Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Zaandam
zaak/rolnr.: 495231/ CV EXPL 11-428/
datum uitspraak: 17 maart 2011
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eiser
hierna te noemen [eiser]
gemachtigde O.J. Boeder
tegen
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
te [woonplaats]
gedaagden
hierna gezamenlijk te noemen [gedaagde], in enkelvoud
in persoon.
De procedure
[eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard op 5 januari 2011. Gedaagden hebben schriftelijk geantwoord. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 27 januari 2011 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 17 februari 2011. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
a. [eiser] is door zijn werkgever CSM Nederland tijdelijk te werk gesteld in de Verenigde Staten van Amerika. [eiser] is eigenaar van een woning aan[woonplaats]es] te [woonplaats].
b. In april 2009 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning van [eiser]. De overeenkomst is gesloten voor de periode van 1 mei 2009 tot en met 30 april 2010, met optie tot verlenging met 12 maanden. De woning is gestoffeerd verhuurd. In de woning bevinden zich nog zaken die eigendom van [eiser] zijn. De huurprijs is
€ 900,- per maand en daarnaast is een voorschot van € 100,- per maand verschuldigd voor vergoeding van leveringen en diensten. De huurovereenkomst bevat een aantal bijzondere bepalingen, vermeld in artikel 10 tezamen en in onderling verband aan te duiden als de “diplomatenclausule”.
c. [eiser] heeft zich ter zake de huurovereenkomst laten vertegenwoordigen door Settle Service. Tussen Settle Service en [gedaagde] is in de maand februari 2010 e-mail contact geweest met betrekking tot verlenging van de huurovereenkomst. Voor zover van belang bevatten de e-mails de volgende zinsneden:
e-mail van 23 februari 2010 van [gedaagde]:
(…)Wij willen graag nog een poosje blijven zitten, ik kan daar alleen geen bepaalde duur aan toezeggen, eens moeten wij hier weg en ik wil toch ruimschots van tevoren iets anders gevonden hebben. Hoe lang kunnen wij hier eventueel nog blijven? Kunnen we een opzegtermijn van 2 maanden aanhouden? (…)
e-mail van 24 februari 2010 van Settle Service:
(…)De familie [eiser] blijft zeker nog een jaar weg, dus voorlopig kunnen jullie nog blijven. Ik wil voorstellen het contract te verlengen met een jaar, met daarin een opzegtermijn van 2 maanden voor zowel jullie als de verhuurder.(…)
e-mail van 24 februari 2010 van [gedaagde]:
(…)Ik vind het prima om een nieuw contract aan te gaan met een opzegtermijn van 2 maanden maar is het met een jaarcontract dan niet zo dat ik er zowiezo een heel jaar aan vast zit?(…)
d. Rond 1 april 2010 is aan [gedaagde] een “Bevestiging verlenging huurperiode” gestuurd met de volgende inhoud:
(…)Op verzoek van de huurder zal de duur van het huidige huurcontract d.d. 01-05-2010 (lopende van 01-05-2010 t/m 30-04-2010) van bovengenoemde woning, worden verlengd met een vaste periode van 12 maanden, lopende tot 30-04-2011, onder de voorwaarden en condities als genoemd in de huurovereenkomst. (…)
[gedaagde] heeft dit stuk niet voor akkoord ondertekend.
e. In een aangetekend verzonden brief van 28 oktober 2010 gericht aan mevrouw [gedaagde] (gedaagde sub 1) en de heer [gedaagde 2] (gedaagde sub 2) is de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 mei 2011 met als reden dat de eigenaar de woning weer zelf wilde gaan bewonen. [gedaagde] is met de opzegging niet akkoord gegaan.
De vordering
[eiser] vordert (samengevat) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 30 april 2011 eindigt en (zo begrijpt de kantonrechter) subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast vordert hij ontruiming van het gehuurde. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat de huurovereenkomst eindigt op 30 april 2011 omdat de zogenaamde diplomatenclausule is overeengekomen. Daarnaast voert hij aan dat het beroep van [gedaagde] op huurbescherming in strijd is met de goede trouw en dat [gedaagde] misbruik van recht maakt.
Het verweer
[gedaagde] betwist de vordering. Op haar verweer wordt, voor zover van belang, bij de beoordeling van het geschil ingegaan.
De beoordeling
1. [eiser] is eigenaar van de won[woonplaats]es] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het gezin van [eiser] bestaat uit [eiser], zijn echtgenote en hun schoolgaande dochter. [eiser] is door zijn werkgever CSM Nederland in 2009 uitgezonden naar de Verenigde Staten. In april 2009 is tussen partijen een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gesloten voor de duur van een jaar van 1 mei 2009 tot 1 mei 2010, met een optie tot verlenging met nog een jaar. De woning is gestoffeerd verhuurd, een aantal persoonlijke zaken van [eiser] is in de woning blijven staan en [eiser] bleef verantwoordelijk voor de levering van gas, water en elektra. [gedaagde] diende een voorschot energie van € 100, - per maand te voldoen. In artikel 10 van de huurovereenkomst zijn onder meer de volgende bijzondere bepalingen opgenomen. Het betreft een huurovereenkomst die naar haar aard van korte duur is en verhuurder was de bewoner van de woning voor aanvang van de huur. Artikel 10 bevat voorts een ontruimingsbeding. Eveneens bevat dit artikel een bepaling waarin huurder verklaart dat zij reeds op het moment van sluiten van de overeenkomst met de huurbeëindiging heeft ingestemd, maar na 30 april 2010 aanspraak maakt op verlenging. In dat geval, zo is vermeld in voornoemd artikel, dient huurder schriftelijk aan verhuurder toestemming te vragen. Aan het gehuurde mogen geen veranderingen worden aangebracht, roken in het gehuurde is niet toegestaan, de voortuin en achtertuin dienen door huurder te worden onderhouden.
2. Als erkend staat vast dat [gedaagde] zich bij het sluiten van de huurovereenkomst zeer bewust was van het feit dat de woning werd verhuurd omdat [eiser] tijdelijk door zijn werkgever naar het buitenland werd uitgezonden. Tijdens de comparitie van partijen heeft de kantonrechter met partijen de door [eiser] overgelegde e-mail wisseling tussen [gedaagde] enerzijds en [XXX] van Settle Service besproken. [gedaagde] heeft erkend dat zij per e-mail heeft ingestemd met verlenging van het contract met nog een jaar. In geen enkele e-mail beroept [gedaagde] zich op de gestelde door of namens [eiser] gedane toezegging om tot oktober 2011 het huis te mogen blijven bewonen. [gedaagde] heeft niet ontkend dat zij de op 1 april 2010 gedateerde “Bevestiging verlenging huurperiode” heeft ontvangen, waarin uitdrukkelijk vermeld is dat de huur wordt verlengd met een vaste periode van 12 maanden, lopende tot 30-4-2011, onder de voorwaarden en condities als genoemd in de huurovereenkomst. Als niet voldoende weersproken staat ook vast dat [gedaagde] de aangetekend verzonden brief van 28 oktober 2010 waarin de huur tegen 1 mei 2011 wordt opgezegd, heeft ontvangen. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 2] daarvan geen kennis droeg.
3. Vaststaat dat [eiser] met zijn gezin weer naar Nederland terugkomt. [eiser] heeft ten bewijze hiervan een verklaring van zijn werkgever overgelegd waarin wordt aangegeven dat [eiser] vanaf 1 juni 2011 weer in Nederland werkzaam zal zijn met standplaats Diemen.
4. Allereerst staat ter beoordeling of de verlengde huurovereenkomst een overeenkomst voor onbepaalde tijd is geworden. [gedaagde] meent dat dit het geval is omdat de eerste huurovereenkomst nooit is opgezegd. Zij doet een beroep op het bepaalde in artikel 7:230 BW. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in dit standpunt. Al in februari 2010 is tussen [gedaagde] en Settle Service gemaild over verlenging van de huurovereenkomst, waarbij door Settle Service uitdrukkelijk een verband is gelegd met het voortdurende verblijf van [eiser] in het buitenland. Uit de e-mails blijkt dat partijen het erover eens zijn geworden dat de huurovereenkomst met nog een jaar verlengd zou worden, dus tot 1 mei 2011. Waar het, zo volgt uit die e-mails, [gedaagde] toen om te doen was, was een eigen mogelijkheid om tussentijds op te zeggen met inachtneming van een periode van twee maanden. [gedaagde] heeft overigens ook niet betwist dat zij wist dat de huurovereenkomst verband hield met het tijdelijke verblijf van [eiser] in het buitenland, waarmee is komen vast te staan dat het niet de bedoeling was de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te verlengen.
De tussen partijen geldende huurovereenkomst wordt dus aangemerkt als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, te weten tot 1 mei 2011.
5. [eiser] heeft bij aangetekend schrijven van 28 oktober 2010 gericht aan [gedaagde] en haar partner [gedaagde 2] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2011, met als reden “de eigenaar wil de woning zelf bewonen”. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de huuropzegging van 28 oktober 2010 tegen [gedaagde 2] niet geldig is, omdat de opzegging tegen [gedaagde 2] als medehuurder in een aparte brief zou moeten zijn gedaan. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 2] geen kennis heeft genomen van de opzeggingsbrief van 28 oktober 2010 en voldoende aannemelijk is dat zijn partner [gedaagde] in haar contacten met Settle Service mede namens hem optrad. [gedaagde 2], die medecontractant is, heeft zich klaarblijkelijk met betrekking tot alles wat betrekking had op de huurovereenkomst, door zijn partner laten vertegenwoordigen. Om die reden, de andere omstandigheden in deze zaak in aanmerking genomen, is de kantonrechter van oordeel dat het beroep van [gedaagde], slechts verwoord door [gedaagde 2] in zijn conclusie van antwoord, op het ontbreken van een tijdige opzeggingsbrief naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
6. Primair, althans zo leest de kantonrechter de dagvaarding maar, heeft [eiser] zijn vordering gebaseerd op de in artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW bedoelde opzeggingsgrond. Naar het oordeel van de kantonrechter moet de vordering op die grondslag worden toegewezen. Zoals hiervoor is overwogen, wordt de geldende, verlengde huurovereenkomst aangemerkt als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot 1 mei 2011. Vaststaat dat in de oorspronkelijke huurovereenkomst uitdrukkelijk is bedongen dat [gedaagde] de woning na afloop van de overeengekomen termijn moet ontruimen en dat [eiser] de vorige bewoner van de woning was. Voldoende aannemelijk is dat [eiser] de woning na afloop van de huur weer zelf wil betrekken. Daarmee is aan de criteria van genoemd artikel voldaan. Voldoende aannemelijk is ook dat [eiser] belang heeft bij het einde van de huurovereenkomst per 1 mei 2011. Vanaf 1 juni 2011 zal hij weer permanent in Nederland werkzaam zijn, niet gebleken is dat hij over andere woonruimte beschikt en hij heeft een gezin waarvan een minderjarig kind deel uitmaakt. Daarnaast is zeer voorstelbaar dat [eiser] en zijn gezin na een verblijf van drie jaar in het buitenland weer willen terugkeren in hun eigen woonomgeving en in het hun in eigendom toebehorende huis. De belangen van [gedaagde] om de huurovereenkomst te kunnen voortzetten, die vooral financieel van aard zijn, dienen daarvoor te wijken. [gedaagde] wist immers van meet af aan dat het om tijdelijke huur ging, uitsluitend bedoeld voor de duur van het verblijf van [eiser] in het buitenland en al vanaf 28 oktober 2011 wist zij ook dat [eiser] de huurovereenkomst niet nog een keer wilde verlengen.
7. Het verweer van [gedaagde] dat haar in strijd met het huurcontract een huurperiode tot oktober 2011 zou zijn toegezegd, wordt verworpen, omdat dit mede gelet op de uitlatingen van [gedaagde] zelf niet als expliciete toezegging kan worden aangemerkt. Vast staat dat de schriftelijke huurovereenkomst is gesloten en door [gedaagde] is ondertekend na de gesprekken waarin die door haar gestelde toezegging, die door [eiser] wordt betwist, zou zijn gedaan. Het moge zo zijn dat in beginsel dit soort huurovereenkomsten voor een periode van een jaar worden gesloten, [gedaagde] heeft in geen enkel e-mail bericht met betrekking tot de verlenging van de huurovereenkomst gerept over een dergelijke toezegging en de mogelijkheid dat zij daar aanspraak op zou maken.
8. Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering op de primaire grondslag wordt toegewezen. Om die reden mist het bepaalde in artikel 7:275 BW (toekennen van een verhuiskostenvergoeding) toepassing.
9. [eiser] heeft gevorderd de beslissing op zijn vordering uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter wijst ook dit onderdeel van de vordering toe, omdat gelet op het voorgaande het standpunt van [gedaagde] als kansloos wordt aangemerkt en het haar – indien zij in hoger beroep zou gaan – kennelijk alleen te doen is deze zaak te rekken.
10. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
- verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] eindigt op 30 april 2011;
- veroordeelt [gedaagde] en [gedaagde 2] om de bedoelde woonruimte met alle zich daarin van hunnentwege bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiser] zijn, op uiterlijk 30 april 2011 te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter algehele en vrije beschikking van [eiser] te stellen, met machtiging van [eiser] om, indien [gedaagde] en [gedaagde 2] niet, althans niet tijdig mochten voldoen aan deze veroordeling, deze zelf en op kosten van [gedaagde] en [gedaagde 2] te effectueren desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Smits en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.