Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 456349 CV EXPL 10-2446
datum uitspraak: 8 juli 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
Heeren van Velsen Vastgoed B.V.
gevestigd in IJmuiden, gemeente Velsen
eiseres
hierna te noemen: Heeren van Velsen
gemachtigde: Van der Vleuten & Van Hooff gerechtsdeurwaarders
tegen
[gedaagde], handeld onder de naam CasAbella Nederland
wonende in [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. W. Haasdijk
De procedure
Heeren van Velsen heeft [gedaagde] gedagvaard op 16 februari 2010. Bij de dagvaarding zijn producties gevoegd. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en producties overgelegd. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 12 mei 2010 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 9 juni 2010 en waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht. Heeren van Velsen heeft voorafgaand aan de comparitie van partijen nog producties overgelegd.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De feiten
a. Partijen hebben een huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] in Haarlem gesloten, waarbij Heeren van Velsen verhuurster is en [gedaagde] huurder. Deze overeenkomst is aangegaan van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2011. De huurprijs bedraagt € 1.500,-- per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. [gedaagde] brengt in deze woning werknemers van zijn klusbedrijf onder. Deze woning wordt hierna aangeduid als de woning in Haarlem.
b. Daarnaast hebben partijen met ingang van 1 april 2009 een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] in Boesingheliede, waarbij Heeren van Velsen verhuurster is en [gedaagde] huurder. De huurprijs voor deze woning bedraagt
€ 2.036,87 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
c. Vanaf april 2009 is een huurachterstand voor de beide woningen ontstaan, welke achterstand tot en met februari 2010 € 19.126,87 bedroeg.
d. Partijen hebben overleg gevoerd over de wijze waarop de huurachterstand zou worden ingelopen. Op 18 december 2009 heeft daarover een bespreking plaatsgevonden. Bij deze gelegenheid waren aanwezig: [gedaagde] en van Heeren van Velsen: de heren [XXX], [YYY] en [ZZZ]. Na deze bespreking heeft [gedaagde] op 12 januari 2010 een verslag gestuurd met daarin zijn weergave van de afspraken die partijen op
18 december hebben gemaakt. In dit verslag staat onder meer het volgende:
“1. Casabella zal de woning (de kantonrechter begrijpt: de woning in Haarlem)
teruggeven op 1 februari 2010.
2. Het huurcontract (de kantonrechter begrijpt: van de woning in Haarlem)
wordt beëindigd op 31 december 2009, doch tijdens de renovatie kunnen de huurders tot 1 februari 2010 blijven wonen.
3. Casabella betaalt in januari 2010 geen huur maar gaat de woning in overleg opknappen voor de verkoop. Hierbij wordt gesproken over het plaatsen van een nieuwe complete keuken, stuc- en schilderwerk. De gedateerde badkamer opknappen cq renoveren, en wat verder bij de bezichtiging nog wordt geconstateerd.
4. Verzoek aan ondergetekende om te zorgen voor een sleutel zodat gezamenlijk de bestaande situatie kon worden beoordeeld en om afspraken te maken over de renovatie.
5. Na de kerstdagen zal een afspraak worden gemaakt voor bezichtiging van de [adres] te Haarlem. (…)”
e. [gedaagde] heeft de woning in Haarlem in gebruik gehouden en heeft ook vanaf maart 2010 daarvoor geen huur betaald.
f. Heeren van Velsen heeft haar vordering ter incasso uit handen gegeven. Er is daarna nog € 1.200,-- voldaan.
g. Op 3 en 4 juni 2010 heeft Heeren van Velsen ten laste van [gedaagde] conservatoire beslagen gelegd op bankrekeningen en een onroerende zaak.
De vordering van Heeren van Velsen en het verweer van [gedaagde]
Heeren van Velsen vordert (samengevat):
- ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] in Haarlem;
- ontruiming van de woning;
- betaling door [gedaagde] van:
o € 20.840,55 aan achterstallige huur, rente, kosten en kosten van beslagen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
o € 1.500,-- per maand aan huur vanaf 1 maart 2010 tot aan het einde van de huurovereenkomst;
o € 1.500,-- per maand als vergoeding voor het gebruik van de woning voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] na het einde van de huurovereenkomst in gebreke blijft de woning te ontruimen;
o € 1.500,-- per maand vanaf de maand van ontruiming totdat Heeren van Velsen de woning opnieuw heeft verhuurd aan een derde althans uiterlijk tot en met 31 december 2011, onder voorbehoud van (wettelijk) toegestane huurverhogingen.
Heeren van Velsen legt het volgende ten grondslag aan haar vordering. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan voor de beide door hem van Heeren van Velsen gehuurde woningen. Het grootste deel van de huurachterstand betreft die van de huur van de woning in Haarlem.
[gedaagde] erkent dat de huurachterstand is ontstaan en de hoogte daarvan. Wel betwist [gedaagde] de achterstallige huur verschuldigd te zijn, nu partijen over de inlossing van de huurachterstand afspraken hebben gemaakt, die zijn neergelegd in zijn brief van 12 januari 2010. Heeren van Velsen is deze afspraken niet nagekomen en om die reden kan Heeren van Velsen nu geen nakoming van zijn betalingsverplichtingen vorderen. [gedaagde] heeft ter comparitie meegedeeld zich niet langer tegen de verzochte ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning in Haarlem te verzetten en bereid te zijn deze per 1 juli 2010 leeg op te leveren.
Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, wordt - voor zover van belang - bij de beoordeling van het geschil besproken.
De beoordeling van het geschil
1. Nu [gedaagde] zich niet langer tegen de verzochte ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning in Haarlem verzet, zullen deze vorderingen worden toegewezen.
2. Over de hoogte van de huurachterstand zijn partijen het ook eens. De belangrijkste vraag die partijen echter verdeeld houdt is of over de betaling van de achterstallige huurtermijnen in december 2009 afspraken zijn gemaakt, die inhielden dat [gedaagde] een verbouwing van de woning in Haarlem voor zijn rekening zou (laten) uitvoeren, waarmee de huurachterstand zou worden ingelost.
3. Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd in zowel de dossierstukken als ter comparitie van partijen is vast komen te staan dat [gedaagde] vanwege tegenvallende bedrijfsresultaten de huur niet kon betalen en dat partijen hebben gezocht naar mogelijkheden voor de inlossing van de huurachterstand. Eerst zijn betalings-regelingen overeengekomen, maar toen deze niet bleken te werken is gekeken naar alternatieven. Volgens Heeren van Velsen is bij de bespreking op 18 december 2009 wel de mogelijkheid besproken dat [gedaagde] zijn betalingsverplichtingen in natura zou kunnen inlopen, maar heeft [gedaagde] nagelaten tijdig contact met Heeren van Velsen op te nemen voor een vervolgafspraak en het uitbrengen van een offerte voor de verbouwing van de woning in Haarlem. Evenmin heeft [gedaagde] toen de betaling van de lopende huur hervat, terwijl hij gebruik is blijven maken van de woning in Haarlem. Voor Heeren van Velsen was toen mede gelet op de voorgeschiedenis de maat vol. Toen Heeren van Velsen op 12 januari 2010 uiteindelijk een e-mail van [gedaagde] ontving met daarin een niet correcte weergave van hetgeen op 18 december was besproken, heeft zij [gedaagde] per e-mail van 14 januari 2010 haar andersluidende visie op het besprokene gegeven. [gedaagde] stelt deze mail nooit te hebben ontvangen.
4. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende feiten en/of omstandigheden aangevoerd tegen het gemotiveerde verweer van Heeren van Velsen dat partijen geen definitieve, nadere afspraken hebben gemaakt over het in natura voldoen van de betalingsachterstand. Daar komt bij dat [gedaagde] bij de comparitie van partijen heeft aangegeven nooit een offerte te hebben opgesteld, terwijl dit wel op zijn weg had gelegen, mede gelet op hetgeen hij zelf heeft bevestigd in zijn brief van 12 januari 2010, die hiervoor bij de feiten bij d. is aangehaald. Als [gedaagde] daadwerkelijk had gemeend dat met een verbouwing de huurschuld zou worden ingelost, had hij tenminste voor de werkzaamheden waar partijen het al over eens waren een offerte aan Heeren van Velsen kunnen uitbrengen en had hij de woning in Haarlem per 1 maart 2010 dienen te ontruimen. [gedaagde] is echter blijven stilzitten en is bovendien de woning in Haarlem ook na 1 maart 2010 blijven gebruiken zonder de lopende huur te betalen. Daarom zal het verweer van [gedaagde] als onvoldoende gemotiveerd worden verworpen en zal hij ook niet worden toegelaten tot het bewijs van zijn stellingen.
5. Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot betaling van de huurachterstand zal worden toegewezen evenals de niet door [gedaagde] betwiste vorderingen betreffende de wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en kosten van de gelegde conservatoire beslagen.
6. [gedaagde] heeft bij de comparitie van partijen erkend sinds maart 2010 geen huur meer te hebben betaald. Volgens hem was hij deze niet verschuldigd omdat Heeren van Velsen de afspraken over de achterstallige huur niet was nagekomen. Mede in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen komt [gedaagde] geen recht toe op opschorting van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hieruit volgt dat de vorderingen betreffende de achterstallige huur vanaf 1 maart 2010 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en de gebruiksvergoeding tot de datum van ontruiming van de woning voor toewijzing vatbaar zijn.
7. De gevorderde schadevergoeding wegens huurderving van € 1.500,-- per maand vanaf de datum van ontruiming van de woning in Haarlem totdat Heeren van Velsen een nieuwe huurder heeft gevonden dan wel de expiratiedatum van de huur-overeenkomst, wordt eveneens toegewezen. [gedaagde] heeft deze niet weersproken en omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden wegens een tekortkoming (wanbetaling) van [gedaagde], is hij op grond van artikel 6:277 BW schadeplichtig. Duidelijk is dat de schade in beginsel bestaat uit de gederfde huurinkomsten die Heeren van Velsen tot en met 31 december 2011 zou hebben ontvangen, indien [gedaagde] de huurovereenkomst behoorlijk was nagekomen. Daarbij is nog het volgende van belang. Heeren van Velsen is op grond van artikel 6:101 BW verplicht haar schade te beperken. Dat houdt in dat zij zich moet inspannen de woning in Haarlem opnieuw te verhuren. Dat laat onverlet dat Heeren van Velsen, zolang zij daarin niet slaagt, iedere maand een schade lijdt van € 1.500,--. Gelet hierop zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen om tot en met 31 december 2011, gerekend vanaf de 1e dag van de maand die volgt op de maand waarin [gedaagde] de woning in Haarlem heeft ontruimd, aan Heeren van Velsen een schadevergoeding van € 1.500-- per maand te betalen, met dien verstande dat eventueel door Heeren van Velsen in die periode te ontvangen (lagere) huurinkomsten uit een nieuwe verhuur daarop in mindering dienen te strekken.
8. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten, omdat hij voor het grootste deel in het ongelijk wordt gesteld. Deze kostenveroordeling zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat Heeren van Velsen dit niet heeft gevorderd.
BESLISSING
De kantonrechter:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] in Haarlem met ingang van vandaag;
- veroordeelt [gedaagde] om die woning met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet eigendom van Heeren van Velsen zijn, te verlaten, en met overdracht van de sleutels ter volledige en vrije beschikking te stellen van Heeren van Velsen;
- machtigt Heeren van Velsen om op kosten van [gedaagde], zo nodig met behulp van de sterke arm, die woning te doen ontruimen door een deurwaarder indien Heeren van Velsen dat zelf niet tijdig doet;
- veroordeelt [gedaagde] om aan Heeren van Velsen te betalen € 20.840,55, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 16 februari 2010 tot de dag van algehele voldoening daarvan;
- veroordeelt [gedaagde] om aan Heeren van Velsen te betalen € 1.500,-- per maand te rekenen vanaf 1 maart 2010 tot aan het tijdstip dat [gedaagde] de woning heeft ontruimd;
- veroordeelt [gedaagde] om gerekend vanaf de 1e dag van de maand die volgt op de maand waarin [gedaagde] de woning heeft ontruimd tot en met 31 december 2011, ten titel van schadevergoeding € 1.500,-- per maand, te vermeerderen met de wettelijk toegestane verhogingen, aan Heeren van Velsen te betalen, met dien verstande dat eventueel door Heeren van Velsen in die periode te ontvangen (lagere) huurinkomsten uit een nieuwe verhuur daarop in mindering dienen te strekken;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Heeren van Velsen tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 87,93;
vastrecht € 208,--;
salaris gemachtigde € 600,--.
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ch.A. van Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.