Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 464736 / CV EXPL 10-5682
datum uitspraak: 21 juli 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[opposant]
te [woonplaats]
opposant
hierna te noemen [opposant]
gemachtigde mr L.F. Jagtenberg
tegen
[geopposeerde], h.o.d.n. [geopposeerde]
te [woonplaats]
geopposeerde
hierna te noemen: [geopposeerde]
gemachtigde A.F. Damen
De procedure
[opposant] heeft bij dagvaarding van 15 april 2010 verzet aangetekend tegen het verstekvonnis van 24 februari 2010, waarin de oorspronkelijke vordering van [geopposeerde] bij verstek was toegewezen. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 26 mei 2010 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 22 juni 210, waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. [geopposeerde] heeft nog stukken in het geding gebracht.
De feiten
a. [opposant] heeft op 26 november 2009 een koopovereenkomst gesloten met Queenstaete B.V. (hierna: Queenstaete). [opposant] trad op als koper van een appartementsrecht, gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Queenstaete was de verkoper. De koopovereenkomst is vastgelegd in een model koopovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, welke is aangeleverd door een door Queenstaete ingeschakelde makelaar, namelijk [YYY] NVM Makelaars te Hoofddorp (hierna: de makelaar).
b. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
Artikel 1. Kosten, rechten en overdrachtsbelasting
(..) Kosten, rechten en overdrachtsbelasting, op deze overeenkomst en de eigendomsoverdracht vallende zijn voor rekening van koper. (..)
Artikel 3: de akte van levering zal gepasseerd worden (..) ten overstaan van notaris (..) verbonden aan [geopposeerde] (..)
Artikel 17. Partijen geven de notaris hiermee (..) opdracht deze overeenkomst zo spoedig mogelijk in de openbare registers in te laten schrijven (..) De aan deze inschrijving verbonden kosten komen voor rekening van koper.
c. De makelaar heeft de koopovereenkomst aan [geopposeerde] doen toekomen met het verzoek de benodigde werkzaamheden ten behoeve van de koop en overdracht van het appartementsrecht te verrichten.
d. [geopposeerde] heeft naar aanleiding daarvan werkzaamheden verricht waaronder het opstellen van een “concept levering” en de inschrijving van het koopcontract.
e. De overdracht van het gekochte appartement heeft geen doorgang gevonden. [opposant] heeft afgezien van de koop.
f. [geopposeerde] heeft [opposant] op 31 december 2009 een factuur gezonden ten bedrage van € 1.703,70 “inzake aankoop [adres] te [woonplaats]” (hierna: de factuur). [opposant] heeft deze factuur onbetaald gelaten.
g. Bij verstekvonnis van 24 februari 2010 is [opposant] conform de vordering van [geopposeerde] veroordeeld tot betaling van de factuur, vermeerderd met rente en kosten.
Vordering en verweer in oppositie
[opposant] vordert kort gezegd nietigverklaring van het verstekvonnis en afwijzing van de oorspronkelijke vordering.
[opposant] voert aan dat hij ten onrechte is veroordeeld tot betaling van de factuur, aangezien hij nooit opdracht aan [geopposeerde] heeft gegeven voor het verrichten van werkzaamheden. Hij heeft zelfs nooit contact gehad met [geopposeerde]. Bovendien zijn de uitgevoerde werkzaamheden nodeloos verricht, aangezien van meet af aan duidelijk was dat de koop geen doorgang zou vinden.
Op de vordering en het verweer zal worden ingegaan bij de beoordeling van het geschil.
De beoordeling van het geschil
[geopposeerde] stelt dat hij opdracht van [opposant] heeft gekregen tot het verrichten van de werkzaamheden en voert daartoe het volgende aan. Het is juist dat hij nooit rechtstreeks contact met [opposant] heeft gehad. Het verzoek tot het verrichten van werkzaamheden heeft hij gekregen van de makelaar van de verkopende partij Queenstaete. Desondanks moet uit de hiervoor onder b geciteerde artikelen in de koopovereenkomst worden opgemaakt dat [opposant] als opdrachtgever heeft te gelden, aangezien [geopposeerde] in die overeenkomst is aangewezen als notaris en daarin staat dat [opposant] als koper de notariële kosten moet dragen, aldus nog steeds [geopposeerde].
Hieromtrent wordt het volgende overwogen. Uitgangspunt is dat een overeenkomst tussen twee partijen (koper en verkoper) geen rechten en verplichtingen met zich meebrengt voor derden (notaris). Nu [geopposeerde] op verzoek van (de makelaar van) de verkopende partij werkzaamheden heeft verricht, dient hij zich in beginsel te wenden tot die partij.
Uit de hiervoor geciteerde bepalingen uit de koopovereenkomst kan worden opgemaakt dat [opposant] en Queenstaete hebben afgesproken dat [opposant] uiteindelijk degene is die de notariskosten zal moeten dragen, doch niet meer dan dat. De betreffende bepalingen raken immers enkel de verhouding tussen koper en verkoper. [geopposeerde] kan daaraan dan ook geen eigen vorderingsrecht jegens [opposant] ontlenen. Hoewel in artikel 17 ten aanzien van de inschrijvingskosten nog uitdrukkelijk is overeengekomen “partijen geven de notaris hiermee (..) opdracht deze overeenkomst zo spoedig mogelijk in de openbare registers in te laten schrijven. De aan deze inschrijving verbonden kosten komen voor rekening van koper” geldt ook hiervoor dat uit deze afspraak tussen koper en verkoper geen zelfstandig vorderingsrecht van [geopposeerde] jegens [opposant] kan worden afgeleid. Feiten of omstandigheden die zouden moeten leiden tot een ander oordeel zijn gesteld noch gebleken.
[opposant] is dan ook niet aansprakelijk jegens [geopposeerde] voor betaling van de factuur. Dit betekent dat het verstekvonnis niet in stand kan blijven. De vordering van [geopposeerde] zal alsnog worden afgewezen.
De proceskosten in de verstek- en de verzetprocedure komen voor rekening van [geopposeerde] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld. Dit geldt niet voor de kosten van het verzetexploot, die voor rekening van [opposant] dienen te blijven.
De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in oppositie:
- vernietigt het verstekvonnis;
en, opnieuw rechtdoende:
- wijst de vordering van [geopposeerde] af;
- veroordeelt [geopposeerde] tot betaling van de proceskosten in de verzetprocedure, die aan de kant van [opposant] tot en met vandaag worden begroot op € 300,-- aan gemachtigdensalaris, waarbij wordt bepaald dat de kosten van het verzetexploot voor rekening van [opposant] blijven; dit gemachtigdensalaris moet aan de griffier van de rechtbank Haarlem worden betaald door storting op rekeningnummer RBS 56.99.90.629 t.n.v. MvJ Arrondissement Haarlem onder vermelding van “proceskostenveroordeling” en het zaaknummer.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. Boom en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.