zich met het ondertekenen van het contract waarbij ook alle ondergeschikte punten vastgelegd zijn, definitief hebben verbonden aan de huurovereenkomst. Bij die gelegenheid zijn de algemene voorwaarden overhandigd, waardoor Riverside De Fik een redelijke mogelijkheid heeft geboden om bij het sluiten van de overeenkomst van de algemene voorwaarden kennis te nemen,
nog daargelaten dat het hier gaat om een breed bekende standaard regeling die niet alleen door Riverside maar door vele verhuurders in Nederland gebruikt wordt.
4. Voor zover De Fik heeft willen betogen dat de algemene voorwaarden, althans de hiervoor bedoelde exonoratie, vernietigbaar is omdat deze gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen en de overige omstandigheden onredelijk bezwarend is voor De Fik, gaat de kantonrechter aan dat betoog voorbij. Het komt daarbij immers aan op de beoordeling van de eventuele onredelijke bezwarende gevolgen waaraan het beding bij gebondenheid daaraan De Fik van de aanvang af blootstelt en niet slechts van die voor De Fik nadelige gevolgen die zich daadwerkelijk hebben verwezenlijkt. Gelet daarop is de betreffende exonoratie niet onredelijk bezwarend: De Fik kon als huurder veel beter dan haar verhuurder overzien welke nadelige gevolgen een brand voor haar inboedel zou kunnen hebben (zij weet beter dan wie dan ook welke zaken zij in het gehuurde plaatst) en kon zich daarvoor ook verzekeren. Het is ook heel gebruikelijk dat een huurder zelf zorgt voor een inboedelverzekering. Daartoe bestond te meer aanleiding nu sprake was van een oud fabriekspand (in dienovereenkomstige staat), dat aan meerdere partijen verhuurd werd en waarin nog installaties ontmanteld werden. Dat De Fik een dergelijke verzekering niet tijdig heeft geregeld, dient voor haar risico te blijven.
5. De conclusie is dan ook dat Riverside zich terecht beroept op de exonoratie in de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst en dat zij in haar hoedanigheid van verhuurder niet aansprakelijk is voor de door De Fik gestelde schade.
6. De Fik heeft voorts betoogd dat Riverside als werkgever dan wel opdrachtgever van [XXX] aansprakelijk is voor de door [XXX] veroorzaakte schade. Het gaat dan echter niet meer om een aardvordering zoals bedoeld in artikel 93 Rv Pro, terwijl de vordering een hogere waarde vertegenwoordigt dan € 25.000,-. Een dergelijke vordering behoort niet tot de competentie van de kantonrechter en deze zal de zaak in beginsel dan ook moeten verwijzen naar de sector civiel, waarna de vrijwaringzaak het lot van de hoofdzaak zal volgen. Alvorens daartoe over te gaan, worden partijen in de hoofdzaak in de gelegenheid gesteld om zich eerst, bij akte, uit te laten over de bevoegdheid van de kantonrechter en de mogelijke verwijzing naar de sector civiel. De zaak zal daartoe naar de rol worden verwezen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
7. Nu het oordeel in de vrijwaringzaak geheel afhankelijk is van die in de hoofdzaak, zal ook daarin iedere verdere beslissing worden aangehouden.
De beslissing
De kantonrechter:
In de hoofdzaak
- verwijst de zaak naar de rol van 1 augustus 2012 voor het nemen van een akte zoals bedoeld in r.o. 6 door De Fik en door Riverside;
In de hoofdzaak en de vrijwaringzaak
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.