Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 129160 / HA ZA 06-1347
Vonnis van 2 februari 2011
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HAARLEMMERMEER,
zetelend te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
eiseres,
advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem,
tegen
[A],
wonende te [plaats], [gemeente],
gedaagde,
advocaat mr. A.P. van Delden te Leiden.
Partijen zullen hierna de gemeente en [A] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 14 maart 2007 en de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van descente van 27 februari 2009 en de daarin genoemde stukken;
- het arrest van de Hoge Raad d.d. 18 april 2008;
- de akte depot no. 42/2010, waarbij ter griffie is gedeponeerd het definitieve advies van de deskundigen van 14 september 2010 en de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van pleidooien gehouden op 23 november 2010 en de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. Bij vonnis van 14 maart 2007 is de vervroegde onteigening uitgesproken ten algemenen nutte, ten name van de gemeente, vrij van alle bestaande lasten en rechten, van de onroerende zaken, kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer:
- sectie en nummer AK 2027, voor een gedeelte ter grootte van 24 centiare (grondplannummer 14a);
- sectie en nummer AK 2027, voor een gedeelte ter grootte van 20 centiare (grondplannummer 14b);
-sectie en nummer AK 2026, voor een gedeelte ter grootte van 90 centiare (grondplannummer 15). Het voorschot op de schadeloosstelling voor [A] is in dit vonnis vastgesteld op € 39.500,-. Genoemd vonnis is op 18 maart 2009 ingeschreven in de openbare registers. Thans dient de rechtbank te beslissen over de definitieve aan [A] toe te kennen schadeloosstelling, ter begroting waarvan een deskundigenonderzoek is bevolen.
2.2. Bij hun advies hebben de deskundigen als uitgangspunt gehanteerd dat het onteigende kan worden gewaardeerd naar de huurwaarde voor aan beperkingen onderhevig gebruik als bedrijfsterrein. De deskundigen taxeren de huurwaarde op € 12,- per m2 per jaar. Hiervan uitgaande taxeren de deskundigen de waarde van het onteigende op € 200,-/m2. De oppervlakte van het onteigende bedraagt totaal 134 m2. De in totaal toe te leggen som bedraagt derhalve € 26.800,-.
2.3. De deskundigen adviseren om aan bijkomende schade toe te leggen de kosten voor verplaatsing van een hekwerk. De deskundigen taxeren de kosten daarvan op € 7.200,-.
2.4. Samengevat adviseren de deskundigen voor de schade, veroorzaakt door de onteigening, aan [A] toe te leggen:
waarde € 26.800,-
bijkomende schade € 7.200,- +
totaal € 34.000,-
2.5. De gemeente kan zich met de uitkomst van het rapport, gelet op het daarin genoemde bedrag van schadeloosstelling, verenigen.
Grondprijs
2.6. [A] is het niet eens met de wijze waarop de deskundigen de waarde van het onteigende hebben berekend. [A] heeft aangevoerd dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de verwachtingswaarde c.q. ontwikkelingspotentie van de grond. Bovendien is geen rekening gehouden met de waarde van de grond als voorste strook, zoals door [B] in zijn taxatierapport en tijdens het pleidooi uiteen is gezet. [B] heeft opgemerkt dat het rendement van 6%, op basis waarvan de huurwaarde van € 12,-/m2 wordt gekapitaliseerd naar een grondwaarde van € 200,-/m2, te hoog is. Het rendement zou bijvoorbeeld 4% of 4,5% moeten zijn. Ten slotte heeft [A] gewezen op enkele transacties in de omgeving, waarbij een hogere waarde aan de grond zou zijn toegekend.
2.7. De gemeente heeft aangevoerd dat de gronden van [A] hun waarde ontlenen aan de huurwaarde. De grondprijs in de omgeving is juist veel lager. De door [A] genoemde grondtransacties in de omgeving komen de gemeente niet bekend voor en zijn in elk geval niet vergelijkbaar. Op de eventuele ontwikkelingspotentie is het thans vigerende paraplubestemmingsplan van invloed, als gevolg waarvan niet hoger dan drie meter gebouwd kan worden. Dat zou tot een lagere ontwikkelingspotentie kunnen leiden, aldus nog steeds de gemeente.
2.8. De deskundigen hebben ter gelegenheid van het pleidooi hun advies op dit punt als volgt toegelicht. Er is geen rekening gehouden met ontwikkelingspotentie, enerzijds omdat het te ver gaat te veronderstellen dat de grond bij het bedrijvencomplex van Schiphol ingebracht kan worden en anderzijds omdat de grond thans een hogere waarde heeft dan wanneer het terrein bij Schiphol zou worden betrokken. Voorts hebben de deskundigen toegelicht dat de benadering van [B], die uitgaat van een hogere waarde van de voorste strook, huns inziens niet juist is, omdat de voorste strook geen grotere waarde heeft bij een kleinschalig en reeds ontwikkeld bedrijventerrein als het onderhavige. Er bestaat sterke samenhang tussen de voorste strook en de rest van het terrein. Van segmentering van de waarde kan derhalve geen sprake zijn. Een dergelijke segmentering bij geëxploiteerde bedrijventerreinen is ook volstrekt ongebruikelijk, aldus de deskundigen. Bovendien blijft het terrein aan de weg liggen en blijft de bereikbaarheid dus gelijk. De huurwaarde van
€ 12,-/m2 is overgenomen van buurpercelen. Deze huurwaarde is gekapitaliseerd naar een grondwaarde van € 200,-/m2.
2.9. De rechtbank is van oordeel dat [A] onvoldoende heeft onderbouwd dat er ontwikkelingspotentie bestaat en dat de waarde van de grond daarom hoger is dan thans door de deskundigen is berekend. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de deskundigen hebben aangegeven dat de toegekende waarde op basis van de huurwaarde hoger is dan de waarde die aan het onteigende zou worden toegekend als dit na herinrichting zou worden betrokken bij het luchthaventerrein. [C] heeft het advies op dit punt onvoldoende gemotiveerd weersproken.
2.10. De rechtbank gaat voorts voorbij aan het verweer van [A] dat aan de voorste strook grond van de bij hem in bezit zijnde grond een hogere waarde toegekend dient te worden, aangezien dit verweer miskent dat de voorste strook van het terrein haar waarde ontleent aan het gehele terrein en daarvan niet los gekoppeld kan worden. Geen redelijk handelende koper zal in het vrije handelsverkeer bereid zijn in het onderhavige geval voor de voorste strook meer te betalen dan voor de rest van het terrein, nu immers sprake is van reeds geëxploiteerde grond en dit terrein één samenhangend geheel vormt.
2.11. De stelling dat het rendement van 6% te hoog is, wordt bij gebreke van enige nadere motivering gepasseerd.
2.12. [A] heeft ten slotte gewezen op vergelijkingstransacties in de omgeving. Voor zover [A] hiermee heeft betoogd dat huurwaardekapitalisatie als waarderingsmethode ondeugdelijk is, omdat die in de praktijk tot een te lage waarde leidt, faalt zijn betoog. Hierbij is van belang dat de deskundigen de grond waarderen op € 200,-/m2 en dat de door [A] ingeschakelde deskundige [B] de grond waardeert op gemiddeld € 160,-/m2 en heeft aangegeven zich te kunnen verenigen met de gemiddelde waarde als berekend door de deskundigen. In het licht van die omstandigheid heeft [A] niet kunnen volstaan met een verwijzing naar enkele transacties in de omgeving, maar had hij moeten aangeven hoe zijn betoog zich verhoudt tot eerder genoemd standpunt van [B].
2.13. De voorgaande overwegingen leiden ertoe dat de rechtbank het advies van de deskundigen op het punt van de grondprijs zal volgen.
Bijkomende schade
2.14. [A] kan zich niet verenigen met het door de deskundigen getaxeerde bedrag van € 7.200,- voor het verplaatsen van het hek. [A] heeft een factuur ontvangen en betaald ter hoogte van € 9.508,10. [A] stelt zich op het standpunt dat de gemeente de werkelijk geleden schade dient te vergoeden.
2.15. De gemeente heeft er op gewezen dat in de zaak met nummer 129163 [C] juist de geraamde kosten vergoed wil zien. De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat ofwel de werkelijk kosten ofwel de door de deskundigen geraamde kosten betaald dienen te worden, maar dat in de samenhangende zaken eenzelfde grondslag dient te worden gehanteerd.
2.16. De rechtbank stelt vast dat [A] schade heeft geleden bestaande uit de kosten voor het verplaatsen van het hek. Deze schade bedraagt € 9.508,10. Gelet op het bepaalde in artikel 40 Ow Pro dient de schadeloosstelling een volledige vergoeding te zijn voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Derhalve dienen de kosten voor het verplaatsen van het hek door de gemeente betaald te worden.
Conclusie
2.17. Hetgeen de deskundigen overigens hebben geadviseerd is niet weersproken en zal door de rechtbank worden overgenomen.
2.18. Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat aan [A] toekomt ten titel van schadeloosstelling een bedrag van
waarde € 26.800,00
bijkomende schade € 9.508,10 +
totaal € 36.308,10
2.19. Nu het reeds door de gemeente aan [A] betaalde voorschot de toe te leggen schadeloosstelling overtreft, zal [A] ingevolge artikel 54t lid 3 van de Onteigeningswet (Ow) worden veroordeeld tot terugbetaling aan de gemeente van het verschil tussen die beide bedragen, zijnde een bedrag van:
voorschot € 39.500,00
schadeloosstelling € 36.308,10 -
verschil € 3.191,90
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis.
Kosten juridische en deskundige bijstand
2.20. Mr. Van Delden heeft namens [A] bij akte aan de rechtbank de nota’s van zijn werkzaamheden als raadsman, met bijbehorende specificaties, alsmede een opgave van de kosten van makelaar [B] overgelegd. De kosten belopen in totaal een bedrag van € 61.478,77, dat evenwel niet alleen betrekking heeft op de onderhavige zaak, maar ook op twee met deze onteigening samenhangende onteigeningszaken, nu splitsing van de kosten in de drie zaken bezwaarlijk was.
2.21. De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat de kosten van [A] voor rechtskundige en deskundige bijstand ingevolge artikel 50 lid 1 Ow Pro door hemzelf gedragen dienen te worden, nu de schadeloosstelling lager uitkomt dan het aanbod van de gemeente van € 39.500,-.
2.22. [A] heeft hier tegenin gebracht dat de kosten zijn gemaakt omdat de zaak gecompliceerd is en de door de gemeente gekozen onteigeningstitel vragen opriep.
2.23. Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow Pro komen de kosten van het proces ten laste van de onteigenende partij. Ingeval aan de verweerder niet meer wordt toegewezen dan hem werd aangeboden, kan de rechtbank de betrokkene veroordelen tot betaling van (een deel van) de kosten van het geding.
2.24. Anders dan de gemeente heeft aangevoerd, vormt de enkele omstandigheid dat de schadeloosstelling het aanbod overtreft onvoldoende grond om [A] te veroordelen tot betaling van (een deel van) de kosten van het geding. Indien de rechtbank daartoe wel over zou gaan, zou dat feitelijk betekenen dat [A] er verstandiger aan had gedaan het niet op een onteigeningsprocedure te laten aankomen en reeds daaraan voorafgaand overeenstemming te bereiken met de gemeente, opdat hij daarmee het risico zou hebben ontlopen om veroordeeld te worden in (een deel van) de proceskosten. Dit zou betekenen dat een onteigenende partij in de aan de onteigeningsprocedure voorafgaande onderhandelingen daarbij een extra drukmiddel zou hebben, hetgeen een ongeoorloofde beperking zou inhouden van de toegang tot de rechter. Nu er overigens geen redenen zijn om een deel van de kosten voor rekening van [A] te laten, ziet de rechtbank geen aanleiding om af te wijken van de hoofdregel dat de kosten van het proces ten laste komen van de onteigenende partij.
2.25. De gemeente heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de blijkens de declaratie van mr. Van Delden op de cassatiedossiers geboekte kosten ad € 8.567,41 niet vergoed dienen te worden. In de periode van de cassatieprocedures is al de nodige tijd op het dossier in eerste aanleg geboekt, terwijl er in die tijd weinig zaken speelden tussen partijen. Voorts heeft de gemeente er op gewezen dat de gemaakte kosten niet per afzonderlijke onteigeningsprocedure zijn opgegeven. De gemeente wenst toerekening van een derde deel van de kosten aan elk van de drie afzonderlijke onteigeningsprocedures waarin mr. Van Delden rechtsbijstand heeft verleend. De gemeente kan zich verenigen met een toerekening van € 15.000,- aan elk van de drie afzonderlijke onteigeningsprocedures, aldus nog steeds de gemeente.
2.26. Ingevolge artikel 50 lid 4 Ow Pro en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, een rol.
2.27. De rechtbank overweegt dat naast de onderhavige onteigeningsprocedure tussen de gemeente en [A], aanhangig zijn een onteigeningsprocedure tussen de gemeente en [C] en een onteigenigsprocedure waarin de gemeente onder zichzelf onteigent en waarin [C] en [A] geïntervenieerd hebben. In al deze procedures verleent mr. Van Delden rechtskundige bijstand. In dat kader is het begrijpelijk dat mr. Van Delden, gelet op de samenhang tussen de procedures, geen aparte registratie heeft bijgehouden per zaak. Het rapport van [B] heeft eveneens betrekking op de drie genoemde onteigeningsprocedures. De rechtbank zal daarom, overeenkomstig het voorstel van de gemeente, een derde deel van de kosten aan elk van de afzonderlijke onteigeningsprocedures toerekenen.
2.28. Ten aanzien van de op de cassatiedossiers geboekte kosten overweegt de rechtbank dat [A] als de in het ongelijk gestelde partij is veroordeeld in de kosten van de cassatieprocedure. Ook in de cassatieprocedures in twee overige zaken zijn [C] c.s. in het ongelijk gesteld en in de kosten veroordeeld. De rechtbank is van oordeel dat de kosten van mr. Van Delden in verband met de cassatieprocedures daarom niet ten laste van de gemeente dienen te komen. De desbetreffende kosten hebben ook geen betrekking op de onteigeningsprocedure bij deze rechtbank. De door mr. Van Delden gemaakte kosten in verband met de cassatieprocedures, te weten een bedrag van totaal € 8.567,41, komen derhalve niet voor vergoeding in aanmerking, zodat de gevorderde kosten ten belope van dat bedrag zullen worden afgewezen.
2.29. Voor het overige komen de kosten van juridische en deskundige bijstand de rechtbank redelijk voor en konden zij ook in redelijkheid worden gemaakt. De kosten komen dan ook voor vergoeding in aanmerking.
2.30. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat aan kosten voor deskundige en rechtskundige bijstand een bedrag van totaal € 52.911,36 aan [C] c.s. toegelegd dient te worden. In de onderhavige zaak dient derhalve een derde deel van dat bedrag, zijnde een bedrag van totaal € 17.637,12 toegelegd te worden aan [A].
2.31. Tenslotte zal de gemeente de declaratie van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze zaak verrichte werkzaamheden dienen te voldoen. Nu de deskundigen hebben volstaan met het indienen van een enkel kostenvoorstel voor de drie voornoemde procedures gezamenlijk, zal de rechtbank dit bedrag ad € 26.721,05 gelijkelijk over de drie procedures omslaan, zodat in deze zaak dient te worden vergoed het bedrag van € 8.907,02.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. bepaalt de schadeloosstelling voor [A] op € 36.308,10,
3.2. veroordeelt [A] om aan de gemeente het voorschot op de schadeloosstelling terug te betalen tot een bedrag van € 3.191,90 (drieduizendhonderdéénennegentig euro en negentig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het nog niet betaalde deel van dit bedrag vanaf heden tot de dag van volledige betaling,
3.3. veroordeelt de gemeente de declaratie van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze zaak verrichte werkzaamheden, tot aan deze uitspraak begroot op € 8.907,02, aan hen te voldoen,
3.4. veroordeelt de gemeente in de kosten van dit geding en begroot deze kosten tot op deze uitspraak aan de zijde van [A] op € 800,- aan verschotten en op € 17.637,12 aan kosten van deskundige bijstand en salaris advocaat,
3.5. wijst het in de gemeente Haarlem verschijnende Haarlems Dagblad aan als het nieuwsblad waarin dit vonnis binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft gekregen door de griffier bij uittreksel zal worden geplaatst,
3.6. verklaart dit vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad,
3.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Sicking, mr. E.L. Grosheide en mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2011.?