Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 155028 / HA ZA 09-271
Vonnis van 17 november 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HET KWADRANT B.V.,
gevestigd te Rijssen,
eiseres,
advocaat mr. M.H.J. Langerak te Utrecht,
tegen
de stichting
GEREFORMEERDE BOUWCORPORATIE VOOR BEJAARDEN,
gevestigd te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
gedaagde,
advocaat mr. B.W.G. van der Velden te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Kwadrant en SGBB genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 juni 2009;
- het proces-verbaal van comparitie van 3 november 2009;
- de conclusie van repliek van Kwadrant;
- de conclusie van dupliek van SGBB;
- de akte uitlating producties van Kwadrant;
- het verkort proces-verbaal van de (pleidooi)zitting van 24 augustus 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Eind 2004 is SGBB met Kwadrant in gesprek getreden over de verwerving van (delen van) het door Kwadrant te ontwikkelen nieuwbouwproject aan de stationslocatie Bisonspoor te Maarssenbroek (verder: het project).
2.2. Bij brief van 23 december 2004 heeft [VdZ]van SGBB aan [H]van Kwadrant het volgende medegedeeld:
“(…)
Mijn voorkeur gaat uit naar een basisscenario dat SGBB alle woningen afneemt en niet de commerciële ruimten. Op basis van dit scenario kan ik een waarde-indicatie afgeven van € 2.000 (inclusief BTW) V.O.N. per vierkante meter BVO. Dit bedrag is inclusief de bouw van 16[7] parkeerplaatsen en 137 bergingen en dus exclusief commerciële ruimten.
(…)”
2.3. Op 6 juli 2005 heeft tussen Kwadrant en SGBB een bespreking op directieniveau plaatsgevonden. De daarin gemaakte afspraken zijn door Bon Groep B.V. namens Kwadrant per brief van 25 juli 2005 aan SGBB bevestigd. In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
Het plan (…) bestaat uit 143 appartementen, variërend in grootte van circa 70 m2 BVO tot ca. 120 m2 BVO per appartement (…).
De circa 143 appartementen worden gekocht door SGBB voor € 2.000,- vrij op naam per m2 bruto vloeroppervlak (BVO) inclusief BTW (…). Het bruto vloeroppervlak wordt bepaald conform de vigerende NEN 2580 en is inclusief gebouwgebonden buitenruimte. Deze prijs is inclusief één parkeerplaats en één berging per appartement.
(…)”
2.4. Op 28 juli 2005 heeft [R](als manager beheer en ontwikkeling) van SGBB per e-mail onder meer het volgende aan [H]van Kwadrant medegedeeld:
“(…)
In ons gesprek van dd 6 juli jl. spraken we over het alsnog door SGBB via bouwtermijnen aan de hand van de voortgang van het werk betalen binnen de turn-key-overeenkomst.
(…)
De Bon-groep gaf aan, te opteren voor betaling in termijnen naarmate de bouw vordert. Dit betekent, dat het renteverlies, in oorsprong voor rekening van de Bon-groep, bij SGBB komt te liggen.
Argument om hiertoe over te gaan was dat SGBB goedkoper en simpeler geld kan aantrekken.
(…)
De extra kosten voor SGBB hebben wij als volgt gekwantificeerd:
Totale investering incl. BTW (afgerond) € 28.000.000
Waarvan grond/aanloopkosten 15% (aanname) € 4.200.000
(…)
Waarvan bouw en bijkomende kosten € 23.800.000
(…)
Totaal renteverlies € 1.000.000.
(…)
Deze E-mail is vertrouwelijk en uitsluitend bedoeld voor de geadresseerde.
De gepresenteerde inhoud verwoordt de opvatting van de auteur en niet noodzakelijkerwijs die van SGBB.
(…)”
2.5. Ter bevestiging van de eerder die dag tijdens een overleg gemaakte afspraken heeft Bon Groep B.V. namens Kwadrant op 17 november 2005 aan [R]van SGBB een brief met onder meer de volgende inhoud gestuurd:
“(…)
SGBB koopt de appartementen in het plan van [Kwadrant] voor een koopsom van € 2.000,- per m2 BVO (conform NEN 2580 en inclusief buitenruimten) vrij op naam en inclusief omzetbelasting. De prijs is inclusief 1 parkeerplaats per appartement. (…)
[Kwadrant] biedt de ruimten ten behoeve van vestiging van maatschappelijke voorzieningen aan SGBB aan voor een koopprijs van € 6.000,- per m2 BVO inclusief omzetbelasting voor de apotheek en € 3.000,- per m2 BVO inclusief omzetbelastingcompensatie voor het restant.
(…)”
Bij brief van 16 december 2005 heeft [R]namens SGBB bovengenoemde uitgangspunten aan [H]bevestigd.
2.6. Op 27 januari 2006 heeft [N]als secretaresse van SGBB een e-mail met onder meer de volgende inhoud aan [H]van Kwadrant verzonden:
“Geachte heer [H],
[VdM]zou u afgelopen week uitsluitsel geven over de maatschappelijke commerciële ruimte (…). Aangezien wij nog in afwachting zijn van een fiscaal advies, vragen wij nu nog een week respijt.
Tevens melden wij u dat de mogelijke bieding uitgaat boven het eerder genoemde en reeds door onze Raad van Toezicht goedgekeurde bedrag. De mogelijke uitkomsten liggen beduidend hoger dan de uitgangspunten zoals voorgelegd aan de Raad van Toezicht en zullen dus opnieuw ter goedkeuring aan de Raad moeten worden voorgelegd.
(…)”
2.7. Ter bevestiging van de in de bespreking van 22 februari 2006 tussen partijen gemaakte afspraken, heeft Kwadrant aan [VdZ] van SGBB bij brief van 8 maart 2006 (verder: de Brief) onder meer het volgende geschreven:
“(…)
SGBB koopt 143 appartementen, inclusief 172 privé parkeerplaatsen, en 1300 m2 bruto vloeroppervlak (BVO) maatschappelijke voorzieningen, inclusief 26 openbaar toegankelijke parkeerplaatsen (…).
(…)
De koopsom van de appartementen met parkeerplaatsen bedraagt € 2.000,- per m2 BVO (gerekend conform NEN 2580 en tevens gerekend over de gebouwgebonden buitenruimten). De koopsom van de maatschappelijke voorzieningen bedraagt € 3.000.000,-.
(…)
Wij vertrouwen erop dat het bovenstaande een juiste weergave is van hetgeen tussen u en ons overeengekomen is. Ten blijke daarvan verzoeken wij u deze brief “voor akkoord” getekend aan ons retour te zenden, waarna wij onze notaris zullen vragen de definitieve koopovereenkomst op te stellen.
(…)
Hoogachtend, Voor akkoord, [met pen bijgeschreven: onder voorbehoud Raad van Toezicht 12-04-‘06]
[handtekening [B]] [handtekening: [VdZwet]]
[Kwadrant] SGBB
2.8. Bij brief van 14 juli 2006 heeft Bon Groep B.V. namens Kwadrant aan [DV]van SGBB onder meer het volgende bericht:
“(…)
Hierbij ontvangt u namens [Kwadrant] de concept koop- aannemingsovereenkomst (…). Deze overeenkomst is opgesteld op basis van de brief (…) d.d. 8 maart 2006.
Tevens treft u de rapportage Oppervlaktebepaling (…) van PRC aan. Deze oppervlaktebepaling is uitgevoerd conform de NEN 2580.
Op basis van deze rapportage is door ons de voorlopige prijs bepaald, als bedoeld in bijgaande overeenkomst.
(…)”
2.9. In voornoemde conceptovereenkomst is onder “III” het volgende bepaald:
“De totale koop-/aanneemsom bedraagt:
een bedrag gelijk aan:
- voor de woonappartementen met parkeerplaatsen € 2.000,-- per gerealiseerde m2 BVO (volgens na te melden norm) gerekend over de oppervlakte van de woonappartementen en de bij die appartementen behorende bergingen, gemeenschappelijke ruimten en buitenruimten;
- voor de maatschappelijke voorzieningen met parkeerplaatsen € 3.000.000,-- (onafhankelijk van de oppervlakte van de maatschappelijke voorzieningen).
(…). Met BVO wordt hier (en in deze overeenkomst) steeds bedoeld: bruto vloer oppervlak, gerekend conform NEN 2580 en tevens gerekend over de gebouw gebonden buitenruimten.
Het aantal BVO’s ter bepaling van de koopsom (van de woonappartementen met parkeerplaatsen wordt als volgt berekend:
- voorlopige berekening op basis waarvan eerste betaling plaatsheeft: op basis van Het schetsplan (voorlopige prijs);
- definitieve berekening op basis waarvan de definitieve prijs wordt vastgesteld: op basis van de tekeningen die behoren bij de onherroepelijke bouwvergunning (definitieve prijs).
Op basis van de huidige gegevens over Het Schetsplan en met inachtneming van het hiervoor bepaalde bedraagt de voorlopige prijs (…): € 44.628.000,- Euro, (…), (inclusief BTW),
(…)”
2.10. In de voornoemde (2.8.) PRC rapportage van 12 juli 2006 is onder meer het volgende vermeld:
“Door [Kwadrant] is PRC Kostenmanagement verzocht om van het project (…) een oppervlaktemeting te maken van de woonappartementen inclusief bijbehorende buitenruimten en algemene ruimten.
Het betreft uitsluitend het totale brutovloeroppervlak van de woonappartementen.
Op basis van de vierkante meters wordt de voorlopige koopsom vastgesteld.
De meting is uitgevoerd op de concept Voorlopig Ontwerp tekeningen en conform de NEN 2580(…).
De bruto vloeroppervlakte bedraagt: 18.809 m2.
De oppervlakte van de buitenruimten bedraagt: 2.005 m2 +
De totale oppervlakte: 20.814 m2
Opgenomen in het bruto vloeroppervlak:
• De appartementen
• De bergingen inclusief gangen
• De (nood)trappenhuizen voor de bovengelegen appartementen
Opgenomen in de buitenruimten:
• De galerijen
• Het toegankelijke dakterras (…)
• Het toegankelijke dakterras (…)”
2.11. Op 1 september 2006 heeft [DV] van SGBB aan [H]van Kwadrant een e-mail met onder meer de volgende inhoud verstuurd:
“(…)
Ik heb de overeenkomst en de tekeningen inmiddels (…) doorgenomen en weet nu al dat wij inhoudelijk de nodige op en aanmerkingen zullen hebben. (…) [I]k [wil] er alvast het volgende over melden.
(…)
Ik heb de overeenkomst vluchtig doorgelezen. Mij viel echter meteen al op dat er nogal wat afwijkingen zijn opgenomen ten opzichte van onze afspraken mbt bouwtijd, de planning, VON prijs, garanties en ontbindende voorwaarden. (…)
Het belangrijkste punt dat mij in het oog sprong was de omschrijving in de overeenkomst onder lid III op blz 5 bepaling koop aanneemsom. Er is een koop- en aanneemsom opgenomen, die wij nimmer zijn overeengekomen en dat had jou toch ook direct moeten opvallen.
Zoals je weet heeft SGBB de haalbaarheid getoetst op basis van de toen beschikbare uitgangspunten, de massastudie van april en augustus 2005. In deze studie worden vierkante meters genoemd welke gezamenlijk tegen de afgesproken prijs zorgen voor een aankoopprijs van circa € 28 miljoen incl btw, inclusief commerciële ruimte. Dit bedrag staat dan in redelijke relatie tot de bedragen genoemd in de onderhandeling over de betaling van de bouwtermijnen en sluit aan bij de uitgangspunten mbt de borgbaarheid van onze investeringen bij het WSW (gemiddeld onder de € 200.000 per woning inclusief onze bijkomende kosten) waar SGBB in de beginfase jullie ook van op de hoogte heeft gesteld.
(…). SGBB is net als jullie altijd uitgegaan van het BVO op woningniveau. Vandaar ook de toevoeging van een eventueel bij de woning behorende buitenruimte (balkon). De oppervlakte van de woningen wordt dus gemeten op vloerniveau per woning, inclusief draagconstructie en buitengevels behorend bij die woning. De vierkante meter vermelding in de massastudie van april en augustus 2005 is ook gebaseerd op deze meetwijze. De meting die inmiddels heeft plaatsgevonden, is dus gedaan met de verkeerde uitgangspunten; ik denk dat per ongeluk de overige buitenruimten en de verkeersruimten zijn meegenomen. Daarom klopt ook de totaalprijs niet. Gelukkig valt ons jullie vergissing nu al op. Ik denk dat het verstandig is dat in de overeenkomst een formule wordt gegeven hoe de definitieve Koopprijs wordt bepaald. (…)”
2.12. Bij brief van 13 september 2006 heeft [DV]van SGBB aan [H]van Kwadrant onder meer het volgende medegedeeld:
“(…)
Met de betrekking tot de beoordeling van het plan, met name het recent ontvangen concept VO, kom ik tot de conclusie dat met name de omvang van de woningen dermate afwijkt van de oorspronkelijke uitgangspunten als omschreven in diverse eerdere correspondentie tussen Bon Groep BV en SGBB. Wij kunnen het niet goedkeuren. De toename van met name de woonoppervlakten wijkt dermate af, dat een voor ons niet aantrekkelijk plan ontstaat.
(…)
In relatie met bovenstaande zal eerst duidelijk moet worden op welke wijze wij ondubbelzinnig de uitgangspunten helder formuleren, alvorens verder te spreken over (de aanpassing van) het VO. Hierdoor denk ik dan ook dat het geplande planteam (…) niet zal leiden tot enige voortgang. Ik stel voor deze bijeenkomst uit te stellen tot na het moment dat voor zowel [Kwadrant] als SGBB duidelijk is wat tegen welke voorwaarden zal worden overeengekomen. Ik denk dat het verstandig is om ons daarop te concentreren alvorens wij verder gaan met het VO.
(…)”
2.13. De e-mail van 21 september 2006 van [DV]van SGBB aan [H]van Kwadrant vermeldt onder meer het volgende:
“Zoals vanmiddag telefonisch afgesproken bijgaand de doorgenomen suggesties om de woningen die nu ontworpen zijn toch nog meer te verkleinen in de richting van de oorspronkelijke vierkante meters BVO massastudie april en augustus 2005.
(…) het aanpassen op deze opmerkingen wil nog niet zeggen dat we akkoord zijn met deze plattegronden en dan met name de oppervlakten. Voordat we het VO officieel vast kunnen stellen is overeenstemming nodig over de wijze van oppervlakte berekening BVO. Zoals de oppervlakten op de beoordeelde tekeningen nu berekend zijn en zo ook vermeld op de tekening sluit deze berekening aan bij onze visie. Zoals al eerder genoemd is wat ons betreft oppervlakte BVO per woning:oppervlakte tussen hart bouwmuren, buitenzijde voor en achtergevels en dan inclusief het woninggebonden privé balcon.
Je gaf aan dat jullie uiterlijk 10 dagen denken iets te kunnen zeggen over de oppervlaktebenadering, ik hoop dat daar eerder uitsluitsel over komt, naar onze mening is het duidelijk dat heb ik je ook uitgelegd.
(…)”
2.14. [DV]van SGBB heeft in de periode van 13 juli 2006 tot en met 22 februari 2007 samen met vertegenwoordigers van Kwadrant en van een betrokken architectenbureau deelgenomen aan meerdere planteamoverleg-bijeenkomsten. Uit de notulen van de bijeenkomst van 26 oktober 2006 blijkt dat [DV]daarin het volgende heeft medegedeeld:
“SGBB meldt nadrukkelijk dat het VO nog niet formeel akkoord is. SGBB kan het VO pas formeel goedkeuren als overeenstemming is bereikt tussen SGBB en [Kwadrant].”
In de notulen van de bijeenkomsten van 16 november en 8 december 2006, en 11 januari en 1 februari 2007 is (telkens) het volgende vermeld:
“Aangehouden: SGBB kan het VO pas formeel goedkeuren als overeenstemming is bereikt tussen SGBB en [Kwadrant].”
Uit de notulen van 11 januari 2007 is onder meer het volgende opgenomen:
“[DV][de rechtbank begrijpt: [DV]] geeft aan graag zo spoedig mogelijk een bespreking te willen hebben op directieniveau om het meningsverschil tussen SGBB en [Kwadrant] op te lossen inzake de m2 BVO. Daartoe zal eerst een BVO meting conform NEN 2580 gemaakt moeten worden.”
2.15. Tijdens deze bijeenkomsten is aan de orde gekomen of er kostenbesparingen konden worden doorgevoerd. Uit een e-mail van 18 januari 2007 van [DV]van SGBB aan [H]van Kwadrant blijkt hieromtrent onder meer het volgende:
“(…)
In denk dat het op dit moment belangrijk is om ons eerst te concentreren op de stand van zaken mbt de aantallen BVO’s welke de aankoopprijs bepalen van de appartementen alvorens inhoudelijk aan te geven welke bezuinigingen we verder doorvoeren. Zolang niet bekend is in hoeverre jullie benadering van de BVO bepaling nog steeds afwijkt van de wijze waarop wij deze in alle onderhandelingen voorafgaand aan het ondertekenen van de overeenkomst geïnterpreteerd hebben lijkt het mij niet relevant welke bezuinigingswijzigingen we nog verder vaststellen. Uiteraard is het verstandig om bezuinigingsonderdelen te signaleren maar deze zijn dan bedoeld om de m2 prijs van € 2.000,= per BVO te verlagen.
Zoals ik in het planteam al aangaf maak ik me grote zorgen over het bereiken van een oplossing als jullie standpunt mbt de bepaling van de BVO’s weinig of zelfs niets wijzigt. Vandaar dat ik het belangrijker vind om eerst duidelijkheid te hebben over het aantal m2 waar over we overeenstemming moeten bereiken, als de kwaliteit van het product.
(…)”
2.16. Begin 2007 heeft PRC een nieuwe oppervlaktemeting gedaan. Bij deze oppervlaktebepaling is het eerste concept Definitief Ontwerp als uitgangspunt genomen.
Uit de bijbehorende rapportage van 13 februari 2007 blijkt onder meer het volgende:
“Door [Kwadrant] is PRC Kostenmanagement verzocht om van het project (…) een oppervlaktemeting te maken van de woonappartementen inclusief bijbehorende buitenruimten en algemene ruimten.
Het betreft uitsluitend het totale brutovloeroppervlak van de woonappartementen.
Op basis van de vierkante meters wordt de voorlopige koopsom vastgesteld.
De meting is uitgevoerd (…) conform de NEN 2580(…).
De bruto vloeroppervlakte bedraagt: 15.520 m2.
De oppervlakte van de buitenruimten bedraagt: 3.212 m2 +
De totale oppervlakte: 18.732 m2
Opgenomen in het bruto vloeroppervlak:
• De appartementen
• De bergingen
• De gangen
• De (nood)trappenhuizen voor de bovengelegen appartementen
Opgenomen in de buitenruimten:
• De galerijen
• De balkons
• Het toegankelijke dakterras (…)”
2.17. Naar aanleiding van dit nieuwe rapport heeft ([H]van) Kwadrant SGBB op 21 februari 2007 een overzicht verstuurd waaruit - samengevat - blijkt dat SGBB de BVO’s alleen op basis van de appartementen en de balkons berekent, waarbij de totale koopsom uitkomt op een bedrag van € 27.758.000,00 (inclusief BTW), en waaruit tevens blijkt dat Kwadrant in haar berekening de BVO’s van de appartementen, balkons, gangen, (nood)trappenhuizen, bergingen, galerijen en buitentrappen meeneemt, hetgeen leidt tot een totale koopsom van € 36.178.000 (inclusief BTW).
De verschillende berekeningswijzen leiden aldus tot een verschil van € 8.420.000 (inclusief BTW).
2.18. Op 14 maart 2007 heeft er een bespreking tussen Kwadrant en SGBB plaatsgevonden. Hier is door SGBB - samengevat - aangegeven dat de door Kwadrant berekende prijs niet geaccepteerd kon worden, omdat deze in het geheel niet overeenkwam met de prijs die SGBB als uitgangspunt had genomen. SGBB gaf aan geen verdere ruimte voor onderhandelingen te hebben, waarbij de eindconclusie was dat partijen het niet eens konden worden over de koopsom.
2.19. Nadien hebben partijen een aantal vruchteloze schikkingspogingen ondernomen. Bij brief van 7 december 2007 heeft Kwadrant vervolgens SGBB - samengevat - te kennen gegeven de overeenkomst per 18 december 2007 als buitengerechtelijk ontbonden te beschouwen, als SGBB niet voor die datum de koopsom van € 36.700.000,- (inclusief BTW) zou accepteren.
SGBB heeft deze koopsom niet geaccepteerd.
2.20. Na daarvoor verlof te hebben gekregen van de Rechtbank te Utrecht, heeft Kwadrant op 19 juni 2009 voor € 18.700.000,00 conservatoir (derden)beslag doen leggen ten laste van SGBB.
3. De vordering
3.1. Kwadrant vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I Primair voor recht te verklaren dat tussen Kwadrant en SGBB een overeenkomst tot stand is gekomen welke strekt tot de verwerving van het project door SGBB, alsmede dat deze overeenkomst per 18 december 2007 ontbonden is;
II SGBB te veroordelen tot vergoeding van de schade die Kwadrant lijdt als gevolg van ontbinding van de overeenkomst, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
III Subsidiair voor recht te verklaren dat tussen SGBB en Kwadrant een overeenkomst van opdracht bestaat op grond waarvan Kwadrant recht heeft op een redelijk loon;
IV Voor recht te verklaren dat het afbreken van de onderhandelingen door SGBB in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, alsmede dat Kwadrant er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen, althans te verklaren voor recht dat SGBB jegens Kwadrant onrechtmatig heeft gehandeld door in de gegeven omstandigheden de onderhandelingen af te breken, zonder Kwadrant op enige wijze te compenseren, wat in strijd is met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt en aan haar schuld te wijten is, althans volgens verkeersopvatting voor haar rekening behoort te komen;
V SGBB te veroordelen tot vergoeding van de schade die Kwadrant hierdoor lijdt bestaande uit onder andere het geleden verlies, althans de nodeloos gemaakte kosten, en de gederfde winst, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
VI Primair en Subsidiair SGBB te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131,00 zonder betekening, dan wel € 199,00 in het geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na-) kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na-)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2. Kwadrant legt aan haar vordering, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de navolgende stellingen ten grondslag.
Ad. I en II: Perfecte overeenkomst
Met de ondertekening van de Brief door [Z]namens SGBB en de goedkeuring daarvan door de Raad van Toezicht van SGBB op 12 april 2006, is er tussen partijen wilsovereenstemming omtrent de essentialia van de overeenkomst ontstaan. Om die reden en uitgelegd volgens de (objectieve en subjectieve) Haviltexmaatstaf heeft de Brief als een perfecte overeenkomst te gelden. Nu SGBB ondanks daartoe gesommeerd te zijn, geweigerd heeft de overeenkomst na te komen, is zij toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de op haar rustende contractuele verplichtingen. Daarom was Kwadrant gerechtigd de overeenkomst (buitengerechtelijk) te ontbinden en is SGBB gehouden de schade die Kwadrant ten gevolge daarvan lijdt te vergoeden.
Ad. III: Redelijk loon
Indien de Brief niet als (perfecte) overeenkomst wordt beschouwd, dan hebben de werkzaamheden van Kwadrant te gelden als te zijn voortgevloeid uit een tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht, op grond waarvan SGBB gehouden is tot betaling van redelijk loon aan Kwadrant.
Ad. IV en V: Afgebroken onderhandelingen
Indien de Brief niet als (perfecte) overeenkomst wordt beschouwd, dan heeft het door SGBB weglopen bij de onderhandelingen van 14 maart 2007 te gelden als het afbreken van de onderhandelingen, zijnde een handeling die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Immers, partijen verkeerden in een (ook qua duur) dusdanig vergevorderd stadium van onderhandelingen, dat Kwadrant er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen. Dit geldt temeer daar SGBB nadat zij bij de ontvangst van de conceptovereenkomst in juni 2006 met de berekeningswijze van Kwadrant bekend raakte, het planteamoverleg onverminderd voortzette en bovendien nu zij eind oktober 2006 de omvang van de woningen goedkeurde. Nu SGBB van de (wijze van de) berekening van de (koop)prijs nimmer een punt heeft gemaakt en (haar) deze (wijze van) berekening bovendien vanaf het begin ondubbelzinnig en duidelijk was, stond het SGBB niet vrij om zich met een beroep op een andere uitleg van (de wijze van) het berekenen van de (koop)prijs uit de onderhandelingen terug te trekken. Dat er omtrent verschillende punten nog geen wilsovereenstemming bestond, doet, mede gelet op het handelen van SGBB en de duur van de onderhandelingen, hier niet aan af. Daarbij komt dat SGBB er gelet op hiervoor onder 2.6 genoemde e-mail al vóór de ontvangst van de conceptovereenkomst mee bekend was dat de koopprijs voor het project ruimschoots hoger was en dus anders berekend werd dan de door SGBB ingecalculeerde prijs.
Indien het voorgaande niet wordt aangenomen, dan dient het weglopen aangemerkt te worden als een handeling welke in strijd moet worden geacht met hetgeen volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betamelijk is, omdat SGBB Kwadrant geen vergoeding van gemaakte kosten heeft aangeboden. Dit klemt te meer omdat het project inmiddels tot maatwerk voor SGBB was gemaakt. Aldus is er sprake van onrechtmatig handelen van SGBB jegens Kwadrant, welk handelen wegens schuld dan wel krachtens verkeersopvattingen voor rekening van SGBB dient te komen. Aangezien SGBB zich uit de onderhandelingen heeft teruggetrokken, is SGBB jegens Kwadrant schadeplichtig.
Bovendien heeft SGBB de op haar rustende verplichting tot schadebeperking verzaakt, door tijdens de onhandelingen omtrent een minnelijke schikking onvoldoende mee te werken.
Schade
De ten gevolge van de ontbinding geleden schade bestaat onder meer uit geleden verlies door nodeloos gemaakte (interne en externe) kosten, fiscale nadelen, kosten ter voorkoming en beperking van schade, rente, vertragingsschade, kosten ter bereiking van een minnelijke regeling, advocaatkosten en gederfde winst (het positief contractsbelang); onder meer bestaande uit misgelopen inkomsten en misgelopen winst, nu het project niet door SGBB is afgenomen. Hierbij is van belang dat Kwadrant in de huidige markt naar verwachting geen alternatieve partij kan vinden die bereid is de met SGBB overeengekomen (koop)prijs te betalen.
4. Het verweer
4.1. Ten verwere verzoekt SGBB de rechtbank de vordering bij vonnis af te wijzen, voor zover nodig de overeenkomst te vernietigen op grond van dwaling, althans de gevorderde schadevergoeding te matigen op grond van artikel 6:2 lid 2 BW Pro, artikel 6:248 lid 2 BW Pro, en/of de schadevergoedingsplicht te verminderen op grond van artikel 6:101 BW Pro en/of artikel 6:109 BW Pro en Kwadrant te veroordelen om binnen zeven dagen na het wijzen van dit vonnis aan SGBB te betalen de kosten van het geding, onder bepaling dat indien de gedingkosten niet binnen genoemde termijn zijn voldaan, hierover vanaf de achtste dag wettelijke rente verschuldigd is.
4.2. SGBB legt aan haar verweer de navolgende stellingen ten grondslag.
Geen (perfecte) overeenkomst en aansprakelijkheid SGBB uit afgebroken onderhandelingen
Gelet op het verschil in uitleg omtrent de (berekeningswijze van de) koopprijs, hebben partijen geen overeenstemming bereikt over de (berekeningswijze van de) koopprijs. Daardoor is er nooit een overeenkomst tot stand gekomen.
Over andere essentialia bestond in de Brief evenmin overeenstemming. Dit betekent dat partijen zich nog in de eerste precontractuele (onderhandelings)fase bevonden. Zodoende stond het partijen vrij de onderhandelingen af te breken, zonder tot vergoeding van enige schade te kunnen worden gehouden.
Mochten de onderhandelingen al in een latere precontractuele fase zijn aanbeland, dan was het afbreken van de onderhandelingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Het verschil tussen vraag(prijs) en aanbod was onoverbrugbaar, waardoor SGBB de onderhandelingen redelijkerwijs mocht afbreken. Ook kan Kwadrant geen aanspraak maken op vergoeding van het positief contractsbelang, daar zij er nooit op heeft mogen vertrouwen dat partijen uiteindelijk een overeenkomst zouden sluiten. Immers, vanaf het begin was het Kwadrant duidelijk, of moet het haar duidelijk zijn geweest, dat SGBB er een geheel andere en tot een lagere koopprijs leidende interpretatie van de koopprijs op nahield. Toen zij zich van dit verschil bewust werd heeft SGBB Kwadrant hier ook direct na de ontvangst van de conceptovereenkomst op geattendeerd (zie 2.4.). Bovendien heeft SGBB in de verdere planteamoverleggen en schikkingsonderhandelingen altijd aangegeven dat SGBB na verlening van toestemming van de Raad van Toezicht nog akkoord moest gaan.
Nu SGBB met het afbreken geen zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden, is er ook geen sprake van onrechtmatig handelen harerzijds.
Geen overeenkomst van opdracht
Er is geen overeenkomst van opdracht gesloten, althans deze stelling is onvoldoende gemotiveerd onderbouwd.
Wél overeenkomst, geen gebondenheid, dwaling
Mocht er bij ondertekening van de Brief tussen partijen wel wilsovereenstemming zijn bereikt, dan is SGBB daaraan niet gebonden, nu de vereiste toestemming van de Raad van Toezicht hiervoor niet is verleend. Daarnaast brengt de in de Brief opgenomen opschortende voorwaarde in het licht van het ontbreken van die toestemming met zich mee dat de werking van de verbintenis nooit is aangevangen.
Mocht er wel een overeenkomst tot stand zijn gekomen, dan is de kostprijsberekeningswijze uit de Brief voor meerdere uitleg vatbaar. Nu SGBB een andere berekeningswijze voor ogen stond dan Kwadrant, Kwadrant dit wist of had moeten weten en Kwadrant dit desondanks niet aan SGBB heeft laten blijken, komt SGBB een beroep op (verschoonbare) dwaling toe.
Schade en eigen schuld
Mocht SGBB wel tot vergoeding van de schade gehouden worden, dan stelt SGBB zich op het standpunt dat, nu Kwadrant wist of behoorde te weten dat partijen elk een ander idee over de kostprijsberekening hadden, en nu Kwadrant SGBB hierover niet heeft ingelicht, de door Kwadrant geleden schade voor haar eigen rekening dient te komen.
5. De beoordeling
5.1. Partijen verschillen in de eerste plaats van mening over de vraag of op basis van de Brief tussen partijen een rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank is van oordeel dat daarvan geen sprake is en overweegt daartoe het volgende.
5.2. Voor het antwoord op de vraag of tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen op basis van de Brief is van belang of Kwadrant er onder de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat op basis van de toevoeging in de Brief “gerekend conform NEN 2580 en tevens gerekend over de gebouwgebonden buitenruimten” de koopsom berekend zou worden aan de hand van het aantal vierkante meters BVO van het gehele gebouw inclusief gangen, (nood)trappenhuizen, bergingen, galerijen etc. (zoals Kwadrant stelt) of alleen aan de hand van het aantal vierkante meters BVO van de appartementen en de balkons (zoals SGBB stelt). Naar het oordeel van de rechtbank heeft Kwadrant er onder de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de koopsom berekend zou worden op basis van haar interpretatie van genoemde toevoeging in de Brief.
5.3. Voor dat oordeel acht de rechtbank doorslaggevend dat Kwadrant op basis van de hiervoor onder 2.4 genoemde e-mail van [R]van 28 juli 2005 wist dat SGBB uitging van een koopsom van (afgerond) EUR 28.000.000. Gelet op die wetenschap had Kwadrant er in het kader van de Brief niet zonder meer van mogen uitgaan dat op basis van de toevoeging “gerekend conform NEN 2580 en tevens gerekend over de gebouwgebonden buitenruimten” de koopsom berekend zou worden aan de hand van het aantal vierkante meters BVO van het gehele gebouw. Voor zover het niet al voor Kwadrant als ontwikkelaar kenbaar moet zijn geweest dat haar interpretatie van de toevoeging zou leiden tot een koopsom die ruim EUR 13.000.000 zou liggen boven het in de e-mail van 28 juli 2005 genoemde investeringsbedrag, had het op haar weg gelegen om in het licht van genoemde
e-mail te controleren of haar interpretatie van de berekenwijze van de koopsom strookte met het haar bekende uitgangspunt van SGBB dat de totale investering afgerond 28.000.000 zou bedragen. Voor zover Kwadrant die controle heeft nagelaten komt het voor haar risico dat SGBB van een andere interpretatie van de berekenwijze is uitgegaan en dat haar wil dus niet overeenstemde met de uitleg die Kwadrant gaf aan die berekenwijze.
5.4. De stelling van Kwadrant dat [R]“meer een assistent” was en dat hij wellicht een afwijkend standpunt innam ten opzichte van wat [VdZ] voor ogen had doet aan het voorgaande niet af. Vaststaat dat Kwadrant wist dat [R]actief betrokken was bij de onderhandelingen en, voor zover de e-mail van [R]twijfel opriep over het standpunt van SGBB ten aanzien van het totale investeringsbedrag dat SGBB voor ogen had, had het derhalve op de weg gelegen van Kwadrant daar nader onderzoek naar te verrichten.
5.5. Aan het voorgaande doet evenmin af de hiervoor onder 2.6 genoemde e-mail van 27 januari 2006 van de secretaresse van SGBB. De verwijzing naar de “maatschappelijke commerciële ruimte” in de eerste alinea van die e-mail brengt immers met zich dat de tweede alinea van die e-mail (waarin melding gemaakt wordt van het feit dat de “mogelijke bieding uitgaat boven het eerder genoemde en reeds door onze Raad van toezicht goedgekeurde bedrag” en dat die bieding opnieuw ter goedkeuring aan de Raad van Toezicht zou moeten worden voorgelegd) in redelijkheid moeilijk anders gelezen kan worden dan betrekking hebbende op de maatschappelijke commerciële ruimten. Bovendien geldt ook hier dat, voor zover dat voor Kwadrant niet duidelijk is geweest, het op haar weg had gelegen om ten minste nader onderzoek te doen naar het standpunt van SGBB ten aanzien van de wijze van berekening van de koopsom. In het licht van het duidelijke standpunt over de totale investering zoals dat kenbaar was gemaakt door [R]in diens e-mail van 28 juli 2005 mocht Kwadrant er immers niet alleen op basis van de e-mail van 26 januari 2006 op vertrouwen dat SGBB kennelijk van een hogere investering uitging dan SGBB aanvankelijk voor ogen had gestaan en dat sprake was van een herziening van het totale budget (inclusief het budget voor de appartementen). De door SGBB overgelegde producties met betrekking tot de besluitvorming door de Raad van Toezicht van SGBB leiden niet tot een ander oordeel. Uit die producties kan niet worden afgeleid dat, zoals Kwadrant stelt, SGBB zich vóór de Brief al bewust was van het feit dat er sprake zou zijn van een beduidend hogere koopprijs voor het gehele project (inclusief de appartementen).
5.6. De conclusie moet derhalve zijn dat Kwadrant er ten tijde van de Brief niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de koopsom berekend zou worden op basis van haar interpretatie van genoemde toevoeging in de Brief. Dat brengt mee dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de koopsom en dat, als gevolg daarvan, tussen hen geen overeenkomst is tot stand gekomen op basis van de Brief.
5.7. Subsidiair heeft Kwadrant gesteld dat tussen SGBB en Kwadrant een overeenkomst van opdracht bestaat op grond waarvan Kwadrant recht heeft op een redelijk loon. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Kwadrant die stelling echter onvoldoende gemotiveerd onderbouwd, althans uit kan hetgeen door Kwadrant is gesteld niet worden afgeleid dat tussen partijen een overeenkomst van opdracht bestaat.
5.8. Ten slotte faalt ook het betoog van Kwadrant dat, voor zover tussen partijen geen overeenkomst bestond, het afbreken van de onderhandelingen door SGBB als onrechtmatig heeft te gelden. SGBB heeft na ontvangst van het eerste concept van de koopovereenkomst op 14 juli 2006 bij e-mail van 1 september 2006 kenbaar gemaakt dat de totale koopsom zoals vermeld in de koopovereenkomst niet juist was, omdat die gebaseerd was op een verkeerde berekening van het BVO. Vervolgens heeft SGBB ook in de e-mails van 13 september 2006 en 21 september 2006 alsmede bij alle planteamoverleg-bijeenkomsten telkenmale voldoende duidelijk gemaakt dat tussen haar en Kwadrant geen overeenstemming bestond over de berekening van het BVO en dat voortzetting van het overleg over de overige aspecten van de overeenkomst plaatsvond onder het voorbehoud dat het verschil van mening over de berekening van de koopprijs diende te worden opgelost. Gelet op dit aan Kwadrant onmiddellijk kenbaar gemaakt verschil van mening over de berekening van de koopsom en het grote verschil tussen de koopsom zoals vermeld in de concept overeenkomst en de koopsom waartoe SGBB kwam op basis van haar interpretatie van de Brief, heeft Kwadrant er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen tussen haar en SGBB. Daar doet niet aan af dat naarmate de onderhandelingen (desalniettemin) vorderden het project inmiddels tot maatwerk werd gemaakt voor SGBB. Gelet op het uitdrukkelijke, tijdig en bij herhaling aan Kwadrant kenbaar gemaakte voorbehoud van SGBB ten aanzien van de berekening van de koopsom komt het immers voor risico van Kwadrant dat zij de onderhandelingen heeft voortgezet in de hoop dat partijen alsnog overeenstemming zouden bereiken over de koopprijs. Van andere omstandigheden waaruit zou volgen dat het afbreken van de onderhandelingen onrechtmatig zou zijn is niet gebleken.
5.9. Het voorgaande brengt mee dat de vordering van Kwadrant moet worden afgewezen. Kwadrant zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Bij de begroting van de kosten gaat de rechtbank uit van de vordering waarvoor blijkens het onder 2.20 genoemde verlof beslag is gelegd. De kosten aan de zijde van SGBB worden begroot op:
- vast recht € 262,00
- salaris advocaat €16.055,00 (5 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal €16.312,00
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. wijst de vorderingen af,
6.2. veroordeelt Kwadrant in de proceskosten, aan de zijde van SGBB tot op heden begroot op € 16.312,00, te betalen binnen zeven dag na het wijzen van dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling, indien Kwadrant niet binnen de gestelde termijn betaalt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell, mr. E. Jochem en mr. M.C.J. Lommen en in het openbaar uitgesproken op 17 november 2010.?