Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie [woonplaats]
zaak/rep.nr.: 505930/ HZ VERZ 11-13
datum uitspraak: 20 oktober 2011
BESCHIKKING
inzake
[[woonplaats]er]
te [woonplaats]
verzoeker
hierna te noemen [verzoeker]
gemachtigde mr. R.L. Andriessen
tegen
de besloten vennootschap SCHIETHAVEN B.V.
te [woonplaats], gemeente Zaanstad
verweerster
hierna te noemen Schiethaven
gemachtigde mr. R. van der Hooft.
De procedure
Op 31 maart 2011 is ter griffie een verzoekschrift ontvangen van [verzoeker]. Schiethaven heeft een verweerschrift ingediend. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 22 september 2011. Op deze zitting hebben partijen hun standpunten nader toegelicht. De gemachtigden van beide partijen hebben pleitnotities overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht.
De feiten
a. [verzoeker] huurt vanaf 1 september 1972 van Schiethaven bedrijfsruimte gelegen te [woonplaats] aan het adres [adres]. De huurprijs bedraagt thans € 1.295,50 exclusief BTW per maand. In de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als sportschool.
b. In het gehuurde bevinden zich op de begane grond een instructie zwembad, saunaruimte, kleedkamers, zonnebank en een bar. Op de eerste etage bevinden zich een kleedkamer, fitnessruimte.
c. In de bar worden, met vergunning van de gemeente, kleine versnaperingen verkocht. Daarnaast worden in de sportschool sportkleding en voedingssupplementen verkocht.
d. Bij aangetekende brief van 27 mei 2010 heeft Schiethaven de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd tegen 1 februari 2011. Voor zover van belang bevat die brief het volgende:
(…)Uit de aard van de aantasting hebben wij geconstateerd dat sprake is van een aantasting die inmiddels vele jaren bij u bekend dient te zijn geweest. (…) Uw verzuim om de aantasting tijdig aan ons te berichten en uw verzuim om zorg te dragen voor deugdelijke ventilatie binnen het gehuurde, heeft ertoe geleid dat thans op zeer korte termijn zorg gedragen dient te worden voor vervanging van de dakconstructie. (…) Gelet op onze constatering dat u zich niet heeft gedragen als een zorgvuldig huurder, zijn wij genoodzaakt de huurovereenkomsten (…) te beëindigen. Gelet op het bovenstaande worden hierbij de genoemde huurovereenkomsten opgezegd tegen 1 februari 2011, danwel de vroegst mogelijke datum waartegen opgezegd kan worden, gelet op de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten. (…) U wordt uitdrukkelijk verzocht het gehuurde per 1 februari 2011 ontruimd en bezemschoon aan ons op te leveren.(…)
Het verzoek
[verzoeker] verzoekt – kort weergegeven - primair niet-ontvankelijk verklaring en subsidiair verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden, als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 BW.
[verzoeker] stelt ter onderbouwing van zijn primaire verzoek dat het gehuurde bedrijfsruimte is als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro, omdat hij in het gehuurde een winkel/ambachtsbedrijf uitoefent.
Ter onderbouwing van zijn subsidiaire verzoeken stelt [verzoeker] het volgende.
Opzegging mocht eerst plaatsvinden tegen 1 september 2012.
[verzoeker] betwist dat hij tekort geschoten is in zijn verplichtingen als huurder door geen melding te maken van het feit dat er een gebrek was ontstaan aan de dakconstructie van het gehuurde. Van dit door Schiethaven gestelde gebrek was hij niet op de hoogte en behoefde hij niet op de hoogte te zijn.
Daarnaast meent [verzoeker] dat zijn belang bij het gebruik van het gehuurde moet prevaleren boven het eventuele belang van Schiethaven bij beëindiging daarvan. [verzoeker] wijst daartoe op de volgende omstandigheden: zijn sportschool vervult een belangrijke maatschappelijke functie, hij heeft ongeveer € 500.000,- in het pand geïnvesteerd, er is geen vergelijkbare bedrijfsruimte in de nabije omgeving te huur, als gevolg waarvan hij zijn activiteiten zal moeten beëindigen, personeel zal moeten ontslaan en zelf ook zonder werk komt te zitten. Gelet op zijn leeftijd van 64 jaar is bovendien de kans dat hij nog iets dergelijks zal kunnen beginnen klein.
Het verweer
Schiethaven concludeert tot afwijzing van het verzoek. Op haar verweer zal bij de beoordeling van het geschil – voor zover van belang – worden ingegaan.
De beoordeling
1. Het verzoek is per fax ingekomen op 31 maart 2011 om 18.12 uur. Dit is op tijd en [verzoeker] kan dus worden ontvangen in zijn verzoek.
2. Met betrekking tot het primaire verzoek overweegt de kantonrechter als volgt.
Vaststaat dat het gehuurde volgens de schriftelijke huurovereenkomst bestemd is om te worden gebruikt als sportschool. Daaronder vallen ook de zwemlessen die in het gehuurde worden aangeboden en het gebruik van de sauna en dergelijke. Daarnaast staat vast dat zich in het gehuurde een bar bevindt waar kleine versnaperingen worden verkocht en dat sportkleding en voedingssupplementen worden verkocht.
Voor zover deze laatste omstandigheid al meebrengt dat sprake is van een gemengde overeenkomst, is de kantonrechter van oordeel dat de artikelen 7:290 e.v. BW buiten toepassing moeten blijven. Gesteld noch gebleken is immers dat splitsing tussen het feitelijk gebruik als middenstandsbedrijfsruimte en het feitelijk gebruik als sportschool mogelijk is. De stelling van Schiethaven dat de verkoop en horeca activiteiten, gezien de inrichting van het gehuurde en de bedrijfsactiviteiten van [verzoeker], als ondergeschikt aan de sportschoolactiviteiten moeten worden aangemerkt, is daarnaast onvoldoende weersproken. Het ligt bovendien niet erg voor de hand dat de verkoop en horeca activiteiten van [verzoeker] de boventoon zouden voeren, omdat [verzoeker] zelf heeft aangegeven dat hij met zijn sportschool een belangrijke maatschappelijke functie vervult omdat hij altijd zorgt voor voldoende aanbod van zwemlessen.
3. Dat betekent dat het gehuurde moet worden aangemerkt als artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. [verzoeker] wordt dus niet gevolgd in zijn primaire verzoek om hem niet-ontvankelijk te verklaren.
4. Met betrekking tot (de diverse varianten van) het subsidiaire verzoek overweegt de kantonrechter het volgende.
De kern van het geschil tussen partijen is de vraag of voldoende aannemelijk is geworden dat sprake is van zodanig onbehoorlijk huurderschap van [verzoeker] dat van Schiethaven niet gevergd kan worden dat [verzoeker] nog langer gebruik van het gehuurde maakt. Schiethaven heeft in dit verband aangevoerd dat [verzoeker] zijn verplichting om gebreken aan het gehuurde te melden heeft veronachtzaamd. Daardoor is veel te laat aan Schiethaven gebleken dat de constructie van het dak van het gehuurde zo ernstig door corrosie was aangetast, dat het dak op instorten was komen te staan en in zijn geheel moest worden vervangen. De kosten daarvan bedroegen ca. € 80.000,- inclusief een gering bedrag dat is besteed aan het aanbrengen van een coating en nieuwe ventilatie. Volgens Schiethaven kende [verzoeker] dit gebrek, of in elk geval moest of kon hij er redelijkerwijs van op de hoogte zijn.
Daarnaast meent Schiethaven dat [verzoeker] tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder doordat hij niet heeft gezorgd voor afdoende ventilatie.
5. Nog daargelaten de vraag of het tot de verplichtingen van een huurder behoort om het gehuurde te voorzien van bij het gebruik passende ventilatie, gaat de kantonrechter aan dit gedeelte van het verweer van Schiethaven voorbij, omdat het tegenover de stellingen van [verzoeker] in dit verband, niet nader feitelijk is onderbouwd.
6. Tussen partijen staat wel vast dat de dakconstructie in de loop der tijd in ernstige mate aan corrosie onderhevig is geweest en dat dit bij toeval, toen andere werkzaamheden aan het pand plaatsvonden, door Schiethaven is ontdekt. Schiethaven heeft toegelicht dat het gebrek geconstateerd had kunnen en kon worden doordag de betonlaag als gevolg van het uitzetten van de betonijzeren constructie, over grote delen is afgesprongen. Daardoor kwam de constructie bloot te liggen en kon gezien worden dat deze ernstig verroest was. Ook heeft Schiethaven gesteld dat het dak zelfs op een enkele plek was doorgezakt. Daarom meent hij dat [verzoeker] niet heeft voldaan aan zijn verplichting om hem tijdig op de hoogte te stellen van het ontstane gebrek (artikel 7:222 BW Pro).
7. Ten eerste wordt overwogen dat het niet voldoen aan het bepaalde in artikel 7:222 BW Pro (de kikplicht van de huurder) in beginsel leidt tot de verplichting van de huurder de door zijn nalatigheid ontstane schade te vergoeden. Schiethaven is echter van mening dat [verzoeker] zich, door het gebrek niet te melden, onbehoorlijk heeft gedragen als huurder en heeft een beroep op artikel 7:230a, lid 4 BW gedaan.
8. Met [verzoeker] is de kantonrechter van oordeel, dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat hij het gebrek kende of behoorde te kennen. Allereerst heeft Schiethaven niet gesteld wanneer het gebrek zichtbaar werd en vanaf wanneer van [verzoeker] die melding dus redelijkerwijs kon worden verwacht. De aantasting van de constructie van het dak werd immers zichtbaar doordat betonlagen ervan af zijn gesprongen en het dak op één plek is gaan doorzakken. Niet duidelijk is wanneer zich dit heeft voorgedaan en niet duidelijk is of de aantasting van de constructie misschien ook al in vergevorderd stadium was zonder dat dit door uiterlijke kenmerken moest worden vermoed. Daarnaast staat vast dat het gebrek uitsluitend zichtbaar was op de vliering/kruipzolder van het gehuurde. Die vliering of kruipzolder wordt uitsluitend gebruikt voor opslag, is schaars verlicht en slechts toegankelijk door middel van een vlizotrap. Het is in beginsel niet aan de huurder om in het gehuurde uitvoerig onderzoek te doen naar eventueel aanwezige gebreken, die in het gewone dagelijkse gebruik niet kenbaar zijn. Er zijn onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waarom dat in dit geval anders zou zijn. Het is eerder aan de verhuurder, op wie immers een onderhoudsverplichting rust, om het gehuurde periodiek te onderzoeken op eventueel achterstallig onderhoud of gebreken.
9. Gelet op het voorgaande wordt dus geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat [verzoeker] zich zodanig onbehoorlijk heeft gedragen dat van Schiethaven niet gevergd kan worden dat [verzoeker] nog langer gebruik van het gehuurde maakt.
10. Dit brengt mee dat de kantonrechter ter beoordeling van (de varianten van) het subsidiaire verzoek van [verzoeker] de belangen van partijen tegen elkaar dient af te wegen.
Zoals hiervoor al is overwogen is niet aannemelijk geworden dat [verzoeker] een ernstig gebrek aan het dak van het gehuurde willens en wetens niet heeft gemeld. De kantonrechter gaat ervan uit dat [verzoeker] dit gebrek niet kende noch behoorde te kennen. Evenmin is aannemelijk geworden dat [verzoeker] keuringsinstanties weigert toe te laten, waardoor risico op brand, schade of ander gevaar aan of in het gehuurde zou bestaan. Gesteld noch gebleken is dat [verzoeker] in gebreke is – of was - met andere huurderverplichtingen. Daarmee is het door Schiethaven gestelde belang bij ontruiming door [verzoeker] van het gehuurde niet aannemelijk geworden. [verzoeker] heeft daarentegen groot belang bij voortzetting van het gebruik. Het is onvoldoende aannemelijk dat hij zijn activiteiten in een nabijgelegen pand op korte termijn zou kunnen voortzetten en daarnaast is het, mede gelet op zijn leeftijd, maar zeer de vraag of hij in staat zal worden gesteld de daartoe benodigde investeringen te doen. Dat betekent dat [verzoeker] naar alle waarschijnlijkheid zijn inkomen zal verliezen als hij het gehuurde moet verlaten. [verzoeker]’s belang bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde is hiermee gegeven.
11. Resteert de vraag tot welke datum de ontruimingsbescherming zal moeten gelden. Daartoe is allereerst van belang welke datum heeft te gelden als datum waarop de huurovereenkomst door de opzegging van 27 mei 2010 zal eindigen. Nu de huurovereenkomst al van kracht is vanaf september 1972 wordt, in tegenstelling tot wat [verzoeker] heeft betoogd, deze aangemerkt als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Schiethaven heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 februari 2011 en tegen dezelfde datum ontruiming aangezegd. [verzoeker] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan tot het oordeel zou moeten worden gekomen dat de opzeggingstermijn die Schiethaven in acht heeft genomen onredelijk is. Aangenomen moet dus worden dat de huurovereenkomst is geëindigd door opzegging per 1 februari 2011. De kantonrechter is van oordeel dat ontruimingsbescherming dient te worden gegeven voor de maximale termijn van een jaar (waarbij de mogelijkheid van verlenging thans niet wordt uitgesloten).
12. Al het voorgaande in aanmerking nemende komt de kantonrechter tot de conclusie dat het uiterst subsidiaire verzoek van [verzoeker] wordt toegewezen. De aard van de procedure brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee, dat beide partijen hun eigen kosten moeten dragen.
De beslissing
De kantonrechter:
- verlengt de termijn waarbinnen ontruiming door [verzoeker] van het bedrijfspand gelegen aan [woonplaats]es] te [woonplaats] moet plaats vinden, tot 1 februari 2012;
- bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. E.C. Smits en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.