Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 437953 / CV EXPL 09-10078
datum uitspraak: 7 juli 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
“DE GRUTTERIJ” BELEGGINGS- EN FINANCIERINGSMAATSCHAPPIJ B.V.
te Laren (NH)
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
hierna te noemen De Grutterij
gemachtigde mr. S.P. Dalmolen
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde in conventie
eiser in reconventie
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. A.C. Mens
In conventie en in reconventie
De procedure
De Grutterij heeft [gedaagde] gedagvaard op 3 september 2009. [gedaagde] heeft een conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie ingediend.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 2 december 2009 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 9 februari 2010 en waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. De Grutterij heeft een conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte wijziging van eis genomen en heeft ten behoeve van de comparitie van partijen nog stukken in het geding gebracht.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweersproken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partijen het volgende vast:
- [gedaagde] heeft sinds 1 april 2008 een bedrijfsruimte gehuurd van De Grutterij aan het [adres] te [woonplaats], waarin hij een bloemen- en plantenzaak heeft gevestigd.
- Artikel 4 van de huurovereenkomst bepaalt onder meer:
De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt € 23.569,-- (…) exclusief BTW per jaar, prijspeil 1 januari 2008. (…)
Partijen zijn een met omzetbelasting belaste verhuur overeengekomen.
- Artikel 8 van de huurovereenkomst bepaalt onder meer:
Huurder ontvangt van verhuurder binnen 14 dagen na ondertekening van de huurovereenkomst een stelpost van € 5.000,-- exclusief BTW ten behoeve van een pantry en toilet (…).
Huurder ontvangt van verhuurder binnen 14 dagen na ondertekening van de huurovereenkomst een stelpost van € 5.000,-- exclusief BTW ten behoeve van een verlaagd plafond (…).
Bij opening van de winkelunit ontvangt huurder een bedrag van € 7.500,-- exclusief BTW als “vertragingsschade” (…).
- Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte van toepassing.
- Artikel 7 van deze algemene bepalingen luidt voor zover van belang:
Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is.
- Bij brief van 17 november 2008 schrijft De Grutterij aan [gedaagde] onder meer:
De BTW over de bijdrage van € 5.000,- zullen wij met u gaan verrekenen. De bijdrage voor het verlaagde plafond wordt aan u betaald, mits dit voor eind februari 2009 is gerealiseerd. Wij verzoeken u hiervan een factuur te overleggen. U dient ook rekening te houden met de brandmelders, waarschijnlijk moeten deze door Chubb Varel verplaatst worden. (Kosten zijn voor rekening huurder).
Met ingang van 1 januari 2009 zullen wij u per maand factureren. De betalingen zullen per 1 januari 2009 via een automatische incasso gaan plaats vinden. Graag de bijgaande incasso machtiging invullen aan ons opsturen.
- [gedaagde] heeft betaling van een deel van de huur opgeschort.
- [gedaagde] heeft een uitstalling van bloemen en planten in de passage van het winkelcentrum voor zijn winkel geplaatst.
In conventie
De vordering
De Grutterij vordert (samengevat)
I ontbinding van de huurovereenkomst;
II ontruiming van de bedrijfsruimte op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft;
III veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
- € 14.970,06 te vermeerderen met btw en betaling van de huurtermijnen vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag van de ontruiming;
- € 6.600,00 aan contractuele rente tot en met 1 februari 2010;
- € 300,00 per kalender maand aan contractuele rente bij niet prompte betaling van de huurtermijnen vanaf 1 maart 2010 tot en met de dag van de ontruiming;
- € 40.000,00 aan contractuele boete tot en met 9 februari 2010;
- € 250,00 aan contractuele boete per dag bij niet verwijdering van de uitstalling vanaf
9 februari 2010 tot en met de dag van de verwijdering van de uitstalling;
- € 833,00 aan buitengerechtelijke kosten
- de proceskosten.
De Grutterij stelt daartoe het volgende. [gedaagde] heeft al vanaf het begin van de huurovereenkomst niet, althans zeer gebrekkig, aan zijn betalingsverplichtingen voldaan. De betalingsachterstand van zes maanden rechtvaardigt de gevorderde ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst.
De nog openstaande huurtermijnen betreffen het vierde kwartaal van 2009 van € 7.471,56 en het eerste kwartaal van 2010 van € 7.498,50, tezamen € 14.970,06.
[gedaagde] is op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen contractuele rente verschuldigd over de niet -op tijd- betaalde huurpenningen. De contractuele boete van
€ 250,00 per dag is gebaseerd op artikel 7 van de algemene bepalingen.
[gedaagde] heeft, zonder toestemming van De Grutterij, een uitstalling geplaatst. Daarmee heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met de artikelen 6.3, 6.13.1.d en 6.13.2.1 van de algemene bepalingen. [gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan de aanmaningen om de uitstalling te verwijderen, althans aan te passen aan de door De Grutterij gewenste proporties. Ook deze wanprestatie van [gedaagde] rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst.
Door de handelwijze van [gedaagde] heeft De Grutterij buitengerechtelijke incassokosten moeten maken welke zij vergoed wil hebben.
Het verweer
[gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan. [gedaagde] heeft de betaling van de huur opgeschort omdat De Grutterij haar verplichtingen uit artikel 8 van de huurovereenkomst niet nakomt. De Grutterij heeft wel een stelpost € 5.000,00 betaald in verband met de pantry en het toilet maar niet de btw van € 950,00 over dit bedrag. De stelpost van € 5.000.00 vermeerderd met € 950,00 aan btw ten behoeve van een verlaagd plafond heeft De Grutterij in het geheel niet betaald. Ook het bedrag van € 7.500,00 exclusief btw in verband met vertragingsschade heeft De Grutterij niet voldaan.
[gedaagde] betwist voorts de contractuele boete verschuldigd te zijn. De uitstalling is met toestemming van [XXX] verleend en voldoet aan alle door deze gestelde eisen. [gedaagde] voert verder aan dat de boeteclausule ex artikel 7 van de algemene bepalingen te bezwarend is en niet in verhouding staat tot het belang dat De Grutterij heeft bij handhaving van die bepaling. [gedaagde] roept daarom de vernietiging van deze bepaling in.
[gedaagde] betwist ook de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd te zijn omdat hij niet toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Verder voert [gedaagde] aan dat de gevorderde incassokosten buitensporig hoog zijn omdat slechts enkele briefjes zijn geschreven. Onder de gegeven omstandigheden zijn er geen gronden voor ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst.
In reconventie
De vordering
[gedaagde] vordert verklaring voor recht dat hij gerechtigd is de betaling van de huur op te schorten voor een periode van minimaal drie maanden, veroordeling van De Grutterij tot betaling aan [gedaagde] van € 6.900,00 te vermeerderen met wettelijke rente, vernietiging van artikel 7 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst subsidiair matiging van de boete en veroordeling van De Grutterij in de proceskosten. [gedaagde] stelt daartoe wat bij zijn verweer in conventie is weergegeven.
Het verweer
De Grutterij betwist de vordering en voert daartoe aan dat [gedaagde] pas aanspraak kan maken op betaling van € 5.000,00 na realisering van de verlaging van het plafond. Verlaging van het plafond is echter niet meer aan de orde omdat de huurovereenkomst op grond van wanprestatie dient te worden ontbonden. De Grutterij betwist over het verstrekte bedrag van € 5.000,00 ten behoeve van de pantry en het toilet btw verschuldigd te zijn. Omdat [gedaagde] geen vordering heeft op De Grutterij is opschorting niet gerechtvaardigd. Opschorting is bovendien op grond van artikel 18.1 van de algemene bepalingen contractueel uitgesloten.
De Grutterij betwist dat artikel 7 van de algemene bepalingen onredelijk bezwarend zou zijn. De boeteclausule is juist opgenomen als prikkel om te betalen en wordt in de overgrote meerderheid van de huurovereenkomsten voor winkelruimte gehanteerd. Voor matiging is ook geen plaats omdat [gedaagde] het aan zichzelf heeft te wijten dat de boete zo hoog is opgelopen.
De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
De vorderingen in conventie en reconventie lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
[gedaagde] heeft niet betwist een huurachterstand te hebben vanaf 1 oktober 2009. Ter comparitie heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat hij vanaf 1 januari 2009 per maand mocht betalen en een achterstand heeft van vijf maanden namelijk tot en met februari 2010. Hij baseert zich daarbij op de brief van 17 november 2008. De Grutterij heeft daar tegenover echter aangevoerd dat uit diezelfde brief blijkt dat maandelijkse betaling alleen is toegestaan indien deze betaling plaatsvindt via een automatische incasso, maar [gedaagde] daartoe geen machtiging heeft verleend. De huurachterstand beloopt twee kwartalen, dus de periode tot en met maart 2010, aldus De Grutterij. [gedaagde] heeft dat niet weersproken. Daarmee staat vast dat de huurachterstand tot en met maart 2010 € 14.970,06 beloopt.
[gedaagde] heeft betaling van de huur opgeschort stellende dat De Grutterij haar € 6.900,00 verschuldigd is, welk bedrag hij in reconventie vordert.
Blijkens artikel 8 van de huurovereenkomst had De Grutterij [gedaagde] binnen twee weken na ondertekening van de huurovereenkomst € 5.000,00 exclusief btw dienen te betalen ten behoeve van een verlaagd plafond. De Grutterij heeft dat niet betaald omdat zij geen enkele activiteit in dat kader waarnam en eerst een offerte van [gedaagde] wilde zien. In de hier bedoelde bepaling van de huurovereenkomst wordt echter geen voorwaarde van die strekking verbonden aan de betaling van € 5.000,00 ten behoeve van verlaging van het plafond. De Grutterij had dus inderdaad € 5.000,00 aan [gedaagde] dienen te betalen.
[gedaagde] heeft ter comparitie gesteld dat plaatsing van de pantry en het plafond btw belaste prestaties zijn. De Grutterij heeft toegezegd de btw te zullen betalen zodra [gedaagde] een factuur voor btw stuurt. De Grutterij heeft dan ook niet weersproken verplicht te zijn de btw over zowel het bedrag van € 5.000,00 terzake van de pantry als van het plafond aan [gedaagde] te betalen. Vaststaat dat De Grutterij geen van deze bedragen aan [gedaagde] heeft betaald. [gedaagde]s vordering is in zoverre toewijsbaar.
Echter ingevolge artikel 18.1 van de algemene bepalingen is [gedaagde] niet gerechtigd de betaling van de huurprijs op te schorten. Het beroep van [gedaagde] op opschorting moet daarom worden verworpen.
Dat betekent dat in beginsel de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte toewijsbaar is. Nu [gedaagde] echter ter comparitie heeft betoogd de achterstand te kunnen voldoen zal hem een terme de grace worden geboden. Uitsluitend indien hij de achterstand niet binnen de gestelde termijn heeft voldaan, wordt de huurovereenkomst ontbonden. De kantonrechter bepaalt dat de termijn waarbinnen [gedaagde] aan zijn verplichting dient te hebben voldaan sluit op 7 september 2010. Daarnaast dient [gedaagde] te worden veroordeeld tot betaling van de sinds april 2010 vervallen huurtermijnen, voor zover hij niet aan deze verplichting blijkt te hebben voldaan.
De door de Grutterij gevorderde dwangsom komt de kantonrechter bovenmatig voor en zal worden gematigd tot € 250,00 per dag gerekend vanaf de datum van dit vonnis, met een maximum van € 25.000,00.
Omdat [gedaagde] de huurpenningen niet op tijd heeft voldaan is hij daarover rente verschuldigd. [gedaagde] heeft zich niet verzet tegen veroordeling tot betaling van wettelijke rente, maar wel tegen contractuele rente. De Grutterij heeft ter comparitie aangegeven geen bezwaar te hebben tegen matiging tot wettelijke rente, zodat over de hoofdsom de wettelijke rente zal worden toegewezen.
De Grutterij heeft een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. [gedaagde] heeft deze vordering gemotiveerd betwist.
Niet is gebleken dat de door De Grutterij verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan de verzending van een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten moet daarom worden afgewezen.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de uitstalling van bloemen en planten in de passage van het winkelcentrum met toestemming van [XXX] heeft geplaatst en dus geen boete verschuldigd is, zoals door De Grutterij gevorderd. De Grutterij heeft niet betwist dat er een uitstalling mag worden geplaatst; zij heeft wel gemotiveerd betwist dat toestemming zou zijn verleend voor de door [gedaagde] daarbij gehanteerde omvang, zoals is te zien op de foto’s, die [gedaagde] ter zitting van 10 februari 2010 heeft overgelegd. Op [gedaagde] rust de bewijslast van de gestelde toestemming. Het komt de kantonrechter echter geraden voor, [gedaagde] pas overeenkomstig zijn aanbod tot dat bewijs toe te laten, wanneer vast staat dat hij aan de veroordeling tot betaling van de huurachterstand en rente heeft voldaan en de vordering tot ontbinding en ontruiming niet langer toewijsbaar is. De zaak zal naar de rol worden verwezen voor het nemen van een akte door de meest gerede partij inzake de voortzetting van de procedure.
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie en in reconventie
- veroordeelt [gedaagde] om aan De Grutterij uiterlijk op 7 september 2010 te betalen € 14.970,06 te vermeerderen met btw en met de wettelijke rente daarover vanaf 1 oktober 2009 tot de dag van de volledige voldoening;
- veroordeelt [gedaagde] voorts tot betaling van de sinds april 2010 vervallen huurtermijnen van € 7.498,50 per kwartaal te vermeerderen met btw, tevens te vermeerderen met de wettelijke rente over elke huurtermijn vanaf het moment dat deze termijn verschuldigd is tot het moment van de voldoening daarvan;
- ontbindt voorwaardelijk, voor het geval [gedaagde] niet uiterlijk op 7 september 2010 heeft voldaan aan de hiervoor vermelde veroordeling, de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het [adres] te [woonplaats], met veroordeling van [gedaagde] om deze alsdan binnen een week na betekening alsdan van dit vonnis te ontruimen, en met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet eigendom van De Grutterij zijn, te verlaten, en de sleutels over te dragen aan De Grutterij, met machtiging van De Grutterij om op kosten van [gedaagde], zo nodig met behulp van de sterke arm, de bedrijfsruimte door een deurwaarder te laten ontruimen indien [gedaagde] dat zelf niet tijdig doet;
- bepaalt dat hetgeen [gedaagde] na 1 oktober 2009 aan De Grutterij heeft voldaan op de hiervoor genoemde bedragen in mindering strekt;
- veroordeelt De Grutterij tot betaling aan [gedaagde] van € 6.900,00 te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 18 november 2009 tot de dag van betaling;
- verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 15 september 2010 voor akte uitlating partijen;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.E. van Oosten-van Smaalen en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.