Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 188288 / HA ZA 12-2
Vonnis van 11 juli 2012
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ALDI VASTGOED B.V.,
gevestigd te Culemborg,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. M.E. Koolen,
tegen
[eiseres],
wonende te Koog aan de Zaan,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. F.R. Duijn.
Partijen zullen hierna Aldi Vastgoed B.V. en [eiseres] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 februari 2012
- het proces-verbaal van comparitie van 2 mei 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Aldi Vastgoed B.V. is eigenaar van het perceel aan het Zuideinde [X] in Koog aan de Zaan, kadastraal bekend gemeente Koog aan de Zaan, sectie C, nummer [nummer] (hierna: het perceel Zuideinde X). Op dit perceel bevinden zich onder andere een Aldi-markt en parkeergelegenheid.
2.2. [eiseres] is eigenaar van het naastgelegen perceel aan het Zuideinde [Y] in Koog aan de Zaan, kadastraal bekend gemeente Koog aan de Zaan, sectie C, nummer [perceelnummer] (hierna: het perceel Zuideinde [Y]). Op dit perceel bevindt zich haar woning.
2.3. [eiseres] heeft een strook grond in gebruik, waarvan Aldi Vastgoed B.V. stelt de eigendom te hebben. Het betreft een strook grond langs de achtergevel van een opstal gelegen op het Zuideinde [X], welke strook varieert in breedte van 0 meter tot 1,80 meter (hierna: de strook). De strook maakt thans onderdeel uit van de bij de woning behorende tuin van [eiseres].
3. Het geschil
in conventie
3.1. Aldi Vastgoed B.V. vordert na wijziging van eis buiten processueel bezwaar om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad samengevat - :
1. [eiseres] te verplichten om binnen één week, althans een termijn als de rechtbank zal vaststellen, na betekening van het in deze te wijzen vonnis, het gebruik van de strook te beëindigen en de strook in de oorspronkelijke staat terug te brengen, althans de door haar aangebrachte zaken en beplantingen te verwijderen en de grond te egaliseren, op laste van een dwangsom ad € 1.000,-- per dag of dagdeel dat de strook niet ontruimd zal zijn zoals gevorderd, althans een bedrag zoals de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
2. [eiseres] te verbieden na ontruiming van de strook als bedoeld onder 1 de strook te (doen) betreden dan wel daarop zaken te (doen) plaatsen of geplaatst te (doen) houden dan wel daar werkzaamheden op of aan te (doen) verrichten, op laste van een door [eiseres] aan Aldi Vastgoed B.V. verschuldigde dwangsom ad € 1.000,-- voor iedere keer dat [eiseres] in strijd met dit verbod handelt, althans een bedrag zoals de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
3. te verklaren voor recht dat [eiseres] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van het niet tijdig ontruimen c.q. ontruimd hebben van de strook grond van Aldi Vastgoed B.V., op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
4. te verklaren voor recht dat [eiseres] de wettelijke rente verschuldigd zal zijn over de schade als hiervoor genoemd onder punt 3 van de vordering, berekend vanaf 1 september 2011, althans vanaf 13 oktober 2011, althans vanaf een dag door de rechtbank in goede justitie te bepalen, tot en met de dag der algehele voldoening;
5. [eiseres] te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis tot de dag van volledige betaling.
Aldi Vastgoed B.V. baseert haar vorderingen op haar stelling eigenaar te zijn van de strook, zodat [eiseres] de strook onrechtmatig in gebruik heeft genomen.
3.2. [eiseres] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. [eiseres] vordert samengevat - :
primair te verklaren voor recht dat [eiseres] en haar rechtsvoorganger(s) bezitter is/zijn geweest van de strook en [eiseres] middels verjaring eigenaar is geworden;
subsidiair te verklaren voor recht dat [eiseres] door verjaring een erfdienstbaarheid ten aanzien van de strook heeft verkregen;
en Aldi Vastgoed B.V. te veroordelen in de proceskosten daaronder begrepen de kosten welke op de tenuitvoerlegging zien.
3.5. Aldi Vastgoed B.V. voert verweer.
3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1. [eiseres] stelt dat zij en haar rechtsvoorganger(s) gedurende (in ieder geval) twintig jaren onafgebroken het bezit hebben gehad van de strook. De strook vormde ook voor 2004 één geheel met het perceel Zuideinde [Y], aldus [eiseres]. Immers, sinds 1988 bevindt zich een opstal op het perceel Zuideinde [X] en de strook is (deels) gelegen tussen de achterkant van die opstal en het perceel Zuideinde [Y]. In de muur van die opstal staande aan de zijde van het perceel Zuideinde [Y], bevinden zich geen ramen en (medewerkers van) Aldi Vastgoed B.V. begaven zich ook nooit tussen die muur en het perceel Zuideinde [Y]. Voorts bevindt zich in het verlengde van de daaraan evenwijdige muur van die opstal sinds 1988 een schutting (later twee schuttingen). Sinds die tijd is de strook aldus feitelijk afgesloten geweest voor Aldi Vastgoed B.V. en onderdeel van het perceel Zuideinde [Y], zodat de strook in bezit is geweest bij [eiseres] en haar rechtsvoorgangers, aldus [eiseres]. Volgens [eiseres] was zij bezitter te goeder trouw. Immers, vanaf het moment van de levering in 2004 aan [eiseres] (en haar toenmalige echtgenoot) van het perceel Zuideinde [Y], is [eiseres] ervan uitgegaan dat de strook onderdeel uitmaakte van dat perceel, aldus nog steeds [eiseres].
4.2. Tegen de stelling van [eiseres] dat de strook (in ieder geval) vanaf de plaatsing van de opstal op het perceel Zuideinde [X] in 1988 feitelijk onderdeel uitmaakt van het perceel Zuideinde [Y] en in bezit is van de rechtsvoorganger(s) van [eiseres], heeft Aldi Vastgoed B.V. ingebracht dat van (onafgebroken) bezit geen sprake is geweest. Aldi Vastgoed B.V. wijst er op dat bij de aanvang van het gebruik door [eiseres] de kadastrale perceelsgrens wel werd gerespecteerd. Volgens Aldi Vastgoed B.V. blijkt dit uit de destijds aangelegde bestrating en de walschoeiing en het aanliggende zandbed op het perceel Zuideinde [Y]. Bovendien hebben de architecten die in opdracht werkten van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] in 2003 bij de aanvraag van de bouwvergunning (ten behoeve van de te bouwen woning van [eiseres]) geen rekening gehouden met de strook bij de invulling van het perceel Zuideinde [Y]. Uit de door Aldi Vastgoed B.V. overgelegde tekening bij de bouwvergunningaanvraag blijkt immers dat men bij die aanvraag is uitgegaan van de kadastrale perceelsgrenzen. Dit betekent dat (de rechtsvoorganger van) [eiseres] heeft erkend dat hij niet de eigenaar was van de strook, aldus Aldi Vastgoed B.V.
4.3. Uit de artikelen 3:314 juncto 3:306 BW volgt dat de vordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand verjaart door verloop van twintig jaren vanaf het moment van inbezitneming. Dit betekent dat indien komt vast te staan dat [eiseres] en haar rechtsvoorganger(s) gedurende twintig jaren het bezit hebben gehad van de strook, de vordering tot opheffing van dat (onrechtmatige) bezit is verjaard en dat [eiseres] door middel van bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de strook. Van goede trouw hoeft in dat geval geen sprake te zijn. Er is sprake van bezit van de strook indien er sprake is van gedragingen met betrekking tot de strook waaruit een eigendomspretentie kan worden afgeleid. Het bezit moet voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar en niet dubbelzinnig zijn. Uit hetgeen [eiseres] heeft gesteld met betrekking tot de feitelijke situatie van de percelen Zuideinde [Y] en Zuideinde [X] sinds 1988 blijkt dat de strook sinds die tijd in bezit is geweest bij [eiseres] en haar rechtsvoorganger(s). Hetgeen Aldi Vastgoed B.V. hiertegen in heeft gebracht, is onvoldoende. Door Aldi Vastgoed B.V. is immers niet betwist dat de strook feitelijk afgesloten is (geweest) voor Aldi Vastgoed B.V. als gevolg van de situering van de zich sinds 1988 op het perceel Zuideinde [Y] bevindende opstal en de geplaatste schutting(en). Ook is niet betwist dat (medewerkers van) Aldi Vastgoed B.V. zich nooit begaven op de strook. Uit dit afsluiten door middel van schuttingen kan een eigendomspretentie worden afgeleid. De stelling dat de bestrating, de walschoeiing en het aanliggende zandbed dusdanig waren aangelegd dat daaruit blijkt dat bij de aanvang van het gebruik van perceel Zuideinde [Y] door [eiseres] de kadastrale perceelsgrens wel werd gerespecteerd, is onvoldoende. Immers, vast staat dat de strook ook op dat moment afgesloten was voor Aldi Vastgoed B.V. Bovendien heeft [eiseres] naar voren gebracht dat zij betegeling heeft laten aanleggen en de rest van de strook open had gelaten voor haar tuin. Ook uit de bouwvergunningaanvraag kan niet worden afgeleid dat van (onafgebroken) bezit geen sprake is geweest. Nog afgezien van het feit dat dit de feitelijke situatie onverlet liet, is door [eiseres] immers onbetwist gesteld dat de bouwvergunningaanvraag in 2003 in opdracht van de projectontwikkelaar, Hecom projecten B.V., is gedaan en dat zij daarbij niet is betrokken. Dit staat ook vermeld op de overgelegde aanvraag. Voorts is niet gesteld dan wel gebleken dat de rechtsvoorganger van [eiseres] bij de bouwvergunningaanvraag is betrokken. Bij gebrek aan nadere onderbouwing, kan onder die omstandigheden, die aanvraag niet zonder meer als een erkenning dat (de rechtsvoorganger van) [eiseres] niet de eigenaar was van de strook, worden aangemerkt.
4.4. Het voorgaande betekent dat de vordering van Aldi Vastgoed B.V. tot beëindiging van het bezit van de strook is verjaard. Krachtens artikel 3:105 BW Pro, eerste lid BW heeft [eiseres] de strook verkregen op het moment dat de verjaring was voltooid. Dit betekent dat de vorderingen in conventie dienen te worden afgewezen. Het in reconventie primair gevorderde kan worden toegewezen.
4.5. Aldi Vastgoed B.V. zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- griffierecht 267,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.171,00
4.6. Gelet op de verregaande samenhang met het geschil in conventie, zal de rechtbank in reconventie de proceskosten compenseren in die zin dat ieder van de partijen de eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Aldi Vastgoed B.V. in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.171,00,
5.3. veroordeelt Aldi Vastgoed B.V. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Aldi Vastgoed B.V. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5. verklaart voor recht dat [eiseres] en haar rechtsvoorganger(s) bezitter is/zijn geweest van de strook en dat [eiseres] middels verjaring eigenaar is geworden
5.6. compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. van den Bos en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2012.?