Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 482686 / CV EXPL 10-12393
datum uitspraak: 10 maart 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eiser
hierna te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. D.J. Posthuma
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M. Heijsteeg
De procedure
[eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard op 17 september 2010. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 9 december 2010 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 9 februari 2010. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Per brief van 1 februari 2011 heeft [gedaagde] produktie 2 ingebracht.
Op 10 februari 2011 heeft de kantonrechter de gehuurde winkelruimte in aanwezigheid van partijen bezichtigd. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt.
De feiten
a. [eiser] verhuurt sinds 13 november 1989 aan [gedaagde] een winkelruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats].
b. In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen:
1.2 Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken als verkoop- en magazijnruimte voor kinderkleding en aanverwante artikelen.
c. In de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst zijn de volgende artikelen opgenomen:
Artikel 2.4: Indien het gehuurde winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 van het Burgerlijk Wetboek omvat, is huurder verplicht het gehuurde overeenkomstig de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf voor het publiek geopend te houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uit te oefenen:
- indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum, winkelstraat of andere winkelgroepering gedurende de openingstijden van dat winkelcentrum dan wel die winkelstraat, of die winkelgroepering, zogenaamde koopavonden daaronder begrepen (…).
Artikel 3.1: Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap, vennootschap of rechtspersoon, dan wel de huurrechten, voor zover behorend tot een onverdeeldheid, toe te scheiden bij scheiden en deling daarvan
Artikel 3.5: Ingeval huurder handelt in strijd met enige bepaling uit dit artikel verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direkt opeisbare en niet voor matiging vatbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen.
d. Bij brief van 11 augustus 2010 aan [gedaagde] heeft [eiser] de huurovereenkomst beëindigd op grond van contractueel verboden onderhuur althans ingebruikgeving met aanzegging tot ontruiming uiterlijk 1 oktober 2010.
e. Bij brief van 30 augustus 2010 aan [eiser] heeft [gedaagde] betwist te handelen in strijd met de huurovereenkomst en beëindiging van de huurovereenkomst niet aanvaard en aangegeven geen gehoor te geven aan de vordering tot ontruiming per 1 oktober 2010.
De vordering
[eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst van partijen, ontruiming van de door [gedaagde] gehuurde winkelruimte, van een contractuele boete van € 36.664,37 dan wel, subsidiair, € 27.686,61 althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag en vanaf 1 september 2010 primair een bedrag van € 80,22 per dag, subsidiair € 60,58, tot aan de dag van de ontruiming. Tot slot vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
[eiser] legt aan de vorderingen ten grondslag:
1. [gedaagde] handelt in strijd met het verbod tot onderhuur nu [eiser] de gehuurde winkelruimte deelt met [XXX] Wasserij Stomerij B.V.
2. [gedaagde] gebruikt de winkelruimte niet overeenkomstig de contractuele bestemming nu het gehuurde niet uitsluitend wordt gebruikt als verkoop- en magazijnruimte voor kinderkleding en aanverwante artikelen maar tevens als stomerij in gebruik is genomen.
3. [gedaagde] handelt in strijd met de openingstijden overeenkomstig de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst nu de winkelruimte op maandag en dinsdag is gesloten.
Het verweer
[gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan.
De winkelruimte wordt gebruikt voor de verkoop- en als magazijnruimte voor kinderkleding en aanverwante artikelen. Daarnaast heeft [gedaagde] met [XXX] Wasserij Stomerij B.V. een - vrijblijvende - afspraak dat [gedaagde] stoomgoed voor [XXX] in de winkelruimte inneemt, dat door [XXX] wordt opgehaald en gestoomd, en vervolgens door [gedaagde] aan de klanten weer wordt teruggegeven. Hiertoe heeft [gedaagde] alleen een kledingrek van 1.20 meter breed in de winkel staan. De winkelruimte wordt dan ook niet onderverhuurd en is niet aan een derde in gebruik gegeven. De winkelruimte is van dinsdag tot en met zaterdag geopend en daarmee handelt [gedaagde] niet in strijd met artikel 2.4 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst.
De beoordeling
Verboden onderhuur of ingebruikgeving?
Niet is komen vast te staan dat [gedaagde] de winkelruimte aan een derde in onderhuur dan wel in gebruik heeft gegeven. [gedaagde] heeft in zijn conclusie van antwoord en ter zitting de verhouding tussen [XXX] en hemzelf duidelijk uiteengezet Hun samenwerking is geheel vrijblijvend en niet is gebleken dat [gedaagde] een deel van de winkel in gebruik heeft gegeven aan [XXX]. [eiser] heeft geen aanknopingspunten gegeven die aanleiding kunnen vormen aan de juistheid van de uiteenzetting van [gedaagde] te twijfelen. [gedaagde] heeft in verband hiermee bovendien – onweersproken – verklaard dat hij bereid is de samenwerking met [XXX] te beëindigen als uiteindelijk mocht worden geoordeeld dat de samenwerking tussen [gedaagde] en [XXX] in strijd met de huurovereenkomst is. De feiten wettigen echter niet de door [eiser] getrokken conclusie.
Strijd met de overeengekomen bestemming?
Tijdens de bezichtiging van de winkelruimte is duidelijk geworden dat de winkelruimte dienst doet als kinderkledingwinkel en dat achter in de winkel een klein kledingrek met stoomgoed staat. Bij de toonbank, bij binnenkomst aan de linkerkant van de deur, wordt het stoomgoed ingenomen en teruggeven en worden de betalingen van de verkoop van de kleding gedaan. Voorzover dit al strijd met de bestemming van het gehuurde zou opleveren dan is deze afwijking dusdanig gering dat deze niet een zo ingrijpend gevolg als de gevorderde ontruiming en ontbinding kan rechtvaardigen, te minder nu de huurovereenkomst al 21 jaar duurt.
Het bovenstaande klemt temeer nu eiser niet heeft kunnen aangeven welk in deze procedure te respecteren belang er gemoeid is met het hier besproken argument. Integendeel, eiser heeft – naar aanleiding van het desbetreffend betoog in de conclusie van antwoord – erkend dat het hem erom gaat het gehuurde ontruimd te verkopen. Zoals ter zitting besproken en door eiser erkend, is dit echter geen geldige grond voor de ontruimingsvordering.
Niet-inachtneming van de overeengekomen openingstijden?
Vast is komen te staan dat de winkel van dinsdag tot en met zaterdag is geopend. Dit staat op de website van de winkel en op een bordje op de winkeldeur, zoals bij de descente is gebleken. De andersluidende vermelding op de website van [XXX] levert geen bewijs op van de stelling van [eiser] dat de winkel dinsdag gesloten zou zijn. De sluiting op maandag, waarop [eiser] zich ook nog had beroepen, is in overeenstemming met gangbare winkeltijden in middenstandsbedrijven. [eiser] heeft nog gezegd dat de winkeltijden in het verleden anders waren; ook als dat juist zou zijn, rechtvaardigt het nu geen ontruiming meer, nu niet is gebleken dat [gedaagde] niet bereid zou zijn geweest aan een redelijk verzoek van [eiser] daaromtrent tegemoet te komen.
De conclusie uit het bovenstaande is dat de aanzegging tot ontbinding en ontruiming van de winkelruimte en de aanspraak op contractuele boeten geen goede grond heeft. Ten overvloede wordt overwogen dat in het geval als het onderhavige, waar het gaat om een al zeer lang bestaande relatie tussen huurder en verhuurder, een onmiddellijke aanzegging tot ontbinding en ontruiming zoals gebeurd is in de brief van 11 augustus 2010, een wel erg rigoureuze stap was. Als [eiser] werkelijk van mening was dat er sprake was van strijd met de huurovereenkomst die hij niet langer wilde gedogen, had het meer voor de hand gelegen [gedaagde] hierop te wijzen en in overleg te treden om tot een oplossing te komen. De aanzegging tot ontruiming kan nu moeilijk anders worden gezien dan een stap ter vervulling van de wens van [eiser] het pand ontruimd te verkopen; die wens is echter geen geldige ontruimingsgrond.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag worden begroot op € 1200,00 aan salaris van de gemachtigde en verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.S. de Groot en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.