Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 183801 / KG ZA 11-339
Vonnis in kort geding van 22 september 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE LICHTFABRIEK B.V.,
gevestigd te Haarlem,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. B.P. van Overeem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HAARLEM ENERGY B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. Ch.Y.M. Moons.
Partijen zullen hierna De Lichtfabriek en Haarlem Energy genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de bij brief van 6 september 2011 van mr. Moons van de zijde van Haarlem Energy
overgelegde producties
- de bij faxbericht van 7 september 2011 van mr. Van Overeem van de zijde van
De Lichtfabriek overgelegde producties
- de mondelinge behandeling
- de eis in reconventie
- de pleitnota van De Lichtfabriek
- de pleitnota van Haarlem Energy.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Haarlem Energy – een dochtervennootschap van projectontwikkelaar Fortress – is eigenaar van het ‘Nieuwe Energie’ terrein in Haarlem en de daarop aanwezige gebouwen.
2.2. De Lichtfabriek huurt dan wel gebruikt diverse ruimtes op het Nieuwe Energieterrein. In deze ruimtes vinden onder meer culturele evenementen, feesten, theatervoorstellingen, concerten en exposities plaats.
2.3. Op 20 februari 2004 hebben Haarlem Energy en De Lichtfabriek de volgende “Aanvullende afspraken op Huurintentie overeenkomst d.d. 24 februari 2004” ondertekend.
“Naar aanleiding van het overleg met uw heer [A] d.d. 6 februari 2004 waarin wij overeenkwamen onze standpunten met betrekking tot de huur van de Zuiveringshal en Oerkap schriftelijk te bevestigen, treft u hierbij onze huurintentie aan met daarbij de overeengekomen voorwaarden. Alhoewel wij ons er van bewust zijn dat het voor Haarlem Energy van belang is om reeds in dit stadium zo veel mogelijk duidelijkheid te verkrijgen over de eventuele invulling van een toekomstige huurovereenkomst, kunnen wij op dit moment niet meer dan onze intentie uitspreken om na realisering van de zuiveringshal en oerkap tot een huurovereenkomst te komen. Te veel factoren zijn op dit moment nog onduidelijk om daarin al concrete toezeggingen te doen.
Daarnaast komen partijen overeen dat de Lichtfabriek B.V. het Oliehuis, de Turbinehal, het Schakelhuis en het Pomphuis gelegen aan de Mickelersweg nr 2 te Haarlem huurt voor een periode van minimaal 6 jaar volgens de condities en voorwaarden zoals die beschreven zijn in de huurovereenkomst van 13 augustus 2002.
Voorts komen partijen overeen dat verbouwingen – voorzover die niet het reguliere onderhoud van de panden betreffen – in de huidige huurprijs verdisconteerd kunnen worden.”
2.4. De – niet ondertekende – huurovereenkomst van 13 augustus 2002 waarnaar in de onder 2.3 vermelde aanvullende afspraken wordt verwezen, houdt – onder meer – het volgende in.
“Kerngegevens huurovereenkomst
? Object/gehuurde : Circa 2.100 m² de Lichtfabriek B.V., oliehuis, schakelhuis en pomphuis
gelegen aan de Minckelersweg 2 te Haarlem.
[…]
? Huuringangsdatum : 5 april 2002
[…]
HUUROVEREENKOMST KANTOORUIMTE
en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A: 1624 BW
[…]
Het gehuurde, bestemming, gebruik
1.1 Deze huurovereenkomst heeft betrekking op circa 2.100 m² bedrijfsruimte […] plaatselijk bekend: Minckelersweg 2, […]
[…]
9.5 De turbinehal zal om niet door verhuurder aan huurder ter beschikking worden gesteld voor een periode van minimaal 3 (drie) jaar en een periode van maximaal 6 (zes) jaar uitgaande van de huuringangsdatum.
[…].”
2.5. Op 5 december 2006 hebben Haarlem Energy en De Lichtfabriek de volgende afspraken gemaakt omtrent het aanbrengen van geluidsisolatie in het Oliehuis.
“[…]
Ondergetekenden verklaren hierbij een bedrag van € 100.000,-- (honderdduizend euro) ter beschikking te stellen voor het aanbrengen van geluidsisolerende voorzieningen in het Oliehuis aan de Minckelersweg 2, 2031 EM te Haarlem onder de voorwaarde dat de Gemeente Haarlem tevens een bedrag van € 100.000,-- (honderdduizend euro) ter beschikking stelt aan de Lichtfabriek als bijdrage voor de aanschaf van een geluidsinstallatie.
De bijdrage van Haarlem Energy is een eenmalige gebouwgebonden investering welke zal worden aangewend voor het uitvoeren van geluidsisolerende voorzieningen aan het Oliehuis en deze bijdrage zal door Haarlem Energy niet in de huurprijs verdisconteerd zal worden.
[…].”
2.6. Bij brief van 15 december 2009 heeft Haarlem Energy – onder meer – het volgende aan De Lichtfabriek geschreven:
“[…]
Wat betreft de Turbinehal, is de overeengekomen termijn dat u deze om niet mocht gebruiken inmiddels verstreken. Wij zijn bereid om uw gebruik van de Turbinehal om niet voorlopig nog te continueren, mits u ons bevestigt dat u ons vrijwaart van iedere eventuele aansprakelijkheid voor het gebruik van de Turbinehal en alle eventuele (verborgen) gebreken, en ons bevestigt dat u op eerste aanzegging de Turbinehal zal ontruimen en verlaten, zonder dienaangaande enige aanspraak jegens ons te maken uit hoofde van uw gebruik van de hal of beëindiging van dat gebruik. Wij wijzen u erop dat in elk geval uiterlijk bij aanvang van de renovatie de Turbinehal aan ons zal moeten worden opgeleverd.
[…].”
Bovenstaande brief is door De Lichtfabriek niet, voor akkoord ondertekend, geretourneerd. Evenmin heeft De Lichtfabriek op andere wijze op de brief gereageerd.
2.7. Bij brief van 10 december 2010 heeft Haarlem Energy de huur van de bedrijfsruimtes aan de Minckelersweg 2 te Haarlem per 5 april 2012 opgezegd en De Lichtfabriek aangezegd de bedrijfsruimtes uiterlijk 4 april 2012 te ontruimen.
2.8. Tussen partijen heeft op 27 januari 2011 een kort geding gediend inzake de betaling van (achterstallige) huurpenningen en onderhoud aan de gebouwen. Naar aanleiding van een opmerking in de dagvaarding van Haarlem Energy over de huur van de Turbinehal, heeft mr. Van Overeem in zijn op 27 januari 2011 voorgedragen pleitnotitie het volgende opgemerkt.
“[…]
22. Tussen partijen is in confesso dat voor een periode van 10 jaar het oliehuis, het schakelhuis en het pomphuis wordt gehuurd tegen een huurprijs van € 8.371,28 per maand. Niets meer en niets minder.
In de dagvaarding wordt weliswaar gerept over de huur van “de turbinehal”. Haarlem Energy heeft zich tot op heden altijd op het standpunt gesteld dat de turbinehal niet onder de huurovereenkomst viel en dat deze alleen maar gebruikt mocht worden door De Lichtfabriek. In diverse correspondentie wordt een tijdlimiet gesteld aan het gebruik van de Turbinehal.
[…].”
In afwijking van het daaromtrent in de dagvaarding gestelde, heeft mr. Moons in zijn op 27 januari 2011 voorgedragen pleitnotitie over de Turbinehal opgemerkt dat deze niet door De Lichtfabriek wordt gehuurd, maar gratis wordt gebruikt.
2.9. Tijdens de mondeling behandeling van het kort geding op 27 januari 2011 hebben partijen overeenstemming bereikt. Deze afspraken zijn vastgelegd in een – door beide partijen ondertekende – vaststellingsovereenkomst.
“1. Gedaagde betaalt uit het thans onder notaris J.C.H. Janssens berustende depot 50% van de thans openstaande huurtermijnen, zijnde het bedrag van € 62.554,90, door storting of overschrijving van dat bedrag binnen 1 week na heden op rekeningnummer [rekeningnummer] ten name van Cliëntengelden Wieringa Advocaten met de referentie 72870-CHM. Partijen zullen voor de andere helft van het depot een depotovereenkomst aangaan conform productie 33. Daaraan zal worden toegevoegd bij inleiding onder 2 tweede gedachtestreepje: “danwel uitvoerbaar bij voorraad is verklaard”.
2. Gedaagde blijft de helft van de aan eiseres verschuldigde huurtermijnen betalen tot het moment dat de aannemer, die de dakreparatie uitvoert schriftelijk heeft verklaard dat het dak waterdicht is. Na ontvangst van die verklaring zullen de huurpenningen weer volledig worden voldaan, zonder enig inhouding.
3. Eiseres zal op eerste afroep tot herstel overgaan van eventueel nadien in het gehuurde optredende lekkages.
4. Voor de uitvoering van geluidsisolatiewerkzaamheden kan tot een bedrag van € 100.000,- vermeerderd met BTW direct door de uitvoerende aannemer worden gefactureerd aan eiseres.
5. Partijen trachten hun geschilpunten door middel van mediation op te lossen. In onderling overleg zullen partijen daartoe binnen 14 dagen na heden een mediator aanwijzen. Partijen dragen elk de helft van de kosten van de mediator.
6. Partijen behouden zich alle rechten voor ter zake van de tussen hen bestaande geschilpunten.
[…].”
2.10. Op verzoek van De Lichtfabriek heeft Heembouw op 25 maart 2011 een offerte uitgebracht ter zake van het aanbrengen van bouwkundige voorzieningen ten behoeve van geluidsisolatie in het Oliehuis en het Pomphuis voor een bedrag van EUR 55.575,00, exclusief BTW.
2.11. Op verzoek van De Lichtfabriek hebben zowel Frontline Rigging Consultancy (hierna: Frontline) als AllAreas een proforma factuur toegezonden ter zake van het aanbrengen van geluidsisolatie door middel van het plaatsen van “Mobile Air Walls”.
2.12. Naar aanleiding van genoemde offerte en proforma facturen heeft Haarlem Energy bij brief van 28 april 2011 het volgende aan De Lichtfabriek laten weten:
“In onze brief van d.d. 7 april 2011 hebben wij als voorwaarde gesteld dat de overeengekomen bijdrage aan de geluidswerende voorzieningen aan het Oliehuis besteed zouden worden aan die voorzieningen welke ‘aard en nagelvast’ aangebracht zouden worden tot een maximaal bedrag van € 100.000,-. De voorzieningen van Allareas en Frontline zijn dat niet en vallen buiten de overeengekomen afspraken.
De door Heembouw geoffreerde werkzaamheden kunnen wat ons betreft tot uitvoering worden gebracht. […].”
2.13. Op 30 juni 2011 heeft [B], directeur van De Lichtfabriek, per email het volgende aan mr. Van Overeem geschreven.
“[…]
Zojuist telefonisch contact gehad met [C] van Heembouw.
Hij zegt dat de contacten met Fortress vanuit Heembouw verbroken zijn.
Dit geldt zowel voor de verbouwing van het Meterhuis als het isolatiedeel Oliehuis.
Ook de worst van CCvT noemde hij niet geloofwaardig. Hij noemde een schadepost van 30.000 voor gedane werkzaamheden. Stadskantoor weet hij niets van.
Als reden zei hij geen onderliggende financiele garanties te krijgen,
Zelfs niet bij beperkte participatie van Heembouw zelf.
[…].”
2.14. Bij brief van 25 juli 2011 heeft Haarlem Energy het gebruik van de Turbinehal per 31 augustus 2011 opgezegd. In deze brief stelt Haarlem Energy de Turbinehal nodig te hebben voor derden.
2.15. Bij brief van 30 augustus 2011 heeft Heembouw het volgende geschreven aan Fortress:
“[…]
Middels dit schrijven willen wij kenbaar maken dat wij nog steeds geïnteresseerd zijn in het aannemen van bouwkundige projecten voor Fortress.
[…].”
3. Het geschil in conventie
3.1. De Lichtfabriek vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
1. Haarlem Energy veroordeelt tot voldoening van een bedrag van EUR 100.000,--, te vermeerderen met BTW, in verband met de uitvoering van isolatiewerkzaamheden, met de bepaling dat De Lichtfabriek gerechtigd zal zijn om – bij gebreke van voldoening binnen veertien dagen na het ten deze te wijzen vonnis – tot verrekening over te gaan met de verschuldigde huurpenningen;
2. Haarlem Energy veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis aan te vangen met het herstel van de daklekkages, zodanig dat deze lekkages daadwerkelijk binnen zes weken na aanvang van de werkzaamheden zijn verholpen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 2.500,-- voor iedere dag dat Haarlem Energy hiermee in gebreke blijft;
3. Haarlem Energy veroordeelt om het gebruik door De Lichtfabriek van de Turbinehal te gehengen en gedogen primair totdat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst is geëindigd en subsidiair tot een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;
4. Haarlem Energy veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3.2. Haarlem Energy voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil in reconventie
4.1. Haarlem Energy vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, De Lichtfabriek veroordeelt om de Turbinehal binnen vijf dagen na betekening met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter algehele en vrije beschikking van Haarlem Energy te stellen, onder het dichtzetten van de door De Lichtfabriek in de muren van de Turbinehal aangebrachte doorgangen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 5.000,-- per dag voor iedere dag dat De Lichtfabriek daarmee in gebreke mocht blijven.
4.2. De Lichtfabriek voert verweer.
4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
In conventie
Isolatiewerkzaamheden
5.1. De Lichtfabriek heeft ter onderbouwing van haar vordering – samengevat – het volgende naar voren gebracht.
Haarlem Energy heeft op 5 december 2006 toegezegd een bedrag van EUR 100.000,-- ter beschikking te stellen voor het aanbrengen van geluidsisolerende voorzieningen in het Oliehuis, maar zij komt deze toezegging niet na. Tijdens de mondelinge behandeling van het eerdere kort geding op 27 januari 2011 is in een vaststellingsovereenkomst vastgelegd dat tot een bedrag van EUR 100.000,--, vermeerderd met BTW, direct door de uitvoerende aannemer kan worden gefactureerd aan Haarlem Energy. Inmiddels heeft Heembouw een offerte voor het uitvoeren van bouwkundige werkzaamheden uitgebracht voor een bedrag van EUR 55.575,00, exclusief BTW. Daarnaast heeft De Lichtfabriek – om de problemen met de slechte staat van het dak te ondervangen – offertes aangevraagd voor het plaatsen van ‘Mobile Air Walls’. Dit is een nieuwe methode van isoleren waarbij matten worden opgehangen in plaats van het plaatsen van wanden. In dit geval zullen de matten in stalen frames aard- en nagelvast aan de wanden worden bevestigd, zodat zij onderdeel worden van het gebouw. De eigendom van het aan te brengen systeem berust bij Haarlem Energy en zal bij vertrek van De Lichtfabriek worden achtergelaten. Haarlem Energy stelt echter dat de Mobile Air Walls niet gebouwgebonden en zij weigert om die reden haar instemming. Niet alleen zijn de Mobile Air Walls wel degelijk gebouwgebonden, maar in de vaststellingsovereenkomst is ook niet opgenomen dat de isolatie gebouwgebonden moet zijn. Haarlem Energy kan die voorwaarde nu niet meer stellen. Een ander probleem is dat Heembouw geen werkzaamheden meer wil verrichten in opdracht van Haarlem Energy. De Lichtfabriek wordt hierdoor gedwongen de werkzaamheden voor te financieren. Dat risico wil De Lichtfabriek niet lopen en daarom vordert zij thans betaling van het bedrag van EUR 100.000,--, zodat zij zelf opdracht kan geven tot het uitvoeren van de isolatie-werkzaamheden, aldus nog steeds De Lichtfabriek.
5.2. Haarlem Energy heeft – samengevat – het volgende aangevoerd tegen de vordering van De Lichtfabriek.
Haarlem Energy heeft toegezegd EUR 100.000,-- ter beschikking te stellen voor het aanbrengen van ‘gebouwgebonden’ geluidsisolerende voorzieningen in het Oliehuis. De door Heembouw geoffreerde bouwkundige werkzaamheden voldoen aan dat criterium, maar de ‘Mobile Air Walls’ niet. Dit is een zeer gebruikersspecifiek systeem dat voor toekomstige gebruikers van het Oliehuis geen enkele waarde heeft. Het plaatsen van verplaatsbare matten is derhalve niet aan te merken als een duurzame investering in het gebouw. Tijdens het eerdere kort geding stond niet ter discussie dat de isolatie gebouwgebonden moest zijn en daarom is die voorwaarde niet in de vaststellingsovereenkomst opgenomen. Dat wil echter niet zeggen dat die voorwaarde is komen te vervallen. Haarlem Energy is bereid de door Heembouw geoffreerde bouwkundige werkzaamheden te laten uitvoeren indien rechtstreeks aan haar wordt gefactureerd. Heembouw is wel degelijk bereid daaraan mee te werken, zo blijkt uit de brief van 30 augustus 2011 (zie punt 2.15). Haarlem Energy verzet zich tegen het storten van EUR 100.000,-- op de rekening van De Lichtfabriek, omdat zij dan niet ziet waar de bijdrage aan wordt besteed. De onderhavige vordering van moet dan ook worden afgewezen, aldus Haarlem Energy.
5.3. De voorzieningenrechter overweegt het volgende.
5.4. Uitgangspunt voor wat betreft de geluidsisolatie van het Oliehuis is de vaststellingsovereenkomst die partijen ter zitting van 27 januari 2011 hebben getroffen. De hierin vastgelegde afspraken zijn tot op heden niet nagekomen, omdat partijen – onder meer – van mening verschillen over de vraag of de door De Lichtfabriek voorgestelde ‘Mobile Air Walls’ een gebouwgebonden investering betreft. Hoewel deze voorwaarde niet (meer) in de vaststellingsovereenkomst van 27 januari 2011 is opgenomen, zijn partijen op 5 december 2006 overeengekomen dat Haarlem Energy een eenmalige gebouwgebonden investering zal doen. Ter zitting is gebleken dat beide partijen hieronder verstaan dat de geluidsisolatie niet gebruikersspecifiek mag zijn. Volgens Haarlem Energy zijn de voorgestelde ‘Mobile Air Walls’ dat wel, omdat ze specifiek zijn afgestemd op De Lichtfabriek. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is echter onvoldoende komen vast te staan dat de ‘Mobile Air Walls’ niet ook door toekomstige huurders gebruikt kunnen worden, te meer nu de matten in frames aard- en nagelvast zullen worden aangebracht en De Lichtfabriek heeft toegezegd dat de isolatie eigendom zal zijn van Haarlem Energy. De door De Lichtfabriek voorgestelde Mobile Air Walls voldoen derhalve aan de overeengekomen voorwaarde van een ‘gebouwgebonden’ investering, zodat Haarlem Energy de plaatsing van dit systeem dient te financieren.
5.5. Partijen zijn het erover eens dat de door Heembouw geoffreerde isolatiewerkzaamheden ad EUR 55.575,00 exclusief BTW dienen te worden uitgevoerd. De stelling van De Lichtfabriek dat Heembouw echter niet meer in opdracht van Haarlem Energy wil werken, is niet aannemelijk geworden, gelet op de door Haarlem Energy in het geding gebrachte brief van Heembouw van 30 augustus 2011 (zie 2.15). De vordering van De Lichtfabriek om het bedrag aan haar over te maken, zal dan ook niet worden toegewezen. Om verdere problemen rond de financiering van de geluidsisolatie te voorkomen, zal de voorzieningenrechter in de plaats daarvan wel bepalen dat het bedrag van EUR 100.000,-- door Haarlem Energy moet worden gestort in het onder notaris J.C.H. Janssens berustende depot. Nadat door De Lichtfabriek opdracht is gegeven voor het uitvoeren van de door Heembouw geoffreerde isolatiewerkzaamheden alsmede het plaatsen van de ‘Mobile Air Walls’, zal de notaris gerechtigd zijn om uit het depot de facturen te voldoen tot maximaal EUR 100.000,--, mits de facturen aantoonbaar verband houden met de genoemde werkzaamheden. Indien na het voldoen van alle facturen nog een bedrag in het depot resteert, zal dat door de notaris worden teruggestort aan Haarlem Energy.
Lekkages dak
5.6. De Lichtfabriek heeft ter onderbouwing van haar vordering – samengevat – aangevoerd dat het dak – ondanks de ter zitting van 27 januari 2011 gemaakte afspraken –nog steeds niet is hersteld. Er treden nog steeds lekkages op en de activiteiten van De Lichtfabriek hebben daar ernstig onder te lijden. Het dak moet daarom op de kortst mogelijk termijn worden hersteld, aldus De Lichtfabriek.
5.7. Haarlem Energy heeft – samengevat – het volgende aangevoerd tegen de vordering van De Lichtfabriek.
Na de zitting van 27 januari 2011 heeft de dakdekker reparaties uitgevoerd aan de platte daken. De dakdekker weigert echter (nood)reparaties aan het schuine dak uit te voeren, omdat hij vreest dat bij het uitvoeren van die werkzaamheden in het gebouw brand zal ontstaan. Het probleem kan alleen worden opgelost door algehele renovatie en vernieuwing van het dak, maar De Lichtfabriek zal daar een bijdrage aan moeten leveren in de vorm van een hogere huurprijs. De Lichtfabriek is niet bereid een huurverhoging te accepteren en daarom is gekozen voor een ander (tijdelijk) alternatief, te weten het spannen van een bouwzeil over het dak. Uiteindelijk zal het gehele gebouw gerenoveerd moeten worden, maar een dergelijke investering is alleen verantwoord indien er sprake is van een duurzame huurovereenkomst tegen een realistische huurprijs. Haarlem Energy is al twee jaar met De Lichtfabriek in onderhandeling over een nieuwe huurovereenkomst, maar uiteindelijk zijn partijen er niet uitgekomen en heeft Haarlem Energy de huidige huurovereenkomst met De Lichtfabriek opgezegd. Onder die omstandigheden kan niet meer van Haarlem Energy worden verlangd dan tijdelijke noodmaatregelen in afwachting van de ingrijpende renovatie van het gehele complex. De vordering van De Lichtfabriek is niet realistisch en – zeker binnen de gevorderde termijn – niet uitvoerbaar en moet daarom worden afgewezen, aldus Haarlem Energy.
5.8. De voorzieningenrechter overweegt het volgende.
5.9. Op grond van de ter zitting van 27 januari 2011 gemaakte afspraken alsmede op grond van artikel 7:206 van Pro het Burgerlijke Wetboek (hierna: BW) is Haarlem Energy gehouden de gebreken aan het dak te verhelpen. Het spannen van een bouwzeil is geen oplossing en De Lichtfabriek hoeft daarmee geen genoegen te nemen. Dat algehele renovatie van het dak de enige andere oplossing voor de lekkages is – zoals Haarlem Energy stelt – is onvoldoende aannemelijk geworden. De vordering van De Lichtfabriek zal dan ook op de in het dictum te vermelden wijze worden toegewezen. De toe te wijzen dwangsom zal worden gemaximeerd. Gelet op hetgeen hierna onder 5.13 wordt overwogen, zal het dak van de Turbinehal niet hersteld hoeven worden.
In conventie en in reconventie
De Turbinehal
5.10. De Lichtfabriek heeft ter onderbouwing van haar vordering in conventie – samengevat – het volgende naar voren gebracht.
De opzegging van het gebruik van de Turbinehal door Haarlem Energy kan geen stand houden, omdat geen sprake is van gebruik, maar van huur. De Turbinehal maakt – zoals Haarlem Energy zelf meerdere malen heeft gesteld – deel uit van de huurovereenkomst en Haarlem Energy kan niet voortijdig de huur van een gedeelte van het gehuurde beëindigen. Indien wordt geoordeeld dat toch geen sprake is van een huurovereenkomst, moet het gebruik desondanks worden voortgezet. Ook bij een gebruiksovereenkomst dient Haarlem Energy een redelijke opzegtermijn in acht te nemen. Wetende dat De Lichtfabriek zich voor de komende maanden reeds heeft vastgelegd jegens derden, is de gehanteerde opzegtermijn van iets meer dan een maand veel te kort. Bovendien is op geen enkele wijze gebleken dat Haarlem Energy de Turbinehal nodig heeft voor eigen gebruik. De belangenafweging dient dan ook in haar voordeel uit te vallen, aldus De Lichtfabriek.
5.11. Haarlem Energy heeft ter onderbouwing van haar vordering in reconventie – samengevat – het volgende aangevoerd.
Van aanvang af is de Turbinehal niet door De Lichtfabriek gehuurd, maar gratis in gebruik gegeven door Haarlem Energy. Dit blijkt onder meer uit het voorblad van de (ongetekende) huurovereenkomst van 13 augustus 2002 waarin op het voorblad bij de kerngegevens de Turbinehal expliciet niet wordt genoemd onder ‘object/gehuurde’. Voorts blijkt het ook uit bepaling 9.5 van diezelfde huurovereenkomst waarin is vastgelegd dat de Turbinehal om niet aan De Lichtfabriek ter beschikking zal worden gesteld voor een periode van minimaal drie en maximaal zes jaar. Haarlem Energy heeft reeds bij brief van 15 december 2009 aangeboden het gebruik van de Turbinehal om niet voorlopig nog te continueren, mits De Lichtfabriek bevestigt dat zij Haarlem Energy vrijwaart van eventuele aansprakelijkheid voor het gebruik en eventuele gebreken en De Lichtfabriek bevestigt dat zij op eerste aanzegging de Turbinehal zal ontruimen zonder verdere aanspraak te maken op een voortzetting van dat gebruik. De Lichtfabriek heeft in het geheel niet op deze brief gereageerd. Zij wenst geen duurzame relatie met Haarlem Energy op te bouwen en stelt alleen eisen. Gelet op die houding is er geen bereidheid bij Haarlem Energy om De Lichtfabriek nog langer gratis het gebruik van de Turbinehal te geven. Daar komt nog bij dat Haarlem Energy serieus bezig is om te komen tot de renovatie en restauratie van de Turbinehal, waartoe zij nu ook door de gemeente wordt gedwongen. Overigens is Haarlem Energy serieus in overleg met het Centrum voor Cultuureducatie en Vrije Tijd (CCVT) in Haarlem als nieuwe gebruiker van de Turbinehal. De Lichtfabriek weet sinds de brief van 15 december 2009 dat zij rekening moet houden met de beëindiging van het gebruik en gelet op de voorgeschiedenis en de opstelling van De Lichtfabriek is een opzegtermijn van een maand niet onredelijk, aldus Haarlem Energy.
5.12. De voorzieningenrechter overweegt het volgende.
5.13. Op grond van het samenstel van de (ongetekende) huurovereenkomst van 13 augustus 2002, waarnaar wordt verwezen in de aanvullende afspraken van 24 februari 2004, en de brief van 15 december 2009 is naar het oordeel van de voorzieningenrechter evident dat de Turbinehal niet tot het gehuurde behoort en dat sprake is van een verschrijving in de aanvullende afspraken waar de Turbinehal wel tot het gehuurde wordt gerekend. In de (nadien) verzonden brief van 15 december 2009 wordt immers expliciet gesproken over ‘gebruik om niet’. Haarlem Energy heeft onbetwist gesteld dat De Lichtfabriek op die brief niet heeft gereageerd en ook niet heeft aangegeven dat ‘gebruik’ niet juist is, omdat sprake is van huur. Voorts heeft De Lichtfabriek tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding op 27 januari 2011 ook zelf aangegeven dat de Turbinehal niet tot het gehuurde behoort. De conclusie van het vorenstaande is dan ook dat Haarlem Energy de Turbinehal niet aan De Lichtfabriek heeft verhuurd, maar om niet in gebruik heeft gegeven.
5.14. Haarlem Energy heeft het gebruik van de Turbinehal inmiddels opgezegd en zij heeft daar het recht toe. Op grond hiervan zal de vordering sub 3 van De Lichtfabriek, voor zover die is gebaseerd op een door haar gestelde huur van de Turbinehal niet kunnen worden toegewezen. Voor zover de onderhavige vordering van De Lichtfabriek (subsidiair) is gebaseerd op een ontijdige beëindiging door Haarlem Energy van de gebruiksovereenkomst voor de Turbinehal, heeft De Lichtfabriek daarbij, gelet op hetgeen in reconventie zal worden beslist ten aanzien van het tijdstip van de feitelijke beëindiging van dat gebruik, geen belang. De vordering sub 3 kan om die reden niet worden toegewezen.
5.15. Met betrekking tot de in reconventie gevorderde ontruiming van de Turbinehal, overweegt de voorzieningenrechter het volgende.
De door Haarlem Energy gestelde renovatieplannen zijn op dit moment weinig concreet en nu er nog geen bouwvergunning is verstrekt, is aannemelijk dat het nog maanden zal duren alvorens daadwerkelijk een aanvang wordt gemaakt met de renovatie. Een eventuele nieuwe gebruiker zal de Turbinehal hoogst waarschijnlijk ook pas na de renovatie in gebruik nemen. Haarlem Energy heeft – zolang niet daadwerkelijk met de renovatie wordt begonnen – geen groot belang bij ontruiming op korte termijn. De Lichtfabriek heeft daarentegen belang bij een voortgezet gebruik van de Turbinehal in verband met diverse reeds geplande evenementen. Anders dan Haarlem Energy heeft gesteld, is aannemelijk dat deze evenementen niet zomaar verplaatst of afgezegd kunnen worden. De belangen van De Lichtfabriek en Haarlem Energy tegen elkaar afgezet, weegt het belang van De Lichtfabriek bij voortzetting van het gebruik van Turbinehal vooralsnog zwaarder dan het belang van Haarlem Energy bij een spoedige ontruiming. De voorzieningenrechter zal daarom de datum waarop de Turbinehal moet worden ontruimd vaststellen op 4 april 2012 (welke overeenkomt met de hiervoor onder 2.7 genoemde datum). De voorzieningenrechter zal voorts bepalen dat Haarlem Energy wat de ontruiming betreft aan dit vonnis geen rechten kan ontlenen, tenzij een afschrift van de bouwvergunning voor de renovatie van de Turbinehal dan wel een afschrift van de huurovereenkomst met een nieuwe huurder die reeds is ingegaan of binnen één maand na kennisgeving zal ingaan aan De Lichtfabriek is verstrekt danwel de overige bij De Lichtfabriek in gebruik zijnde ruimtes op grond van een rechterlijke uitspraak eveneens moeten zijn ontruimd. Nu door De Lichtfabriek is betwist dat zij de doorgangen in de muren van de Turbinehal heeft aangebracht en het tegendeel daarvan door Haarlem Energy niet aannemelijk is gemaakt, zal het desbetreffende onderdeel van de vordering worden afgewezen.
De toe te wijzen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.
5.16. Haarlem Energy zal in conventie als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten in conventie aan de zijde van De Lichtfabriek worden begroot op:
- dagvaarding EUR 76,31
- griffierecht 1.744,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 2.636,31
5.17. De Lichtfabriek zal in reconventie als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Haarlem Energy worden begroot op:
salaris advocaat EUR 408,00 (factor 0,5 × tarief EUR 816,00)
Totaal EUR 408,00
6. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1. veroordeelt Haarlem Energy tot storting van een bedrag van EUR 100.000,--, te vermeerderen met BTW, in het onder notaris J.C.H. Janssens berustende depot,
6.2. bepaalt dat notaris J.C.H. Janssens gerechtigd is tot een bedrag van maximaal
EUR 100.000,-- uit het onder 6.1 genoemde depot facturen te voldoen die aantoonbaar verband houden met de onder 5.5 vermelde isolatiewerkzaamheden aan het Oliehuis,
6.3. veroordeelt Haarlem Energy om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan te vangen met het herstel van het dak en de lekkages binnen zes weken na aanvang van de werkzaamheden te verhelpen,
6.4. veroordeelt Haarlem Energy om aan De Lichtfabriek een dwangsom te betalen van EUR 2.500,-- voor iedere dag dat niet aan de onder 6.3 uitgesproken veroordeling wordt voldaan, tot een maximum van EUR 100.000,-- is bereikt,
6.5. veroordeelt Haarlem Energy in de proceskosten, aan de zijde van De Lichtfabriek tot op heden begroot op EUR 1.376,00,
6.6. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.7. weigert de meer of anders verzochte voorzieningen,
in reconventie
6.8. veroordeelt De Lichtfabriek om op uiterlijk 4 april 2012 de Turbinehal met al het hare en al de haren te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van sleutels, in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Haarlem Energy te stellen,
6.9. veroordeelt De Lichtfabriek om aan Haarlem Energy een dwangsom te betalen van EUR 2.500,-- voor iedere dag dat niet aan de onder 6.8 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van EUR 100.000,-- is bereikt,
6.10. bepaalt dat Haarlem Energy geen rechten kan ontlenen aan het onder 6.8 en 6.9 bepaalde, tenzij een afschrift van de bouwvergunning voor de renovatie van de Turbinehal dan wel een afschrift van de huurovereenkomst met een nieuwe huurder die reeds is ingegaan of binnen één maand na kennisgeving zal ingaan aan De Lichtfabriek is verstrekt danwel de overige bij De Lichtfabriek in gebruik zijnde ruimtes op grond van een rechterlijke uitspraak eveneens moeten zijn ontruimd,
6.11. veroordeelt De Lichtfabriek in de proceskosten, aan de zijde van Haarlem Energy tot op heden begroot op EUR 408,00,
6.12. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.13. weigert de meer of anders verzochte voorzieningen.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M.C.C. Kaal op 22 september 2011.?