Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 184423 / KG ZA 11-370
Vonnis in kort geding van 20 september 2011
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HEEMSKERK,
zetelend te Heemskerk,
eiseres,
advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KENNEMER BOUWGROEP B.V.,
gevestigd te Heemskerk,
gedaagde,
advocaat mr. H.C. Koetzier te Heemskerk.
Partijen zullen hierna de Gemeente en KBG genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van de Gemeente
- de pleitnota van KBG.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 30 juni 2006 hebben partijen een overeenkomst gesloten (hierna: de overeenkomst) waarbij de Gemeente aan KBG heeft verkocht het perceel grond met het zich daarop bevindende voormalige raadhuis aan de Bachstraat, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie D, nummer 9815 (gedeeltelijk). Het verkochte zal hierna worden aangeduid als "het perceel". De kadastrale aanduiding van het perceel is later gewijzigd in gemeente Heemskerk, sectie D 10447. De koopprijs bedroeg EUR 6.400.000,--.
2.2. Met betrekking tot het tijdstip van levering is in de overeenkomst het volgende opgenomen.
2.1 De eigendomsoverdracht zal plaatsvinden uiterlijk op 31 december 2011 of zoveel later als de Gemeente aangeeft het gebouw te kunnen ontruimen.
2.2 Op verzoek van de Gemeente zal de eigendomsoverdracht op een eerder tijdstip plaatsvinden en wel één maand nadat de Gemeente schriftelijk aan de Kennemer Bouwgroep te kennen heeft gegeven dat het raadhuis leeg en ontruimd kan worden geleverd.
2.3 In afwijking van het bepaalde in artikel 2.2 zal de Gemeente op schriftelijk verlangen van de Kennemer Bouwgroep bewilligen in een uitstel van de eigendomsoverdracht met maximaal twaalf maanden, doch niet tot een latere datum dan 31 december 2011. Voor dat geval verbindt de Kennemer Bouwgroep zich om ten genoegen van de gemeente zorg te dragen voor adequate bewaking van het Verkochte zoals die bewaking door de gemeente in alle redelijkheid verlangd zou kunnen worden alsmede om aan de Gemeente te vergoeden de kosten van een brand- en opstalverzekering, en eventuele ontruiming van het Verkochte alsmede de eigenaarslasten terzake van het Verkochte gedurende de periode van uitstel. Bedoelde kosten zal de Gemeente steeds terstond nadat zij worden gemaakt aan de Kennemer Bouwgroep doorbelasten, die deze binnen veertien dagen na ontvangst van de betreffende facturen aan de Gemeente zal voldoen. Voorts zal de Kennemer Bouwgroep in dat geval aan de Gemeente gedurende de periode van uitstel een rente vergoeden over de koopsom ter hoogte van de BNG-rente voor 25-jarige annuïteiten, zoals per 1 januari en 1 juli van elk kalenderjaar wordt vastgesteld. Deze vergoeding is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.3. Voorts is in artikel 9 van Pro de overeenkomst het volgende bepaald.
9.1 Kennemer Bouwgroep is voornemens om het raadhuis te slopen en op het perceel een appartementengebouw te realiseren met een Bruto Vloeroppervlakte Appartementen van 14.100 m2 exclusief de te realiseren Halfverdiepte Garage. De Gemeente aanvaardt de maximale inspanningsverplichting om alle voor een dergelijk project noodzakelijke (planologische) procedures te volgen conform de aan deze overeenkomst gehechte tijdsplanning.
(…)
9.2 De Kennemer Bouwgroep dient een bouwplan te ontwikkelen dat in een Bruto Vloeroppervlakte Appartementen voorziet van 14.100 m2. Mochten evenwel partijen alsnog uitdrukkelijk overeenkomen dat een dergelijk bouwplan te omvangrijk is voor de locatie, dan wel een onherroepelijke uitspraak van de bestuursrechter meebrengen dat een voor een gebouw met een dergelijke oppervlakte verleende vergunning niet in stand kan blijven of alsnog kan worden verleend, dan staat het de Kennemer Bouwgroep vrij om in overleg met de gemeente het bouwplan te reduceren.
In dat geval zullen partijen in overleg treden over de mogelijkheid om de Kennemer Bouwgroep elders in de Gemeente Kwalitatief gelijkwaardige bebouwingsmogelijkheden te bieden voor de Bruto Vloeroppervlakte Appartementen welk zij met het in overleg gereduceerde bouwplan minder kan realiseren dan genoemde 14.100 m2. Ziet de gemeente daartoe mogelijkheden, dan zal zij een voorstel daartoe doen; het is aan de Kennemer Bouwgroep om te beoordelen of zij een eventueel voorstel aanvaardt. Indien Kennemer Bouwgroep een eventueel voorstel van de Gemeente aanvaardt, wordt zij geacht daarmee volledig te zijn gecompenseerd ter zake van het niet kunnen realiseren van 14.100 m2 Bruto Vloeroppervlakte Appartementen op het Verkochte en zal terzake daarvan geen enkele aanspraak jegens de Gemeente meer geldend kunnen maken. (…)
9.4 De Kennemer Bouwgroep verbindt zich om de op het Verkochte te realiseren appartementen, voor zover zij verkocht worden voor een prijs die ligt onder de grens om in aanmerking te komen voor een hypotheek onder NHG-garantie, aan gegadigden toe te wijzen volgens toewijzingscriteria van de Gemeente.
2.4. Op 27 juni 2008 heeft KBG een bouwplan met ruimtelijke onderbouwing opgesteld ten behoeve van de ontwikkeling van 124 appartementen op het perceel. Vanaf 2010 hebben partijen overleg gevoerd en gecorrespondeerd over wijziging van de voorgenomen bebouwing van het perceel. Tijdens een bespreking op 23 juni 2010 heeft KBG aan de Gemeente kenbaar gemaakt dat zij een minder omvangrijk bouwplan wenste te realiseren en dat zij meende dat haar een beroep op artikel 9.2 van de overeenkomst toekwam.
2.5. Bij brief van 3 november 2010 heeft KBG de Gemeente op de voet van artikel 2.3 van de overeenkomst verzocht om uitstel van de levering.
2.6. Bij brief van 11 februari 2011 heeft KBG de Gemeente bericht dat zij kennis had genomen van het rapport "Woningmarktverkenning Heemskerk/Beverwijk 2003" dat in opdracht van de Gemeente, de gemeente Beverwijk en twee woningbouwcorporaties is opgesteld door het bureau ABF Research (hierna het ABF-rapport). In dat rapport wordt onder meer geconcludeerd: Tussen nu en 2010 ontstaat er - wanneer het bouwprogramma onveranderd wordt uitgevoerd - een restaanbod van dure koopappartementen. De koopkrachtige vraag naar deze appartementen kan het aanbod niet bijbenen. In deze sector is bijsturing naar prijs gewenst. KBG gaf de Gemeente in haar brief te kennen dat zij, indien zij van het ABF-rapport op de hoogte was geweest ten tijde van de onderhandelingen over de aankoop van het perceel, een ander bod zou hebben gedaan.
2.7. Vervolgens heeft KBG bij brief van 7 april 2011 voorgesteld de 14.100 m2 gefaseerd af te nemen, een deel op de locatie van het voormalige raadhuis en een deel elders in de gemeente, en daarvoor gefaseerd te betalen.
2.8. De Gemeente heeft bij brief van 16 juni 2011 ingestemd met uitstel van de levering tot uiterlijk 31 december 2011 op voorwaarde dat KBG zou zorg dragen voor adequate bewaking van het oude raadhuis en haar gedurende de periode van uitstel de kosten van verzekeringen, eigenaarslasten en eventuele kosten van ontruiming, alsmede een rente over de koopsom zou vergoeden.
2.9. Bij raadsbesluit van 12 juli 2011 heeft de Gemeente het onder 2.7 genoemde voorstel afgewezen en besloten vast te houden aan de koopovereenkomst van 30 juni 2006.
2.10. Vervolgens heeft mr. Koetzier voornoemd namens KBG bij brief aan de Gemeente van 20 juli 2011 de overeenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling.
2.11. De Gemeente heeft KBG bij brief van 24 augustus 2011 bericht dat de levering per 1 oktober 2011 kon plaatsvinden en dat KBG, in verband met het door haar verzochte uitstel van de levering, met ingang van die datum gehouden was voor de bewaking van het perceel te zorgen en de onder 2.8 genoemde kosten te vergoeden.
3. Het geschil
3.1. De Gemeente vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
3.1.1. KBG zal veroordelen om
a. een erkend bewakingsbedrijf opdracht te geven het perceel vanaf 1 oktober 2011 tot aan de eigendomsoverdracht te bewaken, althans vanaf genoemde datum tot de eigendomsoverdracht zorg te dragen voor adequate bewaking van het perceel, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom,
b. de kosten van een brand- en opstalverzekering ten bedrage van EUR 717,63 per maand over de periode van 1 oktober 2011 tot aan de eigendomsoverdracht maandelijks aan de Gemeente te betalen,
c. over de periode van 1 oktober 2011 tot aan de eigendomsoverdracht maandelijks bij vooruitbetaling een bedrag van EUR 22.920,-- ter zake van rente over de koopsom te vergoeden,
en
3.1.2. KBG op straffe van verbeurte van een dwangsom zal veroordelen om uiterlijk op 30 december 2011 ten overstaan van notaris mr. A.P.M. Commenée te Heemskerk mee te werken aan het passeren van de akte tot levering van het voormalig raadhuis, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie D, nummer 10447 (gedeeltelijk), op basis van de conceptleveringsakte d.d. 22 augustus 2011, onder storting van de overeengekomen koopsom, vermeerderd met de daarover verschuldigde overdrachtsbelasting en verdere kosten, zoals door de notaris op te geven, op de kwaliteitsrekening van de notaris.
3.2. KBG voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De Gemeente vordert nakoming van de overeenkomst stellende daarbij een spoedeisend belang te hebben. KBG betwist het door de Gemeente gestelde spoedeisend belang. KBG stelt zich op het standpunt dat de Gemeente haar in de positie heeft gebracht dat zij geen beslissing in een bodemprocedure kan verkrijgen voor de datum waarop het perceel moet worden afgenomen, doordat de Gemeente vanaf eind 2009 heeft nagelaten te beslissen op haar voorstellen tot wijziging van het bouwplan.
4.2. KBG voert voorts aan dat zij de overeenkomst terecht en rechtsgeldig heeft vernietigd op grond van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Ter toelichting op dit standpunt voert KBG het volgende aan. In het ABF-rapport wordt onder dure koopappartementen verstaan appartementen met een koopsom van EUR 239.000,-- of meer (prijspeil 2002). De volgens de koopovereenkomst op het perceel te bouwen appartementen vallen in die categorie. Ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst verkeerde KBG in de veronderstelling dat er na de bouw vraag zou zijn naar dergelijke koopappartementen. Uit het ABF-rapport moet echter worden geconcludeerd dat de afzetmogelijkheden van dure koopappartementen beperkt zullen zijn. KBG voert aan dat het haar, doordat zij niet op de hoogte was van het ABF-rapport, ten tijde van het sluiten van de overeenkomst heeft ontbroken aan een juiste voorstelling van zaken met betrekking tot de ontwikkeling van de vraag naar dure koopappartementen in de gemeente. Indien zij het rapport had gekend, zou zij de overeenkomst niet zijn aangegaan. KBG stelt zich voorts op het standpunt dat de Gemeente haar over het ABF-rapport had moeten informeren. De Gemeente wist immers dat KBG op het perceel appartementen met een verkoopprijs van meer dan EUR 300.000,-- zou gaan realiseren. In de visie van KBG kunnen de conclusies uit het ABF-rapport niet worden beschouwd als een louter toekomstige omstandigheid die aan een beroep op dwaling in de weg staat.
4.3. Voorts voert KBG aan dat de Gemeente geen nakoming van de overeenkomst kan vorderen, nu zij op eigen initiatief de aanvraag bouwvergunning van KBG niet in behandeling heeft genomen en aldus zelf in gebreke is met de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst.
4.4. De Gemeente betwist dat sprake is van dwaling. Volgens de Gemeente is de waarde van de voorspellingen in het ABF-rapport zeer betrekkelijk. Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bestond ook een actueler rapport dat uit 2005 dateert waarin weer andere conclusies worden getrokken. De waarde van dergelijke rapporten is volgens de Gemeente in het algemeen betrekkelijk. Het zijn bovendien openbare stukken die iedereen kan opvragen. Voorts stelt de Gemeente dat haar in 2006 niet bekend was dat KBG uitsluitend dure koopappartementen wilde bouwen. In de overeenkomst is alleen het volume vastgelegd, niet het aantal te bouwen appartementen. Volgens de Gemeente laat de overeenkomst de ruimte om een groter aantal kleinere en daardoor goedkopere appartementen te bouwen. Zij wijst er in dit verband op dat in de overeenkomst ook sprake is van appartementen die met NHG-garantie zouden worden aangeboden. Het risico dat de verkoopbaarheid van de te bouwen appartementen, na de realisatie daarvan, minder zal zijn dient volgens de Gemeente voor rekening van de koper dient te komen. De Gemeente wijst er in dit verband op dat de vernietiging ingevolge het bepaalde in artikel 6:228 lid 2 BW Pro niet kan worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft.
4.5. Wat betreft het traject tot verstrekking van een bouwvergunning stelt de Gemeente dat zij die procedure niet op eigen initiatief heeft stilgezet, maar omdat KBG een ander bouwplan wilde realiseren.
4.6. De voorzieningenrechter stelt voorop dat, nu uit de overeenkomst voortvloeit dat KBG per 1 oktober 2011 de bewaking van het perceel dient te verzorgen en per 31 december 2011 het perceel dient af te nemen, de Gemeente een voldoende spoedeisend belang heeft bij de onderhavige vorderingen.
4.7. Vervolgens ligt ter beantwoording de vraag voor of het beroep van KBG op dwaling in een bodemprocedure kans van slagen heeft. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dat niet het geval. Voor een geslaagd beroep op dwaling is onder meer vereist dat KBG de overeenkomst is aangegaan onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken die is ontstaan als gevolg van een door de Gemeente veroorzaakt gebrek aan informatie bij KBG, terwijl voor de Gemeente kenbaar moet zijn geweest dat die informatie voor KBG essentieel was. Die situatie doet zich hier niet voor. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de enkele omstandigheid dat KBG ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet beschikte over het ABF-rapport onvoldoende zwaarwegend om te concluderen dat KBG de overeenkomst is aangegaan onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. Daarvoor is redengevend dat de conclusies van dat rapport van betrekkelijke waarde zijn, zoals in het rapport zelf ook al wordt aangegeven. Het rapport is een woningmarktverkenning. In het rapport wordt gesteld "Bij zo'n verkenning gaat het er in het algemeen niet om de toekomst zo goed mogelijk te voorspellen maar juist duidelijk te maken welke beleidskeuzes gemaakt kunnen worden die deze toekomst nog kunnen bijsturen." (pagina 1.) Op pagina 27 van het rapport is vermeld "In dit hoofdstuk wordt getracht het aanbod in beeld te brengen. En ook dat aanbod is geen hard gegeven. Het aanbod kan nog bijgestuurd worden en zal voor een deel ook wel vanzelf aangepast worden aan veranderingen op de woningmarkt. In dit hoofdstuk wordt het bouw-, sloop- en omzettingenprogramma zoals dat nu bekend is tot 2010 - op basis van een opgave door de opdrachtgevende woningcorporaties en gemeenten - tegen het licht gehouden." Niet duidelijk is of, en zo ja, in hoeverre de uitgangspunten die in 2003 bij het opstellen van het rapport werden gehanteerd ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst in 2006 nog actueel waren. Tegen die achtergrond is onvoldoende aannemelijk dat KBG de overeenkomst met een onjuiste voorstelling van zaken is aangegaan en deze niet zou hebben gesloten indien zij van het ABF-rapport op de hoogte was geweest.
4.8. Daar komt bij dat, zoals de Gemeente onbetwist heeft gesteld, destijds ook een Woonvisie uit 2005 beschikbaar was, waarin een andere visie op de ontwikkelingen op de woningmarkt werd gepresenteerd. Niet valt in te zien waarom de Gemeente in die situatie gehouden zou zijn geweest juist het ABF-rapport aan KBG te verstrekken.
4.9. Gelet op de beperkte waarde die aan de conclusies van het ABF-rapport toekomt, staat evenmin vast dat het voor de Gemeente kenbaar moet zijn geweest dat de informatie in dat rapport voor KBG essentieel was voor haar afweging om de overeenkomst al dan niet aan te gaan. In dit verband is mede van belang dat het ABF-rapport waarschuwt voor een verslechterende markt voor dure koopappartementen. KBG heeft het perceel gekocht met het voornemen om er uitsluitend dure koopappartementen te bouwen en stelt dat dit de Gemeente bekend moet zijn geweest. Gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door de Gemeente is die stelling echter onvoldoende aannemelijk geworden.
4.10. Het voorgaande voert de voorzieningenrechter tot de conclusie dat de kans dat het beroep van KBG op dwaling in een bodemprocedure zal slagen gering moet worden geacht.
4.11. Aan KBG kan worden toegegeven dat het ABF-rapport niet een uitsluitend toekomstige omstandigheid vormt als bedoeld in artikel 6:228 lid 2 BW Pro. Immers, het rapport betreft weliswaar toekomstige omstandigheden, maar het rapport zelf was ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst een bestaand gegeven. Dit doet echter aan de hiervoor vermelde conclusie niet af .
4.12. KBG heeft nog aangevoerd dat de Gemeente geen nakoming van de overeenkomst kan vorderen nu zij de aanvraag bouwvergunning van KBG niet in behandeling heeft genomen en aldus zelf in gebreke is met de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. Dit verweer wordt verworpen. Hetgeen KBG op dit punt aanvoert is tegenover de gemotiveerde betwisting door de Gemeente, die stelt dat zij het traject tot verlening van een bouwvergunning heeft stilgezet in verband met de plannen van KBG om een ander bouwplan te realiseren, onvoldoende aannemelijk geworden.
4.13. De slotsom van al het voorgaande is dat vorderingen van de Gemeente voor toewijzing vatbaar zijn. De door de Gemeente onder 3.1.2 gevraagde voorziening heeft een voor een kort geding ingrijpend karakter en toewijzing daarvan kan verstrekkende gevolgen hebben die, indien de bodemrechter over het voorgaande anders mocht oordelen, wellicht onomkeerbaar zullen blijken. Daarom zal de voorzieningenrechter onderdeel 3.1.2 van de vordering voorwaardelijk toewijzen als in het dictum vermeld. Die mogelijke onomkeerbaarheid geldt niet voor de onder 3.1.1 gevraagde voorzieningen, zodat dat onderdeel van de vordering onvoorwaardelijk zal worden toegewezen.
4.14. De gevorderde dwangsommen zullen worden beperkt als volgt.
4.15. KBG zal als de overwegend in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
- dagvaarding EUR 90,81
- griffierecht 560,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.466,81
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt KBG een erkend bewakingsbedrijf opdracht te geven om vanaf 1 oktober 2011 tot aan de eigendomsoverdracht het perceel grond met het voormalige raadhuis, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie D, nummer 10447 (gedeeltelijk) te bewaken, althans zorg te dragen voor adequate bewaking van het voormalige raadhuis vanaf 1 oktober 2011 tot aan de eigendomsoverdracht,
5.2. bepaalt dat KBG een dwangsom verbeurt van EUR 2.500,-- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1 voldoet, zulks tot een maximum van EUR 100.000,-- is bereikt,
5.3. veroordeelt KBG maandelijks aan de Gemeente te betalen de kosten van een brand- en opstalverzekering ten behoeve van het perceel ten bedrage van EUR 717,63 per maand over de periode van 1 oktober 2011 tot aan de eigendomsoverdracht,
5.4. veroordeelt KBG over de periode van 1 oktober 2011 tot aan de eigendomsoverdracht maandelijks bij vooruitbetaling een bedrag van EUR 22.920,-- ter zake van rente over de koopsom van het perceel aan de Gemeente te vergoeden,
5.5. veroordeelt KBG om uiterlijk op 30 december 2011 ten overstaan van notaris mr. A.P.M. van Commenée te Heemskerk mee te werken aan het passeren van de akte tot levering van het voormalig raadshuis, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie D, nummer 10447 (gedeeltelijk), op basis van de conceptleveringsakte van 22 augustus 2011, onder storting van de overeengekomen koopsom, vermeerderd met de daarover verschuldigde overdrachtsbelasting en verdere kosten, zoals door de notaris op te geven, op de kwaliteitsrekening van de notaris,
5.6. bepaalt dat KBG een dwangsom verbeurt van EUR 25.000,-- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.5 voldoet, tot een maximum van EUR 1.000.000,-- is bereikt,
5.7. bepaalt dat de Gemeente aan hetgeen onder 5.5 en 5.6 is vermeld uitsluitend rechten kan ontlenen indien KBG niet binnen een maand na de uitspraak van dit vonnis een bodemprocedure aanhangig maakt waarin zij vernietiging van de overeenkomst van 30 juni 2006 vordert en indien zij die procedure niet voortvarend vervolgt,
5.8. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9. veroordeelt KBG in de kosten van het geding tot aan de uitspraak van dit vonnis aan de zijde van de Gemeente begroot op EUR 1.466,81,
5.10. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2011.