Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 512537/HZ VERZ 11-13
datum uitspraak: 24 augustus 2011
BESCHIKKING VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[A.]
te [woonplaats}
verzoekende partij
hierna te noemen [A.]
gemachtigde mr. F.E. van Haastert
tegen
de besloten vennootschap Benelite B.V.
te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer
verweerster
hierna te noemen Benelite
gemachtigde mr. H.J. Suyver
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk¬ken:
- het op 25 mei 2011 ter griffie ingekomen verzoekschrift,
- het op 22 juli 2011 ter griffie ingekomen verweerschrift, met producties,
- de aantekeningen van de griffier van de op 27 juli 2011gehouden mondelinge behandeling, en de op die zitting door de gemachtigde van [A.] overgelegde aantekeningen.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:
a. [A.] heeft van Benelite in onderhuur een bedrijfspand aan [adres], gelegen op het stationsemplacement van het station [Naam Station] hierna aangeduid als: het gehuurde.
b. Benelite huurt het onder a. genoemde pand van NS Poort B.V., voorheen genaamd
NS Vastgoed B.V. (hierna: NS).
c. [A.] heeft het gehuurde van 1985 tot 2001 als showroom, kantoor en opslagruimte gebruikt voor zijn tegelhandel.
d. In 2001 heeft [A.] zijn bedrijf gestaakt, maar de onderhuur van het gehuurde voortgezet.
e. [A.] heeft het gehuurde in gebruik gegeven aan derden. Sinds 2010 is “Atelier [X.]” medegebruiker van het gehuurde.
f. Bij brief van 14 februari 2011van haar gemachtigde heeft Benelite de huurovereenkomst aan [A.] opgezegd per 1 april 2011, met aanzegging het gehuurde per die datum geheel ontruimd en onder afgifte van sleutels aan Benelite ter beschikking te stellen.
Het verzoek
[A.] verzoekt de kantonrechter om de termijn waarbinnen ontruiming van de gehuurde ruimte moet plaatsvinden, te verlengen.
[A.] heeft het volgende aan het verzoek ten grond¬slag gelegd:
De ontruimingsaanzegging Van Benelite gold ook “Atelier [X.]”. Ingevolge de wet is de ver-plichting tot ontruiming geschorst tot 1 juni 2011.
[A.] gaat niet akkoord met ontruiming per 1 juni 2011.
[A.] heeft belang bij verlenging van de ontruimingstermijn.
Hij heeft destijds aanzienlijk geïnvesteerd in de gehuurde ruimte die voor ƒ 65.000,00 door hem is gerenoveerd.
[A.] kon en kan nog een klein deel van de investering terugverdienen door de gehuurde ruimte tegen een matige vergoeding in medegebruik te geven aan derden.
Voorts moet ook het belang van “Atelier [X.]” meetellen. Dit atelier heeft de gehuurde ruimte nog maar kort in gebruik en heeft kosten en inspanning gehad voor de start, zulks met medewe-ten en stilzwijgende instemming van Benelite.
Anderzijds is het belang van Benelite bij ontruiming volstrekt onduidelijk.
Van belang is dat [A.] geen enkele aanleiding heeft gegeven voor opzegging. Er is geen huurachterstand, het pand wordt normaal gebruikt en onderhouden en er is geen sprake van overlast.
Aan [A.] kan niet worden verweten dat de bestemming sinds 2001 is gewij-zigd. Er is nooit enige afspraak gemaakt over de bestemming, noch met NS, noch met Benelite. Voorts heeft Benelite de situatie vanaf 2001 tien jaar lang gedoogd.
Het verweer
Benelite heeft het volgende tegen het verzoek aangevoerd:
[A.] heeft na staking van zijn onderneming in 2001 nog ongeveer 10 jaar het voortgezet gebruik van het gehuurde gehad en in 2010 zonder overleg met, laat staan toestemming van Benelite, het gehuurde onderverhuurd aan “Atelier [X.]” in strijd met de bestemming opslagruimte. Benelite betwist uitdrukkelijk dat het afwijkende gebruik door haar is toegestaan.
Door de opzegging bij brief van 14 februari 2011 is de huurovereenkomst tussen partijen per 1 april 2011 geëindigd.
De belangen van [A.] zijn louter financieel. Hij stelt in 1985 investeringen te hebben gepleegd, maar hij heeft vervolgens 16 jaar het gehuurde gebruikt en in die periode de betreffende investeringen dus kunnen afschrijven. Vervolgens heeft hij kennelijk nog ongeveer 10 jaar enige inkomsten uit het gehuurde verworven.
Het belang van “Atelier [X.]” is geen in aanmerking te nemen belang. De belangen van “Atelier [X.]” komen alleen aan de orde indien bevoegdelijk zou zijn onderverhuurd. Daarvan is geen sprake. Nog los van de omstandigheid dat geen toestemming is gevraagd en evenmin dus verkregen, is sprake van onderhuur in strijd met de bestemming als opslagruimte.
Voor zover met de belangen van “Atelier [X.]” wel rekening zou moeten worden gehouden, betwist Benelite de stelling van [A.] dat de geleverde inspanning en de gemaakte kosten voor de start hebben plaatsgevonden met medeweten en stilzwijgende toestemming van Benelite.
Overigens is Benelite niet ongenegen aan “Atelier [X.]” nog een beperkte nadere termijn te geven om haar de gelegenheid te geven te ontruimen.
Met betrekking tot de belangen van Benelite stelt zij het volgende
Uitgangspunt is het recht om de onderhuur door opzegging te beëindigen en de vaststelling dat de overeenkomst door opzegging ook daadwerkelijk is beëindigd.
Onderhuur voor een gewijzigde, in het contract tussen de NS en Benelite niet toegestane, bestemming kan de juridische positie van Benelite ten opzichte van de NS in gevaar brengen. Benelite wil dat risico niet lopen
Benelite is met de NS in overleg over de herinrichting van de parkeervoorzieningen bij het station [Naam station] en daardoor noodzakelijke aanpassing van de huurovereenkomst van de aansluitende gronden en opstallen. Benelite wil bij dat overleg de handen vrij hebben en anderzijds niet geconfronteerd worden met gegronde klachten van de NS over de bestemmingswijziging door [A.].
Benelite hoeft niet te accepteren dat [A.] aan de onderhuur verdient; indien uit onderhuur enig financieel voordeel te behalen zou zijn, wil Benelite dat voordeel zelf genieten.
Benelite is van oordeel dat het verlengingsverzoek moet worden afgewezen en dat de kantonrechter het tijdstip van ontruiming dient vast te stellen op een zodanige datum dat “Atelier [X.]” nog enig respijt heeft om de ontruiming te realiseren.
Voor zover de ontruimingstermijn zou worden verlengd, is Benelite van oordeel dat de door [A.] te betalen tegenprestatie dient te worden aangepast tot ten minste het bedrag dat “Atelier [X.]” aan [A.] betaalt.
De beoordeling van het geschil
1. Op grond van het bepaalde bij artikel 7:230a BW kan het verzoek slechts worden toegewezen indien de belangen van [A.] en van “Atelier [X.]” indien aan deze derde bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van Benelite bij voortzetting van het gebruik door [A.].
2. De kantonrechter zal allereerst ingaan op de door [A.] gestelde eigen belangen bij verlenging van de ontruimingstermijn.
3. Het belang van [A.] is volgens diens stelling gelegen in de mogelijkheid om uit de van “Atelier [X.]” ontvangen huurpenningen zijn in het verleden gedane investeringen terug te verdienen.
4. Uit de vast staande feiten blijkt dat die investeringen langer dan tien jaar geleden zijn gedaan, terwijl onvoldoende gebleken is van investeringen van jongere datum.
5. Bij de verhuur van bedrijfsruimte wordt ervan uitgegaan dat investeringen in een periode van 10 jaren worden afgeschreven en terugverdiend. Om die reden zal ook bij de onderhavige onderhuur van die periode worden uitgegaan. Dit brengt met zich dat moet worden aangenomen dat [A.] voldoende tijd heeft gehad om zijn investeringen af te schrijven en terug te verdienen. Dit kan daarom thans geen te respecteren belang meer zijn.
6. Overigens heeft [A.] geen eigen belangen gesteld, zodat de kantonrechter thans zal ingaan op de belangen van Benelite zoals door haar gesteld.
7. Tussen partijen is met betrekking tot de onderverhuur niets op schrift gesteld. Over de tussen partijen geldende bestemming van het gehuurde kan daarom niets uit enig stuk blijken. Benelite beroept zich wel op de overeenkomst tussen haar en NS, waarin is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend gebruikt mag worden als opslagruimte. Die overeenkomst heeft slechts betrekking op de relatie tussen Benelite en NS en zegt op zichzelf niets over de overeenkomst tussen partijen. Van een verboden bestemmingswijziging is daarom niets gebleken, zodat daarin geen te respecteren belang van Benelite kan zijn gelegen.
8. Vervolgens heeft Benelite als belang aangevoerd dat zij in de besprekingen met NS over de ontwikkeling van de parkeervoorzieningen haar handen vrij wil hebben. Uit de stellingen van Benelite blijkt dat zij ook hierbij verwijst naar de door haar gestelde gewijzigde bestemming van het gehuurde. Die gewijzigde bestemming is echter niet komen vast te staan. Overigens heeft Benelite, in het licht van het door [A.] gevoerde verweer, onvoldoende feiten en/of omstandigheden gesteld op grond waarvan de conclusie zou zijn gerechtvaardigd dat zij problemen ondervindt met NS bij de ontwikkeling van de parkeervoorzieningen. Ook hierin kan daarom geen te respecteren belang van Benelite zijn gelegen.
9. Het feit dat [A.] inkomsten ontvangt uit de onderverhuur aan (thans) “Atelier [X.]” kan geen bij de onderhavige beoordeling te wegen belang van Benelite zijn. Als zij hogere inkomsten uit de (onder)verhuur wenst te verkrijgen dan dient zij daarvoor met [A.] in onderhandeling te treden. Het kan geen belang zijn dat ertoe zou moeten leiden dat de ontruimingstermijn niet kan worden verlengd.
10. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat beide partijen geen te respecteren belangen hebben, zodat beoordeeld moet worden of er belangen zijn aan de zijde van “Atelier [X.]” die moeten worden meegewogen.
11. Allereerst moet beoordeeld worden of bevoegdelijk aan “Atelier [X.]” is onderverhuurd.
12. Nu tussen partijen geen schriftelijk huurcontract is opgemaakt, kan daaruit dus niet blijken of [A.] het gehuurde al dan niet aan een derde in gebruik mocht geven.
13. Op grond van artikel 7:221 BW Pro is [A.] bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat Benelite tegen het in gebruik geven aan de ander redelijke bezwaren zou hebben.
14. Door Benelite zijn geen fetien en/of omstandigheden gesteld die de conclusie zouden rechtvaardigen dat [A.] moest aannemen dat Benelite redelijke bezwaren had tegen het in gebruik geven aan “Atelier [X.]”. Dit geldt temeer nu gebleken is dat [A.] het gehuurde al eerder aan een andere derde in gebruik had gegeven zonder dat daartegen door Benelite bezwaar was gemaakt.
15. Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat [A.] het gehuurde bevoegdelijk aan “Atelier [X.]” in gebruik heeft gegeven.
16. Vervolgens moet beoordeeld worden of “Atelier [X.]” belang heeft bij verlenging van de ontruimingstermijn.
17. Onweersproken is gesteld dat “Atelier [X.]” kosten heeft moeten maken bij het in gebruik nemen van het gehuurde. Nu “Atelier [X.]” nog maar kort gebruiker van de ruimte is, heeft “Atelier [X.]” belang bij verlenging van de ontruimingstermijn om (in ieder geval een deel van) de gemaakte kosten te kunnen terugverdienen.
18. Gelet op het belang van “Atelier [X.]” zal op grond van het vorenstaande het verzoek worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden verlengd tot ten hoogste een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot 1 april 2012.
19. De vergoeding voor het gebruik die [A.] gedurende de verlengingstermijn aan Benelite moet voldoen, wordt daarbij gesteld op de thans tussen partijen geldende huurprijs. Voor verhoging daarvan naar het door “Atelier [X.]” aan [A.] betaalde bedrag bestaat geen grondslag.
20. Gelet op de aard van de procedure zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd.
Beslissing
De kantonrechter:
Verlengt de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden tot 1 april 2012.
Stelt de som die [A.] gedurende de verlengingstermijn voor het gebruik van het gehuurde aan Benelite moet betalen op de thans tussen partijen geldende huurprijs.
Bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.