Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 492085/ CV EXPL 10-16469
datum uitspraak: 10 augustus 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap P.G.M. BAKKER VASTGOED B.V.
te Nieuw Vennep
eiseres
hierna te noemen Bakker
gemachtigde mr. S.H.W. Le Large
tegen
1. [gedaagde 1]
te [woonplaats]
niet verschenen
2. [gedaagde 2]
te [woonplaats]
niet verschenen
3. [gedaagde 3]
te [woonplaats]
gemachtigde mr. P.J. Winkel
gedaagden
hierna afzonderlijk ook te noemen [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3]
De procedure
Bakker heeft gedaagden gedagvaard op 2 december 2010. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend. [gedaagde 3] heeft schriftelijk geantwoord.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 2 maart 2011 een comparitie van partijen gelast. Voorafgaand aan de comparitie heeft Bakker een akte overlegging producties tevens vermeerdering van eis genomen. [gedaagde 3] heeft eveneens nadere producties overgelegd. De comparitie heeft plaatsgevonden op 29 april 2011, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Vervolgens heeft Bakker een conclusie van repliek genomen en [gedaagde 3] een conclusie van dupliek.
[gedaagde 3] heeft bij conclusie van dupliek nog producties in het geding gebracht. Bakker heeft op die producties niet kunnen reageren. Aangezien die producties niet zullen worden betrokken bij de beoordeling van deze zaak, is er geen noodzaak om Bakker alsnog in de gelegenheid te stellen om op die producties te reageren; Bakker is immers niet geschaad in de verdediging.
De feiten
1. Bakker heeft in de periode van 1 november 2003 tot 1 juli 2005 een bedrijfsruimte aan de Concourslaan 55 te Hoofddorp verhuurd aan de eenmanszaak [XXX] (hierna: [XXX]). [XXX], handelend onder de naam ‘Cafe’s Eetcafe’, exploiteerde het gehuurde als eetcafé.
2. Op 15 juni 2005 heeft [XXX] het eetcafé, inclusief inventaris en alle rechten daarop betrekking hebbend, verkocht aan [gedaagde 1] en [YYY] (hierna: [gedaagde 2]) tegen een koopsom van € 10.000,00. In de koopovereenkomst, die door [XXX], [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is ondertekend staat:
‘- kopers betalen, in aanwezigheid van de verhuurder van het pand waarin zich het eetcafé bevindt, bij ondertekening van deze overeenkomst DRIEDUIZEND EURO (…) in contanten aan de verkoper en het resterende bedrag van ZEVENDUIZEND EURO (…) in contanten aan de verhuurder van het pand in verband met achterstallige huur van verkoper.’
3. Op 24 juni 2005 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] € 7.000,00 betaald aan Bakker. Diezelfde dag hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huuraanbieding van Bakker voor de huur van Concourslaan 55 te Hoofddorp per 1 juli 2005 voor akkoord ondertekend.
4. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben het eetcafé korte tijd later verkocht aan [gedaagde 3].
5. Op 13 juli 2005 hebben Bakker als verhuurder en gedaagden als huurders een huurovereenkomst gesloten voor de huur van een bedrijfsruimte aan de Concourslaan 55 te Hoofddorp voor de duur van een jaar, ingaande per 1 juli 2005. De huurovereenkomst is opgemaakt in het ROZ-model ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ en luidt als volgt:
‘P.G.M. Bakker Vastgoed B.V. (…)
EN
mevrouw [gedaagde 2] (…)
de heer [gedaagde 1] (…)
Vertegenwoordigd door [gedaagde 3] [voornaam], welke de zaak gaat runnen (…)
1.2 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als woning met bedrijfsruimte. Andere bestemmingen ter verantwoording huurder en verantwoordelijkheid huurder ook naar gemeente.
1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.
3.2 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 3 maanden. Indien vanaf het tweede huurjaar verhuurder het pand nodig heeft voor projectontwikkeling, heeft verhuurder het recht met opzegtermijn van drie maanden het contract te ontbinden. Na 5 jaar eindigt de huur van rechtswege indien geen projectontwikkeling heeft plaatsgehad.
8. (…) Alle onderhoud, zowel binnen als buiten, is voor rekening huurder.’
6. Op 10 oktober 2005 heeft [gedaagde 3] een exploitatievergunning aangevraagd bij de gemeente Haarlemmermeer.
7. Bij brief van 12 december 2005 heeft de gemeente Haarlemmermeer aan [gedaagde 3] geschreven dat aan haar een exploitatievergunning wordt verleend voor de duur van maximaal drie jaar, voor de periode van 23 december 2005 tot en met 22 december 2008.
8. Op 27 mei 2009 heeft [gedaagde 3] wederom een exploitatievergunning aangevraagd bij de gemeente Haarlemmermeer. De gemeente Haarlemmermeer heeft de vergunning verleend, ingaande op 8 oktober 2009 en geldig voor onbepaalde tijd.
9. Bij brief van 12 maart 2010, geadresseerd aan ‘Eethuis Bodrum’ heeft Bakker aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geschreven dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt op 30 juni 2010 en hen verzocht het pand per die datum schoon op te leveren.
10. Bij creditfactuur van 5 juli 2010 heeft Bakker de huur voor de maand juli 2010 gecrediteerd. De factuur is geadresseerd aan ‘Eethuis Bodrum, t.a.v. mevr. [ZZZ]’ (hierna: [gedaagde 3]).
11. Bij brief van 8 juli 2010 heeft Bakker aan [gedaagde 3] geschreven de van haar ontvangen huur voor de maand juli 2010 af te boeken op de nog openstaande huur voor de maand juni 2010.
12. Bij brief van 8 september 2010 heeft Bakker aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geschreven dat zij zonder recht of titel in het gehuurde verblijven en hen gesommeerd binnen een week het gehuurde te ontruimen.
13. Bij monde van haar gemachtigde heeft [gedaagde 3] aan Bakker laten weten zich te beroepen op huurbescherming, omdat zij winkelruimte ex artikel 7:290 BW Pro zou huren.
14. Bij aangetekende brief van 8 oktober 2010 heeft (de gemachtigde van) Bakker gedaagden gesommeerd het gehuurde binnen een week te ontruimen en geschreven:
‘Voor het geval er in rechte wordt vastgesteld dat de huurovereenkomst nog van kracht zou zijn, (…) ontbindt cliënte zekerheidshalve hierdoor met u de overeenkomst op grond van het feit dat is gebleken dat aan het gehuurde, zonder schriftelijke toestemming van cliënte, welke is vereist krachtens artikel 1.3 van de huurovereenkomst, een andere bestemming is gegeven. Daarnaast is een grond voor ontbinding het feit dat cliënte is gebleken dat u niet over de juiste vergunningen beschikt voor de exploitatie van een bedrijf dat thans kennelijk wordt geëxploiteerd in het gehuurde. Sterker nog, cliënte heeft vernomen dat de vergunningen daartoe pas in september 2010, op het moment dat cliënte aangaf dat er ontruimd diende te worden, zijn aangevraagd. De vergunningen zijn niet afgegeven. Daarmee schiet u ernstig tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Cliënte behoudt zich alle rechten voor hiervan melding te doen bij de gemeente, hetgeen tot sluiting kan leiden. Een derde grond voor ontbinding is het feit dat de huur voor het gehuurde structureel te laat is voldaan door u.’
De vordering
Bakker vordert (samengevat en na vermeerdering van eis):
a. primair te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 juli 2010 is geëindigd van rechtswege, dan wel per diezelfde datum krachtens opzegging bij aangetekende brief van 12 maart 2010 is geëindigd;
b. subsidiair de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden op één dan wel meerdere in de dagvaarding aangevoerde ontbindingsgronden per 8 oktober 2010 dan wel per een in goede justitie nader door de rechtbank te bepalen datum;
c. uiterst subsidiair te bepalen dat op grond van de derogerende werking van redelijkheid en billijkheid de huurovereenkomst is geëindigd per 1 juli 2010 dan wel zal eindigen per een in goede justitie nader door de rechtbank te bepalen datum;
d. gedaagden hoofdelijk te veroordelen het gehuurde te ontruimen binnen 5 dagen na betekening van het vonnis;
e. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 2.201,50 per maand aan huur vanaf 1 december 2010 tot de dag van ontruiming;
f. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 250,00 per dag aan boete ex artikel 7 van Pro de algemene bepalingen vanaf 8 september 2010 tot de dag van ontruiming;
g. een verklaring voor recht dat gedaagden aansprakelijk zijn voor alle schade die Bakker heeft geleden en nog zal lijden ten gevolge van het in gebruik houden van het gehuurde vanaf 1 juli 2010;
h. hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot vergoeding van alle schade van Bakker als gevolg van het in gebruik houden van het gehuurde vanaf 1 juli 2010, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
i. veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure en de nakosten.
Bakker legt primair aan de vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst op grond van artikel 3.2 van de huurovereenkomst van rechtswege op 30 juni 2010 is geëindigd, nu geen projectontwikkeling heeft plaatsgehad. Bakker heeft zekerheidshalve bij brieven van
12 maart 2010 en 8 juli 2010 de huurovereenkomst schriftelijk opgezegd en ontruiming aangezegd, zodat ook om die reden de huurovereenkomst per 30 juni 2010 is geëindigd. Nu gedaagden geen verlenging van de ontruimingstermijn hebben verzocht bij de kantonrechter, verblijven zij thans zonder recht of titel in het gehuurde.
Aan gedaagden komt geen ontruimingsbescherming toe, aangezien er geen bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW Pro werd verhuurd. Partijen zijn uitdrukkelijk een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW overeengekomen. Weliswaar werd ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst in het gehuurde een eethuis geëxploiteerd en wilden ook gedaagden een eethuis exploiteren in het gehuurde, maar Bakker heeft tegenover gedaagden benadrukt dat zij het gehuurde uitsluitend als bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW wilde verhuren en dat zij bereid was -na een schriftelijk verzoek daartoe van gedaagden- de ruimte als winkel te verhuren voor een periode van maximaal twee jaar zodra gedaagden de benodigde vergunningen hadden geregeld. Dat gedaagden desondanks het gehuurde als eethuis zijn gaan exploiteren, kan niet leiden tot eenzijdige wijziging van de bestemming.
Subsidiair, voor het geval de huurovereenkomst nog niet van rechtswege of door middel van opzegging is beëindigd, ontbindt Bakker de huurovereenkomst. Bij brief van 8 oktober 2010 heeft Bakker de huurovereenkomst ontbonden, omdat Bakker was gebleken dat gedaagden niet over de juiste vergunningen beschikten voor de exploitatie van een eethuis in het gehuurde. Naar verwachting beschikken gedaagden evenmin over de vereiste brandveiligheidvoorzieningen. Daardoor schieten gedaagden ernstig tekort in de nakoming van hun verplichtingen uit de wet en uit de huurovereenkomst. Een tweede grond voor ontbinding is erin gelegen dat gedaagden het gehuurde in strijd met de overeengekomen bestemming en zonder schriftelijke toestemming van Bakker als eethuis zijn gaan gebruiken. Verder is sprake van structurele wanbetaling; gedaagden betalen de huur niet dan wel te laat.
Uiterst subsidiair beroept Bakker zich op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Gedaagden wisten, gelet op artikel 3 van Pro de huurovereenkomst, dat Bakker het gehuurde slechts tijdelijk wilde verhuren in verband met een ophanden zijnde projectontwikkeling. Na de opzegging in maart 2010 hebben gedaagden pas in juli 2010 aangegeven het gehuurde niet te willen verlaten. Bakker heeft de projectontwikkeling in de tussentijd doorgezet en wil nu ook daadwerkelijk overgaan tot projectontwikkeling. Bakker heeft plannen gereed, er zijn kopers en Bakker kan een goed rendement maken op het project. Een beroep op huurbescherming is in strijd met de redelijkheid en billijkheid, gezien hetgeen partijen hebben afgesproken. Daarnaast berokkenen gedaagden schade aan Bakker door het gehuurde in gebruik te houden, bestaande uit gederfde winst. Bakker houdt gedaagden hier hoofdelijk voor aansprakelijk. De schade moet nog worden begroot. Sinds de brief van Bakker van 8 september 2010 verbeuren gedaagden op grond van artikel 7 van Pro de algemene bepalingen een boete van € 250,00 per dag. Berekend tot 30 november 2010 bedraagt deze boete € 21.000,00. Op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen zijn gedaagden tevens een boete verschuldigd van ten minste € 300,00 per maand wegens te late huurbetaling.
Het verweer
[gedaagde 3] betwist de vordering. Zij voert aan dat de huurovereenkomst ziet op een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW Pro. Doorslaggevend is wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was het voor alle partijen volstrekt helder dat [gedaagde 3] de inventaris van het eetcafé had overgenomen en dat zij als nieuwe eigenaar en als nieuwe huurder in het gehuurde het eetcafé zou gaan exploiteren. Bakker wist hiervan en was hiermee akkoord, zoals ook blijkt uit het feit dat Bakker vanaf aanvang van de huur zijn brieven en facturen adresseerde aan ‘Eethuis Bodrum’, zijnde het eethuis van [gedaagde 3]. Het was nooit de bedoeling de ruimte boven het eethuis als woning te gebruiken. Deze diende als opslagplaats voor het eethuis.
[gedaagde 3] weet niet beter dan dat Bakker akkoord ging met de exploitatie van het gehuurde als eetcafé. Zij was in elk geval in juni 2005 onbekend met de betekenis van artikel 7:230a BW. Voor zover Bakker daadwerkelijk het eethuis als ‘andere bedrijfsruimte’ ex artikel 7:230a BW wilde verhuren, had Bakker dit uitdrukkelijk in de huurovereenkomst moeten vastleggen. [gedaagde 3] betwist dat Bakker heeft verklaard het gehuurde als winkelruimte te willen verhuren voor maximaal 2 jaar zodra alle vergunningen geregeld zouden zijn.
Bakker heeft aan de huurovereenkomst als voorwaarde gesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als borgen voor de betaling mede zouden ondertekenen, hetgeen zij hebben gedaan. Bij het opstellen van de huurovereenkomst heeft Bakker een verkeerd ROZ-model gebruikt. De huurovereenkomst is ondertekend op het kantoor van Bakker in bijzijn van [gedaagde 1], [gedaagde 2] en haar echtgenoot, en [gedaagde 3] en haar echtgenoot.
Aangezien [gedaagde 3] het gehuurde langer dan twee jaar gebruikt, is op grond van artikel 7:301 lid 2 BW Pro van rechtswege een huurovereenkomst tot stand gekomen tot 1 juli 2010. Bakker heeft de huurovereenkomst niet opgezegd en geen opzegtermijn van een jaar in acht genomen, zoals voorgeschreven in artikel 7:293 BW Pro. Daarom is de huurovereenkomst na 1 juli 2010 van rechtswege met 5 jaar verlengd ex artikel 7:292 BW Pro. Huurbeëindiging van rechtswege is bij bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:290 BW Pro niet mogelijk.
De brief van 12 maart 2010 van Bakker bevat geen opzegging. Voor zover deze brief toch als opzegging kan worden beschouwd, is deze opzegging nietig aangezien in deze brief geen gronden voor de opzegging zijn vermeld.
[gedaagde 3] vernietigt artikel 3 lid 2 van Pro de huurovereenkomst. Deze bepaling wijkt -ten nadele van [gedaagde 3]- af van de wettelijke bepalingen betreffende huur van bedrijfsruimte en zijn niet goedgekeurd door de rechter.
[gedaagde 3] betwist de door Bakker aangevoerde ontbindingsgronden. Zij heeft niet zonder de benodigde vergunningen een eethuis geëxploiteerd. [gedaagde 3] heeft bij de gemeente Haarlemmermeer een exploitatievergunning aangevraagd en verkregen. Voorts betwist [gedaagde 3] dat sprake is van huurachterstand. Sinds een jaar wordt de huur bij vooruitbetaling voldaan. Voorheen was het gebruikelijk dat [gedaagde 3] de huur achteraf voldeed. In het verleden zijn wel eens huurachterstanden ontstaan, maar hierover zijn steeds in onderling overleg en goede harmonie met Bakker betalingsafspraken gemaakt. Voor een belangenafweging in het kader van de derogerende werking van redelijkheid en billijkheid is geen plaats, aangezien het toepasselijke wettelijk huurregime semi-dwingend recht is.
Bij gebrek aan wetenschap betwist [gedaagde 3] dat Bakker projectontwikkeling heeft doorgezet. Bakker heeft deze stelling niet onderbouwd. Voor zover [gedaagde 3] weet, is er geen sloopvergunning aangevraagd en duur het nog vele jaren voordat projectontwikkeling kan plaatsvinden. De gevorderde verklaring voor recht en de vordering tot betaling van schadevergoeding moeten worden afgewezen, omdat Bakker ter zake niet heeft voldaan aan haar stelplicht.
De vordering tot ontruiming moet op grond van redelijkheid en billijkheid worden afgewezen. Bakker heeft als ervaren vastgoedhandelaar bewust een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde 3], terwijl zij wist althans behoorde te begrijpen dat het lastig kon zijn de huurovereenkomst te beëindigen. Bakker heeft jarenlang huurinkomsten genoten, terwijl [gedaagde 3] al het onderhoud heeft verricht.
Omdat [gedaagde 3] haar betalingsverplichtingen jegens Bakker nakomt en de huur blijft betalen tot het rechtsgeldig einde van de huurovereenkomst, heeft Bakker geen recht en belang bij veroordeling van gedaagden tot betaling van de huurpenningen vanaf 1 december 2010 tot de dag van ontruiming.
De door Bakker gevorderde boetes en schadevergoeding zijn te onbepaald om te kunnen worden toegewezen.
Voor zover de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt toegewezen, maakt [gedaagde 3] aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ex artikel 7:297 BW Pro.
De beoordeling
1. De vordering van Bakker strekt er toe primair voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst met [gedaagde 3] is beëindigd en (meer) subsidiair deze huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn te beëindigen. Hiertoe zal de kantonrechter eerst moeten beoordelen of partijen een huurovereenkomst voor ‘overige bedrijfsruimte’ in de zin van artikel 7:230a BW hebben gesloten, zoals Bakker stelt en [gedaagde 3] betwist, of dat partijen een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro hebben gesloten, zoals [gedaagde 3] stelt en Bakker betwist.
2. De kantonrechter stelt voorop dat ter beantwoording van deze vraag bepalend is wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, mede gelet op de inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven. De bestemming die in de huurovereenkomst is vastgelegd, is niet van doorslaggevend belang. Verder kan de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet alleen worden beantwoord op grond van een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
3. De kantonrechter is van oordeel dat partijen een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro hebben gesloten. Daartoe is het volgende redengevend.
4. Vast staat dat in het gehuurde een eethuis werd geëxploiteerd voordat Bakker en gedaagden een huurovereenkomst sloten. Daarbij is niet relevant of dit eethuis in de periode van april 2005 tot juli 2005 was dichtgespijkerd, zoals Bakker stelt en [gedaagde 3] betwist. Duidelijk is in ieder geval dat vóór aanvang van de huurovereenkomst tussen Bakker en gedaagden in het gehuurde een eethuis werd geëxploiteerd en dat in de tussentijd er geen andere bestemming aan het gehuurde is gegeven. [gedaagde 3] heeft op 15 juni 2005 het eethuis, inclusief inventaris, overgenomen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
5. Volgens [gedaagde 3] heeft zij het eethuis voortgezet, hetgeen Bakker onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Bakker heeft niet weersproken dat het gehuurde was ingericht als eethuis toen [gedaagde 3] het gehuurde betrok. Uit het feit dat Bakker vanaf de aanvang van de huurovereenkomst met gedaagden haar brieven en facturen heeft gericht aan ‘Eethuis Bodrum’, leidt de kantonrechter af dat Bakker vanaf het begin van de huurovereenkomst ervan op de hoogte was dat [gedaagde 3] in het gehuurde een eethuis exploiteerde. Bakker heeft niet gesteld en evenmin is gebleken dat Bakker op enig moment bezwaar heeft gemaakt tegen de exploitatie van een eethuis in het gehuurde of dat zij gedaagden te kennen heeft gegeven dat het exploiteren van een eethuis volgens haar in strijd was met de overeengekomen huurbestemming. Ook de huurovereenkomst duidt erop dat Bakker in ieder geval ervan op de hoogte was dat [gedaagde 3] in het gehuurde een onderneming zou gaan exploiteren, nu de huurovereenkomst melding maakt van ‘[gedaagde 3] [voornaam], welke de zaak gaat runnen’. In de huurovereenkomst is weliswaar niet gespecificeerd om wat voor ‘zaak’ het gaat, maar zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien om welke andere onderneming dan Eethuis Bodrum het zou gaan. Het had op de weg van Bakker gelegen om nader toe te lichten op welke onderneming -anders dan Eethuis Bodrum- in de huurovereenkomst zou worden gedoeld. Dit geldt te meer nu onweersproken is dat Bakker de huurovereenkomst heeft opgesteld. Tevens is van belang dat Bakker al voor aanvang van de huurovereenkomst wist dat [gedaagde 3] een eethuis wilde exploiteren in het gehuurde.
6. Dat partijen kantoorgebruik zijn overeengekomen, zoals Bakker stelt, is niet gebleken. Uit de in de huurovereenkomst geformuleerde bestemming ‘woning met bedrijfsruimte’ kan dat in ieder geval niet worden afgeleid. Deze formulering sluit immers niet uit dat het gehuurde bestemd was voor de exploitatie van een eethuis. Daarbij komt dat het gehuurde was ingericht als eethuis toen [gedaagde 3] het betrok en Bakker wist dat [gedaagde 3] daar een eethuis wilde exploiteren. Uit de omstandigheid dat de huurprijs volgens Bakker gering is, kan evenmin worden afgeleid dat partijen kantoorgebruik zijn overeengekomen. De hoogte van de huurprijs is immers afhankelijk van meerdere factoren, waaronder -naast de bestemming- tevens de staat en de locatie van het gehuurde en de overige huurvoorwaarden van betekenis zijn. In dit geval is van belang dat in de huurovereenkomst is bepaald dat alle onderhoud voor rekening van huurders komt, hetgeen in de hoogte van de huurprijs tot uitdrukking kan zijn gekomen. Bakker heeft tot slot nog gewezen op de titel van de huurovereenkomst, waarin is vermeld ‘kantoorruimte’ en wordt verwezen naar artikel 7:230a BW. Gelet op de maatschappelijke positie van [gedaagde 3] en de rechtskennis die van [gedaagde 3] als startende ondernemer mag worden verwacht, hecht de kantonrechter er weinig waarde aan dat de titel van de huurovereenkomst melding maakt van ‘kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Nu in de titel van de huurovereenkomst ook melding wordt gemaakt van ‘bedrijfsruimte’ waaronder valt te begrijpen ‘een eethuis’, is het begrijpelijk dat [gedaagde 3] geen aanleiding zag hiertegen bezwaar te maken. Daarentegen mag van Bakker als ervaren vastgoedhandelaar worden verwacht dat zij de huurovereenkomst en de huurbestemming zodanig formuleert dat deze voor de huurder volstrekt duidelijk is en ook overigens niet voor meerdere uitleg vatbaar is.
7. Gelet op het voorgaande, is de kantonrechter van oordeel dat partijen een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro hebben gesloten. Dat oordeel leidt ertoe dat er geen grondslag is voor de door Bakker gestelde beëindiging van de huurovereenkomst van rechtswege. Ook de opzegging waarop Bakker zich beroept houdt geen stand, alleen al omdat Bakker niet de juiste opzegtermijn in acht heeft genomen. Dat betekent dat de primaire vordering van Bakker zal worden afgewezen.
8. Subsidiair vordert Bakker ontbinding van de huurovereenkomst op de gronden zoals in de dagvaarding vermeld. Deze gronden komen samengevat erop neer dat gedaagden tekort schieten in de nakoming van hun verplichtingen door (1) het exploiteren van een eethuis zonder tijdig over de juiste vergunningen te beschikken, (2) gebruik van het gehuurde in strijd met de overeengekomen bestemming en (3) structurele wanbetaling.
9. Ter zitting heeft (de gemachtigde van) [gedaagde 3] verklaard dat gedaagden dachten ‘dat ze konden meeliften op de oude vergunning’. Nadat een medewerker van de gemeente gedaagden erop had gewezen dat ze een vergunning moesten aanvragen, is de vergunning aangevraagd en verkregen, aldus [gedaagde 3]. Bakker heeft dit niet weersproken, doch bij repliek erop gewezen dat de vergunningen pas na aanvang van de huurovereenkomst zijn verkregen. Vast staat dat [gedaagde 3] aanvankelijk het eethuis heeft geëxploiteerd zonder over de juiste vergunningen te beschikken. Het valt [gedaagde 3] te verwijten dat zij zich onvoldoende rekenschap heeft gegeven van de benodigde vergunningen bij het starten van haar onderneming en dat zij heeft verzuimd om tijdig een nieuwe exploitatievergunning aan te vragen. Echter, die omstandigheid kan -mede gezien het tijdsverloop tussen de aanvraag voor de exploitatievergunning en het instellen van de dagvaarding- thans niet meer leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Vast staat immers ook dat [gedaagde 3] de exploitatievergunningen heeft verkregen en dat zij in de periode van december 2005 tot december 2008 en vanaf oktober 2009 wél over de vereiste exploitatievergunning beschikt. Van enige tekortkoming op dit punt is op dit moment dan ook geen sprake meer.
10. Niet gebleken is dat een eethuis in strijd is met de in de huurovereenkomst genoemde bestemming van ‘woning met bedrijfsruimte’. Voor de motivering hiervan verwijst de kantonrechter naar punt 5 en 6 van de beoordeling.
11. Met betrekking tot de gestelde wanbetaling heeft Bakker onvoldoende gemotiveerd betwist dat in het jaar 2011 geen achterstand in de huurbetalingen is ontstaan. Zij heeft immers slechts tot en met het jaar 2010 overzichten verstrekt van de wijze waarop de huur werd betaald. Deze in het verleden liggende wanbetaling kan thans geen gerechtvaardigde grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst meer opleveren. Dit geldt temeer nu gesteld noch gebleken is dat Bakker in het verleden [gedaagde 3] in rechte heeft aangesproken op haar betalingsgedrag.
12. Het (meer subsidiaire) beroept van Bakker op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, faalt. Dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Bakker de huurovereenkomst met [gedaagde 3] voortzet, is niet gebleken. [gedaagde 3] heeft betwist dat Bakker vergaande plannen voor projectontwikkeling heeft, waarna Bakker heeft nagelaten haar stellingen op dit punt nader te onderbouwen. Daar tegenover staat het belang van [gedaagde 3] om met de exploitatie van haar eethuis in haar inkomen te voorzien.
13. Nu de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is geëindigd en er geen gronden zijn de huurovereenkomst te ontbinden, zullen de gevorderde ontruiming en veroordeling tot betaling van € 2.201,50 per maand aan huur vanaf 1 december 2010 tot de dag van ontruiming worden afgewezen.
14. Aangezien gedaagden het gehuurde niet zonder recht of titel in gebruik houden en Bakker geen overige feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit zou blijken dat gedaagden haar schade berokkend, zal de vordering tot betaling van € 250,00 per dag aan boete ex artikel 7 van Pro de algemene bepalingen vanaf 8 september 2010 tot de dag van ontruiming zal worden afgewezen, nog daargelaten dat Bakker deze vordering niet heeft onderbouwd. Om dezelfde reden zal ook de gevorderde verklaring voor recht en schadevergoeding worden afgewezen.
15. Het vorenstaande leidt de kantonrechter tot de slotsom dat de vordering tegen [gedaagde 3] moet worden afgewezen. Hetzelfde oordeel treft de vordering tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2], omdat het vorenstaande met zich brengt dat de vordering tegen hen ongegrond is.
16. De proceskosten komen voor rekening van Bakker omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Bakker tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 3] tot en met vandaag worden begroot op € 1.200,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.