Uitspraak
beschikking
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rekestnummer: 191938 / KG RK 12-312
Beschikking van 20 juni 2012
in de zaak van
1. [A],
wonende te [plaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PARTICIPATIEMAATSCHAPPIJ CHRANITA B.V.,
gevestigd te Wormer,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[B] BEHEER B.V.,
gevestigd te [plaats],
verzoekers,
advocaat mr. R.P.R. Nolten,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TRIP ADVOCATEN & NOTARISSEN B.V.,
gevestigd te Leeuwarden,
verweerster,
2. NOTARIS MR. [C],
gevestigd te [plaats],
belanghebbende,
advocaat mr. W. Mollema,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AMSTEL FACILITIES B.V.,
gevestigd te Eemnes
belanghebbende,
advocaat mr. S.P. Dalmolen,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TRINCA B.V.,
gevestigd te Alkmaar,
belanghebbende,
Partijen zullen hierna [A] c.s., Trip, Amstel en Trinca genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met bijlagen
- de beschikking van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 2 mei 2012
- het verweerschrift met bijlagen, tevens bevattende een zelfstandig verzoek, van Trip
- het verweerschrift met bijlagen van Amstel
- de fax met bijlagen van [A] c.s. van 12 juni 2012
- de fax met bijlage van Trip van 12 juni 2012
- de fax met bijlage van Trip van 13 juni 2012
- de mondelinge behandeling van 13 juni 2012, alwaar partijen zijn vertegenwoordigd door hun advocaten en Trinca is vertegenwoordigd door [D], haar bestuurder
- de vrijwillige verschijning van mr. [C], de veilingnotaris
- de pleitnotitie van [A] c.s.
2. De verdere beoordeling
2.1. Het verzoek van [A] c.s. is gebaseerd op art. 518 lid 1 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en strekt er - kort samengevat - toe te bepalen dat de voor 4 mei te 15:00 uur geplande executieveiling van het pand gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna ook: de onroerende zaak) wordt geschorst totdat in rechte vast staat dat de aannemer een retentierecht heeft op de onroerende zaak, en voor welk bedrag dat retentierecht kan worden uitgeoefend.
2.2. Het zelfstandig verzoek van Trip is kennelijk eveneens gebaseerd op art. 518 lid 1 Rv Pro en strekt ertoe de veilingvoorwaarden die als productie 10 zijn overgelegd goed te keuren en te bepalen dat de openbare executieveiling op een zo kort mogelijke termijn zal plaatsvinden.
2.3. Bij beschikking van 2 mei 2012 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank bepaald dat de executieveiling geen doorgang vindt, en de griffier gelast [A] c.s., Trip en Amstel op te roepen voor de mondelinge behandeling van het verzoekschrift. Nadien is voorts Trinca als belanghebbende bij het verzoekschrift opgeroepen.
2.4. Trip wijst er terecht op dat niet zij, maar mr. [C] als veilingnotaris als wederpartij bij het verzoek moet worden beschouwd. De voorzieningenrechter begrijpt dat het verweerschrift van Trip en het daarin neergelegde zelfstandig verzoek met toepassing van art. 282 lid 1 Rv Pro tevens door mr. [C] is ingediend.
2.5. De geëxecuteerde en de bij de onroerende zaak belanghebbende schuldeisers hebben behoefte aan duidelijkheid omtrent hun rechten en verplichtingen teneinde bij de executoriale verkoop een zo hoog mogelijke opbrengst te realiseren. De potentiële koper heeft belang bij deze duidelijkheid teneinde te kunnen bepalen welke prijs hij bereid is te betalen. Met het oog hierop bepaalt art. 517 Rv Pro dat de notaris in overleg met de executant de veilingvoorwaarden vaststelt, dat hiervan op een termijn van tenminste acht dagen voor de executoriale verkoop onder toezending van de veilingvoorwaarden mededeling dient te worden gedaan aan de aldaar bedoelde belanghebbenden, en dat de veilingvoorwaarden op eenzelfde termijn ten behoeve van het publiek ter inzage dienen te worden gelegd. Belanghebbenden kunnen overeenkomstig het bepaalde in art. 518 lid 1 Rv Pro bezwaren tegen de veilingvoorwaarden inbrengen. Bij de beoordeling daarvan heeft als uitgangspunt te gelden dat de executant en de notaris bij het opstellen van de veilingvoorwaarden grote vrijheid genieten en dat de voortgang van de executoriale verkoop niet zodanig mag worden belemmerd dat geen recht meer wordt gedaan aan het karakter van het recht van parate executie.
2.6. [A] c.s. voert terecht aan dat van een op een onroerende zaak rustend retentierecht een waardedrukkend effect uitgaat waarmee een potentiële koper zich bij het bepalen van de prijs die hij bereid is te betalen voor die onroerende zaak rekening zal houden. Uit de veilingvoorwaarden dient derhalve tijdig te kunnen worden afgeleid dat de retentor (feitelijk) een retentierecht uitoefent en onder welke voorwaarden de retentor bereid is het retentierecht prijs te geven, waarbij die voorwaarden ook via publicatie op internet beschikbaar kunnen worden gemaakt. Ten behoeve van het verkrijgen van de in 2.5 bedoelde duidelijkheid is niet vereist dat het bestaan van het retentierecht en de omvang van de vordering ter zake waarvan het wordt uitgeoefend in rechte komt vast te staan, voordat tot executoriale verkoop kan worden overgegaan. Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter hierbij op dat een (voorlopig) inhoudelijk oordeel over het bestaan van het in geding zijnde retentierecht en/of de hoogte van de onderliggende vordering het beoordelingskader van een verzoek ex art. 518 lid 1 Rv Pro te buiten gaat.
2.7. Vast staat dat de veilingvoorwaarden ten tijde van de indiening van het verzoekschrift slechts melding maakten van het bestaan van een retentierecht van Amstel en een nog te publiceren verklaring omtrent de voorwaarden waaronder het retentierecht zal worden opgeheven. Vast staat voorts dat Amstel deze verklaring eerst bij brief van 3 mei 2012 aan Trip heeft gezonden. Daarmee hebben potentiële kopers naar het oordeel van de voorzieningenrechter gezien de voorgenomen executoriale verkoop op 4 mei 2012 niet tijdig beschikt over de in 2.5 bedoelde duidelijkheid.
2.8. Trip heeft een Bijlage informatie retentierecht overgelegd, welke naar tussen partijen niet in geschil is inmiddels is gepubliceerd op de website www.veilingbiljet.nl. De tekst luidt:
BIJLAGE INFORMATIE RETENTIERECHT
Inzake de veiling van het registergoed [adres] te [plaats] heeft de aannemer verklaard een retentierecht op het registergoed uit te oefenen. Met betrekking tot dit retentierecht ontvangt u de volgende informatie.
1. Bijzondere veilingvoorwaarden
In de bijzondere veilingvoorwaarden staat over het retentierecht het volgende vermeld:
“Met betrekking tot het Registergoed wordt een retentierecht uitgeoefend door na te melden besloten vennootschap Amstel Facilities B.V., van welk retentierecht onder meer blijkt uit een notariële verklaring van mr. Aloysius Petrus Maria van Commenee, notaris te Heemskerk, opgesteld op vijfentwintig mei tweeduizend elf en ingeschreven in register Hypotheken 4 van het kantoor van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers op zesentwintig mei daarna in deel 59997 nummer 70. Terzake van het retentierecht wordt te dezen nog verwezen naar artikel 8 van Pro de na te melden bijzondere veilingvoorwaarden.”
en
“Met betrekking tot het retentierecht is(/zal) de retentor gevraagd (worden) om schriftelijke opgave te doen van de voorwaarden waaronder het retentierecht zal worden opgeheven. De schriftelijke opgave van de retentor zal zo spoedig mogelijk op de gebruikelijke wijze via de veilingsite voor gegadigden worden gepubliceerd.”
2. Wettelijke bepalingen
In boek 3 titel 10 afdeling 4 van het Burgerlijk Wetboek staat over het retentierecht het volgende:
Artikel 290
Retentierecht is de bevoegdheid die in de bij de wet aangegeven gevallen aan een schuldeiser toekomt, om de nakoming van een verplichting tot afgifte van een zaak aan zijn schuldenaar op te schorten totdat de vordering wordt voldaan.
Artikel 291
1. De schuldeiser kan het retentierecht mede inroepen tegen derden die een recht op de zaak hebben verkregen, nadat zijn vordering was ontstaan en de zaak in zijn macht was gekomen.
2. Hij kan het retentierecht ook inroepen tegen derden met een ouder recht, indien zijn
vordering voortspruit uit een overeenkomst die de schuldenaar bevoegd was met betrekking
tot de zaak aan te gaan, of hij geen reden had om aan de bevoegdheid van de schuldenaar
te twijfelen.
3. De schuldeiser kan het retentierecht niet inroepen tegen de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap die op grond van artikel 7 van Pro de Wet tot teruggave cultuurgoederen afkomstig uit bezet gebied een rechtsvordering instelt.
Artikel 292
De schuldeiser kan zijn vordering op de zaak verhalen met voorrang boven allen tegen wie het retentierecht kan worden ingeroepen.
Artikel 293
Het retentierecht kan mede worden uitgeoefend voor de kosten die de schuldeiser heeft moeten maken ter zake van de zorg die hij krachtens de wet ten aanzien van de zaak in acht moet nemen.
Artikel 294
Het retentierecht eindigt doordat de zaak in de macht komt van de schuldenaar of de rechthebbende, tenzij de schuldeiser haar weer uit hoofde van dezelfde rechtsverhouding onder zich krijgt.
Artikel 295
Raakt de zaak uit de macht van de schuldeiser, dan kan hij haar opeisen onder dezelfde voorwaarden als een eigenaar.
3. Overige gegevens
De retentor heeft werkzaamheden uitgevoerd aan het registergoed. Bij aanvang bedroeg de
aanneemprijs in totaal € 4.815.000,= (exclusief btw). De retentor heeft verklaard wegens het uitblijven van (een gedeelte van) de betaling zich rechtsgeldig te beroepen op het retentierecht.
De eigenaar is bij verstekvonnis veroordeeld tot betaling van een bedrag van circa
€ 4.000.000,= te vermeerderen met rente over een deel van dit bedrag.
Tegen dit verstekvonnis heeft de eigenaar zich verzet. In de verzetdagvaarding heeft de eigenaar erkend een bedrag van in hoofdsom € 2.568.625,= aan de aannemer schuldig te zijn. De procedure tegen het verstekvonnis loopt nog. In deze procedure is nog geen nadere uitspraak gedaan, een uitspraak is niet voor het eind van 2012 te verwachten.
In een procedure voor onderhandse executieverkoop van het registergoed heeft de
voorzieningenrechter nog het volgende met betrekking tot het retentierecht opgemerkt:
“3.5. Naar algemene ervaringsregels neemt de voorzieningenrechter tot uitgangspunt dat van de omstandigheid dat op het gebouw een retentierecht rust op de door een potentiële koper te betalen koopsom een waardedrukkend effect uitgaat. ... enzovoort ... Of dit waardedrukkend effect op de veiling door een potentiële koper eveneens op dit bedrag zal worden ingeschat, kan in het kader van de onderhavige procedure met onvoldoende zekerheid worden vastgesteld.”
3.6. *** [belanghebbende] heeft aangevoerd dat er geen retentierecht meer rust op het gebouw. Hij stelt zich op het standpunt dat de aannemer dit recht heeft prijsgegeven, doordat hij momenteel verbouwingswerkzaamheden voortzet in opdracht van *** [een andere belanghebbende, niet eigenaar], althans in ieder geval niet in opdracht van [eigenaar]. Dat laatste is door *** [eigenaar] niet weersproken. Tegen die achtergrond valt niet uit te sluiten dat het retentierecht van de aannemer teniet is gegaan, terwijl de onderhavige verzoekschriftprocedure geen plaats biedt voor nader feitelijk
onderzoek.
3.7. Over de hoogte van de schuld van *** [eigenaar] aan de aannemer bestaat eveneens vooralsnog geen duidelijkheid. … enzovoort... Ook in dit verband geldt dat de onderhavige
verzoekschriftprocedure geen plaats biedt voor nader feitelijk onderzoek”
De eerste hypotheekhouder/executant heeft verklaard het retentierecht en de daarbij behorende vordering niet te betwisten.
Er zijn diverse bezwaren geuit tegen het bestaan van het retentierecht, danwel tegen de vordering van de retentor.
4. Opheffing retentierecht
Aangezien het retentierecht niet door de executieverkoop wordt gezuiverd, is het aan de veilingkoper om zich met betrekking tot het bestaan en de omvang van het retentierecht een eigen beeld te vormen. Het is aan de veilingkoper om na de veiling de retentor te betalen, danwel op andere wijze een regeling te treffen.
De retentor heeft verklaard het retentierecht ten behoeve van de veilingkoper op te heffen tegen tijdige betaling van een bedrag van twee miljoen vijfhonderdduizend driehonderdachtenveertig euro en vijftien eurocent (€2.500.348,15). De retentor is gevraagd een schriftelijke verklaring ten behoeve van de veilingkoper op te stellen. Deze verklaring zal op de veilingsite worden gepubliceerd.
2.9. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de Bijlage informatie retentierecht de potentiële koper in casu de in 2.5 bedoelde duidelijkheid verschaft. Bij beschikking van 2 mei 2012 is reeds beslist op het eerste deel van onderdeel a van het verzoek, als gevolg waarvan de veiling van 4 mei 2012 geen doorgang heeft gevonden. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient het verzoek van [A] c.s. voor het overige te worden afgewezen.
2.10. Het zelfstandig verzoek van Trip en mr. [C] tot goedkeuring van de overgelegde veilingvoorwaarden gaat het beoordelingskader van art. 518 lid 1 Rv Pro te buiten en zal derhalve worden afgewezen. De executieveiling kan met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen doorgang vinden. Voor wat betreft de daarbij in acht te nemen termijn stelt [A] c.s. terecht dat potentiële kopers de gelegenheid moeten hebben enig onderzoek te doen. De voorzieningenrechter acht in casu een termijn als bedoeld in art. 517 Rv Pro van twee weken voldoende. Voor het geval de veilingvoorwaarden en de Bijlage informatie retentierecht reeds zijn gepubliceerd, tekent de voorzieningenrechter hier ter voorkoming van misverstanden bij aan dat deze termijn niet eerder aanvangt dan na afgifte van deze beschikking.
2.11. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. bepaalt dat de openbare verkoop van het pand gelegen aan [adres] te [plaats] met inachtneming van hetgeen in deze beschikking is overwogen zal plaatsvinden op een door de veilingnotaris te bepalen datum die is gelegen tenminste twee weken na afgifte van deze beschikking en nadat de veilingvoorwaarden en de Bijlage informatie retentierecht overeenkomstig het bepaalde in art. 517 Rv Pro zijn vastgesteld en bekendgemaakt,
3.2. wijst af het meer of anders verzochte,
3.3. verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. E. Jochem en in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2012.?