Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 452352/ CV EXPL 10-911
datum uitspraak: 17 juni 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEVERWIJKSE BAZAAR B.V.
te Beverwijk
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
hierna te noemen Beverwijkse Bazaar
gemachtigde H. Terhoeven
tegen
[huurder]
te [woonplaats]
gedaagde in conventie
eiser in reconventie
hierna te noemen [huurder]
gemachtigde mr. S.A. van Haarlem
In conventie en in reconventie
De procedure
Beverwijkse Bazaar heeft [huurder] op 15 januari 2010 gedagvaard. [huurder] heeft geantwoord en een vordering in reconventie ingesteld. Beverwijkse Bazaar heeft geconcludeerd voor antwoord in reconventie en de vordering in conventie gewijzigd.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 14 april 2010 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 17 mei 2010. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
1. [huurder] huurt van Beverwijkse Bazaar vier winkelunits in hal 2 ([nummers]) en twee winkelunits in hal 4 ([nummers]) van het complex van de Beverwijkse Bazaar te Beverwijk tegen een huurprijs van 17,5% van de bruto omzet per jaar met een minimum huurprijs. [huurder] exploiteert in deze units horecabedrijven.
2. Bij vonnis van 15 oktober 2008 heeft de kantonrechter te Haarlem de huurovereenkomst met betrekking tot de door [huurder] gehuurde winkelunits in hal 4 ontbonden met veroordeling van [huurder] tot ontruiming van de units en betaling aan Beverwijkse Bazaar van € 26.411,72 aan huurachterstand.
3. Na betaling door [huurder] van de volledige huurachterstand heeft Beverwijkse Bazaar de huurovereenkomst betreffende de winkelunits in hal 4 met [huurder] voortgezet.
4. [huurder] heeft vervolgens wederom een achterstand doen ontstaan in de betaling van huurpenningen en energiekosten betreffende de winkelunits in hal 2 en 4. Deze achterstand bedraagt tot en met 7 mei 2010 € 30.625,92.
De vordering in conventie
Beverwijkse Bazaar vordert, na haar vordering te hebben vermeerderd (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst betreffende de door [huurder] gehuurde winkelunits in hal 2, ontruiming van deze units en veroordeling van [huurder] tot betaling van € 30.625,92 ter zake van huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente, en € 1.000,00 ter zake van incassokosten, en voorts de maandelijks overeengekomen vergoeding tot de datum van ontbinding en ontruiming.
Beverwijkse Bazaar legt aan de vordering ten grondslag dat [huurder] structureel tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomsten met Beverwijkse Bazaar. Ondanks de eerdere procedure tegen [huurder] wegens niet-nakoming van de op hem rustende betalingsverplichtingen jegens Beverwijkse Bazaar, is er wederom sprake van een aanzienlijke huurachterstand van € 30.625,92, inclusief energiekosten. Dit levert een zodanig toerekenbare tekortkoming op dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.
Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven, heeft [huurder] Beverwijkse Bazaar genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. Beverwijkse Bazaar heeft daardoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.000,00. Deze kosten komen ingevolge de toepasselijke algemene voorwaarden voor rekening van [huurder].
Het verweer in conventie en de vordering in reconventie
[huurder] betwist de vordering. Hij voert aan dat zijn omzet als gevolg van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro zo drastisch is teruggelopen, dat hij niet volledig aan zijn huurverplichtingen kan voldoen. Die onvoorziene omstandigheden zijn volgens [huurder] gelegen in de economische crisis, de terugloop van bezoekersaantallen ten gevolge van leegstaande units, het invoeren van betaald parkeren en van betaalde entree, toegenomen concurrentie binnen en buiten de hallen en te weinig promotieactiviteiten van de zijde van Beverwijkse Bazaar. Beverwijkse Bazaar kan daarom geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst verwachten, aldus [huurder]. Deze dient zodanig te worden gewijzigd, dat de huur met ingang van 1 maart 2009 op nihil wordt gesteld. Van een huurachterstand is in dat geval geen sprake, zodat Beverwijkse Bazaar ter zake niets te vorderen heeft. Voor de gevorderde ontbinding en ontruiming is evenmin aanleiding.
Daar komt bij dat [huurder] door de plaatsing van een concurrerende snackbar in de nabijheid van zijn winkelunit schade lijdt. Deze omstandigheid kan worden aangemerkt als een aan Beverwijkse Bazaar toe te rekenen gebrek van het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Daardoor kan het gehuurde niet het genot aan [huurder] kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Omdat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Beverwijkse Bazaar, is Beverwijkse Bazaar aansprakelijk voor de schade die [huurder] lijdt ten gevolge van het gebrek.
[huurder] beroept zich verder op zijn bevoegdheid tot opschorting ex artikel 6:261 BW Pro, omdat het gebrek een tekortkoming oplevert van de zijde van Beverwijkse Bazaar.
[huurder] vordert, onder verwijzing naar hetgeen hij in conventie heeft aangevoerd, in reconventie (1) dat de huur op nihil zal worden gesteld met ingang van 1 maart 2009, (2) een verklaring voor recht dat Beverwijkse Bazaar aan [huurder] de door hem sedert 1 maart 2009 betaalde huur dient terug te betalen en (3) een verklaring voor recht dat Beverwijkse Bazaar aansprakelijk is voor de door [huurder] geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
Het verweer in reconventie
Beverwijkse Bazaar betwist de vordering. Zij voert aan dat van onvoorziene omstandigheden die zouden kunnen leiden tot wijziging van de huurprijs zoals door [huurder] gevorderd, geen sprake is. De door [huurder] aangevoerde omstandigheden kunnen niet als onvoorzien worden aangemerkt. Nog daargelaten dat Beverwijkse Bazaar betwist dat sprake is van teruglopende bezoekersaantallen, wordt daardoor bovendien de economische positie van [huurder] niet benadeeld, omdat de huur gerelateerd is aan de omzet. Beverwijkse Bazaar doet voldoende aan promotie in locale dag- en weekbladen en via reclamespots op radio en televisie. Voor op nihil stelling van de huur en terugbetaling van door [huurder] betaalde huurpenningen bestaat dan ook geen grond.
Van een gebrek aan het gehuurde is evenmin sprake. Tegenvallende bezoekersaantallen kunnen niet als een gebrek aan het gehuurde worden aangemerkt. De nabijheid van een concurrerende unit kan dat evenmin. Beverwijkse Bazaar is niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door een concurrent van [huurder] in de nabijheid van zijn unit te plaatsen. Afgezien van het feit dat de concurrende unit een ander assortiment heeft dan [huurder], kent Beverwijkse Bazaar geen branchebescherming. Met [huurder] is geen alleenrecht op een snackbar overeengekomen. Op Beverwijkse Bazaar rust dan ook geen verplichting tot vergoeding aan [huurder] van door hem geleden schade. Daar komt bij dat [huurder] Beverwijkse Bazaar nimmer in gebreke heeft gesteld.
Opschorting van de huurpenningen is niet toegestaan op grond van de huurovereenkomst en de daarop toepasselijke algemene voorwaarden.
De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Wijziging van de gevolgen van een overeenkomst is alleen mogelijk indien sprake is van zodanige onvoorziene omstandigheden dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. Van zulke omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. De door [huurder] geschetste omstandigheden - economische crisis, terugloop van bezoekersaantallen – zijn aan te merken als toekomstige omstandigheden die krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor zijn risico als huurder komen. Daar komt bij dat [huurder], tegenover het gemotiveerde verweer van Beverwijkse Bazaar, zijn stelling dat Beverwijkse Bazaar te weinig promotieactiviteiten ontplooit, niet met feiten heeft onderbouwd.
De enkele omstandigheid dat Beverwijkse Bazaar in de nabijheid van de unit van [huurder] een concurrerende snackbar heeft geplaatst, levert geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro op. Daar komt bij dat Beverwijkse Bazaar onbetwist heeft gesteld dat deze snackbar een ander assortiment heeft dan [huurder] en dat gesteld noch gebleken is dat [huurder] Beverwijkse Bazaar ooit ter zake in gebreke heeft gesteld.
Uit het voorgaande volgt dat het beroep van [huurder] op de artikelen 6:258 BW en 7:207 BW wordt verworpen. Nu niet is komen vast te staan dat Beverwijkse Bazaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, kan ook het beroep op opschorting ex artikel 6:262 BW Pro geen doel treffen.
Een en ander heeft tot gevolg dat de (gewijzigde) vordering in conventie als voor het overige onbetwist zal worden toegewezen. Ook voor de gevorderde ontbinding en ontruiming is aanleiding, gelet zowel op de omvang van de huurachterstand als de structurele tekortkoming van [huurder] in zijn betalingsverplichtingen jegens Beverwijkse Bazaar.
[huurder] heeft niet betwist dat hij ingevolge de huurovereenkomst gehouden is tot betaling van de buitengerechtelijke kosten. De kosten verbonden aan de door Beverwijkse Bazaar gestelde - en door [huurder] niet betwiste - buitengerechtelijke werkzaamheden zijn aan te merken als redelijke kosten die voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen, en wel voor het gevorderde bedrag, dat het in rapport Voorwerk II vastgelegde geldende tarief niet overschrijdt.
Nu uit het voorgaande blijkt dat [huurder] geen aanspraak toekomt op vermindering van de huurpenningen tot nihil, zal het daarop betrekking hebbende gedeelte van de vordering in reconventie, alsmede de verklaring voor recht dat Beverwijkse Bazaar gehouden is tot terugbetaling aan [huurder] van de door hem vanaf 1 maart 2009 betaalde huurpenningen, worden afgewezen.
Nu niet is gebleken dat het gehuurde aan een gebrek lijdt in de zin van artikel 7:207 BW Pro, komt aan de in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat Beverwijkse Bazaar aansprakelijk is voor de door [huurder] geleden schade de grondslag te ontvallen, zodat ook deze zal worden afgewezen.
[huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, zowel in conventie als in reconventie.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de winkelunits [nummers] in hal 2 te Beverwijk aan het adres plaatselijk bekend als de Beverwijkse Bazaar;
- veroordeelt [huurder] om de gemelde winkelunits te ontruimen en met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet eigendom van Beverwijkse Bazaar zijn, te verlaten, en met overdracht van de sleutels ter volledige en vrije beschikking te stellen van Beverwijkse Bazaar;
- machtigt Beverwijkse Bazaar om op kosten van [huurder], zo nodig met behulp van de sterke arm, de winkelunits te doen ontruimen door een deurwaarder indien [huurder] dat zelf niet tijdig doet;
- veroordeelt [huurder] om aan Beverwijkse Bazaar te betalen € 31.625,92 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 30.625,92 vanaf 7 mei 2010 tot de dag van de volledige voldoening;
- veroordeelt [huurder] voorts om aan Beverwijkse Bazaar te betalen de maandelijkse overeengekomen vergoeding voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [huurder] de winkelunits [nummers] in hal 2 na 7 mei 2010 in gebruik heeft gehouden;
- bepaalt dat hetgeen [huurder] na het uitbrengen van de dagvaarding aan Beverwijkse Bazaar heeft voldaan op de hiervoor genoemde bedragen in mindering strekt;
- veroordeelt [huurder] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Beverwijkse Bazaar tot en met vandaag worden begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd:
dagvaarding € 73,89
vastrecht € 208,00
salaris gemachtigde € 800,00;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af hetgeen meer of anders mocht zijn gevorderd.
In reconventie
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [huurder] betaling van de proceskosten in reconventie, die aan de kant van Beverwijkse Bazaar tot en met vandaag worden begroot op € 400,00 salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Dubois en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.