Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/2714
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 december 2011
in de zaak van:
[naam eiser 1] en [naam eiser 2],
eisers,
gemachtigde: mr. G.G. Kranendonk, werkzaam bij Arag,
tegen:
de Raad van Heemstede,
verweerder sub 1,
en
het college van burgemeester en wethouders van Heemstede,
verweerder sub 2,
gemachtigde: mr. S.A.C. Claassen werkzaam bij de gemeente Heemstede,
derde partij:
Stichting Sint Jacob,
gevestigd te Haarlem,
vergunninghouder,
gemachtigde: mr. F.M.G.M. Leyendeckers, advocaat te Utrecht.
1. Procesverloop
Bij besluit van 31 maart 2011 heeft verweerder sub 1 ex artikel 3:10 Wet Pro ruimtelijke ordening (Wro) het projectbesluit “Nieuw Overbos” genomen. Bij besluit van 12 april 2011 heeft verweerder sub 2 bouwvergunning eerste fase verleend voor het bouwen van het zorgcomplex “Het Overbos” aan de Burgemeester van Lennepweg 35 te Heemstede, kadastraal bekend, gemeente Heemstede B9844.
Tegen beide besluiten hebben eisers beroep ingesteld.
Vergunninghouder neemt als derde belanghebbende aan het geding deel. Het verzoek om de projectontwikkelaar A.M. Vastgoedontwikkeling B.V. als derde belang¬hebbende partij aan te merken, is afgewezen.
Bij besluit van 2 augustus 2011 heeft verweerder sub 2 een gewijzigde bouwvergunning eerste fase verleend.
Verweerder sub 2 heeft op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en een verweerschrift ingediend. Daarbij heeft verweerder sub 2 de rechtbank verzocht te bepalen dat uitsluitend de rechtbank kennis zal mogen nemen van bepaalde onderdelen van de Notitie Economische Verantwoording Nieuw Overbos van 1 oktober 2010 (hierna: de Notitie).
De rechtbank heeft bij beslissing van 5 september 2011 met toepassing van artikel 8:29, derde lid, Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaald dat de beperking van de kennisneming van paragrafen 4.2.1, 4.2.2 en 4.3 van de Notitie gerechtvaardigd is. Bij beslissing van 11 oktober 2011 heeft de rechtbank bepaald dat de beperking van de kennisneming van de weggelakte passages op pagina’s 10, 11, 12, 14, en 15 van de Notitie gerechtvaardigd is.
Bij brieven van 14 september 2011 en 20 oktober 2011 hebben eisers de rechtbank toestemming verleend om mede op basis van de voor hen geheimgehouden onderdelen van de notitie uitspraak te doen.
Het beroep is behandeld ter zitting van 14 december 2011, alwaar eisers zijn ver-schenen vergezeld door hun gemachtigde. Zij werden vergezeld door een aantal leden van de Vereniging van Eigenaars “Kennemeroord” (VVE). Verweerders zijn ver-schenen bij gemachtigde voornoemd. Zij werd vergezeld door [naam] en [naam], stedenbouwkundige bij de gemeente Heemstede. De derde partij is verschenen bij gemachtigde voornoemd. Hij werd vergezeld door kantoorgenoot mr. N. van Renssen, [naam vastgoedmanager], vastgoedmanager bij de Stichting Sint Jacob en [naam], werkzaam voor A.M. Vastgoedontwikkeling B.V. Deze zaak is ter zitting tegelijkertijd behandeld met het beroep van de VVE (AWB 11/2979) gericht tegen hetzelfde bouwplan.
2. Overwegingen
Wettelijk kader
2.1 Ingevolge artikel 6:19, eerste lid, Awb wordt, indien een bestuursorgaan een besluit heeft genomen als bedoeld in artikel 6:18 Awb Pro, het beroep geacht mede te zijn gericht tegen het nieuwe besluit, tenzij dat besluit geheel tegemoet komt aan het beroep. Bij besluit van 2 augustus 2011 heeft verweerder een gewijzigde bouwvergunning verleend, vanwege strijd met het bouwbesluit in de tweede fase van de aanvraag. Nu verweerder met dit besluit niet tegemoet is gekomen aan het beroep tegen het besluit van 12 april 2011, wordt het beroep tegen het besluit van 12 april 2011 geacht mede te zijn gericht tegen het besluit van 2 augustus 2011.
2.2 Ingevolge artikel 1.1, eerste lid, en onder a, van de Crisis- en Herstelwet (Chw) is Afdeling 2 van toepassing op: a. alle besluiten die krachtens enig wettelijk voorschrift zijn vereist voor de ontwikkeling of verwezenlijking van de in bijlage I bij deze wet bedoelde categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten […].
2.3 In Bijlage I bij de Chw is onder categorie 3.1 opgenomen ‘de ontwikkeling en verwezenlijking van werken en gebieden krachtens afdeling 3.1 of afdeling 3.3 van de Wro ten behoeve van de bouw van meer dan 20 woningen in een aaneengesloten gebied of de herstructurering van woon- en werkgebieden’.
2.4 Ingevolge artikel 1.9 van de Chw dient de bestuursrechter een besluit niet te vernietigen op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechts-regel of een algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dat beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept.
2.5 Ingevolge artikel 1.2 van de Invoeringswet Wet algemene bepalingen omgevingsrecht blijft het recht zoals dat gold voor het tijdstip van de inwerkingtreding van artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) van toepassing op de voor-bereiding en vaststelling van een aanvraag om een vergunning of ontheffing indien voor dat tijdstip een aanvraag is ingediend. De Wabo is op 1 oktober 2010 in werking getreden. Nu de aanvraag bij verweerder op 6 juli 2010 is binnengekomen, zijn de Woningwet alsmede de Wro van toepassing zoals die golden voor 1 oktober 2010.
Feiten
2.6 Het projectgebied is gelegen in het bestemmingsplan “Landgoederen en Groene Gebieden” door de gemeenteraad vastgesteld op 29 maart 2007 en na -gedeeltelijke- goedkeuring door Gedeputeerde Staten, onherroepelijk geworden na uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak op 3 december 2008. Het -geaccidenteerde- terrein, waaraan verweerder de werknaam “’t Sorghbosch” heeft gegeven, is gelegen tussen de Burgemeester van Lennepweg en de ca 250 m westelijk gelegen Herenweg. Het gebied tussen deze twee wegen bestaat uit een park- en bosrijke omgeving gelegen op de oostflank van één van de bij Heemstede gelegen strandwallen. Het parkachtige karakter komt tot uitdrukking in het slingerende padenstelsel en vijverpartijen. De huidige situatie bestaat uit het -te slopen- zorgcomplex Overbos, gelegen aan de oostelijk gelegen Burgemeester van Lennepweg, bestaande uit hoogbouw (10 verdiepingen) en laagbouw (ca 5 m). De oppervlakte van het bestaande complex bedraagt 2.825 m2, en het volume (bovengronds) 35.125 m3 Op het terrein bevinden zich nog twee andere wooncentra voor ouderen, Kennemerduin en Kennemeroord. Eisers bewonen een appartement in Kennemeroord, zijnde het kleinste complex. Op de locatie van het appartementencomplex Kennemeroord, dat eind 2007 is opgeleverd, stond van 1961 tot 1999 Zorgcentrum Kennemeroord. Het nieuwe complex bestaat uit vier geschakelde gebouwen met in totaal 38 appartementen. Drie gebouwen hebben 3 bouwlagen en zijn 9,6 m hoog. Het vierde gebouw heeft 5 bouwlagen en is 16 m hoog. Het complex is gesitueerd in het meest noordelijke deel van “’t Sorghbosch” en is toegankelijk vanaf de Herenweg. De zonligging van de terrassen van de appartementen is zuidwestelijk. Het huidige Overbos -ter hoogte van de serre en de hoogbouw- ligt op ongeveer 95 meter van Kennemeroord.
2.7 Het nieuw te bouwen complex bestaat uit 97 woningen, zes psychogeriatrische groepswoningen (PG) voor per woning zeven bewoners, een wijkcentrum, een wijkservicpunt en de hiervoor noodzakelijke (nuts)voorzieningen. Het complex wordt gevormd door drie ‘woonvleugels’ (appartementgebouwen). Deze drie appartement-gebouwen zijn met elkaar verbonden door middel van een centraal gelegen in twee bouwlagen gebouwd entreegebouw. De woonvleugels worden bezien vanuit dit centrale punt respectievelijk in westelijke, oostelijke en zuidelijke richting opgetrokken. Van bovenaf bezien is het complex een “propellervormige” compositie van drie ongelijke woonvleugels’. Onder het complex wordt een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd. De oostelijke vleugel is de meest nabij de Burgemeester van Lennepweg geplaatste woonvleugel. Dit is de laagste woonvleugel van de drie, heeft een bouwhoogte van 20 meter en bestaat inclusief begane grond en ondergrondse parkeerkelder uit zeven bouwlagen. De zuidelijke woonvleugel is circa 26 m hoog en heeft negen bouwlagen. De westelijke vleugel heeft een maximale bouwhoogte van ongeveer 32 meter en heeft elf bouwlagen. Bij iedere vleugel is de bovenste verdiepingslaag teruggelegd ten opzichte van de onderliggende verdiepingslagen. De afstand tussen de woning van eisers en de westvleugel, die het meest zichtbaar is vanuit de woningen van eisers, varieert van 83 m tot 114 m. In de zichtlijn naar het zuiden bevindt zich tussen Kennemeroord en het nieuwe complex een vijverpartij en begroeiing, waaronder bomen. De gronden waarop wordt gebouwd zijn eigendom van vergunninghouder. Het project wordt ontwikkeld door A.M. Vastgoedontwikkeling B.V. ten behoeve van vergunninghouder en Syntrus Achmea Vastgoed B.V. Achmea is afnemer van 97 woningen, het wijkservicepunt en de daarbij behorende parkeerplaatsen. Vergunninghouder is afnemer van de overige onderdelen van het project.
Overwegingen
2.8 Niet in geschil is dat op het project de Chw van toepassing is. De rechtbank had uitspraak moeten doen voor 23 november 2011. In deze overschrijding van de termijn ziet de rechtbank aanleiding om ter compensatie op verkorte termijn uitspraak te doen.
2.9 Niet is in geschil dat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan ‘Landgoederen en Groene gebieden’ (hierna: het bestemmingsplan). Op de gronden waarop het bouwplan zal worden gerealiseerd rust (onder meer) de bestemming ‘Maatschappelijke doeleinden’. De aanduiding “z” op de plankaart duidt erop dat uitsluitend zorginstellingen zijn toegestaan. Het beoogde complex past niet binnen het bouwvlak (“footprint”) zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Aan de oostzijde ligt een vleugel buiten het bouwvlak. Aan de zuidzijde is sprake van een kleinere overschrijding. De overschrijding aan de westzijde bestaat hierin dat de beoogde vleugel een ruimere “footprint” kent dan de huidige tuinzaal. Voorts is de bouwhoogte op onderdelen strijdig met het bestemmingsplan. Vooral van belang is dat de westvleugel ca 32 meter hoog wordt, terwijl het bestemmingsplan voor deze vleugel deels 35 meter en deels 6 meter toelaat. Tot slot is er sprake van strijdig gebruik van de gronden, voor zover het het wijkservicepunt en de zelfstandige appartementen betreft.
2.10 Ofschoon de gronden van beroep niet op alle onderdelen volledig overeenkomen met de gronden die zijn aangevoerd in de zaak met nummer Awb 11/2979. is de kern van het beroep in beide zaken dezelfde en ziet de rechtbank, gelet met name op de zeer uitvoerige mondelinge behandeling, aanleiding zich tot deze kern te beperken.
2.11 Omdat eisers in bezwaar en beroep hun twijfel hebben uitgesproken over de financieel-economische uitvoerbaarheid van het project -door één van hen aldus geparafraseerd “met het etiket zorg op een bouwplan krijg je bij de gemeente alles voor elkaar”- en die twijfel, doordat haar kennisneming van de volledige Notitie is onthouden, niet is weggenomen, is ter zitting in de eerste plaats debat gevoerd over de samenhang tussen het beoogde zorgaanbod en de omvang van het project. Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat vergunninghouder huisvesting wil bieden aan doelgroepen met een lichte zorgvraag (ZZP 1 t/m 3), waaronder ook begrepen senioren met een latente zorgvraag en een zware (ZZP 4, 5 en 7) zorgvraag. In dit verband wijst de rechtbank nog op de ter zitting door vergunninghouder gegeven nadere toelichting op de begrippen “lichte zorgvraag” en “zware zorgvraag”, als bijlage 1 gehecht aan de pleitnota. Op grond van de stukken die verweerders en vergunninghouder in geding hebben gebracht, is de rechtbank tot de conclusie gekomen dat genoegzaam is onderbouwd dat er in de gemeente Heemstede, zijnde een relatief sterk vergrijsde gemeente, een grote behoefte is aan huurappartementen voor de wel¬bemiddelde ouderen in het middensegment, zijnde degenen die behoren tot de naoorlogse geboortegolf. Tot die stukken rekent de rechtbank het rapport van het onderzoek “Wonen in Zuid-Kennemerland rapportage WoOn 2009” in juni 2010 uitgebracht door Explica in opdracht van VROM. De bevindingen en conclusies van dit rapport worden ook bevestigd door de diverse marktonderzoeken die zijn uitgevoerd ten behoeve van de Notitie en die als bijlagen aan de Notitie zijn gehecht. De rechtbank deelt in dit verband het standpunt van vergunninghouder dat kennis-neming van deze onderzoeken, waarin concurrentiegevoelige informatie is vastgelegd, niet noodzakelijk is om kennis te kunnen dragen van de conclusie in de Notitie dat er vraag is naar grotere huurappartementen, gecombineerd met lichte zorg. Tot slot stelt de rechtbank vast dat eisers ter zitting, daarnaar gevraagd, hebben verklaard meerbedoelde conclusies niet te kunnen bestrijden.
2.12 Met het vorenstaande is gegeven dat de gronden die zijn aangevoerd met betrekking tot de noodzaak en/of financiële haalbaarheid van het project, geen doel treffen. Hiermee is gegeven dat de rechtbank zich niet genoopt ziet een uitspraak te doen over de vraag of de zoeven besproken beroepsgrond(en) wel voldoen aan het, in de Chw, neergelegde relativiteitsvereiste.
2.13 Ter zitting hebben eisers aangegeven dat, indien uitgegaan moet worden van de behoefte aan duurdere huurwoningen -en de rechtbank heeft de uitlatingen van eisers zo begrepen en op verzoek van vergunninghouder in het proces-verbaal laten opnemen dat eisers de facto hun eerder ingenomen standpunt hebben verlaten- de bezwaren met name gericht zijn tegen de planologische invulling, waarbij zowel gedoeld wordt op de bouwmassa als op de situering.
2.14 Ter zitting heeft [naam vastgoedmanager] namens vergunninghouder uiteengezet welke eisen de centrale overheid stelt aan nieuwbouwontwikkelingen in de zorgsector. Vergunning-houder, die eigenaar van de desbetreffende grond is, is gehouden om de hoogst mogelijke grondopbrengst te realiseren. De achtergrond van dit maximalisatieprincipe is dat er alsdan lagere overheidsfinanciering (zorggeld) nodig is. Hiermee is gegeven dat vergunninghouder niet de vrije keus wordt gelaten om naar eigen inzicht het aantal te bouwen woningen te bepalen. Een andere verknoping tussen het bouwvolume en de zorg is gelegen in het gegeven dat de PG-plaatsen kwalitatief van zeer hoog niveau zijn en dus extra duur. Dat deze kosten kunnen worden gemaakt, wordt de facto mogelijk gemaakt door de te verwachten opbrengsten van de huurappartementen. Ter zitting heeft vergunninghouder dan ook -onweersproken- gesteld dat de 42 PG-plaatsen niet gerealiseerd kunnen worden zonder ook de huurappartementen te realiseren.
2.15 Met het vorenstaande is gegeven dat het voor vergunninghouder geen optie is (geweest) om gehoor te geven aan de wensen van eisers om het project met een aantal bouwlagen te verlagen.
2.16 Wat betreft de precieze situering van het project, de bouwhoogte en de daarmee schurende belangen van eisers, het volgende.
2.17 In het kader van het opstellen van het vigerende bestemmingsplan is in opdracht van de gemeente door Adviesbureau SAB in 2004 -onder meer- onderzocht binnen welk gebied bebouwing voor “Het Overbos” kan worden toegestaan. De begrenzing van het zoekgebied is gebaseerd op een aantal algemene uitgangspunten voor “’t Sorghbosch” en een aantal specifieke uitgangspunten voor “Het Overbos”. Over bouwhoogte wordt niet gerept. Waar het nieuwe bouwplan Overbos de begrenzing van het zoekgebied overschrijdt, heeft de gemeente samen met het bureau Copijn in 2008 nogmaals onderzocht of hiertegen bezwaren bestaan. Dat bleek niet het geval, aldus verweerders.
2.18 Verweerders dienen het bouwplan te beoordelen zoals het in de aanvraag is neer-gelegd. Voor de besluitvorming is de aanvraag leidend. Hiermee is gezegd dat ver-weerders niet kunnen tornen aan de opzet en uitvoering van het project en dat verweer-ders hebben uit te gaan van de situering van de westelijke vleugel, zoals in het bouwplan beschreven. Verweerder sub 1 dient in het kader van de voorbereiding van het projectbesluit (de ontheffing van de voorschriften van het bestemmingsplan) wel alle betrokken belangen te inventariseren en tegen elkaar af te wegen. Naarmate de afwijking(en) van het vigerende bestemmingsplan groter zijn, des te meer gewicht moet worden toegekend aan de belangen van, in dit geval, eisers.
2.19 De rechtbank acht de afwijkingen van het huidige bestemmingsplan niet bijzonder ingrijpend. Uit het door verweerders op pagina 6 van het verweerschrift vergelijkend schema blijkt dat de maatvoering van de “footprint” uitgedrukt in m2 niet alleen nauwelijks afwijkt van die van het te slopen Overbos, maar ook dat de afmetingen ruim binnen de marges blijven van wat in het bestemmingsplan aan m2 gebouwd mag worden. Het volume van het project is wel groter dan dat van Overbos, maar blijft binnen de grenzen van wat toelaatbaar is. De hoogte mag in het vigerende bestemmingsplan maximaal 35 meter zijn. Het te slopen Overbos is weliswaar lager, maar, zoals vergunninghouder eisers ter zitting terecht heeft voorgehouden, uitgegaan dient te worden wat planologisch maximaal toelaatbaar is. De westelijke vleugel van het nieuwbouwplan wordt 32 meter.
2.20 Vaststaat dat de westelijke vleugel dichter bij Kennemeroord is gesitueerd dan de huidige bebouwing. Niet betwist is ook dat de zichtlijn naar het zuiden zal worden onderbroken en dat met name de westelijke vleugel zichtbaar zal zijn. Gelet echter op de hoogte van het oude Overbos, de afstand tussen Kennemeroord en het nieuwe Overbos (ca 90 meter) en de aanwezig begroeiing en accidentatie, acht de rechtbank niet onaanvaardbaar dat het project, waaronder met name de hoogte van de oostelijke en westelijke vleugel, stedenbouwkundig groen licht heeft gekregen.
2.21 De rechtbank komt op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen tot de conclusie dat er geen grond bestaat voor het oordeel dat verweerder sub 1 niet in redelijkheid het belang van vergunninghouder heeft laten prevaleren boven de door eisers naar voren gebrachte belangen. In het bijzonder wil de rechtbank nog wijzen op het belang gelegen in het realiseren van de PG-plaatsen. Ter zitting heeft vergunninghouder toegelicht dat de bewoners van het te slopen Overbos die de zwaarste zorg nodig hebben, tijdelijk zijn uitgeplaatst en dat de mogelijkheden van continuering van deze tijdelijke huisvesting voor deze bewoners onder druk komt te staan als de bouw nog verder vertraagd wordt.
2.22 Tot slot zal de rechtbank ingaan op de grief van eisers dat in hun ogen de rechts-zekerheid geweld is aangedaan. Aan deze grond kan overigens alleen relevantie worden toegekend, als tot de conclusie wordt gekomen, dat verweerder sub 1 of verweerder sub 2 in de besluitvorming in strijd hebben gehandeld met het door eisers in stelling gebrachte algemeen beginsel van behoorlijk bestuur. Voor zover het ver-wachtingen betreft die gewekt zijn in de juridische relatie tussen eisers en de marktpartijen die betrokken waren bij de ontwikkeling van Kennemeroord, zijn deze civielrechtelijk van aard en kunnen deze in de onderhavige procedure geen rol spelen. Ter zitting hebben eisers toegelicht dat zij met haar grief doelen op het feit dat, toen zij in 2005 hun appartement kochten, zij het gerechtvaardigd vertrouwen hadden en mochten hebben, dat een eerder door vergunninghouder ontwikkeld bouwplan zou worden gerealiseerd. Voor dit bouwplan had verweerder sub 1 in een eerder stadium al vrijstelling verleend en is nadien opgenomen in het thans vigerende bestemmingsplan. Ter zitting hebben verweerders toegelicht dat toen het bestemmingsplan op 29 maart 2007 door de raad werd vastgesteld, bekend was dat het eerdere plan waarschijnlijk niet zou doorgaan, maar dat verweerders, bij ontbreken van een aanvraag voor een nieuw bouwplan juridisch gehouden waren de bestemmingsplanprocedure af te hechten. Aan de totstandkoming van het nieuwe bouwplan, waarvoor overigens eerst in juli 2010 een aanvraag bij verweerders is ingediend, hebben meerdere oorzaken ten grondslag gelegen, zoals in ieder geval de wijziging in de AWBZ, inhoudende het loslaten van de koppeling tussen wonen en zorg, alsmede het voortschrijdend inzicht bij verweerders over het invullen van de woonbehoefte van de in Zuid-Kennemerland woonachtige senioren. Wat betreft de communicatie met eisers wijst de rechtbank er op dat verweerder sub 2 bij brief van 5 september 2007, welke brief ter zitting is overgelegd, de intentie heeft gehad de toekomstige bewoners te informeren over de nieuwe ontwikkelingen. Omdat de persoonsgegevens niet bekend waren heeft verweerder sub 2 de brief verstuurd aan de bouwer/aannemer van Kennemeroord, met het verzoek de toekomstige bewoners te informeren. Het kan verweerder sub 2 niet worden aangerekend dat eisers deze brief nooit onder ogen hebben gekregen. De rechtbank komt op grond van het hiervoor overwogene tot de conclusie dat geen sprake is van schending van het rechtszekerheidsbeginsel, noch van enig ander beginsel van behoorlijk bestuur.
2.23 Op grond van al hetgeen hierboven is overwogen komt de rechtbank tot de conclusie dat de aangevochten besluiten in rechte in stand kunnen blijven.
2.24 Het beroep dient ongegrond te worden verklaard. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G. Guinau, rechter, in tegenwoordigheid van mr. J. Poggemeier, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 december 2011.
afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Het hoger beroep dient te worden ingesteld door het indienen van een beroepschrift binnen zes weken onmiddellijk liggend na de dag van verzending van de uitspraak door de griffier.