Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 517850 / VV EXPL 11-168
datum uitspraak: 5 augustus 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
de stichting STICHTING YMERE
te Amsterdam
eiseres
hierna te noemen Ymere
gemachtigde mr. M.P.H. van Wezel
tegen
[B.]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [B.]
gemachtigde mr. E.T. Panneflek
De procedure
Ymere heeft [B.] gedagvaard op 12 juli 2011. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 juli 2011. De gemachtigde van [B.] heeft op voorhand pleitnotities toegestuurd. De gemachtigde van Ymere heeft ter zitting pleitnotities overgelegd. Partijen hebben nog stukken in het geding gebracht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
Ymere verhuurt sinds 14 februari 2008 aan [B.] woonruimte aan [adres] te [woonplaats] tegen een huurprijs van (thans) € 477,34 per maand.
Van de huurovereenkomst maken algemene huurvoorwaarden van Ymere deel uit.
Daarin staat onder meer:
- dat de huurder het gehuurde zelf zal bewonen en er zijn hoofdverblijf zal hebben,
- dat het de huurder niet toegestaan is om zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven,
- dat indien de verhuurder een gerechtvaardigd vermoeden heeft dat de huurder daarmee in strijd handelt en de huurder dat betwist, op huurder de bewijslast rust dat hij het gehuurde volledig en onafgebroken zelf als hoofdverblijf bewoont en heeft bewoond.
De vordering
Ymere vordert (na vermeerdering van eis) dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
i) [B.] zal veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar nog van harentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van harentwege bevindt, alsmede het gehuurde, onder de afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan te stellen;
ii) althans een zodanige beslissing zal nemen als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren;
iii) [B.] zal veroordelen in de volledige kosten van de procedure.
Ymere stelt daartoe onder meer het volgende.
Voor de door [B.] gehuurde woning bestaat zeer veel belangstelling. Voor het betrekken van een dergelijke sociale huurwoning is een huisvestigingsvergunning vereist.
Ymere heeft er groot belang bij dat haar huurders daadwerkelijk zelf gebruik maken van het gehuurde. Ymere vindt het ook ongewenst dat met haar woningen via onderverhuur winsten worden gemaakt door huurders.
Per 1 januari 2005 heeft Ymere een apart team onrechtmatige bewoning (TOBY) opgezet. Dit team heeft specifiek tot taak om onderverhuur op te sporen, bewijzen te verzamelen en zo mogelijk een einde aan de onderhuursituatie te maken.
Al vanaf aanvang van de huurovereenkomst heeft Ymere signalen ontvangen dat [B.] de woning niet bewoont en dus geen hoofdverblijf in de woning houdt.
Diverse omwonenden hebben hierover geklaagd. Er is niet alleen sprake van een onbewoonde woning maar ook van een verloederde tuin.
Op 12 augustus 2008 heeft een bespreking met [B.] plaatsgevonden, waarbij aan haar is medegedeeld dat zij de woning binnen een maand moet betrekken.
In 2009 hebben medewerkers van Ymere diverse keren huisbezoek afgelegd, op verschillende tijdstippen. Bij geen van deze bezoeken bleek [B.] aanwezig te zijn. Hierover heeft Ymere met [B.] gesproken. Ook in 2010 hebben nog met enige regelmaat huisbezoeken plaatsgevonden, maar nooit werd iemand thuis aangetroffen.
In maart 2011 heeft Ymere van omwonenden een melding ontvangen dat Bulgaren in de woning gebleven. Omwonenden hebben aangegeven dat [B.] niet in de woning woont maar in de Watergraafsmeer en dat zij al verschillende malen door [B.], haar zus en vriend zijn bedreigd. In de woning is een echtpaar gezien, dat de woning naar verluidt heeft gehuurd voor € 900,00 per maand en € 2.500,00 borg heeft betaald.
Ook heeft Ymere vernomen dat op internet een 4-kamer eensgezinswoning in [woonplaats] te huur werd aangeboden en dat de voornaam van de aanbieder [C.] luidt; dat is toevalligerwijs ook de voornaam van [B.].
Uiteindelijk hebben [Y. en Z.], medewerkers van Ymere, als belangstellenden een afspraak gemaakt voor een bezichtiging van de geadverteerde woning. Die bezichtiging heeft op 12 april 2011 plaatsgevonden en het bleek inderdaad de door [B.] gehuurde woning te zijn. Uit het van die bezichtiging opgemaakte verslag blijkt de intentie van [B.] om de woning daadwerkelijk te gaan verhuren. Ook blijkt dat [B.] zelf andere woonruimte heeft. Van de woning alsook van [B.] zijn bij die bezichtiging foto’s gemaakt door Koppelle.
Op 28 april 2011 heeft Ymere [B.] gesommeerd om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [B.] heeft echter niet met huurbeëindiging ingestemd.
[B.] blijkt dus geen hoofdverblijf meer te houden in de woning. Zo zij de woning niet al frauduleus heeft onderverhuurd, doet zij daartoe wel pogingen.
Ymere vordert in deze procedure de ontruiming van de woning. Voldoende aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure de kantonrechter de huurovereenkomst met [B.] zal ontbinden. Het spoedeisende belang van Ymere is evident. De woning wordt met regelmaat misbruikt en het risico dat de woning opnieuw illegaal in onderhuur zal worden aangeboden is dan ook levensgroot. Ymere wenst slagvaardig te kunnen optreden tegen huurders die misbruik maken van de aan hen toegewezen sociale huurwoning.
Omdat [B.] tegen beter weten in volhardt in onjuiste stellingen en met een kennelijk valselijk opgemaakte verklaring probeert haar standpunt kracht bij te zetten, handelt zij onrechtmatig jegens Ymere danwel maakt zij misbruik van procesrecht door zich op deze wijze te verweren.
Het verweer
[B.] betwist de vordering en voert onder meer aan dat ze de woning wel als hoofdverblijf gebruikt en dat de bezichtigingen niet in het kader van onderverhuur maar van mogelijke woningruil plaatsvonden.
Het is aan Ymere om te bewijzen dat [B.] de woning niet als hoofdverblijf gebruikt en dat zij die wil onderverhuren. De advertenties waar Ymere op doelt zijn buiten [B.] om geplaatst en het daarin vermelde telefoonnummer is niet van haar.
De buurtbewoners zullen zo hun redenen hebben om verklaringen ten nadele van [B.] af te leggen, maar zij verklaren daarin niet overeenkomstig de waarheid. Ymere heeft bij haar onderzoek de privacy van [B.] geschonden en daarom is het aldus verkregen bewijs onrechtmatig. Wat de foto’s betreft verklaart [B.] dat er veel kijkers zijn geweest en dat er ook veel foto’s zijn genomen.
[B.] heeft een groot belang bij de woning. Zij heeft inmiddels een geschikte kandidaat gevonden voor woningruil. Ymere is gehouden om haar medewerking aan de woningruil te verlenen.
De beoordeling
1. De gevorderde voorlopige voorzieningen zijn slechts toewijsbaar als aan de hand van de feiten en omstandigheden in dit geding de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure soortgelijke vorderingen zullen worden toegewezen.
De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is op grond van de volgende vaststellingen en overwegingen.
2. [B.] heeft het belang van Ymere in een gebruik van haar sociale huurwoningen overeenkomstig de huurvoorwaarden onbetwist gelaten, zodat dat vast staat.
3. De kantonrechter is voorhands van oordeel dat [B.] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst ter zake van het hoofdverblijf toerekenbaar niet is nagekomen.
4. [Y. en Z.] hebben ter zitting verklaard over de bezichtiging op 12 april 2011 overeenkomstig de bij dagvaarding als productie 7 overgelegde verklaring en foto’s die door [Y.] blijken te zijn opgesteld c.q. gemaakt. Op enkele van de foto’s is een vrouw te zien. [B.] heeft bevestigd dat zij op die foto’s afgebeeld staat.
Volgens [Y. en Z.] is de afspraak voor de bezichtiging gemaakt naar aanleiding van een advertentie tot huur van een woning en via het in die advertentie vermelde telefoonnummer en heeft [B.] tegenover hen verklaard dat ze er zelf eigenlijk niet meer woonde en dat de huur € 1.100,00 zou bedragen. Zij verklaarden verder dat [B.] na de bezichtiging ook zelf per auto is vertrokken. [B.] heeft deze verklaringen niet gemotiveerd weerlegd, noch heeft zij daarvoor een behoorlijke verklaring gegeven. Een schending van haar privacy ziet de kantonrechter hierin niet, al niet omdat [B.] kennelijk zelf mensen heeft uitgenodigd om de woning te komen bezichtigen. De stelling van [B.] dat zij enkel tot woningruil wilde overgaan en dat de (vele) bezichtigingen slechts plaatsvonden in het kader van het vinden van een geschikte kandidaat daarvoor in plaats van –verboden- onderhuur overtuigt niet. De stukken die [B.] heeft overgelegd zijn onvoldoende voor de onderbouwing van haar stelling. Die stukken dateren van ná de bezichtiging op 12 april 2011 en enig stuk waaruit zou kunnen blijken dat zij Ymere te kennen heeft gegeven dat zij tot woningruil wilde overgaan, terwijl woningruil zonder instemming van Ymere als verhuurder of machtiging van de rechter niet mogelijk is, is niet in het geding gebracht. Ymere heeft ook aangegeven dat zij een dergelijk verzoek niet heeft ontvangen.
5. Uit de constateringen die Ymere eerder had gedaan en in het bijzonder uit de verklaringen van [Y. en Z.] kan Ymere het gerechtvaardigd vermoeden hebben gekregen dat [B.] de woning niet is blijven gebruiken voor haar hoofdverblijf en dat [B.] poogde de woning onder te verhuren.
6. Volgens de algemene huurvoorwaarden is het dan aan [B.] om te bewijzen dat zij wel degelijk haar hoofdverblijf in de woning had. [B.] heeft noch bewijs geleverd noch aannemelijk gemaakt dat de woning tot haar hoofdverblijf is blijven dienen.
7. Er moet dan ook voorshands van uit worden gegaan dat [B.] toerekenbaar ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting uit de huurovereenkomst ter zake van het houden van haar hoofdverblijf in het gehuurde. Deze tekortkoming is zo ernstig dat van Ymere, gelet op haar spoedeisend belang, niet kan worden gevergd [B.] nog langer in het genot van de woonruimte te laten. De vordering van Ymere zal daarom worden toegewezen.
8. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
9. De proceskosten komen voor rekening van [B.] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om bij de begroting daarvan een ander tarief te hanteren dan het gebruikelijke liquidatietarief. Ymere heeft in dat verband verwezen naar een arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 26 januari 2010 (LJN BL 2339), maar die vergelijking gaat niet op; in die zaak voerde de gedaagde willens en wetens een verweer dat indruisde tegen zijn veroordeling voor een strafbaar feit dat direct verband hield met de betreffende civielrechtelijke procedure. Een soortgelijk geval van misbruik van recht doet zich hier niet voor.
De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [B.] bij wijze van voorlopige voorziening om de woonruimte [adres] te [woonplaats] binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels aan Ymere over te dragen;
- veroordeelt [B.] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Ymere tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 94,97
griffierecht € 106,00
salaris gemachtigde € 400,00;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.