Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 489241 \ CV EXPL 10-15068
datum uitspraak: 14 juli 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[opp[opposant]
te [woonplaats]
opposant
hierna te noemen [opposant]
gemachtigde mr. P. Wieringa
tegen
[ge[geopposeerde]
te [woonplaats]
geopposeerde
hierna te noemen [geopposeerde]
gemachtigde mr. K. Beishuizen
De procedure
Bij exploot van dagvaarding van 1 oktober 2011 heeft [geopposeerde] [opposant] gedagvaard tegen de zitting van de kantonrechter van 14 oktober 2011. [opposant] is niet verschenen. Bij verstekvonnis van 14 oktober 2010 is de vordering van [geopposeerde] op de in de dagvaarding genoemde gronden toegewezen.
[opposant] heeft bij exploot van 8 november 2010 [geopposeerde] aangezegd tegen voormeld vonnis in verzet te komen en heeft [geopposeerde] gedagvaard tegen de zitting van 18 november 2010.
Partijen hebben vervolgens nog de volgende gedingstukken overgelegd:
- de conclusie van antwoord in oppositie, tevens akte vermeerdering van eis,
- de conclusie van repliek in oppositie.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro¬ken inhoud van de producties, staat tussen partij¬en het volgende vast:
a. [opposant] huurt van [geopposeerde] sedert 1 september 2003 een appartement aan de [adres] te [woonplaats].
b. Bij brief van 15 april 2009 heeft de gemachtigde van [geopposeerde] het volgende aan [opposant] geschreven:
“Op verzoek van verhuurder de heer P. [geopposeerde] zend ik u bijgaand een gespecificeerd overzicht van de servicekosten voor uw appartement over de jaren 2005 tot en met 2008.
(…)”
De oorspronkelijke vordering van [geopposeerde]
[geopposeerde] vordert, na vermeerdering van zijn eis, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden, onder veroordeling van [opposant] om het gehuurde te ontruimen om aldaar niet terug te keren;
2. [opposant] zal veroordelen om aan [geopposeerde] te voldoen €9.934,23, vermeerderd met de wettelijke rente sedert 31 december van de betreffende jaren, althans sedert de dag der dagvaarding;
3. [opposant] zal veroordeling in de proceskosten.
[geopposeerde] heeft het volgende aan de vordering ten grond¬slag gelegd:
[geopposeerde] heeft aan [opposant] jaarlijks overzichten verstrekt met betrekking tot de servicekosten voor het appartement, terwijl [opposant] sedert 2004 consequent heeft geweigerd de werkelijke servicekosten te voldoen. De vordering wegens servicekosten bedraagt inmiddels
€ 7.700,05.
[opposant] maakt zich niet alleen schuldig aan wanbetaling, maar veroorzaakt door zijn gebruik van verdovende middelen overlast voor de medebewoners van het pand. Deze overlast heeft er reeds toe geleid dat twee bewoners de huur hebben opgezegd. Deze overlast veroorzaakt bovendien een grote aanloop van derden naar het appartement van [opposant].
[opposant] is ernstig in verzuim met de voldoening aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, welk verzuim dermate ernstig van aard is dat van [geopposeerde] in redelijkheid niet kan worden gevergd om [opposant] langer in het genot van het gehuurde te laten.
Het verweer van [opposant]
[opposant] heeft tegen de vordering van [geopposeerde] het volgende aangevoerd:
[opposant] betwist uitdrukkelijk dat hij verdovende middelen gebruikt of heeft gebruikt. Ook al zou [opposant] in de periode van april 2004 tot en met oktober 2005 hasj hebben gerookt, dan kan dit uiteraard in oktober 2010 nimmer een reden opleveren om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen. [opposant] is nimmer op onbehoorlijke bewoning aangesproken en [geopposeerde] heeft hem nimmer gesommeerd om die vermeende onbehoorlijke bewoning te staken.
Pas bij brief van zijn advocaat van 15 april 2009 heeft [geopposeerde] een overzicht van de servicekosten over de jaren 2005 tot en met 2008 aan [opposant] gezonden.
[opposant] heeft de overzichten betwist en verzocht de overzichten inzichtelijk te maken en te voorzien van een deugdelijke specificatie. De appartementen zijn niet gelijkwaardig, hetgeen in de servicekosten tot uitdrukking moet komen.
[geopposeerde] heeft niet binnen zes maanden na 31 december 2009 een overzicht over het jaar 2009 verstrekt. Hij heeft dit pas bij dagvaarding van 1 oktober 2010 gedaan. [opposant] heeft dit overzicht betwist.
[opposant] betwist ook het overzicht van de servicekosten over het jaar 2010. [geopposeerde] dient terzake van deze servicekosten ook de procedure van artikel 7:260 BW Pro te volgen.
[opposant] doet een beroep op artikel 7:259 lid 2 BW Pro. Op grond van dit artikel is de verhuurder verplicht om uiterlijk binnen zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten aan een huurder te verstrekken.
Artikel 7:260 BW Pro bepaalt, dat een huurder of de verhuurder de huurcommissie kunnen inschakelen wanneer er geen overeenstemming hebben bereikt over de hoogte en betaling van de servicekosten. Dit kan tot twee jaar na het verstrijken van de termijn genoemd in artikel 7:259 lid 2 BW Pro.
Op grond van artikel 51 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte moet [geopposeerde] een uitspraak van de huurcommissie of een beschikking van de kantonrechter overleggen, wanneer hij een rechtsvordering met betrekking tot de servicekosten over het desbetreffende tijdvak instelt. [geopposeerde] heeft dit niet gedaan.
[opposant] is van mening dat er geen sprake is van tekortkomingen aan zijn kant.
[opposant] vordert de kantonrechter hem te ontheffen van de veroordeling tegen hem uitgesproken bij het vonnis van 14 oktober 2010 en [geopposeerde] alsnog niet-ontvankelijk te verklaren dan wel zijn vorderingen af te wijzen, alles met veroordeling van [geopposeerde] in de kosten van het geding.
De beoordeling van het geschil
1. Voor zover de vordering van [geopposeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst is gebaseerd op de wijze waarop [opposant] de gehuurde ruimte bewoond, moet de vordering worden afgewezen. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende.
2. Indien al moet worden aangenomen dat sprake is geweest van het gebruik van hasj door [opposant] in zijn woning, dan heeft te gelden dat dit te ver in het verleden is gelegen om nu nog de basis te vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst.
3. Daarom dient thans nog te worden beoordeeld of de gestelde tekortkomingen van [opposant] in zijn financiële verplichtingen de ontbinding van de huurovereenkomst wel rechtvaardigen. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende.
4. Het gaat in deze procedure om de betaling van de volgende servicekosten:
over het jaar 2005: € 1.323,00
over het jaar 2006: € 1.306,99
over het jaar 2007: € 1.443,10
over het jaar 2008: € 1.786,80
over het jaar 2009: € 1.804,28
over het jaar 2010: € 2.192,18
in totaal derhalve € 9.856,35
5. Op grond van het bepaalde bij artikel 7:259 lid 2 BW Pro moest [geopposeerde] elk jaar uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan, aan [opposant] verstrekken.
6. [opposant] heeft gemotiveerd betwist dat die wettelijk voorgeschreven overzichten tijdig zijn verstrekt.
7. Bij brief van 15 april 2009 heeft de gemachtigde van [geopposeerde] aan [opposant] overzichten gestuurd voor de jaren 2005 tot en met 2008. Niet gebleken is dat die overzichten al eerder aan [opposant] waren gestuurd. Dit betekent dat voor de jaren 2005 tot en met 2007 de overzichten buiten de termijn van artikel 7:259 lid 2 BW Pro zijn gezonden. Met betrekking tot de servicekosten over het jaar 2009 heeft te gelden dat het daarop betrekking hebbende overzicht eveneens buiten de genoemde termijn en dus te laat, namelijk voor het eerst bij de dagvaarding van 1 oktober 2010, aan [opposant] is verstrekt.
8. Nu [opposant] niet slechts de verschuldigdheid van de gevorderde servicekosten betwist, maar ook de hoogte en de wijze van berekening daarvan, had [geopposeerde] ingevolge artikel 51 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte een uitspraak van de Huurcommissie of een beschikking van de kantonrechter omtrent de betalingsverplichting van [opposant] met betrekking tot die kosten over de betreffende tijdvakken dienen over te leggen. [geopposeerde] heeft dit niet gedaan, zodat de vordering, voor zover deze betrekking heeft op de jaren 2005 tot en met 2007 en het jaar 2009, reeds moet worden afgewezen.
9. De overzichten over de jaren 2008 en 2010 zijn door middel van de brief van 15 april 2009 respectievelijk de akte vermeerdering van eis van 7 april 2011, wel tijdig aan [opposant] verstrekt. Dat betekent evenwel niet dat dit deel van de vordering om die reden toewijsbaar is, omdat ook wat deze jaren betreft [opposant] de hoogte en de wijze van berekening van de kosten gemotiveerd heeft betwist. Ook met betrekking tot deze jaren had [geopposeerde] ingevolge artikel 51 van Pro de uitvoeringswet huurprijzen woonruimte een uitspraak van de huurcommissie of een beschikking van de kantonrechter diende over te leggen. Dit heeft hij niet gedaan. Daarom moet ook dit deel van de vordering worden afgewezen.
10. Over de jaren 2009 en 2010 heeft [geopposeerde] aan huurverhoging een bedrag van
€ 36,00, respectievelijk € 42,00 gevorderd. Gelet op de gemotiveerde bestrijding door [opposant] van dit deel van de vordering, is de kantonrechter van oordeel dat [geopposeerde] deze huurverhoging onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd. Ook dit deel van de vordering zal daarom moeten worden afgewezen.
11. Nu de vordering van in haar geheel wordt afgewezen, kan het verstekvonnis van
14 oktober 2010 niet in stand blijven en zal het worden vernietigd.
12. [geopposeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, met dien verstande dat de explootkosten van de verzetdagvaarding voor rekening van [opposant] dienen te blijven.
Beslissing
De kantonrechter:
Verklaart het verzet gegrond.
Vernietigt het tussen partijen gewezen en op 14 oktober 2010 uitgespro¬ken verstekvonnis.
En opnieuw rechtdoende:
Wijst de vordering van [geopposeerde] af.
Veroordeelt [geopposeerde] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [opposant] begroot op €500,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.