Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 510884 / CV EXPL 11-6240
datum uitspraak: 1 maart 2012
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de naamloze vennootschap ACHMEA INTERNE DIENSTEN N.V.
te Zeist
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
hierna te noemen: Achmea
gemachtigde: mr. M.H.F. van Buuren
tegen
de besloten vennootschap TIBOR VASTGOED B.V.
te Helmond
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
hierna te noemen: Tibor Vastgoed
gemachtigde: mr. J.W. de Rijk
In conventie en in reconventie
De procedure
Achmea heeft Tibor Vastgoed op 29 april 2011 gedagvaard. Tibor Vastgoed heeft geantwoord en een tegenvordering ingesteld. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van
28 juli 2011 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 7 september 2011. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Achmea heeft voorafgaand aan genoemde comparitie bij akte de rechtsgronden aangevuld en de eis gewijzigd en gereageerd op de tegenvordering van Tibor Vastgoed. Na meergenoemde comparitie van partijen hebben partijen over en weer nog aktes genomen. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht.
Vonnis is (nader) bepaald op vandaag.
De feiten
a. Stichting Dewaerdevastgroep III heeft met ingang van 14 februari 1996 aan Zilveren Kruis Dienstverlening Ziekenfonds Verzekeringen N.V. (“Zilveren Kruis”) verhuurd de winkelruimte/bedrijfsruimte op de parterre en de eerste verdieping van het winkel-centrum Schalkwijk in Haarlem, ook wel bekend Andalusië 15 (“het gehuurde”).
b. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en nadien voortgezet voor een periode van vijf jaar, laatstelijk op 13 februari 2011. Voor opzegging van de huurovereenkomst geldt een termijn van een jaar. De huurovereenkomst is per laatst genoemde datum stilzwijgend verlengd.
c. Op de huurovereenkomst zijn onder meer toepasselijk de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte 1994 (“de Algemene Bepalingen”).
d. Zilveren Kruis is gefuseerd met onder meer Achmea Huisvesting B.V. en is opgegaan in Achmea.
e. Tibor is met ingang van 22 december 2006 eigenaar van het gehuurde en treedt op als verhuurder.
f. De huurprijs van het gehuurde bedraagt EUR 4.607,71 per maand respectievelijk EUR 55.292,52 per jaar.
g. Achmea heeft via een brief van haar gemachtigde van 31 maart 2011 aan de gemachtigde van Tibor Vastgoed te kennen gegeven van de verlenging van de huurovereenkomst per 13 februari 2011 af te willen zien. In genoemde brief is onder meer gemeld:
“Inmiddels heeft cliënte zelf een asbestrapportage .(..) doen opstellen door Sanitas Inspecties & Analyses B.V. (…), waarvan ik een afschift hierbij insluit (…) Uit de in opdracht van cliënte uitgevoerde asbestrapportage blijkt inderdaad dat het buitengewoon agressieve asbest amosiet is aangetroffen. Ook zijn bovenop de plafondplaten van het systeemplafond (vrij uitneembaar) losse asbestvezels van dit gevaarlijke soort aangetroffen. Het aanwezige systeemplafond en de daarboven gelegen leidingen zijn voor cliënte niet meer bereikbaar en die (…) ruimte kan als zodanig ook niet door cliënte worden gebruikt. Die situatie bestaat - naar uw cliënte bekend is - reeds vanaf 28 januari 2010. Cliënte is van oordeel dat zij ten onrechte door uw cliënte niet onmiddellijk na 28 januari 2010 over de feitelijke asbesttoestand is geïnformeerd (…) Indien cliënte op 28 januari 2010 over de asbestsituatie was geïnformeerd, dan had cliënte zondermeer de huurovereenkomst opgezegd en was de huurovereenkomst niet verlengd (…) Cliënte roept op grond van dwaling uitdrukkelijk de vernietiging van de (verlengde) huurovereenkomst in. (…) Daarnaast (…) vormt de aanwezigheid van asbest in het gehuurde een gebrek als bedoeld in art. 7:204 BW Pro (…) Voorzover nodig sommeer ik (…) om binnen 5 dagen na dagtekening dezes de asbestbesmetting ongedaan te maken en de asbest uit het gehuurde te verwijderen (…) Ten onrechte zijn dan ook (…) huurpenningen vanaf 28 januari 2010 aan cliënte in rekening gebracht (en door cliënte voldaan) (…)”
h. Bij brief van 18 april 2011 heeft de gemachtigde van Achmea aan de gemachtigde van Tibor Vastgoed onder meer geschreven:
“ (…) De aanwezigheid van agressieve, niet hechtgebonden asbest, die bij uw cliënte reeds op 28 januari 2010 bekend was, heeft uw cliënte ten onrechte voor cliënte verzwegen (…) Cliënte is van oordeel dat uw cliënte (…) in ernstige mate is tekortgeschoten in de huurovereenkomst (…) Tenslotte constateert cliënte dat uw cliënte tot op heden de gebreken (de aanwezigheid van asbest) niet heeft opgelost, zodat cliënte nog steeds is geconfronteerd met (…) een met asbest besmet huurpand (…) Namens cliënte ontbind ik hierbij op grond van de hiervoor gestelde ernstige tekortkomingen de (…) huurovereenkomst (…) Cliënte maakt aanspraak op terugbetaling van de huurpenningen (…). Cliënte zal met ingang van 1 mei a.s. de betalingen van de huurpenningen opschorten. (…)”
i. Tibor Vastgoed heeft het asbest niet laten verwijderen.
j. Partijen hebben overleg gevoerd over de beëindiging van de huurovereenkomst, maar zijn er niet uit gekomen.
k. Achmea heeft vanaf 1 mei 2011 geen huur betaald.
De vordering in conventie
Achmea vordert (samengevat na wijziging van de eis en aanvulling van de grondslag van de rechtsvorderingen):
Primair: te bepalen dat de huurovereenkomst terecht is ontbonden per 28 februari 2010, dan wel op een datum in goede justitie te bepalen, met veroordeling van Tibor Vastgoed de huurpenningen over de periode van 28 januari 2010 tot 1 mei 2011 aan Achmea terug te betalen;
Subsidiair: te bepalen dat de huurovereenkomst op 13 februari 2011 is beëindigd en Tibor Vastgoed te veroordelen aan Achmea terug te betalen de huurpenningen over de periode van 13 februari 2011 tot 1 mei 2011.
Meer subsidiair: te bepalen dat Achmea heeft gedwaald bij de verlenging van de huurovereenkomst en terecht de vernietiging van die verlenging heeft ingeroepen, en Tibor Vastgoed te veroordelen om aan Achmea terug te betalen de huurpenningen over de periode van 13 februari 2011 tot 1 mei 2011.
Uiterst subsidiair: de huurovereenkomst partieel te ontbinden dan wel te vernietigen in die zin dat de door Achmea betaalde huurpenningen over de periode vanaf 28 januari 2011 respectievelijk 13 februari 2011 wordt verminderd tot nihil, althans een in goede justitie te betalen bedrag tot de datum waarop de asbestbesmetting door Tibor Vatsgoed zal zijn verwijderd.
Primair en subsidiair: met veroordeling van Tibor Vastgoed in de kosten van deze procedure.
Achmea legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag.
Tibor Vastgoed schiet tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst althans er is sprake van een gebrek aan het gehuurde. In/aan het gehuurde is al op 28 januari 2010 asbestvervuiling door Ingenieursbureau Broomans B.V. uit Stompetoren (“Broomans” ) geconstateerd, die Tibor Vastgoed ondanks herhaalde sommatie daartoe niet heeft verholpen. Achmea heeft daarom de huurovereenkomst ontbonden althans opgezegd en heeft recht en belang bij een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden dan wel opgezegd per 13 februari 2011. De huurovereenkomst dient anders te worden vernietigd wegens dwaling aan de zijde van Achmea. Indien Tibor Vastgoed Achmea namelijk op 28 januari 2010 op de hoogte had gebracht van de bevindingen van Broomans, hetgeen zij heeft nagelaten, dan had Achmea de huurovereenkomst tijdig opgezegd. Uiterst subsidiair heeft Achmea er recht en belang bij dat de huurovereenkomst partieel wordt ontbonden dan wel wordt vernietigd. Achmea maakt tevens aanspraak op terugbetaling van de huurpenningen vanaf 28 januari 2010 respectievelijk
13 februari 2011 tot 1 mei 2011 althans op een vermindering van de huurprijs.
Het verweer in conventie en de vordering in reconventie
Tibor Vastgoed voert tegen de vorderingen onder meer aan dat de aanwezige asbest geen gebrek vormt omdat deze zich niet bevindt in de werkruimte van het gehuurde en deze werkruimte bruikbaar is. Ook betoogt Tibor Vastgoed dat zij niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Bij het aangaan van de huurovereenkomst moet het Achmea immers bekend zijn geweest dat bij de bouw van het winkelcentrum waarvan het gehuurde deel uitmaakt gebruik is gemaakt van asbest. Het gaat daarbij om ongevaarlijke asbest die, nu deze zich niet in maar boven de werkruimtes bevindt, ook geen risico vormt voor personen die zich in de werkruimtes bevinden.
De huurovereenkomst is met ingang van 13 februari 2011 verlengd voor een periode van vijf jaar en kan niet worden ontbonden of vernietigd wegens de aanwezigheid van asbest en de door Achmea gestelde dwaling. Achmea is dan ook verplicht de (volledige) huur te blijven betalen en heeft ten onrechte de huurbetaling vanaf 1 mei 2011 opgeschort, aldus nog steeds Tibor Vastgoed. In reconventie vordert Tibor Vastgoed daarom (samengevat):
1. te verklaren voor recht dat Achmea is gehouden aan Tibor Vastgoed te voldoen de verschuldigde huurtermijnen tot het moment waarop rechtsgeldig een einde is gekomen aan de huurovereenkomst;
2. Achmea te veroordelen aan Tibor Vastgoed te voldoen € 10.310,38 inclusief btw wegens achterstallige huurtermijnen over de maanden juni en juli 2011, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de respectieve huurtermijnen tot de dag van algehele voldoening;
3. met veroordeling van Achmea in de kosten van deze procedure.
Het verweer in reconventie
Achmea betwist de tegenvorderingen. In de visie van Achmea heeft Tibor Vastgoed verzuimd haar direct na ontdekking niet op de hoogte te stellen van de aanwezigheid van asbest en heeft zij daarnaast nagelaten de asbest op verlangen van Achmea te verwijderen. Achmea is dan ook geen huurpenningen verschuldigd omdat de overeenkomst is ontbonden dan wel is vernietigd hetzij is opgezegd. Achmea was daarnaast gerechtigd de betaling van de huurpenningen op te schorten als gevolg van de aanwezigheid van asbest, dat als een gebrek van het gehuurde kan worden beschouwd.
Hetgeen partijen verder nog over en weer hebben betoogd wordt - voor zover relevant - bij de beoordeling van het geschil besproken.
De beoordeling in conventie en in reconventie
1. Omdat de kantonrechter die de comparitie heeft gehouden niet meer werkzaam is in de sector kanton van deze rechtbank, wordt dit vonnis door een andere kantonrechter gewezen.
2. De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3. Tussen partijen is niet in geschil dat zich asbest bevindt tegen de staalconstructie boven het systeemplafond alsook op de losliggende plafondplaten (in het systeemplafond) in het gehuurde. Het gaat hierbij om resten van asbesthoudend isolatiemateriaal met een niet-hechtgebonden structuur, zogenaamd bruin asbest (Amosiet). Dit is geconstateerd door het door Tibor Vastgoed ingeschakelde bedrijf Broomans in haar rapport van
17 februari 2010 en is ook bevestigd door Sanitas Inspecties & Analyses B.V. (“Sanitas”) die op 15 maart 2011 in opdracht van Achmea een rapportage geeft uitgebracht.
4. Beoordeeld moet worden of met de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest sprake is van een gebrek aan het gehuurde en of - in bevestigend geval - dit gebrek ontbinding dan wel vernietiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
5. De vraag die in dit verband moet worden beantwoord is of het systeemplafond en de ruimte daarboven tot het gehuurde behoren. Als onweersproken is vast komen te staan dat het gehuurde op grond van artikel 1.1 van de op de overeenkomst toepasselijke Algemene Bepalingen mede de in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen betreft. De zich in de ruimte boven het (uit losse platen bestaande) systeemplafond bevindende leidingen en elektrische voorzieningen - zoals inbouwspots - kunnen naar het oordeel van de kantonrechter worden aangemerkt als (onderdeel uitmakend van) installaties en voorzieningen.
6. Uit het voorgaande volgt dat het systeemplafond en de ruimte daarboven tot het gehuurde behoren.
7. Voor de vraag of sprake is van een gebrek moet bepaald worden of sprake is van een staat of eigenschap van de bedrijfsruimte, waardoor deze aan Achmea niet het genot kan verschaffen dat Achmea bij het aangaan van de overeenkomst van een goed onder-houden bedrijfsruimte mocht verwachten.
8. Anders dan Tibor Vastgoed heeft betoogd, kan asbestvervuiling als de onderhavige worden aangemerkt als een gebrek als hiervoor omschreven. Uit het rapport van Broomans volgt namelijk dat op de begane grond en op de eerste verdieping van het gehuurde een risicovolle situatie is aangetroffen. Geadviseerd wordt “op zeer korte termijn de ruimten door een (…) gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf te laten verwijderen (…) voordat met de renovatie, verbouw of sloop wordt begonnen”. Uit de stellingen van Achmea en uit het rapport van Broomans volgt eveneens dat bruin asbest (Amosiet) een gevaar voor de gezondheid oplevert, wanneer dit is verwerkt in niet-hechtgebonden materiaal. Het enkele feit dat deze niet-hechtgebonden asbest aanwezig is, staat aan het te verwachten huurgenot in de weg en levert in dit geval dan ook een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Dat uit het vervolgrapport “Rapport luchtonderzoek asbest” van het door Broomans ingeschakelde Fibrecount Environmental Control van 4 november 2010 blijkt dat de luchtkwaliteit in het gehuurde valt binnen de daarvoor geldende normen, maakt dit niet anders. Ook Fibrecount adviseert in dit rapport namelijk geen werkzaamheden aan het systeemplafond uit te voeren met het oog op de mogelijk aanwezige asbeststof boven op dat plafond.
9. Uit de stellingen van Achmea en de rapporten van Broomans en Sanitas concludeert de kantonrechter dat het gehuurde door de vervuiling niet veilig te gebruiken was en zonder sanering feitelijk onbruikbaar was. Het verweer van Tibor Vastgoed, dat Achmea op de hoogte was of moest zijn van de vervuiling en - zo begrijpt de kantonrechter - daarmee geen beroep toekomt op de aanwezigheid van het gebrek en de rechtsgevolgen daarvan, gaat ook niet op. Tibor Vastgoed heeft onvoldoende weersproken het betoog van Achmea dat zij niet op de hoogte hoefde te zijn of kon zijn van de in het winkelcentrum waar het gehuurde zich bevindt gebruikte materialen. Verder heeft Tibor Vastgoed onvoldoende ingebracht tegen de stelling van Achmea dat zij het gehuurde, juist gelet op de niet gesaneerde asbestvervuiling, niet opnieuw kon betrekken en dat het evenmin mogelijk was een andere huurder in haar plaats te stellen. Daarom moet van de juistheid van de stellingen van Achmea worden uitgegaan.
10. Uit de brieven van de gemachtigde van Achmea van 31 maart 2011 en 18 april 2011 kan worden opgemaakt dat Achmea op grond van de asbestvervuiling en het niet verhelpen daarvan door Tibor Vastgoed de bedrijfsruimte niet langer wenste te huren.
In voornoemde brief van 18 april 2011 ontbindt de gemachtigde van Achmea de huur-overeenkomst om die redenen. Naar het oordeel van de kantonrechter was Achmea gerechtigd de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang (buitengerechtelijk) te ontbinden. Tibor Vastgoed is immers in elk geval vanaf 17 februari 2010 op de hoogte geweest van de asbestvervuiling en de gevaren voor personen, en was als verhuurder verplicht om a) Achmea hiervan onverwijld op de hoogte te stellen en b) om deze vervuiling te verhelpen. Vast is komen te staan dat Tibor Vastgoed dit heeft verzuimd. Dit levert een ernstige tekortkoming op die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit betekent dat de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang op
18 april 2011 is ontbonden en dat op Tibor Vastgoed een ongedaanmakingsverplichting rust voor wat betreft de vanaf 18 april 2011 door Achmea betaalde huurpenningen. Voor het standpunt van Achmea dat sprake is van een ontbinding met terugwerkende kracht ontbreekt de juridische grondslag. De primaire vordering is met inachtneming van het voorgaande dan ook toewijsbaar.
11. Het voorgaande leidt ertoe dat de reconventionele vorderingen zullen worden afgewezen. Vast is immers komen te staan dat Achmea op goede gronden de huurovereenkomst heeft ontbonden per 18 april 2011 en vanaf die datum geen huur meer is verschuldigd.
12. De proceskosten in conventie komen voor rekening van Tibor Vastgoed omdat deze grotendeels in het ongelijk wordt gesteld. Gelet op de samenhang tussen de conventie en reconventie, worden de proceskosten in reconventie gecompenseerd, waarbij partijen de eigen kosten dragen.
Beslissing
in conventie
- bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Achmea en Tibor Vastgoed met betrekking tot de bedrijfsruimte Andalusië 15 in Haarlem is ontbonden per 18 april 2011;
- veroordeelt Tibor Vastgoed aan Achmea terug te betalen de huurpenningen over de periode van 18 april 2011 tot 1 mei 2011;
- veroordeelt Tibor Vastgoed tot betaling van de proceskosten in conventie, die aan de kant van Achmea tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 87,31
griffierecht € 106,00
salaris gemachtigde € 750,00;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
in reconventie
- wijst de vorderingen af;
- compenseert de proceskosten, waarbij iedere partij de eigen kosten draagt;
In conventie en reconventie
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. van Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.