Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 179630 / HA ZA 11-394
Vonnis van 7 september 2011 (bij vervroeging)
in de zaak van
de maatschap
GBR IMMOBILIEN POORT VAN NIEUWEGEIN,
gevestigd te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BOEDER B.V.,
gevestigd te Haarlem,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.N. Mense te Haarlem.
Partijen zullen hierna GBR en Boeder B.V. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 juni 2011,
- het proces-verbaal van comparitie van 19 augustus 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De maatschap GBR bestaat uit de maten B.V. Exploitatiemaatschappij de Poort van Nieuwegein en Portfolio Beleggingen Nederland Bezit 3 B.V.
GBR is eigenaar van de onroerende zaak ‘Schoenencentrum’ (hierna: De Poort van Nieuwegein) aan de Buizerdlaan 2-10 te Nieuwegein. GBR maakt bij de verhuur van De Poort van Nieuwegein gebruik van beheerders voor De Poort van Nieuwegein. In april 2009 heeft de toenmalige beheerder, TIF Harom B.V. (hierna: TIF), contact opgenomen met Boeder B.V. ter zake van huurincasso-opdrachten. Bij brief d.d. 28 april 2009 heeft Boeder B.V. de opdracht geaccepteerd. In deze brief heeft Boeder B.V. benadrukt dat inschrijvingen in het handelsregister en correcte vertegenwoordiging noodzakelijk zijn. Tevens heeft Boeder B.V. vermeldt dat het incassotraject op basis van haar algemene voorwaarden zal plaatsvinden. Boeder B.V. heeft vervolgens incassowerkzaamheden verricht richting – onder meer – de huurders Lisa Tucci B.V. (hierna: Tucci), [A] (hierna: [A]) en [B] (hierna: [B]).
2.2. Als bijlage bij de brief van 28 april 2009 heeft Boeder B.V. haar Algemene Voorwaarden gevoegd (hierna: de algemene voorwaarden). Deze algemene voorwaarden luiden – voor zover van belang – als volgt:
3.3 Gerechtsdeurwaarderskantoor Boeder cs is gerechtigd aan een opdrachtgever verschuldigde bedragen overeenkomstig de wettelijke bepalingen te compenseren met door deze opdrachtgever aan haar verschuldigde bedragen. Deze compensatieregeling geldt ook indien de opdrachtgever een vertegenwoordiger heeft en de verschuldigde c.q. te vorderen bedragen betrekking hebben op zaken van verschillende principalen.
[…]
5.5 De vergoeding van 15% van het ten behoeve van de opdrachtgever te incasseren bedrag met een minimum van € 75,00, is door de opdrachtgever ook verschuldigd indien de opdrachtgever de opdracht intrekt, bij gebreke van algehele of gedeeltelijke betaling buiten rechte geen opdracht tot rechtsmaatregelen geeft c.q. een derde met het nemen van rechtsmaatregelen belast, of niet (meer) antwoordt op de verzoeken tot instructie door Gerechtsdeurwaarderskantoor Boeder cs aan de opdrachtgever, alsmede indien de opdrachtgever buiten medeweten en akkoordbevinding van Gerechtsdeurwaarderskantoor Boeder cs met de debiteur een regeling of een schikking treft, dan wel enige declaratie voor reeds verricht of nog te verrichten werkzaamheden in een of meer ten verzoeke van de opdrachtgever lopende dossiers en/of een afgedaan dossiers onbetaald blijft. Waarbij het eenvoudig onbetaald zijn van enige declaratie voor de toepassing van het onderhavige artikel volstaat, ook al is de betalingstermijn van de declaratie(s) nog niet verstreken.
2.3. Annexx NL B.V. (hierna Annexx) heeft het beheer van TIF overgenomen. Boeder B.V. heeft d.d. 19 oktober 2009 een factuur inzake Tucci aan Annexx gestuurd. Deze factuur luidt – voor zover van belang – als volgt:
Opgemelde zaak rekenen wij met u af. De vordering is betaald. Betrokkene moet de termijnen weer aan u betalen met ingang van de maand januari 2010.
[…]
Door u te ontvangen € 15172,92
Het saldo zullen wij rond vrijdag de 23ste op uw rekening GAARNE SCHRIFTELIJKE OPGAVE overmaken.
2.4. Annexx heeft hierop gereageerd bij brief d.d. 21-10-2009. Deze brief luidt – voor zover van belang – als volgt:
Geachte heer, mevrouw,
Bijgaand retourneren wij uw factuur/facturen.
Wij kunnen deze niet in behandeling nemen om de volgende reden(e):
1 Wij verzoeken u vriendelijk de factuur als volgt te adresseren:
“BV Exploitatie maatschappij de Poort van Nieuwegein” – adres idem
2.5. Boeder B.V. heeft d.d. 26 oktober 2009 een gewijzigde factuur d.d. 19 november 2009 gestuurd, ditmaal gericht aan BV Exploitatie Maatschappij De Poort van Nieuwegein. In afwijking van de vorige factuur van 19 oktober 2009 vermeldt deze factuur:
Het saldo zullen wij op uw rekening 660990083 overmaken.
2.6. Boeder B.V. heeft het saldo niet op de rekening overgemaakt. Bij email d.d. 11 mei 2010 heeft de nieuwe beheerder van De Poort van Nieuwegein, Horizon Investment Management France SAS (hierna: Horizon), betaling verzocht. Bij email d.d. 11 mei 2010 heeft Boeder B.V. het volgende aan Horizon bericht:
In dit dossier ben ik geconfronteerd met diverse vennootschappen die stellen als beheerder op te treden namens de verhuurder. Na ontvangst van een door de verhuurder ondertekende verklaring waaruit blijkt dat ik op de door u voorgestelde wijze kan afrekenen, zal ik het bedrag per omgaande overmaken.
2.7. De vordering op Boeder B.V. is daarop uit handen gegeven aan mr. Beijne. Bij brief d.d. 6 november 2010 heeft mr. Beijne het volgende aan Boeder B.V. bericht:
Op verzoek van cliënte, de maatschap GBR Immobilien Poort van Nieuwegein gevestigd te Hoofddorp, vertegenwoordigd door de besloten vennootschap B.V. Exploitatiemaatschappij De Poort van Nieuwegein gevestigd te Hoofddorp, breng ik het volgende onder uw aandacht.
Op 19 oktober 2009 liet u cliënte per brief weten dat u een bedrag groot € 15.172,92 op haar rekening zou overmaken. Dat betrof de afwikkeling van een aan u verstrekte incasso-opdracht. Tot op heden heeft u cliënte niet betaald, ondanks dat zij daar meer dan eens om heeft gevraagd.
U wordt hierbij verzocht en gesommeerd per omgaande het hierna gespecificeerde bedrag over te maken op mijn derdenrekening (bankrekening 11.8730.851 ten name van Mr R.F. Beijne/Derdengelden bij de Rabobank Amsterdam):
Hoofdsom € 15.172,92
Rente gelijk aan door cliënte aan de betreffende
Debiteur Lisa Tucci BV, berekende rente van
1% per maand vanaf 19 oktober 2009 tot en met heden - 1.921,32
Incassokosten - 2.270,51
€ 19.354,75
Rente vanaf 7 november 2011 bedraagt € 5,62.
2.8. Bij brief d.d. 10 november 2010 heeft Boeder B.V. het volgende aan mr. Beijne bericht:
Annexx NL BV heeft, als bestuurder van Exploitatiemaatschappij De poort van Nieuwegein BV, mij diverse huurincasso opdrachten verstrekt voor huurders in het complex De Poort van Nieuwegein.
Gedurende de incasso trajecten ben ik na Annexx NL BV geconfronteerd met opvolgende administrateurs van De Poort van Nieuwegein: TIF Harom BV, PM Vastgoed Beheer BV, Horizon Asset Management, Tresforte en Horizon Investment Management France SAS.
Op het moment van de onderhavige afrekening d.d. 19 oktober 2009 bestond er bij mij gerede twijfel over de vertegenwoordig van Annex NL BV en daarmee over het rekeningnummer waarop ik bevrijdend kon afdragen. Die twijfel was gerechtvaardigd gelet op de doorstart door Annexx NL BV na het faillissement van de eerdere huurbeheerder voor dit complex, Akron Management Nederland BV.
Tot uw brief d.d. 6 november 2010 heb ik geen onderbouwd verzoek ontvangen van Exploitatiemaatschappij De Poort van Nieuwegein BV tot afdracht.
Mijn declaraties aan uw cliënte met betrekking tot de huurincasso’s van de huurders Rieker [A] en Philippe [B] Agencies zijn niet betaald.
Door mij wordt als volgt aan u afgedragen:
Dossier 9003034 Lisa Tucci BV € 15172,92
dossier 9003050 [A] declaratie € 2630,73 -
dossier 9003051 [A] declaratie € 937,55 -
dossier 9003047 [B] declaratie € 460,23 -
totaal € 11144,41
2.9. Het bedrag ad € 11.144,41 is door Boeder B.V. gestort op de derdengeldrekening van mr. Beijne.
3. Het geschil
in conventie
3.1. GBR vordert samengevat - veroordeling van Boeder B.V. tot betaling van € 8.352,50, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. Boeder B.V. voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.4. Boeder B.V. vordert samengevat - veroordeling van GBR - alsmede van haar maten B.V. Exploitatiemaatschappij de Poort van Nieuwegein en Portfolio Beleggingen Nederland Bezit 3 B.V. - tot betaling van € 4.028,51, vermeerderd met rente en kosten.
3.5. GBR voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. GBR heeft aan haar vordering – samengevat – het volgende ten grondslag gelegd.
Boeder B.V. is ruim een jaar in gebreke gebleven met het afdragen van het van Tucci geïncasseerde geld. Pas na tussenkomst van mr. Beijne heeft Boeder B.V. betaald, echter onder aftrek van rekeningen in dossiers waarin Boeder B.V. amper of geen werk heeft verricht. De rente en buitengerechtelijke incassokosten heeft Boeder B.V. ten onrechte niet betaald. Boeder B.V. heeft allerlei uitvluchten verzonnen om te verklaren waarom het zo lang heeft moeten duren. Het was Boeder B.V. bekend dat zij het ontvangen geld zonder tussenkomst van de beheerder kon overmaken op de rekening van GBR. Dat er beheerderswisselingen hebben plaatsgevonden is dus niet relevant. Boeder B.V. is door Horizon bij herhaling gewezen op het op naam van GBR gestelde rekeningnummer, aldus nog steeds GBR.
4.2. Boeder B.V. heeft tot haar verweer – kort gezegd – het volgende aangevoerd.
De betaling is opgeschort omdat Boeder B.V. op redelijke gronden twijfelde aan wie zij bevrijdend kon betalen. Boeder B.V. heeft aan Horizon verzocht om een verklaring van de verhuurder omtrent de wijze van afdracht. Die verklaring is nooit gekomen. Dat het rekeningnummer ongewijzigd is gebleven, kan aan de redelijke gronden tot twijfel niet afdoen, omdat een bankrekeningnummer overgedragen kan worden en Boeder B.V. de tenaamstelling van een rekeningnummer niet kan controleren. De uit het nalaten van GBR voortvloeiende vertraging dient niet voor rekening van Boeder B.V. te komen. Het geld heeft ook niet op een rentedragende rekening gestaan, omdat Boeder B.V. op elk moment moest kunnen afdragen. Boeder B.V. heeft dus geen voordeel gehad van het geld op zijn rekening. Bovendien wilde Boeder B.V. niets liever dan het geld zo snel mogelijk afdragen, omdat zij door het Bureau Financieel Toezicht boetes opgelegd kan krijgen als zij teveel geld op haar derdengeldrekening heeft.
Pas toen mr. Beijne zich meldde, kon Boeder B.V. bevrijdend betalen en heeft zij dat onmiddellijk gedaan. Op de afdracht zijn de kosten van de dossiers [A] en [B] ingehouden. Boeder B.V. was op grond van haar algemene voorwaarden gerechtigd om deze kosten te verrekenen, aldus nog steeds Boeder B.V..
4.3. De rechtbank overweegt als volgt.
Boeder B.V. stelt zich op het standpunt dat zij de betaling van het bedrag van € 15.172,92 rechtsgeldig heeft opgeschort. Ingevolge artikel 6:37 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is een schuldenaar bevoegd de nakoming van zijn verbintenis op te schorten, indien hij op redelijke gronden twijfelt aan wie betaling moet geschieden. In het onderhavige geval is niet in geschil dat Boeder B.V. in een periode van ongeveer 1,5 jaar is geconfronteerd met ten minste zes vennootschappen die als beheerder of administrateur van De Poort van Nieuwegein zijn opgetreden.
Boeder B.V. heeft gesteld dat zij nimmer van (rechtsgeldige vertegenwoordigers van) GBR heeft vernomen op welke bankrekening zij bevrijdend kon betalen. GBR heeft dit betoog onvoldoende weersproken. De enkele stelling dat op het intakeformulier vermeld staat op welke naam de rekening staat waarop betaald kan worden, is daarvoor onvoldoende. Zoals GBR ter zitting heeft erkend is het in beginsel mogelijk dat een partij zich als vastgoedbeheerder voordoet, terwijl zij dat niet is. Dat een vastgoedbeheerder een rekening aanwijst, is derhalve geen garantie dat op die rekening ook daadwerkelijk bevrijdend aan de eigenaar betaald kan worden.
GBR heeft nog aangevoerd dat Boeder B.V. zelf had kunnen onderzoeken op welke naam de rekening was gesteld, bijvoorbeeld door een klein bedrag als “proef’ over te maken naar het opgegeven bankrekeningnummer. De rechtbank verwerpt dit betoog. Gelet op de specifieke vraagstelling van Boeder B.V. in de email van 11 mei 2010 had het op de weg van GBR gelegen de gevraagde documentatie te verstrekken. Een “proefoverboeking” zoals door GBR gesuggereerd, kon van Boeder B.V. - als zij al op dat nogal originele idee zou zijn gekomen - niet worden gevergd.
4.4. De conclusie luidt dat Boeder B.V. de betaling rechtsgeldig heeft opgeschort. Daarmee is echter nog niet gezegd dat GBR geen aanspraak op rente zou kunnen maken. Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 6:37 BW Pro volgt dat uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een verplichting tot rentevergoeding kan voortvloeien, maar dat een algemene regel daarover door de wetgever niet viel te geven. In het onderhavige geval heeft Boeder B.V. haar betalingsverplichting opgeschort omdat zij twijfelde aan wie de betaling moest geschieden. Boeder B.V. heeft vervolgens gewacht op een verklaring van de verhuurder en opgave van het rekeningnummer. Naar Boeder B.V. ter comparitie heeft erkend, heeft zij echter (abusievelijk) verzuimd om op de factuur en betalingsaankondiging van 26 oktober 2009 opnieuw om opgave van het rekeningnummer te vragen, zoals zij dat in eerste instantie ook had gedaan en heeft zij een haar bekend rekeningnummer genoemd waarop betaald zou worden. GBR kon derhalve gerechtvaardigd in de veronderstelling verkeren dat Boeder B.V. aanstonds tot betaling zou overgaan omdat zij Boeder B.V. daarvoor voldoende informatie had verschaft. Eerst per 11 mei 2010, toen de nieuwe vastgoedbeheerder Horizon bij Boeder B.V. informeerde waar het geld bleef, heeft Boeder B.V. duidelijk gemaakt dat zij haar betalingsverplichting had opgeschort in afwachting van een verklaring van de verhuurder over de wijze van betaling. Het had op de weg van Boeder B.V. gelegen om veel eerder aan Horizon of GBR te melden dat en waarom zij haar betalingsverplichting had opgeschort. De rechtbank ziet in deze gang van zaken aanleiding om aan GBR een rentevergoeding toe te kennen vanaf 2 november 2009 tot 11 mei 2010. Op basis van de betalingsaankondiging van 26 oktober 2009 mocht GBR immers verwachten dat zij uiterlijk binnen een week betaald zou krijgen (de onder 2.3 genoemde factuur vermeldde een betalingstermijn van 4 dagen). Na 11 mei 2010 heeft GBR echter verzuimd alsnog de gevraagde verklaring te verstrekken, zodat zij vanaf dat moment geen aanspraak op rentevergoeding meer heeft. Pas toen de advocaat van GBR zich meldde namens GBR en Boeder B.V. - gezien de maatschappelijke positie van een advocaat - ondanks zijn twijfels bevrijdend kon betalen op diens derdengeldrekening, diende Boeder B.V. tot betaling over te gaan, en dat heeft zij vervolgens ook gedaan.
4.5. GBR heeft een rentevergoeding van 1% gevorderd, overeenkomstig het percentage dat zij met Tucci is overeengekomen. Aangezien partijen een dergelijk percentage niet zijn overeengekomen, zal de rechtbank de vordering in zoverre afwijzen. De rechtbank zal op grond van de redelijkheid en billijkheid een rentevergoeding gelijk aan de wettelijke rente toekennen, hetgeen voor de genoemde periode neerkomt op een bedrag van € 261,89. Het feit dat Boeder B.V. zelf geen rente heeft gekweekt doet aan het voorgaande niet af.
4.6. GBR heeft gesteld dat Boeder B.V. ten onrechte kosten in rekening heeft gebracht en vervolgens verrekend in de dossiers [A] en [B]. GBR vordert betaling van het ten onrechte verrekende bedrag. Boeder B.V. heeft tot haar verweer gewezen op haar algemene voorwaarden, waarna GBR op haar beurt de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden heeft betwist.
De rechtbank overweegt als volgt. In de brief van 28 april 2009 heeft Boeder B.V. bevestigd dat partijen zijn overeengekomen dat de algemene voorwaarden van Boeder B.V. van toepassing zijn op het incassotraject. Bij deze brief heeft Boeder B.V., naar onweersproken is gebleven, de algemene voorwaarden gevoegd. Niet gesteld of gebleken is dat GBR tegen deze weergave van de gemaakte afspraken heeft geprotesteerd. In dat licht heeft GBR onvoldoende onderbouwd dat partijen de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden niet zijn overeengekomen.
Op grond van artikel 5.5 van de algemene voorwaarden kan Boeder B.V. aanspraak maken op betaling van de rekeningen in de dossiers [A] en [B]. In deze bepaling staat immers dat de opdrachtgever (GBR) ook 15% van het te incasseren bedrag verschuldigd is bij intrekking van de opdracht of bij het uitblijven van instructies. Niet in geschil is dat de opdracht [B] is ingetrokken en dat in het dossier [A] op enig moment geen instructies meer zijn gekomen, waarna Boeder B.V. tot afrekening is over gegaan. De stelling van GBR dat Boeder B.V. inhoudelijk geen of amper werk heeft verricht, is in het licht van de genoemde bepaling van de algemene voorwaarden derhalve niet relevant.
Blijkens het onder r.o. 2.3 geciteerde artikel 3.3 van de algemene voorwaarden is Boeder B.V. voorts gerechtigd tot verrekening. Het beroep op verrekening met de dossiers [A] en [B] slaagt derhalve, zodat dit onderdeel van de vordering van GBR zal worden afgewezen.
4.7. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, omdat de incassowerkzaamheden strekten tot betaling van een bedrag dat, gezien het voorgaande, merendeels niet was verschuldigd.
4.8. GBR zal als de overwegend in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Boeder, waaronder begrepen de kosten in het incident, worden begroot op:
- griffierecht € 568,00
- salaris advocaat incident 452,00
- salaris advocaat 768,00 (2,0 punten × tarief € 384,00)
Totaal € 1.788,00
in (voorwaardelijke) reconventie
4.9. Boeder B.V. heeft een voorwaardelijke reconventionele vordering ingesteld, namelijk onder de voorwaarde dat in conventie haar beroep op verrekening zou falen. De rechtbank heeft in conventie geoordeeld dat aan Boeder B.V. een beroep op verrekening toekomt, hetgeen met zich brengt dat de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld niet is vervuld. De vraag of de reconventionele vordering ook tegen de maten van GBR kon worden ingesteld, behoeft daarmee geen behandeling.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. veroordeelt Boeder B.V. om aan GBR te betalen een bedrag van € 261,89 (tweehonderdeenenzestig euro en negenentachtig eurocent),
5.2. veroordeelt GBR in de proceskosten, aan de zijde van Boeder tot op heden begroot op € 1.788,00,
5.3. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.5. verstaat dat de vordering niet is ingesteld.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2011.