Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 528145 / VV EXPL 11-250
datum uitspraak: 13 oktober 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eiser in conventie
verweerder in reconventie
hierna te noemen [eiser]
gemachtigde mr. M. Treur
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[XXX] ROZEN & TRADING B.V.
te Leimuiderbrug
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
hierna te noemen [XXX] Rozen & Trading
gemachtigde mr. L.F. Jagtenberg
De procedure in conventie en in reconventie
[eiser] heeft [XXX] Rozen & Trading op 23 september 2011 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 oktober 2011.
[XXX] Rozen & Trading heeft een tegenvordering ingediend. De gemachtigden hebben pleitnotities overgelegd. Partijen hebben stukken in het geding gebracht.
Ter zitting zijn partijen overeengekomen om, overeenkomstig de mogelijkheid die artikel 108 Rv Pro biedt, het geschil aan de kantonrechter te Haarlem voor te leggen, in plaats van aan de kantonrechter te Amsterdam die de relatief bevoegde rechter is gelet op het feit dat de gehuurde woning zich bevindt te [woonplaats]. Daarna is de kantonrechter overgegaan tot de behandeling van de vorderingen in conventie en in reconventie.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht.
De feiten in conventie en in reconventie
1. Sinds 1 september 2008 bewoont [eiser] de woning [adres] te [woonplaats], die hij heeft gehuurd van [XXX] Rozen & Trading. In die tijd was hij in dienst van [XXX] Plant Production B.V., die in 2009 failliet is gegaan.
2. In 2009 is [eiser] in dienst getreden bij Rosaflor B.V. die hem heeft gedetacheerd bij [XXX] Rozen & Trading.
3. De schriftelijke huurovereenkomst die is gedateerd op 1 juli 2008, is in februari 2010 door [XXX] Rozen & Trading opgesteld en door beide partijen ondertekend.
Artikel 3.1 van de huurovereenkomst luidt –onder meer- als volgt:
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van een bepaalde periode ingaande op 1 juli 2008 en lopende tot en met 31 juli 2011.
Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen zolang de huurder de functie van bedrijfsleider uitoefent bij verhuurder.
4. [eiser] heeft tot 1 februari 2011 voor [XXX] Rozen & Trading gewerkt, per die datum is aan de arbeidsovereen¬komst met Rosaflor B.V. een einde gekomen.
5. [XXX] Rozen & Trading schrijft bij brief van haar gemachtigde van 29 juni 2011 aan [eiser] onder meer:
Het bedrijf is gesloten en de arbeidsovereenkomst is beëindigd. Daarmee eindigt ook uw recht om in de woning te verblijven. (…)
Ik mag u dan ook verzoeken, en, voor zover nodig sommeren, de bedrijfswoning per 31 juli aanstaande leeg en geheel ontruimd, onder afgifte van de sleutels, aan cliënte op te leveren (…)
6. De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief van 27 juli 2011 onder meer als volgt gereageerd:
Nu niet van een eigenlijke dienstwoning gesproken kan worden, gelden de regels uit het huurrecht en de daaruit voortvloeiende huurbescherming. Dientengevolge blijft de huurovereenkomst van kracht en zal cliënt geen gevolg geven aan uw sommatie de woning per 31 juli a.s. te ontruimen.
7. Op 5 september 2011 is de stroomvoorziening naar de woning van [eiser], die loopt via de kassen op hetzelfde terrein, onderbroken. Bij brief en per fax van 5 september 2011 van (de gemachtigde van) [eiser] is [XXX] Rozen & Trading dringend verzocht om binnen 48 uur de stroomtovoer te herstellen.
8. [eiser] is nog steeds afgesloten van het stroomnet.
De vordering in conventie
[eiser] vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van [XXX] Rozen & Trading
a) primair om de woning binnen 24 uur na het wijzen van dit vonnis aan te sluiten op het stroomnet danwel bij eventuele aangetoonde overmacht tijdelijk een noodvoorziening te treffen op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag;
b) subsidiair een bedrag van € 1.000,00 aan [eiser] te betalen voor iedere dag dat [eiser] vanaf 5 september 2011 afgesloten is geweest van de stroomtoevoer.
In 2008 is geen huurovereenkomst voor een bepaalde duur afgesproken en de schriftelijke huurovereenkomst is dus geen correcte weergave van die afspraken. [eiser] had niet door dat [XXX] Rozen & Trading de overeenkomst zou gebruiken om het einde van de huurovereenkomst te bewerkstelligen. [XXX] Rozen & Trading [eiser] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd en [eiser] betaalt tot op heden stipt de huur aan [XXX] Rozen & Trading, die de huurpenningen ook nog steeds accepteert.
[XXX] Rozen & Trading heeft als verhuurder wanprestatie gepleegd door [eiser] na
5 september 2011 niet aangesloten te houden op het stroomnet; er is sprake van een gebrek.
[eiser] heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering.
Het verweer in conventie
[XXX] Rozen & Trading betwist de vordering en voert onder meer aan dat aan de huurovereenkomst per 1 augustus 2011 tot een einde is gekomen. De huurovereenkomst is naar zijn aard van korte duur zodat [eiser] geen huurbescherming geniet. [XXX] Rozen & Trading is geen verhuurder meer sinds zij de huurovereenkomst met de nieuwe eigenaar van de (kassen en) de woning Rochdale Exploitatie- en Projectontwikkeling B.V. heeft opgezegd. Zij kan Rochdale, die kennelijk de stroomtoevoer die via de kassen loopt, heeft afgesloten, niet dwingen die te herstellen.
De door [eiser] gevraagde voorziening moet dan ook worden geweigerd.
De vordering in reconventie
[XXX] Rozen & Trading vordert (samengevat) veroordeling van [eiser] tot ontruiming van de woning. [XXX] Rozen & Trading legt aan haar vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2011 tot een einde is gekomen zodat [eiser] verplicht is de woning te ontruimen. Het beroep dat [eiser] doet op huurbescherming is niet aan de orde omdat de huur naar zijn aard van korte duur is. Subsidiair is het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
Het verweer in reconventie
[eiser] betwist dat de huurovereenkomst is geëindigd. [eiser] is tot de dag vóór de zitting onbekend met het bestaan en de opzegging van een hoofdhuurovereenkomst tussen [XXX] Rozen & Trading en Rochdale. In het kadaster staat Rochdale ook niet als eigenaar ingeschreven.
De beoordeling in conventie en in reconventie
1. De geschillen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke beoordeling.
2. De gevorderde voorlopige voorzieningen zijn slechts toewijsbaar als aan de hand van de feiten en omstandigheden in dit geding de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure soortgelijke vorderingen zullen worden toegewezen.
3. Ten aanzien van de door [eiser] in conventie gevorderde aansluiting op het stroomnet geldt dat eerst moet worden vastgesteld of de huurovereenkomst na 1 augustus 2011 is blijven bestaan. Volgens [XXX] Rozen & Trading is deze overeenkomst per de genoemde datum geëindigd overeenkomstig de afspraak in het huurcontract van februari 2011. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en daarom na 1 augustus 2011 doorloopt, zodat [XXX] Rozen & Trading nog steeds gehouden is in de aansluiting op het stroomnet te voorzien.
4. Het primaire verweer van [XXX] Rozen & Trading dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is, moet bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing worden verworpen. Het enkele feit dat de huur volgens de gestelde -en door [eiser] betwiste- afspraak voor slechts drie jaar zou gelden maakt niet dat sprake is van een huur die naar zijn aard van korte duur is. Dit betekent dat de wettelijke regels voor opzegging van de huur van woonruimte van toepassing zijn. Overigens geldt dat de redelijkheid en billijkheid geen zelfstandige grond vormen om de opzeggingsregels aan de kant te zetten, zoals door [XXX] Rozen & Trading subsidiair is aangevoerd.
5. Niet is komen vast te staan of aannemelijk geworden dat [XXX] Rozen & Trading de overeenkomst heeft opgezegd. De tekst van de brief van 29 juni 2011 biedt geen onderbouwing van het standpunt van [XXX] Rozen & Trading dat met die brief de huurovereenkomst is opgezegd. En voor zover al van een opzegging bij brief van 29 juni 2011 sprake zou zijn, geldt dat deze niet -volgens de dwingendrechtelijke eisen- bij aangetekende brief is verzonden, terwijl ook vermelding van de grond van de opzegging. ontbreekt. Gevolg hiervan is dat de huurovereenkomst niet, althans niet rechtsgeldig is opgezegd en dientengevolge na 1 augustus 2011 is blijven voortbestaan.
6. Voor zover [XXX] Rozen & Trading heeft bedoeld als verweer aan te voeren dat partijen met het schriftelijke huurcontract het einde van de huur per 1 augustus 2011 zijn overeengekomen, kan hierin naar het oordeel van de kantonrechter geen verklaring in de zin van artikel 7:271 lid 8 BW Pro worden gelezen, waaruit zou blijken dat [eiser] eenduidig een overeenkomst tot beëindiging heeft willen sluiten. Voorzover een dergelijke wilsovereenstemming uit de schriftelijke huurovereenkomst zou moeten blijken, komt het aan op bewijs van hetgeen partijen uit elkaar verklaringen en gedragingen ten tijde van de totstandkoming van die overeenkomst hebben mogen afleiden en begrijpen. Voor een bewijsopdracht op dit punt is in het kader van dit kort geding geen plaats, zodat het verweer op dit punt moet worden verworpen.
Bovendien blijkt de voortzetting van de huur tussen partijen na 1 augustus 2011 uit het feit dat [eiser] in de woning is blijven wonen en de huur heeft betaald, en dat de huurbetalingen door [XXX] Rozen & Trading zijn geaccepteerd.
7. Voorshands moet er van worden uitgegaan dat de verplichting van [XXX] Rozen & Trading als verhuurder om te zorgen voor een permanent werkende aansluiting op het electriciteitsnet, nog steeds bestaat. [XXX] Rozen & Trading heeft volgens haar stelling de hoofdhuurovereenkomst met Rochdale weliswaar opgezegd, dit betekent in de gegeven omstandigheden niet dat [XXX] Rozen & Trading is ontslagen van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst met [eiser]. Dit geldt in het bijzonder nu [XXX] Rozen & Trading zich tegenover [eiser] als verhuurder is blijven gedragen door zonder commentaar de huur te ontvangen en door [eiser] niet -althans niet aantoonbaar- van het einde van de hoofdhuur op de hoogte te stellen.
8. Uit het voorgaande volgt dat [XXX] Rozen & Trading gehouden is het gehuurde op het electriciteitsnet aan te sluiten. Ter zitting heeft [eiser] meegedeeld dat de netbeheerder Liander hem recent heeft laten weten dat de aansluiting op het stroomnet met een eenvoudige voorziening vanaf de openbare weg naar het huis toe getroffen kan worden, en dat de kosten daarvan ongeveer € 750,00 bedragen. Dit lijkt te betekenen dat [XXX] Rozen & Trading de uitvoering van deze verplichting tot aansluiting op eenvoudige wijze en zonder directe bezwaren van Rochdale als eigenaar moet kunnen bewerkstelligen.
9. De slotsom is dan ook dat de door [eiser] primair verzochte voorziening zal worden toegewezen, inclusief de daarop gestelde dwangsom van € 1.000,-- per dag. Deze dwangsom zal evenwel worden gemaximeerd tot een bedrag van € 10.000,--.
De kantonrechter is verder van oordeel dat een termijn van drie dagen redelijk is om aan de hierna te noemen veroordeling te voldoen.
10. De subsidiaire vordering van [eiser] tot betaling van € 1.000,00 voor iedere dag dat [eiser] vanaf 5 september 2011 afgesloten is geweest van de stroomtoevoer, staat niet langer ter beoordeling vanwege toewijzing van de primair gevraagde voorziening.
11. De tegenvordering van [XXX] Rozen & Trading is gebaseerd op de stellingen dat aan de huurovereenkomst een einde is gekomen en dat [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen huurbescherming toekomt.
12. [XXX] Rozen & Trading heeft daarbij niet alleen onvoldoende aangegeven welk spoedeisend belang zij heeft bij haar vordering, maar gelet op hetgeen hierboven is overwogen is evenmin de verwachting gewettigd dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2011 is geëindigd. Daarop strandt de vordering van [XXX] Rozen & Trading dan ook.
13. De proceskosten in conventie en in reconventie komen voor rekening van [XXX] Rozen & Trading omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
- veroordeelt [XXX] Rozen & Trading om de woning aan de Noorddammerweg 76A te [woonplaats] binnen drie dagen na het wijzen van dit vonnis aan te sluiten op het stroomnet danwel bij eventuele aangetoonde overmacht tijdelijk een noodvoorziening te treffen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag tot een maximumbedrag van
€ 10.000,--;
- veroordeelt [XXX] Rozen & Trading tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiser] tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 101,80
griffierecht € 71,00
salaris gemachtigde € 400,00;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
- weigert de voorlopige voorziening;
- veroordeelt [XXX] Rozen & Trading tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiser] tot en met vandaag worden begroot op € 200,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Dubois en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.