Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Zaandam
zaak/rolnr.: 487258 CV EXPL 10-8358
datum uitspraak: 26 mei 2011 bvv
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[X.]
te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen: [X.]
gemachtigde: mr A. Latour
tegen
de stichting Stichting Parteon
te Wormerveer, gemeente Zaanstad
gedaagde partij
hierna te noemen: Parteon
gemachtigde: mr C.G.P. Goudriaan
Het verloop van de procedure:
[X.] heeft bij dagvaarding van 28 oktober 2010 tegen Parteon een vordering ingesteld als in de dagvaarding nader omschreven.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 20 januari 2011, nadat Parteon tegen de vordering verweer heeft gevoerd, een comparitie van partijen bevolen, welke op 7 maart 2011 heeft plaatsgevonden. Partijen zijn ter zitting verschenen, althans hun vertegenwoordigers. Zij hebben in het kader van de comparitie van partijen, stukken in het geding gebracht.
De griffier heeft aantekening gehouden van het verhandelde ter zitting.
Vonnis werd (nader) bepaald op heden.
De feiten:
Op grond van wat partijen over en weer aan de orde hebben gesteld en niet of onvoldoende hebben betwist staan de volgende feiten vast:
- [X.] heeft met ingang van 1 oktober 1995 van een rechtsvoorganger van Parteon gehuurd een bedrijfsruimte in het winkelcentrum [naam] in [woonplaats]. De huurovereenkomst is tweemaal met een termijn van
5 jaar verlengd en zou derhalve, behoudens verdere verlenging, voortduren tot
1 oktober 2010.
- Op 4 maart 2009 is er brand in het winkelcentrum uitgebroken. Een groot aantal winkels is geheel of gedeeltelijk verwoest of zwaar beschadigd. Dit laatste was ook het geval met de door [X.] gehuurde winkelruimte. De brand is ontstaan in een tapijtwinkel die op dat moment gesloten was.
- In de wijk [naam] waren tot de brand twee winkelcentra, te weten [naam] en het winkelcentrum in de [adres].
- Parteon heeft bij schrijven van 18 maart 2009 de huurovereenkomsten met de winkeliers ontbonden. Als reactie hierop heeft [X.] bij brief van 23 maart 2009 aan Parteon ondermeer geschreven: …Wij willen hierbij bezwaar maken tegen deze ontbinding met de daaraan gestelde voorwaarde dat Parteon geen enkele verplichting meer heeft voortvloeiend uit deze overeenkomst. Tevens kunnen wij niet akkoord gaan met de onbruikbaar verklaring van deze bedrijfsruimte…
- Parteon heeft hierop bij brief van 3 april 2009 gereageerd, waarin ondermeer staat: …Door middel van onze brief d.d. 18 maart 2009 hebben wij de huurovereenkomst ontbonden, omdat het overeengekomen huurgenot door de brand geheel onmogelijk is gemaakt. Voor het geval de brief deze ontbinding niet zou inhouden, ontbinden wij hier alsnog de overeenkomst…
- Parteon heeft onderzocht of er een tijdelijk winkelcentrum zou kunnen worden gerealiseerd. Omdat hiervoor onvoldoende draagvlak bleek te bestaan onder de betrokken ondernemers en evenmin onder de omwonenden, die een groot aantal bezwaarschriften tegen het voornemen van de gemeente Zaanstad om een ontheffing van het bestemmingsplan ter plaatse af te geven, indienden, is hier uiteindelijk vanaf gezien. Op 26 oktober 2009 is dit aan de Ondernemersvereniging kenbaar gemaakt.
- Voorafgaande aan die beslissing van Parteon heeft [X.] met Parteon een huurovereenkomst getekend voor een plaats in het tijdelijke winkelcentrum, echter met de ontbindende voorwaarde dat de overeenkomst kon worden ontbonden bij zwaarwegende bezwaren van omwonenden. Parteon heeft met een beroep op die voorwaarde de overeenkomst ontbonden.
- In het door de gemeente Zaanstad voor de wijk [naam], ontwikkelde zogenaamde “Masterplan [naam]” is sprake van slechts één winkelcentrum waarin de twee bestaande winkelcentra zouden moeten opgaan.
- Parteon heeft [X.] een alternatieve ruimte aangeboden die echter voor [X.] niet aanvaardbaar was.
- Bij vonnis in kort geding van de kantonrechter te Zaandam van 6 november 2009, gewezen tussen Vomar Voordeelmarkt als eiseres en Parteon als gedaagde is Parteon verplicht ten behoeve van de Vomar Voordeelmarkt de winkelruimte welke deze voor de brand van Parteon in [naam] huurde, te herbouwen. Daarnaast zullen andere bedrijfsruimten op de begane grond worden herbouwd, welke maatschappelijke functies krijgen.
- Vanaf mei 2009 heeft [X.] tijdelijk intrek genomen met zijn bedrijf in een garagebox.
- [X.] heeft zijn bedrijf inmiddels buiten de wijk [naam] gevestigd.
- In het verleden kende het winkelcentrum een brandmeldingsinstallatie waarvan rookdetectoren in de onderscheiden winkelruimtes deel uitmaakten. Dit systeem werd door Parteon onderhouden. Omdat deze veel storingen veroorzaakten heeft Parteon op een gegeven moment die detectoren uit geschakeld. Wel waren er in de passages buiten de winkels rookmelders aanwezig. Bij de brand in maart 2009 hebben deze ook gefunctioneerd en is het brandalarm afgegaan.
De vordering:
[X.] vordert de veroordeling van Parteon tot betaling van € 38.900,-- te vermeerderen met € 350,-- per maand vanaf 1 november 2010, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 november 2009, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de algehele voldoening, alles uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van Parteon in de proceskosten.
De vordering betreft schadevergoeding waarvoor [X.] Parteon aansprakelijk houdt.
Daartoe stelt [X.] ondermeer, kort samengevat, het volgende:
De brand heeft zo snel om zich heen kunnen grijpen in het winkelcentrum tengevolge van het feit dat de brandmelders in de afzonderlijke winkels waren afgeschakeld van het alarmsysteem. Hierdoor kon de brand in de winkelruimte waarin deze is ontstaan onopgemerkt blijven tot deze oversloeg naar de rest van het winkelcentrum.
Daar komt bij dat de tussenmuren van de afzonderlijke winkelruimten niet doorgetrokken waren tot het dak, zodat de brand zich zeer snel kon uitbreiden.
Hierdoor heeft de brand, voor de brandweer kon ingrijpen, een zodanige omvang kunnen krijgen dat het gehele winkelcentrum werd getroffen, waaronder de winkelruimte van [X.]. Reeds om die redenen kunnen de brand en de consequenties daarvan aan Parteon worden toegerekend.
Toen het tijdelijke winkelcentrum niet doorging, heeft Parteon aan [X.] slechts een aanbod gedaan voor een verwaarloosde ruimte elders, waar niet vrij kon worden geparkeerd. [X.] is hier niet op ingegaan.
Het beroep dat Parteon ten behoeve van de ontbinding van de huurovereenkomst heeft gedaan op artikel 7:210 BW Pro is onjuist gebleken. De in [naam] gevestigde supermarkt Vomar heeft in kort geding gevorderd de herbouw van haar winkelruimte, welke vordering door de kantonrechter is toegewezen. Inmiddels is die herbouw voltooid. Herstel van de voormalige bedrijfsruimten bleek dus wel mogelijk.
Een verzoek van [X.] om een andere winkelruimte van Parteon te splitsen, zodat naast de huidige huurder het bedrijf van [X.] daar zou kunnen worden gevestigd, is door Parteon afgewezen. Nadat [X.] in januari 2010 was verhuisd, is de betreffende bedrijfsruimte met toestemming van Parteon alsnog gesplitst en is het afgesplitste deel aan een concurrent van [X.] verhuurd, die daarmee het Ter beperking van zijn schade heeft [X.] vanaf mei 2009 tijdelijk met zijn klantenbestand van [X.] in de schoot kreeg geworpen.
Ter beperking van zijn schade heeft [X.] tijdelijk met zijn bedrijf intrek genomen in een garagebox. Hier werd wel omzet gegenereerd, maar wel beduidend minder dan [X.] gewend was.
Uiteindelijk heeft [X.] elders een winkelruimte betrokken. Hij diende die volledig op te knappen. Bovendien diende hij, nu die ruimte buiten de wijk [naam] lag, een nieuwe klantenkring op te bouwen.
Van de inventaris heeft [X.] niets kunnen redden, mede omdat Parteon kort na de brand tot afbraak is overgegaan. Van zijn inboedelverzekeraar heeft [X.] een uitkering ontvangen van € 56.383,00 voor inventaris en apparatuur.
De schade die [X.] wenst te verhalen onderbouwt [X.] als volgt:
a. Voor het gedurende twee maanden niet kunnen uitoefenen van zijn bedrijf en vervolgens gedurende 10 maanden onder zeer slechte omstandigheden een winstderving van € 28.000,00.
b. November en december 2009 diende [X.] dubbele huur te betalen in verband met de verbouwing van het nieuwe pand.
c. De nieuwe bedrijfsruimte is € 350,00 per maand duurder dan de oude.
d. De extra accountantskosten voor het opnieuw op orde brengen van de administratie bedroegen € 5.000,00.
e. Omdat [X.] een nieuwe klantenkring moet opbouwen en in haar oude wijk ook nog eens een nieuw reisbureau is geopend met medewerking van Parteon, wordt in de periode januari 2010 tot oktober 2010 een verminderde winst gerealiseerd.
[X.] vordert dan:
1. aan gederfde winst tot en met oktober 2010 € 28.000,00 (indien de onderscheiden bedragen die [X.] aanvoert worden opgeteld zou dit bedrag zelfs € 38.000,00 moeten zijn, constateert de kantonrechter);
2. aan dubbele huur november- december 2009 € 1.700,00;
3. aan verschil tussen de overeengekomen huurprijs en de huur die [X.] thans moet betalen tot 1 oktober 2010 € 4.200,00 (€ 350,00 per maand) en verder p.m.;
4. extra accountantskosten € 5.000,00;
5. omzetvermindering ten opzichte van de situatie in [naam]: p.m..
Het verweer:
Parteon heeft tegen de vordering gemotiveerd verweer gevoerd, waarop, voor zover ter zake, bij de beoordeling van het geschil zal worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil:
Aanvankelijk betwistte Parteon het afschakelen van de rookmelders in de winkelruimten. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft zij verklaard dat haar inmiddels was gebleken dat dit gegeven juist was.
Anders dan Vomar heeft [X.] niet de vernietiging gevorderd van de door Parteon aangezegde ontbinding van de huurovereenkomst. Daarmee staat vast dat de huurovereenkomst door die ontbinding is geëindigd. [X.] heeft ook geen herstel van het gehuurde gevorderd.
Vast staat dat de brand is ontstaan in een afgesloten winkelruimte van het complex. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit aansprakelijkheid van Parteon voor het ontstaan van de brand zou kunnen worden afgeleid.
Van (gedeeltelijke) aansprakelijkheid voor de directe gevolgen van de brand zou Parteon alleen aansprakelijk kunnen zijn indien het winkelcentrum zodanige gebreken zou hebben vertoond, dat zonder die gebreken de brand zich niet verder zou hebben kunnen verspreiden, althans zodanig vertraagd dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moet worden aangenomen dat deze tijdig zou kunnen worden geblust.
Uit het enkele feit dat er geen rookmelders waren en dat de muren tussen de winkelruimten niet tot het dak waren doorgetrokken kan dit niet worden afgeleid.
[X.] heeft dienaangaande dan ook onvoldoende gesteld, laat staan bewijs ter zake aangeboden.
De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.
[X.] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten.
Waar hetgeen partijen voor het overige naar voren hebben gebracht niet tot een andere beslissing kan leiden, behoeft dit geen nadere bespreking.
De beslissing:
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [X.] in de proceskosten, aan de zijde van Parteon tot op heden begroot op
€ 800,00 aan salaris gemachtigde.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr C.J. Baas, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.