Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Zaandam
zaak/rolnr.: 528895 CV EXPL 11-8250
datum uitspraak: 23 februari 2012
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid AccSal Accountants B.V.
te Zaandam, gemeente Zaanstad
eiseres
hierna te noemen AccSal
gemachtigde mr. W. de Vis
tegen
1. [gedaagde]
te [woonplaats]
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [GEDAAGDE] HOLDING B.V.
te Krommenie, gemeente Zaanstad
gedaagden
hierna gezamenlijk te noemen [gedaagde]
verschenen bij [gedaagde].
De procedure
AccSal heeft [gedaagde] gedagvaard op 16 september 2011. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 10 november 2011 een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 12 december 2011 en waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
a. Op 28 november 2008 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met als ingangsdatum 1 januari 2009 voor de duur van twee jaar met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Provincialeweg 1 te Krommenie tegen een huurprijs van € 3.310,10 inclusief BTW per maand. In de huurovereenkomst is bepaald dat na het verstrijken van de periode van twee jaar, de huurovereenkomst voor een aansluitende periode van 5 jaar zal worden voortgezet.
b. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing (hierna te noemen Algemene bepalingen).
c. In artikel 8.2 van de huurovereenkomst wordt het volgende vermeldt:
“Huurder verkrijgt een “right of first refusal” van alle in het pand vrijkomende ruimten.”
d. Het gehuurde wordt door AccSal gebruikt als kantoorruimte. Het pand heeft in totaal drie etages. Aanvankelijk huurde AccSal alleen de eerste etage, per 1 september 2009 is zij tevens een deel van de tweede etage gaan huren.
e. Vanaf april 2010 tot begin juli 2010 hebben partijen overleg gevoerd in verband met de verlenging van de huurovereenkomst. Onderdeel van dit overleg betrof ondermeer het aangaan van een huurovereenkomst met betrekking tot de begane grond.
f. Op 1 juli 2010 heeft [gedaagde] in een e-mail aan AccSal onder andere het volgende geschreven: “Tevens graag jouw bevestiging dat je geen interesse hebt in de ruimte op de begane grond welke thans door mijn bedrijf in gebruik is. Je hebt me recent aangegeven interesse te hebben maar de condities waaronder je dit dan zou hebben, gaven mij geen aanleiding hierover na te denken. (…) Graag jouw bevestiging (gezien de contractuele verplichting van mij het jouw als eerste aan te bieden) in deze zodat ik vrij ben voor deze ruimte.”
g. In reactie op deze e-mail heeft AccSal op 5 juli 2010 onder andere het volgende geschreven: “In tegenstelling tot wat jij onderstaand schrijft (…), ben ik wel degelijk geïnteresseerd in de huur ruimte 2e etage, alsmede ruimte begane grond.” AccSal heeft in deze e-mail tevens een aangepast huurvoorstel gedaan, waarna wordt afgesloten met de opmerking: “Indien jij blijft volharden en aldus niet bereid bent tot nader overleg, moeten wij besluiten tot een andere afweging ten aanzien van de huur Provincialeweg 1. Wij vernemen graag binnen 2 weken je definitieve standpunt in deze.”
h. Bij e-mail van 5 juli 2010 heeft [gedaagde] hierop als volgt gereageerd: “Er zijn inderdaad in begin april 2010 aftastende gesprekken geweest met van mijn zijde een heel aantal voorwaarden. Dit gesprek had plaats nadat jij had aangegeven onder de huurovereenkomst vandaan te willen terwijl de daarvoor bepaalde opzegtermijn reeds was verstreken, (…) Ik heb toen aangegeven dat ik wel wilde meedenken in een totale huisvesting van jouw en het bedrijf dat je wilde overnemen (…). Los daarvan blijven er in jouw voorstel toch nog te veel risico’s voor mij zitten. (…) Ik ga hier dus niet mee verder. Ik geef je de mogelijkheid de tweede etage te huren (…).”
i. Op de kerstborrel in december 2010 heeft [gedaagde] zijn plannen ten aanzien van een mogelijke overname door de V.O.F. Kuijs Reinders Kakes (hierna te noemen KRK) aan onder meer AccSal kenbaar gemaakt.
j. Begin januari 2011 heeft [gedaagde] aan AccSal gevraagd of zij nog geïnteresseerd was in het huren van de vrijkomende kantoorruimte op de 2e verdieping. AccSal heeft hierop laten weten interesse te hebben, maar dat dit wel afhankelijk was van de huurprijs. Partijen hebben vervolgens overleg gevoerd. Nadat partijen overeenstemming hadden bereikt heeft AccSal bij e-mail van 21 januari 2011 bij [gedaagde] geïnformeerd of het mogelijk was de archiefruimte in de kelder uit te breiden. [gedaagde] heeft hierop dezelfde dag als volgt gereageerd: “Ik heb de kelders mee verhuurd aan KRK, heb ze aangegeven dat jullie twee kasten in gebruik hebben en dat jullie tijdens hun openingstijden af en toe in de kelder komen. Das in elk geval al meer dan 1 kast! Zal ik vragen naar een derde kast?”
k. Bij brief van februari 2011 heeft [gedaagde] aan AccSal laten weten dat hij met ingang van 1 maart 2011 in een locatie aan de Klaverringdijk 30 te Zaanstad zijn werkzaamheden zal voortzetten.
l. [gedaagde] heeft de begane grond met ingang van 1 maart 2011 aan KRK verhuurd. KRK heeft de woningmakelaardij van [gedaagde] overgenomen.
m. Op 20 maart 2011 heeft AccSal KRK aangeschreven in verband met de door KRK op het pand aangebrachte naamborden. Naar aanleiding hiervan heeft [gedaagde] bij e-mail van 21 maart 2011 aan AccSal het navolgende geschreven: “Aansluitend ons gesprek van vrijdag ochtend heb ik een aantal zaken in gang gezet. Ik heb bij Molenaar de prijs van een zuil opgevraagd en heb KRK doorgegeven dat het probleem met de zijetalage is opgelost (hoewel jullie claim op deze etalage zeer discutabel is). Je gaf aan dat het niet zozeer om de etalage ging maar meer om jullie zichtbaarheid vanaf de weg. In het gesprek hadden we een voor alle partijen acceptabel compromis, ik zou een vergunning aanvragen voor een zuil naast het pand. (…) Zodra ik een voorstel van de zuil binnen heb zal ik je daarover berichten. Indien jullie trouwens verlichting in of aan jullie logo wensen, verzoek ik jullie mij daarvoor een voorstel te doen.”
n. Bij e-mail van 24 maart 2011 heeft AccSal aan [gedaagde] onder meer medegedeeld: “Ik wil nog even terugkomen op de gang van zaken met betrekking tot de verhuur van de benedenverdieping aan KRK. Wij hebben sterk het gevoel dat je bij de onderhandelingen over de verhuur van de ruimte aan KRK te weinig rekening hebt gehouden met AccSal als zittende huurder in het pand. Wij huren tweederde van het pand en hebben ook onze huurderbelangen. Nu werden wij plots geconfronteerd met een medehuurder. Door de afspraken die je met hen hebt gemaakt, met name omtrent de gevelreclame (soort en omvang) en de etalage aan de voorzijde, links van de ingang, worden wij gestoord in ons huurgenot. (…) Een vage toezegging van een zuil is niet voldoende, nu achteraf gebleken is welke omvang de reclame-uitingen van KRK zijn. Reclame-uitingen te over, er hoeft niets meer bij. Sterker nog, naar onze mening moeten de lichtreclames van de gevel van het pand verdwijnen. Wij kunnen niet akkoord gaan met de gang van zaken. We voelen ons behoorlijk gestoord in ons huurgenot en vinden dat er in jouw onderhandelingen met KRK geen rekening is gehouden met de belangen van AccSal. Wij geven morgen de zaak aan onze advocaat uit handen.”
o. Op 24 maart 2011 heeft de gemachtigde van AccSal [gedaagde] aangeschreven in verband met het niet nakomen van het right of first refusal (hierna te noemen RFR).
p. Op 25 maart 2011 heeft de gemachtigde van AccSal [gedaagde] aangeschreven in verband met diverse reclame-uitingen op het gehuurde.
De vordering
AccSal vordert ontbinding van de huurovereenkomst. AccSal legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] het RFR (voorkeursrecht) ex artikel 8.2 van de huurovereenkomst heeft geschonden door de vrijgekomen kantoorruimte op de begane grond niet eerst aan haar aan te bieden. Bovendien ondervindt AccSal overlast in verband met door de nieuwe huurder van de begane grond zonder overleg geplaatste reclame-uitingen; er sprake is van een gebrek aan het gehuurde, aldus AccSal.
Het verweer
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert daartoe aan dat hij in april 2010 aan AccSal de mogelijkheid heeft geboden de begane grond te huren en dat hierop afwijzend is gereageerd. Het RFR is vormvrij in het contract opgenomen en een mondelinge afwijzing volstaat derhalve. Een RFR is een eerste en eenmalig recht waarvan de verplichting reeds was ingelost; er was al aangeboden en geweigerd. [gedaagde] heeft volledig onverplicht getracht mee te werken aan oplossing van de huisvestingsproblemen van AccSal.
[gedaagde] betwist voorts dat aan het gehuurde een gebrek bestaat.
De beoordeling van het geschil
1. AccSal vordert in deze procedure ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. De vordering is gebaseerd op twee peilers: 1. het gehuurde vertoont een gebrek en 2. [gedaagde] heeft wanprestatie gepleegd door schending van het in de huurovereenkomst opgenomen voorkeursrecht.
2. Anders dan AccSal stelt, is de kantonrechter van oordeel dat de door de nieuwe huurder op het pand aangebrachte reclame uitingen, geen gebrek in de zin van artikel 7: 204 BW oplevert. De reclame uitingen vormen immers geen belemmering voor het gebruik van het pand door AccSal. Ook het feit dat deze reclame uitingen zonder overleg met AccSal zijn geplaatst, maakt niet dat AccSal verminderd huurgenot van het gehuurde heeft. Bovendien heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat hij AccSal heeft voorgesteld om ook reclame-uitingen op het pand te plaatsen, zodat van buitenaf kenbaar is dat het bedrijf van AccSal eveneens in het pand gevestigd is. Nu AccSal niet op dit voorstel heeft willen in gaan, kan zij niet aan [gedaagde] tegenwerpen dat haar bedrijf onvoldoende zichtbaar is.
3. Tussen partijen is verder in geschil of [gedaagde] de uit het in de huurovereenkomst neergelegde RFR voortvloeiende verplichtingen is nagekomen. AccSal stelt dat [gedaagde] verzuimd heeft de begane grond aan haar te huur aan te bieden, alvorens deze ruimte aan KRK te verhuren. [gedaagde] heeft hier tegen in gebracht dat hij reeds begin 2010 de begane grond aan AccSal te huur heeft aangeboden en dat AccSal dit aanbod heeft geweigerd. [gedaagde] stelt dat hij hiermee aan zijn verplichtingen jegens AccSal heeft voldaan. AccSal heeft dit betwist.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat het in de huurovereenkomst opgenomen RFR aan AccSal een voorkeursrecht verschaft inhoudende dat [gedaagde], indien een ruimte in het pand vrijkomt, verplicht is AccSal in de gelegenheid te stellen de ruimte te huren.
Vast staat dat [gedaagde] vanaf 1 maart 2011 de begane grond aan KRK heeft verhuurd. Tot die tijd was de begane grond bij [gedaagde] zelf in gebruik. Op grond van het RFR was [gedaagde] derhalve gehouden om voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst met KRK de begane grond eerst aan AccSal te huur aan te bieden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] hieraan niet voldaan. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
5. Vast staat dat [gedaagde] in december 2010 heeft aangekondigd dat hij het pand zou verlaten. Weliswaar was hiermee voor AccSal kenbaar dat de begane grond vrijkwam, maar daarmee heeft [gedaagde] nog niet aan zijn verplichting voldaan om aan AccSal als voorkeursgerechtigde een aanbod tot huur te doen. Het RFR verplicht immers niet AccSal om aanspraak te maken op haar recht tot huur, maar verplicht [gedaagde] tot het doen van een aanbod. Dat partijen hieraan voorafgaand, in maart/april 2010 onderhandelingen hebben gevoerd over de verhuur van het gehele pand, waarvan de huur van de begane grond deel uit maakte, maakt dit niet anders. Aan die onderhandelingen lag immers niet het vrijkomen van de begane grond ten grondslag, maar het zoeken naar een oplossing voor de huisvestingsproblemen van AccSal, met als inzet de verhuur van het gehele pand aan AccSal. Die onderhandelingen zijn uiteindelijk op niets uitgelopen, omdat [gedaagde] de onderhandelingen in juli 2010 heeft afgebroken. Reden hiertoe was onder meer dat [gedaagde], die zelf de begane grond in gebruik had, er niet voor voelde om op de door AccSal voorgestelde voorwaarden zijn bedrijfsvoering te verplaatsen. Ook [gedaagde] was zich er kennelijk van bewust dat daarmee de uit het RFR voortvloeiende rechten en verplichtingen niet waren komen te vervallen, gelet op zijn verzoek aan AccSal om hem schriftelijk te bevestigen dat zij niet langer geïnteresseerd was in de begane grond “gezien de contractuele verplichting van mij het jouw als eerste aan te bieden in deze zodat ik vrij ben voor deze ruimte”. Nu echter AccSal hierop direct heeft gereageerd met de mededeling dat zij juist wel geïnteresseerd was, moet het ook voor [gedaagde] duidelijk zijn geweest dat hij nog steeds gehouden was AccSal in de gelegenheid te stellen de begane grond, zodra deze vrij zou komen, te huren.
6. Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde], nadat hij eind 2010 had besloten het pand te verlaten, gehouden was de aldus vrijgekomen ruimte op de begane grond eerst aan AccSal aan te bieden (zoals [gedaagde] met betrekking tot de vrijgekomen ruimte op de tweede etage in januari 2011 ook heeft gedaan). Door zonder voorafgaand overleg met AccSal, de ruimte op de begane grond aan KRK te verhuren, heeft [gedaagde] in strijd met het RFR gehandeld en daarmee de (kenbare) belangen van AccSal geschaad. Met AccSal is de kantonrechter dan ook van oordeel dat [gedaagde] zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen niet is nagekomen. De kantonrechter zal op die grond de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijzen.
7. De door AccSal gevorderde vergoeding voor nakosten zal worden afgewezen. Dat die kosten zullen worden gemaakt en tot welk niveau, staat niet vast.
8. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
De beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met ingang van 1 april 2012;
- veroordeelt [gedaagde] en [gedaagde] Holding B.V. hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van AccSal tot en met vandaag worden begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd:
dagvaarding € 83,31
griffierecht € 106,--
salaris gemachtigde € 300,--,
vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.
Coll.