Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 491453 / VV EXPL 10-324
datum uitspraak: 22 december 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE ZANDVOORT
te Zandvoort
eiseres in conventie
verweerster in voorwaardelijke reconventie
hierna te noemen Gemeente Zandvoort
gemachtigde mr. B.P. van Overeem
tegen
1. de vennootschap onder firma v.o.f. DE ZUID
en haar vennoten
2. [XXX]
3. [YYY]
te [woonplaats]
gedaagden in conventie
eisers in voorwaardelijke reconventie
hierna te noemen De Zuid
gemachtigde mr. L.L. de Boef
De procedure in conventie en in reconventie
Gemeente Zandvoort heeft De Zuid op 10 december 2010 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 december 2010, tezamen met een door De Zuid ingediend verzoekschrift tot verlening van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW (zaaknummer 493139 / HZ VERZ 10-43).
De Zuid heeft een tegenvordering ingediend. De gemachtigde van Gemeente Zandvoort heeft pleitnotities tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende verweerschrift ex artikel 7:230a BW overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. De Zuid heeft, voorafgaande aan de mondelinge behandeling, nog stukken in het geding gebracht.
De feiten in conventie en in voorwaardelijke reconventie
1. Vanaf medio 1985 huurt De Zuid van Gemeente Zandvoort een aan Gemeente Zandvoort in eigendom toebehorend parkeerterrein aan het Ingenieur Friedhoffplein 15 te Zandvoort. De vorige huurder, [ZZZ], heeft het door hem op het parkeerterrein geëxploiteerde benzineverkooppunt op 2 januari 1985 aan De Zuid overgedragen.
2. De Zuid heeft de exploitatie van het benzineverkooppunt gestaakt. Op het parkeerterrein bevindt zich thans een verkooppunt van koffie, thee, frisdranken en ijs.
3. Op 14 december 2009 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de periode van twee jaar, ingaande 1 januari 2009 en lopende tot en met 31 december 2010. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“Overwegende dat:
- de huurovereenkomst van 1 januari 1999 per 1 januari 2009 geëindigd is;
- de gemeenteraad in november 2008 heeft bepaald, dat het parkeerterrein opnieuw, zij het tijdelijk, kan worden verhuurd;
- na ommekomst van de huurperiode gesteld in artikel 3, de gemeente het terrein niet meer wenst te verhuren;
- partijen het bereikte resultaat van de onderhandelingen als volgt wensen neer te leggen.
Artikel 1: Considerans
De inhoud van de considerans maakt onverbrekelijk deel uit van deze overeenkomst.”
4. Ingevolge artikel 4 van deze huurovereenkomst mag het gehuurde terrein uitsluitend worden gebruikt als parkeerterrein van motorvoertuigen.
5. Artikel 20 van de huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“Partijen zullen met elkaar in overleg treden over een naar redelijkheid en billijkheid te bepalen vergoeding van de door huurders zelf aangebrachte voorzieningen [...].”
6. Op 8 juli 2010 heeft Gemeente Zandvoort onder meer het volgende aan De Zuid geschreven:
“Wellicht ten overvloede berichten wij u dat de overeenkomst die u hebt gesloten met de gemeente voor de huur van een stuk grond voor het exploiteren van een parkeerplaats per 31 december 2010 van rechtswege eindigt. [...] De gemeente verzoekt u reeds nu aan te geven welke de door u aangebrachte voorzieningen zijn.”
7. Bij brief van 24 september 2010 heeft de gemachtigde van De Zuid aan Gemeente Zandvoort geschreven dat De Zuid op de voet van artikel 7:230a BW aanspraak maakt op ontruimingsbescherming.
8. Op 24 november 2010 heeft een door De Zuid ingeschakelde makelaar de roerende en onroerende zaken op het door De Zuid gehuurde parkeerterrein getaxeerd op een vrije onderhandse verkoopwaarde van € 336.000,00.
9. Op 30 november 2010 heeft Meerstad Makelaardij voor Gemeente Zandvoort de opstallen op en bij het parkeerterrein gewaardeerd op een bedrag van € 38.500,00.
De vordering in conventie
Gemeente Zandvoort vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van De Zuid tot ontruiming van de gehuurde parkeerplaats, binnen tien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag dat De Zuid daarmee in gebreke blijft.
Gemeente Zandvoort legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.
De huurovereenkomst tussen partijen eindigt van rechtswege op 31 december 2010. De Zuid dient het parkeerterrein uiterlijk op die datum te ontruimen. De Zuid komt geen beroep op artikel 7:230a BW toe, nu het parkeerterrein is aan te merken als ongebouwd onroerend goed.
Gemeente Zandvoort heeft een spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming, aangezien zij op grond van nieuw parkeerbeleid het parkeerterrein in eigen beheer gaat exploiteren en alle daartoe vereiste voorzieningen voor het zomerseizoen gereed dient te hebben. De Zuid heeft echter kenbaar gemaakt niet vrijwillig tot ontruiming te zullen overgaan.
Het verweer in conventie
De Zuid betwist de vordering. Zij voert daartoe het volgende aan.
Er is, primair, sprake van huur en verhuur van bedrijfsruimte, zoals bepaald in artikel 7:290 BW. Gemeente Zandvoort heeft de opzeggingsformaliteiten van artikel 7:293 BW niet in acht genomen, zodat de huurovereenkomst vooralsnog voortduurt na 31 december 2010.
Subsidiair, indien artikel 7:290 BW niet van toepassing is op de huurovereenkomst, gaat het om de huur en verhuur van een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW, zodat De Zuid aanspraak heeft op ontruimingsbescherming.
De vordering in voorwaardelijke reconventie
De Zuid vordert, indien de vordering in conventie wordt toegewezen, (samengevat) veroordeling van Gemeente Zandvoort tot betaling van € 250.000,00 als van voorschot op de vergoeding conform het bepaalde in artikel 20 van de huurovereenkomst. De Zuid legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.
Gemeente Zandvoort heeft niet willen meewerken aan een gezamenlijke taxatie. De Zuid dreigt door toedoen van Gemeente Zandvoort in ernstige financiële problemen te komen, indien zij tot ontruiming moet overgaan, terwijl partijen nog geen overeenstemming hebben bereikt over de door Gemeente Zandvoort aan De Zuid te betalen vergoeding.
De taxatie van Gemeente Zandvoort is veel te laag. Er dient te worden uitgegaan van het door de taxateur van De Zuid vastgestelde bedrag van € 161.000,00 voor de roerende en onroerende zaken. Daarnaast brengt een redelijke uitleg van artikel 20 mee, dat Gemeente Zandvoort een goodwill-vergoeding aan De Zuid betaalt. Deze is door de taxateur van De Zuid vastgesteld op een bedrag van € 175.000,00
Het verweer in voorwaardelijke reconventie
Gemeente Zandvoort betwist de vordering. Zij voert aan dat De Zuid ingevolge de huurovereenkomst recht heeft op een vergoeding voor uitsluitend de door haar zelf aangebrachte voorzieningen. Daaronder vallen slechts de in het taxatierapport van Gemeente Zandvoort genoemde zaken. Gemeente Zandvoort is bereid het daarvoor vastgestelde bedrag van € 38.500,00 aan De Zuid te voldoen. Partijen zijn niet overeengekomen dat Gemeente Zandvoort gehouden is tot betaling van een goodwillvergoeding aan De Zuid.
Nu voorts geen sprake is van onverwijlde spoed die een voorlopige voorziening vereist, de (hoogte van de) vordering van De Zuid, gelet op de discrepantie tussen de taxatierapporten, vooralsnog niet vaststaat en een restitutierisico aanwezig is, is voor toewijzing van meer dan de door Gemeente Zandvoort aangeboden vergoeding, geen grond.
De beoordeling in conventie en in voorwaardelijke reconventie
1. De geschillen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke beoordeling.
2. De gevorderde voorlopige voorzieningen komen slechts voor toewijzing in aanmerking als in dit geding aan de hand van de feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure soortgelijke vorderingen zullen worden toegewezen. Ter zake wordt het volgende overwogen.
3. Of sprake is van middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, wordt bepaald door de in lid 2 sub a, b en c van dat artikel genoemde voorwaarden waaraan de gebouwde onroerende zaak moet voldoen. Tussen partijen staat vast dat het overeengekomen gebruik van het gehuurde als parkeerterrein betekent dat het gehuurde in beginsel niet als 290-bedrijfsruimte kan worden aangemerkt. De Zuid stelt zich evenwel op het standpunt dat het parkeerterrein als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW moet worden gekwalificeerd, enerzijds omdat de oorspronkelijke huurovereenkomst betrekking had op een parkeerterrein met een benzinestation erop, anderzijds omdat gedurende vele jaren De Zuid, met toestemming van Gemeente Zandvoort, bloemen en planten verkoopt vanuit een op het parkeerterrein staande garage.
4. Deze redenering kan geen doel treffen, nu (enerzijds) van de verkoop van benzine geen sprake meer is en (anderzijds) gesteld noch gebleken is dat de verkoop van bloemen en planten de exploitatie van het parkeerterrein als kernactiviteit heeft vervangen. Het primaire verweer van De Zuid wordt derhalve verworpen.
5. Bij de beantwoording van de vraag of De Zuid aanspraak kan maken op ontruimings-bescherming, is bepalend of het parkeerterrein kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. Volgens De Zuid is dit het geval, omdat het parkeerterrein is voorzien van speciaal daarvoor bestemde klinkers en in de grond verankerde hekken en lichtmasten, zodat er bijzondere werkzaamheden nodig zijn om die voorzieningen ongedaan te maken.
6. De kantonrechter is van oordeel dat de enkele aanwezigheid van bestrating, hekken en lichtmasten nog niet tot de conclusie kan leiden dat het gehuurde als een gebouwde onroerende zaak moet worden bestempeld. Zoals uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid is het de bedoeling van de wetgever om huurders van gebouwen ontruimings-bescherming te bieden. Of De Zuid als huurder van een gebouw moet worden aangemerkt dient te worden beoordeeld aan de hand van de feitelijke situatie en het feitelijke gebruik. Nu vaststaat dat de kernactiviteit van De Zuid sinds jaar en dag heeft bestaan uit de exploitatie van het parkeerterrein, overeenkomstig de met Gemeente Zandvoort overeengekomen gebruiksbestemming, valt niet in te zien dat de aanwezigheid van hekken, lichtmasten en bestrating het parkeerterrein ineens tot een gebouwde zaak zou maken. Daarnaast geldt dat de exploitatie van een op het parkeerterrein aanwezige kiosk zodanig ondergeschikt is aan de kernactiviteit van De Zuid -verhuur van parkeerplaatsen- dat het hele parkeerterrein daardoor bezwaarlijk als een gebouwde onroerende zaak kan worden aangemerkt.
Uit het voorgaande volgt dat het subsidiaire verweer van De Zuid, gegrond op het standpunt dat het gehuurde een gebouwde onroerende zaak is, moet worden verworpen.
7. Uit hetgeen hiervoor onder 3. tot en met 6. is overwogen en beslist volgt, dat vooralsnog aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal komen vast te staan dat de huurovereenkomst per 31 december 2010 van rechtswege is geëindigd, zodat De Zuid gehouden is het parkeerterrein per die datum te ontruimen. De vordering in conventie zal derhalve worden toegewezen. De dwangsom zal worden gemaximeerd tot € 100.000,00.
8. Nu aan de voorwaarde voor de vordering in reconventie is voldaan, dient deze te worden beoordeeld. De (door Gemeente Zandvoort betwiste) spoedeisendheid van de vordering daargelaten, is voor toewijzing van het door De Zuid gevorderde voorschot op een door Gemeente Zandvoort aan De Zuid te betalen vergoeding reeds daarom geen grond, omdat partijen zowel over de vergoeding van de door De Zuid aangebrachte zaken als over de verschuldigdheid van een vergoeding voor goodwill verdeeld zijn. Met betrekking tot de door De Zuid aangebrachte zaken is het, gelet op hetgeen daarover in de huurovereenkomst is bepaald, aan partijen om in onderling overleg over een vergoeding naar billijkheid overeenstemming te bereiken. In een kort geding procedure kan, gelet op het voorlopig karakter van de gevraagde voorziening, niet worden bepaald welke zaken voor vergoeding in aanmerking komen en wat de waarde is, die daaraan kan worden verbonden. Evenmin is in kort geding vast te stellen of aan De Zuid een (voorschot op een) goodwillvergoeding toekomt, nu de tekst van de huurovereenkomst hiertoe geen aanknopingspunten biedt. Het komt dus aan op de uitleg die, gelet op de gegeven omstandigheden, aan artikel 20 van de huurovereenkomst moet worden gegeven. Nu vooralsnog niet aannemelijk is dat een soortgelijke vordering van De Zuid in een bodemprocedure kans van slagen heeft, dient de vordering in kort geding te worden afgewezen voor zover deze het door Gemeente Zandvoort aangeboden bedrag van € 38.500,00 te boven gaat.
9. De proceskosten in conventie en in reconventie komen voor rekening van De Zuid omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
- veroordeelt De Zuid bij wijze van voorlopige voorziening de door haar van Gemeente Zandvoort gehuurde parkeerplaats De Zuid binnen tien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen;
- bepaalt dat De Zuid een dwangsom verbeurt van € 5.000,00 voor iedere dag dat deze de hiervoor gegeven beslissing niet nakomt, tot een maximum van € 100.000,00;
- veroordeelt De Zuid tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Gemeente Zandvoort tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 87,93
vastrecht € 105,00
salaris gemachtigde € 400,00;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
- weigert de voorlopige voorziening;
- veroordeelt De Zuid tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Gemeente Zandvoort tot en met vandaag worden begroot op € 200,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Dubois, bijgestaan door drs. A.J. Verkruisen, griffier, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.