Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Zaandam
zaak/rolnr.: 431177 / CV EXPL 09-4552
datum uitspraak: 22 april 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[opposant]
wonende te [woonplaats]
opposant, hierna te noemen [opposant]
gemachtigde: mr G. Martin
tegen
de besloten vennootschap m.b.a. Vesteda Groep B.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Maastricht
geopposeerde, hierna te noemen Vesteda
gemachtigde: mr L.C.A. van Bokhoven
De loop van het geding
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de navolgende stukken, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast wordt beschouwd.
- de verzetdagvaarding d.d. 2 juli 2009 met producties;
- de conclusie van antwoord in oppositie met producties;
- de rolbeschikking d.d. 13 augustus 2009;
- de conclusie van repliek in oppositie;
- de rolbeschikking d.d. 25 februari 2010;
- de akte d.d. 25 maart 2010 van Vesteda.
Het vonnis is nader bepaald op heden.
De feiten
1. Op 21 mei 1999 hebben [opposant] en zijn [ex-partner] met Vesteda een huurovereenkomst gesloten voor de duur van 1 jaar en 16 dagen (eindigend op 30 april 2000), aangaande woning met aanhorigheden aan de [adres] [woonplaats] (hierna ook aangeduid als het gehuurde) tegen een huurprijs van ƒ 995,20 per maand (€ 481,42), bij vooruitbetaling uiterlijk op de eerste dag van iedere maand te voldoen en op de voorwaarden en bepalingen als tussen partijen overeengekomen.
2. Op 8 mei 2002 heeft Vesteda per gewone post aan [opposant] en [[ex-partner] bericht: "Hierbij delen wij u mede dat u volgens onze administratie een achterstand in betalingen heeft groot € 6.076,19.
3. Op 21 mei, 14 juni en 21 oktober 2002 heeft de incassogemachtigde van Vesteda aan [opposant] en [[ex-partner] meegedeeld dat deze een huurachterstand t/m oktober 2002, rente en buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd.
4. Op 14 november 2002 is een verstekvonnis gewezen, waarbij de huurovereenkomst werd ontbonden, een veroordeling tot ontruiming werd uitgesproken en [opposant] en [[ex-partner] werden veroordeeld tot betaling van € 9.018,26 wegens huurachterstand en rente, alsmede € 788,97 wegens buitengerechtelijke kosten, alsmede een gebruiksvergoeding van
€ 513,15 per maand vanaf 1 november 2002 tot aan de daadwerkelijke ontruiming, alles met (verdere) rente en kosten.
5. Op 11 maart 2003 is het gehuurde ingevolge het verstekvonnis gedwongen ontruimd.
6. Op 16 juni 2004 heeft de incassogemachtigde per brief aan [opposant] en [[ex-partner] ondermeer bericht: "Bijgaand treft u in kopie het op 14 november 2002 gewezen vonnis naar de inhoud waarvan wij u kortheidshalve verwijzen" en "U bent veroordeeld te betalen € 20.016,38"; waarvan € 9.807,23 hoofdsom (verstek) vonnis, € 4.105,20 + € 4.756,86 wegens gebruiksvergoeding en € 487,18 + € 859,91 wegens proces- en executiekosten..
7. Bij arrest van 17 november 2009 heeft het gerechtshof te Amsterdam het op 14 november 2002 gewezen verstekvonnis vernietigd, nadat daartegen door [[ex-partner] verzet was ingesteld, doch alleen voor zover daarin aan [[ex-partner] betalingsverplichtingen jegens Vesteda Groep waren opgelegd, waarna – opnieuw rechtdoende- [[ex-partner] is veroordeeld tot betaling aan Vesteda Groep van en bedrag groot € 2.888,52 met rente.
8. Op 2 juli 2009 is [opposant] op zijn beurt in verzet gekomen tegen het (mede) tegen hem gewezen verstekvonnis van 14 november 2002, dat hem op 4 juni 2009 (overigens niet in persoon) was betekend.
De oorspronkelijke vordering
Vesteda Groep vordert dat de kantonrechter de in deze procedure bedoelde huurovereenkomst zal ontbinden met hoofdelijke veroordeling van [opposant] en [[ex-partner] tot betaling van een huurachterstand groot € 9.807,23 (inclusief buitengerechtelijke kosten en rente), met veroordeling tot ontruiming en tot betaling van een gebruiksvergoeding van
€ 513,15 voor elke maand dat het gehuurde na 1 november 2002 bij hen in gebruik mocht blijven, alles met (verdere) rente en kosten.
De vordering in oppositie
[opposant] vordert kort gezegd vernietiging van het verstekvonnis voor zover tegen hem gewezen en afwijzing van de tegen hem ingestelde oorspronkelijke vordering, met veroordeling van Vesteda Groep in de proceskosten.
Het verweer in oppositie
Het verweer in oppositie strekt tot ongegrond verklaring van het verzet.
Gevolg van het verzet
Voorop gesteld moet worden dat het verstekvonnis van 14 november 2002 door de gedwongen ontruiming van het gehuurde op 11 maart 2003 ingevolge artikel 144 aanhef en onder d. Wetboek van burgerlijke rechtsvordering wordt geacht ten uitvoer te zijn gelegd, zodat de verzettermijn van artikel 143 lid 3 Wetboek van burgerlijke rechtsvordering daarna begon te lopen. Het in artikel 6 EVRM gewaarborgde recht op een eerlijk proces staat er echter aan in de weg dat die regel in het onderhavige geval wordt toegepast op de veroordeling tot betaling. Voor wat betreft de in het verstekvonnis uitgesproken ontbinding en ontruiming moet worden vastgesteld, dat [opposant] daartegen in deze verzetprocedure kennelijk niet (meer) wil opkomen.
Het verstekvonnis is op 4 juni 2009 aan [opposant] betekend. Het verzetexploot is op 2 juli 2009 aan Vesteda Groep betekend. Niet gebleken is dat [opposant] voor 4 juni 2009 enige daad heeft verricht waaruit noodzakelijk voortvloeit dat dit vonnis aan hem bekend was. Dat is weliswaar door Vesteda Groep gesteld, maar is gemotiveerd door [opposant] betwist. Vesteda Groep heeft daarvan geen voldoende concreet bewijs aangeboden.
Conclusie moet zijn dat het verzet tijdig is ingesteld, waardoor de zaak tussen Vesteda Groep en [opposant] weer geheel open ligt.
De beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid.
[opposant] heeft de bevoegdheid van Vesteda Groep betwist om in deze procedure op te treden. Dat verweer wordt verworpen nu onvoldoende gemotiveerd betwist is gebleven dat de huurovereenkomst is gesloten met Vesteda Management B.V. als volledig bevoegd lasthebber van de eigenaar van het gehuurde, welke vennootschap vervolgens is gefuseerd met en is opgegaan in Vesteda Groep.
Verjaring.
[opposant] heeft zich beroepen op verjaring. Daarover wordt als volgt overwogen.
De bij verstek toegewezen huurschuld c.a. ad € 9.807,23 was ten tijde van het instellen van de oorspronkelijke vordering niet verjaard. Door het instellen van die vordering werd de lopende verjaring gestuit (artikel 3.316 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). Nadat deze vordering bij verstekvonnis van 14 november 2002 was toegewezen, nam de in artikel 3.324 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde verjaringstermijn van 20 jaar een aanvang. Die termijn was ten tijde van het instellen van het verzet uiteraard nog niet verlopen. Inmiddels is daarop het tweede lid van laatstgenoemd wetsartikel van toepassing. Het beroep op verjaring is in zoverre dus ongegrond.
Voor wat betreft de bij verstek toegewezen gebruiksvergoeding van € 513,15 per maand vanaf 1 november 2002 tot aan de ontruiming is echter het bepaalde in artikel 3.324 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing, waarbij voor een dergelijke bij de maand te betalen vergoeding een verjaringstermijn van 5 jaar is bepaald. Vastgesteld moet worden dat deze termijn, die begon te lopen op 15 november 2002, ten tijde van betekening van dit vonnis op 4 juni 2009 ruimschoots was verstreken. Niet gebleken is dat deze verjaring van de bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van het verstekvonnis op dit punt eerder rechtsgeldig is gestuit. (Vgl. artikel 325 Wetboek van burgerlijke rechtsvordering). Het beroep op verjaring is in zoverre dus gegrond.
Inhoudelijk.
Beoordeeld moet thans worden of Vesteda Groep recht heeft op betaling van de in de inleidende dagvaarding gespecificeerde huur met rente tot en met oktober 2002 ad € 9.018,26. Pas als die vraag geheel of gedeeltelijk bevestigend wordt beantwoord komt de kantonrechter toe aan de gevorderde buitengerechtelijke kosten en verdere nevenvorderingen.
Einde van de huurovereenkomst.
Het meest verstrekkende verweer van [opposant] komt hierop neer, dat de voor bepaalde tijd (tot en met 30 april 2000) aangegane huurovereenkomst van rechtswege zou zijn geëindigd, althans dat deze tegen of per die datum is opgezegd, in welk verband de woning op 30 april 2000 schoon en leeg is opgeleverd aan Vesteda Groep, althans haar vertegenwoordiger ABC Vastgoed.
Overeenkomstig het bepaalde in artikel 7A.1623b (oud) van het Burgerlijk Wetboek, dat op deze voor 1 augustus 2003 aangegane huurovereenkomst van toepassing is en dat overigens nagenoeg overeenkomt met het bepaalde in artikel 7.271 (nieuw) van het Burgerlijk Wetboek, eindigde de voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst niet van rechtswege en was daartoe opzegging noodzakelijk. Die opzegging moest bij aangetekende brief of deurwaardersexploot gebeuren. Partijen zijn het erover eens dat dit laatste niet is gebeurd. Dat neemt echter niet weg dat een dergelijke opzegging wel degelijk rechtsgevolg heeft, voor zover deze de verhuurder (tijdig) bereikt. Omdat [opposant] concreet bewijs aanbiedt op dat punt, zal hij dit bewijs mogen leveren. Alles zoals hierna te bepalen.
Mocht [opposant] in dat bewijs slagen dan was de huurovereenkomst al geëindigd toen het verstekvonnis werd gewezen en moet opnieuw worden berekend of en zo ja, hoeveel huur nog verschuldigd is.
Mocht [opposant] niet in dat bewijs slagen dan is de huurovereenkomst pas geëindigd per datum verstekvonnis en is hij in beginsel tot aan die datum huur verschuldigd.
Schadebeperking; redelijkheid en billijkheid
Aan Vesteda Groep moet worden toegegeven dat het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 17 november 2009 in de zaak tussen Vesteda Groep en [[ex-partner] niet kan worden gevolgd in de onderhavige zaak, in zoverre daarin wordt aangenomen dat het bepaalde in artikel 6.101 van het Burgerlijk Wetboek in de weg staat aan toewijzing van een huurschuld, voor zover deze door het achterwege blijven van schadebeperking aan de zijde van de verhuurder teveel is opgelopen. Vesteda Groep voert terecht aan dat het in deze gaat om een vordering tot nakoming en niet een vordering tot schadevergoeding.
Dat neemt echter niet weg dat gevallen denkbaar zijn waarin een verhuurder geen aanspraak meer mag maken op (gehele) betaling van een huurschuld, wanneer hij deze huurschuld zonder redelijke grond bewust tot een dusdanig hoog bedrag heeft laten oplopen, dat hij kan, althans moet begrijpen dat deze achterstand niet meer (zomaar) door de huurder kan worden aangezuiverd. Daarvan zal echter alleen sprake zijn in uitzonderlijke gevallen, waarin het vorderen van volledige betaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is geworden. Het komt de kantonrechter voor dat partijen in de gelegenheid moeten worden gesteld om zich hierover uit te laten, voordat eindvonnis wordt gewezen.
Schikkingsvoorstel.
De kantonrechter kan niet vooruitlopen op de uitkomst van de bewijsopdracht. [opposant] zal echter begrijpen dat gelet op het ontbreken van de voorgeschreven opzegging bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot, hoge eisen worden gesteld aan het door hem te leveren bewijs. Het zal duidelijk zijn, dat met deze risicovolle bewijsvoering veel tijd en kosten gemoeid zijn.
Hoewel het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 17 november 2009 in de zaak tussen Vesteda Groep en [[ex-partner] wat betreft de daarin aangenomen schadebeperkingplicht van Vesteda Groep in de onderhavige zaak niet kan worden gevolgd, moet gelet op het voorgaande wel rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat een mogelijke huurbetalingsverplichting over de periode 30 mei 2000 tot en met oktober 2002, op grond van het bepaalde in artikel 6. 248 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, gematigd gaat worden, zo niet door de kantonrechter dan toch door het gerechtshof.
De kantonrechter kan zich dan ook voorstellen dat partijen alsnog met elkaar in overleg treden over een mogelijke schikking.
De beslissing
[opposant] wordt in de gelegenheid gesteld door middel van getuigen en/of anderszins te bewijzen, dat hij de in deze procedure bedoelde huurovereenkomst heeft opgezegd per of tegen 30 mei 2000.
Dat dient te gebeuren ter terechtzitting van 13 juli 2010 te 14.00 uur.
Verzoeken om uitstel worden alleen in overweging genomen indien deze uiterlijk een week voor de geplande zittingsdatum bij de griffie zijn ingediend, onder vermelding van de verhinderdata van beide partijen en hun gemachtigden.
Uiterlijk een week voor het hiervoor bepaalde bewijsvoering dienen partijen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het hiervoor bij de rechtsoverwegingen besproken thema van de invloed van artikel 6.248 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek op de vordering.
Indien partijen alsnog een schikking bereiken worden zij dringend verzocht daarvan tijdig mededeling te doen, zodat de hiervoor bedoelde zittingsdag kan worden gebruikt voor andere zaken.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Dit vonnis is gewezen door mr F.M. Visser en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.