Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 11/1512
Uitspraakdatum: 18 november 2011
Uitspraak in het geding tussen
X, wonende te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak A-weg 3 te Q (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 1.793.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2010 bekendgemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 februari 2011 de bij beschikking vastgestelde waarde verlaagd tot € 1.768.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
1.4. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2011.
Eiseres is daar in persoon verschenen, bijgestaan door haar partner B. Namens verweerder is verschenen A. Bruijn, bijgestaan door F. Donker, taxateur.
1.6. Verweerder heeft ter zitting een aanvullend verweerschrift en een nieuwe matrix overgelegd. De rechtbank rekent deze stukken, nadat gedurende een leespauze kennis is genomen van de inhoud, tot de stukken van het geding.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2.2. De woning is een vrijstaande woning met een dubbele garage, een aanbouw van 68 m3 en een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 732 m³ en de oppervlakte van het perceel is 1.835 m².
2.3.1. Verweerder heeft de waarde van de woning onder meer onderbouwd met de transactie van het object B-laan 4. In het taxatieverslag – dat in de aanslagfase door verweerder aan eiseres is verstrekt – staan de volgende gegevens van het object B-laan 4 vermeld:
Object Inhoud Kavel Transactiedatum Verkoopprijs
B-laan 4 880 m3 2821 m2 16-02-2009 € 3.250.000
2.3.2. In het door verweerder als bijlage bij het aanvullende verweerschrift overgelegde taxatierapport van 25 augustus 2011 staan de volgende gegevens van het object B-laan 4 vermeld:
Object Inhoud (m3) Kavel (m2) Transactie- Verkoop Kwaliteit/ Onderhouds- Voorzieningen Ligging datum prijs (€) luxe toestand
B-laan 4 880 m3 2.821 16-02-2009 3.250.000 5 5 5 5
2.3.3. In het door verweerder ter zitting overgelegde gecorrigeerde taxatierapport – eveneens van 25 augustus 2011 staan de volgende gegevens van het object B-laan 4 vermeld:
Object Inhoud (m3) Kavel (m2) Transactie- Verkoop Kwaliteit/ Onderhouds- Voorzieningen Ligging datum prijs (€) luxe toestand
B-laan 4 1.850 m3 2.821 16-02-2009 3.250.000 4 4 4 4
2.4. In het proces-verbaal van de zitting zijn, voor zover van belang, de volgende verklaringen van verweerder opgenomen:
“(…) De inhoud van B-laan 4 hebben wij na bestudering aangepast. Dat heeft tot gevolg dat ook een aantal andere cijfers veranderen in de matrix. (…)
Als een pand van 880 m3 voor ruim drie miljoen wordt verkocht dan moet het wel een uitmuntend pand geweest zijn. Daarom hebben we de kwaliteit, de onderhoudstoestand, de voorzieningen en de ligging van B-laan 4 eerst gewaardeerd op 5. (…)
Op basis van de wijziging van de inhoud moet het pand wel minder zijn geweest dan uitmuntend. Als je naar de foto’s op Funda kijkt, dan zie je dat het een uitstekende woning is. De waardering zou ook een 4 kunnen zijn. Het laatst overgelegde rapport komt het meest overeen met de werkelijkheid.
Het taxatiemodel bepaalt een gemiddelde verkoopprijs van een bepaalde groep woningen. Omdat het gemiddelde van de groep niet is veranderd, heeft de verandering van de inhoud van B-laan 4 geen invloed op de waarde van de woning.
B-laan 4 is een bovengemiddelde verkoopprijs, maar hij onderbouwt nog steeds de waarde van de woning. Uit alle verkoopprijzen wordt een gemiddelde prijs berekend. Gemiddeld is dat € 678 per kubieke meter. Vervolgens kijk je in hoeverre B-laan 4 afwijkt van het gemiddelde. B-laan 4 was een bovengemiddelde verkoop maar is door de aanpassing van de inhoud afgewaardeerd naar iets minder bovengemiddeld.
De gemiddelde verkoopprijs is dus een vaststaand gegeven. We gebruiken meer dan drie verkooptransacties. Wij presenteren de drie best vergelijkbare objecten.
We taxeren modelmatig. De computer berekent op basis van alle verkopen een gemiddelde verkoopprijs. Dat is € 678 per kubieke meter. Vervolgens kijken we naar de vergelijkingsobjecten. Als die een hogere waarde per kubieke meter hebben opgebracht, dan zijn dat bovengemiddelde verkopen. Daar kennen we dan een opslag aan toe. (…)”
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum, 1 januari 2009.
3.2. Eiseres bepleit een waarde van € 1.402.000. Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd:
- dat verweerder bij de vergelijking van de vergelijkingsobjecten uit is gegaan van verkeerde inhoudsmaten van de vergelijkingsobjecten;
- dat een waardestijging van 32,7% ten opzichte van de WOZ-waarde 2007 niet reëel is.
3.3. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 25 augustus 2011 door F. Donker, taxateur te Bennebroek. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.768.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
4. Beoordeling van het geschil
4.1.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.1.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.2. Uit de onder 2.3.1. tot en met 2.3.3 genoemde feiten in samenhang bezien met de onder 2.4 weergegeven verklaring van verweerder ter zitting is gebleken dat verweerder bij de waardering van de woning de door een computer berekende gemiddelde verkoopprijs van alle verkopen van een bepaalde groep woningen als uitgangspunt heeft genomen en vervolgens de gegevens van de drie naar eiseres toe gecommuniceerde vergelijkingsobjecten daarop heeft aangepast. Verweerder stelt op deze manier niet zelf de kwaliteit/luxe, ligging, onderhoudstoestand en voorzieningen van een vergelijkingsobject vast, maar bepaalt deze aan de hand van de gemiddelde verkoopprijs zoals berekend door de computer. Of de computer hierbij steeds vergelijkbare objecten gebruikt is door verweerder niet inzichtelijk gemaakt, zodat niet gecontroleerd kan worden of de door de computer berekende gemiddelde verkoopprijs representatief is voor de in geding zijnde woning. De vergelijkingsobjecten kunnen de waarde van de woning niet onderbouwen omdat de toekenning van de mate van kwaliteit/luxe, ligging, onderhoud en voorzieningen is afgeleid van dit gemiddelde getal, waarvan niet gecontroleerd kan worden of dat juist is.
Verweerder heeft ten aanzien van één van de vergelijkingsobjecten in eerste instantie 1000 m3 te weinig in aanmerking genomen. De rechtbank vindt het onbegrijpelijk dat het corrigeren van deze fout, waardoor het vergelijkingsobject veel groter wordt en dus de betaalde kubiekemeter prijs veel lager wordt, een te verwaarlozen invloed heeft op de vastgestelde waarde van de woning. Het schuiven met getallen ten aanzien van een vergelijkingsobject om een bepaalde waarde van de woning te bereiken, zodat deze voldoet aan een door een computer uitgerekend getal, is een doelredenering die in strijd is met hetgeen neergelegd is in artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling. De waarde van de woning moet uit de transactiegegevens van de vergelijkingsobjecten afgeleid kunnen worden.
4.3. Eiseres heeft, met hetgeen zij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 1.402.000 bedraagt. Eiseres heeft aangevoerd dat de waardestijging van ruim 32% in twee jaar tijd niet reëel is. Eiseres heeft de gemiddelde kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten – na aanpassing van de inhoud van B-laan 4 en B-laan 12 – berekend en heeft deze gemiddelde prijs vermenigvuldigd met een door de Waarderingskamer vastgesteld stijgingspercentage en is zo gekomen op de door haar bepleite waarde. Deze wijze van waardevaststelling is niet conform hetgeen de Wet WOZ voorschrijft. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4.1 weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.
4.4. Nu geen van beide partijen de door hun bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op het voorgaande, in goede justitie vaststellen op € 1.500.000.
4.5. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze rechtbank stelt deze kosten vast op € 15, te weten 2 maal € 4 aan reiskosten en € 7 aan verschotten, en veroordeelt verweerder tot vergoeding van deze kosten.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.500.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 1.500.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres van € 15;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, rechter, in tegenwoordigheid van B.M. Szymanowski, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 november 2011.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.