Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 558118 \ CV EXPL 12-6633
datum uitspraak: 15 november 2012
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen [eiser]
gemachtigde mr. J.H.H. Baljet
tegen
de stichting Woonstichting Lieven de Key
te Amsterdam
gedaagde partij
hierna te noemen Lieven de Key
gemachtigde Van der Hoeden/Mulder
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 mei 2012,
- de akte tot het overleggen van producties,
- de conclusie van antwoord,
- het door de kantonrechter tussen partijen gewe¬zen en op 19 juli 2012 uitgesproken tussenvonnis,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 17 oktober 2012 gehouden comparitie van partijen en de met het oog op die zitting door de gemachtigde van [eiser] aan de kantonrechter en de wederpartij gezonden producties.
De feiten
a. [eiser] huurt van Lieven de Key de woning aan het adres [adres].
b. Tot de huur van de woning behoort het medegebruik van het gemeenschappelijk trapportaal.
c. Uit het trapportaal is in de loop van 2011 vloerzeil verwijderd omdat daar asbest in aanwezig was.
d. Bij brief van 11 juli 2011 heeft Lieven de Key het volgende aan [eiser] geschreven:
“Onlangs hebben wij het asbesthoudende zeil uit uw portiek laten verwijderen. Bij de inspectie hebben wij geconstateerd dat het portiek moet worden opgeknapt op plaatsen waar het zeil is verwijderd.
Over het opknappen van het portiek treden wij in overleg met twee leden van de projectcommissie (…). Als u suggesties heeft kunt u die aan hen kenbaar maken. Zodra er een definitief plan is, wordt u hierover nader geïnformeerd.
(…)”
e. Bij brief van 15 december 2011 heeft de gemachtigde van [eiser] het volgende aan Lieven de Key geschreven:
“(…)
Tot de huur behoort het medegebruik van het gemeenschappelijk trapportaal. Uit dit trapportaal is vorig kaar vloerzeil verwijderd, omdat er asbest in zat. Sindsdien is de vloer nog steeds niet hersteld, ondanks diverse verzoeken daartoe.
In de afgelopen zomer zijn bij cliënten twee van uw medewerkers op bezoek geweest (…) Dezen verzekerden cliënten dat het trapportaal zo spoedig mogelijk weer zou worden opgeknapt. Behalve de vloer zou ook de rest worden aangepakt. Reeds gedurende 20 jaar is er niets aan het onderhoud van het trapportaal gedaan.
De situatie waar het trapportaal zich thans in bevindt is voor cliënten – en ook voor de andere bewoners – onacceptabel. Vriendelijk verzoek ik u er voor te zorgen dat het trapportaal alsnog op een adequate manier wordt opgeknapt, met dien verstande dat met de vereiste werkzaamheden binnen vier weken na heden wordt begonnen en deze werkzaamheden binnen acht weken na heden zijn voltooid.
(…)”
f. Bij brief van 2 januari 2012 heeft Lieven de Key aan de gemachtigde van [eiser] geschreven dat zij niet op zijn verzoeken zal ingaan.
g. Op 27 maart 2012 heeft [rapporteur] van Hensing Bouwkunde B.V. te Castricum in aanwezigheid van [eiser] het onderhavige trappenhuis geïnspecteerd.
h. Van zijn inspectie heeft [rapporteur] een schriftelijke rapportage opgesteld, waarbij foto’s waren gevoegd.
i. De schriftelijke rapportage van [rapporteur] vermeldt onder meer het volgende:
“(…)
Op de bijgevoegde foto’s (…) is te zien dat de ondergrond sporen vertoont van slijpschijven, die nodig waren om de vloerbedekking te verwijderen. Ook zijn de lijmresten duidelijk zichtbaar (…). De oppervlaktes zien er momenteel ruig en onafgewerkt uit, met gaten, krassen en butsen.
De metalen trapleuning en het hekwerk zijn nog voorzien van de originele verflaag. Deze is op nagenoeg alle plaatsen beschadigd en/of versleten.
De smalle hoge gevelpui, die over de volle hoogte van het trappenhuis doorloopt, is aan de onderzijde onvoldoende afgedicht. Bij regenval ligt er een plas water voor de pui, aan de binnenzijde, op de entreevloer van het trappenhuis.
De aanblik van dit trappenhuis is door dit alles duidelijk armoedig. (…)
Conclusie:
(…) Er is sprake van slijtage bij normaal gebruik en van gebruikelijke vervanging na verloop van (vele) jaren. Het afwerken van de vloeren, bordessen en traptreden behoort tot de noodzakelijke en gebruikelijke afwerking in deze situatie. (…)
Als afwerking kan gekozen worden uit, betonverf (na reparatie van de krassen, gaten en butsen) ruwe coating, gelijmd vloerzeil en/of gelijmd tapijt.
Het schilderwerk van het hekwerk en de leuning is na zeer vele jaren toe aan vernieuwing.
De lekkage onder de pui dient uiteraard ook verholpen te worden.
(…)”
De vordering
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. Lieven de Key zal veroordelen om de in alinea 6 van de dagvaarding vermelde onderhoudsgebreken te verhelpen, in die zin dat de vloeren in het betreffende trappenhuis worden afgewerkt volgens de aanbevelingen in het rapport van de heer [rapporteur], waarbij als afwerking kan worden gekozen uit betonverf (na reparatie van krassen, gaten en butsen!), ruwe coating, gelijmd vloerzeil en/of gelijmd tapijt, en voorts in die zin dat het schilderwerk van het hekwerk en de leuning wordt hersteld, terwijl bovendien de lekkage onder de pui dient te worden verholpen;
2. zal bepalen dat met de onder 1. vermelde werkzaamheden dient te worden begonnen uiterlijk 2 weken na betekening van het vonnis en dat deze werkzaamheden uiterlijk 4 weken na betekening van het vonnis voltooid dienen te zijn;
3. zal bepalen dat Lieven de Key een dwangsom verbeurt van € 1.000,00 voor iedere dag dat zij verzuimt om aan de gevraagde veroordeling te voldoen;
4. Lieven de Key zal veroordelen in de kosten van de procedure.
[eiser] heeft het volgende aan de vordering ten grond¬slag gelegd:
In 2011 is in het trapportaal vloerzeil verwijderd, omdat daar asbest in zat. Sedertdien is de vloer nog steeds niet hersteld ondanks het feit dat [eiser] en andere bewoners daartoe diverse verzoeken hebben gedaan.
De huidige staat van het trapportaal is niet aanvaardbaar. Dat blijkt uit het rapport van de door [eiser] ingeschakelde deskundige, de heer [rapporteur] van Hensing Bouwkunde B.V. te Castri-cum.
De heer [rapporteur] maakt melding van:
- sporen van slijpschijven die nodig waren om de vloerbedekking te verwijderen,
- zichtbare lijmresten,
- ruige en onafgewerkte vloeroppervlakken, met gaten, krassen en butsen.
De metalen trapleuning en het hekwerk beschikken nog over de originele verflaag, die op na-genoeg alle plaatsen beschadigd en/of versleten is.
De smalle hoge gevelpui is aan de onderzijde onvoldoende afgedicht, waardoor bij regenval aan de binnenzijde op de entreevloer van het trappenhuis water komt te liggen.
Reeds 20 jaar hebben de diverse eigenaren niets aan het onderhoud van het onderhavige trap-portaal gedaan.
Voor [eiser] is de huidige toestand onaanvaardbaar. Van hem kan niet langer worden gevergd dat Lieven de Key nog langer verzuimt het achterstallige onderhoud te verrichten. Lieven de Key schiet ernstige mate toerekenbar tekort in de nakoming van de huurovereenkomst.
Het verweer
Lieven de Key betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan:
Het trappenhuis voldoet aan alle geldende kwaliteitseisen. [eiser] heeft op geen enkele wijze aangetoond dat er thans niet aan deze eisen zou worden voldaan door Lieven de Key. Van gebreken aan het trappenhuis die Lieven de Key als verhuurster verplicht is te herstellen kan dan ook geen sprake zijn.
Het trappenhuis is niet minder goed bruikbaar geworden na de verwijdering van het zeil en verschaft nog steeds hetzelfde genot dat [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.
Lieven de Key is met [eiser] nimmer de verplichting aangegaan om een trappenhuis met daarin een zeil ter beschikking te stellen.
Hoewel het trappenhuis niet aan de esthetische wensen van [eiser] voldoet brengt dit nog geen gebrek met zich.
Wat betreft de lekkage bij de pui merkt Lieven de Key op dat zij voornemens is de hieromtrent door de heer [rapporteur] geuite stellingen te controleren en zo nodig reparatiewerkzaamheden uit te voeren.
De beoordeling
1. Door Lieven de Key is niet weersproken dat in de afgelopen 20 jaar geen onderhoud aan het trapportaal is verricht. Dit staat dus vast.
2. Voorts heeft Lieven de Key de schriftelijke rapportage van [rapporteur] onvoldoende gemotiveerd weersproken.
3. Mede gelet op de brief van Lieven de Key van 11 juli 2011 aan [eiser] is de kantonrechter op grond van de lange periode van het ontbreken van onderhoud en de bevindingen van [rapporteur] daarom van oordeel dat sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW Pro.
4. Op grond van het bepaalde bij artikel 7:206 BW Pro Lieven de Key verplicht die gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze niet van Lieven de Key zijn te vergen.
5. Gesteld noch gebleken is dat het herstel onmogelijk is. Lieven de Key heeft zich er wel op beroepen dat zij momenteel de vereiste uitgaven niet kan doen en dat het herstel zal worden meegenomen bij het reguliere onderhoud dat gepland staat voor over drie jaar. Die omstandigheden brengen niet met zich dat van Lieven de Key in redelijkheid de uitgaven niet kunnen worden gevergd. Er is immers sprake van langdurig achterstallig onderhoud. Daarbij komt dat Lieven de Key de huidige situatie zelf heeft veroorzaakt door het zeil te verwijderen en onvoldoende herstel te plegen. Voorts is gesteld noch gebleken dat de kosten van de verlangde werkzaamheden zodanig zijn dat de redelijkheid in het geding komt.
6. Op grond van het vorenstaande zal de vordering worden toegewezen. Door Lieven de Key is niet gesteld dat de verlangde aanvang en duur van de werkzaamheden onhaalbaar zouden zijn. Daarom zal conform de vordering worden beslist.
7. Aan de gevorderde dwangsom zal een maximum worden verbonden.
8. Lieven de Key zal als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
Veroordeelt Lieven de Key om de in alinea 6 van de dagvaarding vermelde onderhoudsgebreken te verhelpen, in die zin dat de vloeren in het betreffende trappenhuis worden afgewerkt volgens de aanbevelingen in het rapport van de heer [rapporteur], waarbij als afwerking kan worden gekozen uit betonverf (na reparatie van krassen, gaten en butsen), ruwe coating, gelijmd vloerzeil en/of gelijmd tapijt, en voorts in die zin dat het schilderwerk van het hekwerk en de leuning wordt hersteld, terwijl bovendien de lekkage onder de pui dient te worden verholpen.
Bepaalt dat met de boven genoemde werkzaamheden dient te worden begonnen uiterlijk 2 weken na betekening van het vonnis en dat deze werkzaamheden uiterlijk 4 weken na betekening van het vonnis voltooid dienen te zijn.
Bepaalt dat Lieven de Key een dwangsom verbeurt van € 1.000,00 voor iedere dag dat zij verzuimt om aan de gevraagde veroordeling te voldoen.
Bepaalt dat boven het bedrag van € 20.000,00 geen dwangsom meer wordt verbeurd.
Veroordeelt Lieven de Key in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden vastgesteld op de volgende bedragen:
dagvaarding € 81,17
griffierecht € 207,00
salaris gemachtigde € 600,00.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voor¬raad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde uitspraakdatum.
Coll.