Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 435711/ CV EXPL 09-9060
datum uitspraak: 17 maart 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ART EXPO IMMO B.V.
te Breda
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
hierna te noemen Art Expo
gemachtigde mr. A. Groenewoud
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DELA VASTGOED B.V.
te Eindhoven
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
hierna te noemen Dela Vastgoed
gemachtigde mr. M. van Heeren
In conventie en in reconventie
De procedure
Art Expo heeft Dela Vastgoed op 27 augustus 2009 gedagvaard en gevorderd (in conventie) conform de dagvaarding. Dela Vastgoed heeft geantwoord en een tegenvordering (in reconventie) ingesteld.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 18 november 2009 een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 11 januari 2010 en waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt van hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht.
De zaak is vervolgens aangehouden voor uitlating door partijen over de voortzetting van de procedure. Dela Vastgoed heeft verzocht om aanhouding met 14 dagen voor akte uitlating en overlegging van stukken. Art Expo heeft aangegeven niet akkoord te gaan met de verzochte aanhouding en om voortzetting van de procedure verzocht.
Vonnis is bepaald op heden.
De feiten
1. Art Expo huurt vanaf 1 september 1996 van (de rechtsvoorgangster van) Dela Vastgoed de winkelruimte aan de Grote Houtstraat 93 B te Haarlem tegen een huurprijs van thans € 135.920,32 exclusief btw per jaar. De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van 10 jaar en is na ommekomst daarvan verlengd tot en met 31 augustus 2011.
2. Bij brief van 12 september 2006 heeft B&O Retail namens Art Expo aan Dela Vastgoed medegedeeld, dat de destijds geldende huurprijs van € 126.156,41 per jaar exclusief btw diende te worden herzien tot € 65.161,00 exclusief btw per jaar.
3. Op 17 augustus 2007 heeft DTZ Zadelhoff de nadere huurprijs van de door Art Expo gehuurde winkelruimte vastgesteld op € 117.078,53 exclusief btw per jaar.
4. Op 21 januari 2009 heeft Art Expo een verzoekschrift bij de kantonrechter te Haarlem ingediend tot benoeming van de Bedrijfshuuradviescommissie (hierna: BHAC) ten einde een advies uit te brengen over de huurprijs per 1 juni 2007.
5. Na indiening van het verzoekschrift hebben partijen overeenstemming bereikt over de benoeming van de BHAC ter advisering over de nadere huurprijs per 1 juni 2007 en per 21 januari 2008.
6. Bij vonnis van 18 maart 2008 heeft de kantonrechter te Haarlem, overeenkomstig het voorstel van partijen de BHAC tot deskundige benoemd ten einde een advies uit te brengen over de huurprijs per respectievelijk 1 juni 2007 en 21 januari 2008.
7. Partijen hebben ieder een voorschot van € 1.500,00 per advies aan de BHAC voldaan.
8. Op 5 augustus 2008 heeft de bezichtiging van de winkelruimte plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en hun deskundigen.
9. Op 18 februari 2009 heeft de BHAC de huurprijs gewaardeerd op € 109.234,84 exclusief btw per jaar vanaf 1 juni 2007, en op € 110.437,18 exclusief btw per jaar, ingaande 21 januari 2008.
10. Op 15 juni 2009 heeft Art Expo aan Dela Vastgoed een berekening van B&O Retail doen toekomen, uitkomende op een huurprijs per 21 januari 2008 van € 106.535,41 per jaar.
11. Dela Vastgoed heeft Art Expo laten weten de door B&O Retail berekende huurprijs niet te accepteren.
In conventie
De vordering van Art Expo
Art Expo vordert (samengevat) vaststelling van de huurprijs van de bedrijfsruimte op
€ 110.437,18 exclusief btw per jaar per 21 januari 2008 en veroordeling van Dela Vastgoed tot betaling aan Art Expo van de teveel betaalde huur vanaf 21 januari 2008, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, alsmede van € 1.788,00 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, waaronder € 1.500,00 ter zake van de kosten van het deskundigenadvies.
Art Expo stelt daartoe het volgende.
De BHAC is bij de bepaling van de huurprijs per 21 januari 2008 uitgegaan van het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de zin van artikel 7:303 BW Pro. Omdat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen over een lagere huurprijs, heeft Art Expo recht en belang bij nadere vaststelling van de huurprijs op (ten hoogste) een bedrag van € 110.437,18 exclusief btw per jaar per 21 januari 2008.
Dela Vastgoed dient de teveel betaalde huurpenningen vanaf 21 januari 2008 aan Art Expo terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf die datum althans vanaf 29 juni 2009, de datum waartegen Art Expo Dela Vastgoed in gebreke heeft gesteld.
De kosten verbonden aan de door de gemachtigde van Art Expo verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden bedragen, uitgaande van een belang van € 50.966,46, € 1.788,00. Deze kosten dienen voor rekening van Dela Vastgoed te komen.
Dela Vastgoed dient voorts te worden veroordeeld in de kosten van de procedure, waaronder het bedrag van € 1.500,00 dat Art Expo als voorschot aan de BHAC heeft betaald.
Het verweer
Dela Vastgoed betwist de vordering. Zij voert daartoe het volgende aan.
De BHAC heeft direct een definitief advies opgesteld, zonder partijen vooraf in de gelegenheid te stellen op- of aanmerkingen te geven op een conceptadvies. Het advies van de BHAC is derhalve in strijd met artikel 198 lid 2 Rv Pro tot stand gekomen, althans met de gebruikelijke gang van zaken bij de totstandkoming van een deskundigenadvies.
Voorts heeft Dela Vastgoed op een aantal inhoudelijke punten bezwaar tegen het advies van de BHAC. Zo heeft de BHAC ten onrechte de panden aan de Grote Houtstraat 80, 88 en 97 niet in het onderzoek betrokken. De enkele omstandigheid dat de huurders van de panden 80 en 88 niet aan het onderzoek wilden meewerken, is geen argument om deze panden buiten beschouwing te laten, te minder omdat van pand 88, dat zeer goed vergelijkbaar is met het door Art Expo gehuurde pand, gegevens zijn te vinden in het rapport van DTZ Zadelhof, met welk rapport de BHAC bekend was. Voorts heeft de BHAC ten onrechte pand 97 buiten beschouwing gelaten, nu de frontbreedte van dat pand, anders dan de BHAC stelt, niet (veel) groter is dan van het door Art Expo gehuurde pand.
Het pand aan de Grote Houtstraat 108 heeft de BHAC ten onrechte wél in het onderzoek betrokken. Dit pand is onvergelijkbaar met het door Art Expo gehuurde pand, omdat het voorbij de kruising met de Nieuwstraat ligt, een mindere locatie dan waar het door Art Expo gehuurde pand ligt.
Voorts maakt BHAC niet duidelijk op welke wijze zij de verschillen in bestemming van de vergelijkingspanden in het oordeel heeft betrokken.
Ten slotte heeft de BHAC een onjuiste correctie toegepast ten aanzien van de vergelijkingspanden aan de Grote Houtstraat 77 en 92, door op het eerste pand een correctiefactor van -10% toe te passen en op het tweede pand een correctiefactor van 5%. Deze correcties dienen te worden aangepast.
De vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten dient als onvoldoende onderbouwd te worden afgewezen.
Er is geen grond voor de door Art Expo gevorderde wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, hooguit voor de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro. Daar komt bij dat Dela Vastgoed niet in verzuim is, nu zij nooit door Art Expo in gebreke is gesteld.
In reconventie
De vordering van Dela Vastgoed
Dela Vastgoed vordert (samengevat) vaststelling van de huurprijs van de winkelruimte aan de Grote Houtstraat 93 B te Haarlem op een hoger bedrag dan € 110.437,18 exclusief btw per jaar en veroordeling van Art Expo tot betaling van € 1.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2008.
Dela Vastgoed stelt daartoe het volgende.
Het advies van de BHAC is op onjuiste wijze tot stand gekomen en bevat diverse onjuistheden. Het kan daarom niet als uitgangspunt dienen voor een nadere vaststelling van de huurprijs. De BHAC dient een aanvullend rapport op te stellen. Omdat zij, gelet op de door Dela Vastgoed geuite bezwaren, naar alle waarschijnlijkheid op een hogere huurprijs zal uitkomen dan de thans geadviseerde huurprijs van € 110.437,18, dient de huurprijs met ingang van 21 januari 2008 te worden vastgesteld op een hoger bedrag.
Het onderzoek van de BHAC naar de vast te stellen huurprijs per 1 juni 2007 heeft uitsluitend op verzoek van Art Expo plaatsgevonden, omdat deze zich op het standpunt stelde dat dit de ingangsdatum is van de nader vast te stellen huurprijs, hetgeen door Dela Vastgoed wordt betwist. Nu Art Expo, overeenkomstig het standpunt van Dela Vastgoed, in de onderhavige procedure slechts de nadere vaststelling van de huurprijs per 21 januari 2008 vordert, dient zij het door Dela Vastgoed ten behoeve van het andere huurprijsonderzoek betaalde voorschot van € 1.500,00 aan Dela Vastgoed te vergoeden, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2008, de datum waarop Dela Vastgoed het voorschot heeft betaald.
Het verweer
Art Expo betwist de vordering. Zij voert daartoe het volgende aan.
Dela Vastgoed had eerder duidelijk moeten maken dat zij het niet eens was met de wijze waarop het advies van de BHAC tot stand is komen. De inhoudelijke bezwaren van Dela Vastgoed tegen het advies van de BHAC zijn niet terecht. De BHAC heeft de vrijheid om bepaalde panden niet en andere wel in het onderzoek te betrekken. Pand 108 is niet het enige vergelijkingspand dat voorbij de Nieuwstraat ligt. De door de BHAC toegepaste correcties zijn juist.
Met betrekking tot het deskundigenvoorschot refereert Art Expo zich aan het oordeel van de kantonrechter.
In conventie en in reconventie
De beoordeling van het geschil
De vorderingen zijn op hetzelfde feitencomplex gebaseerd en hangen zodanig met elkaar samen dat gezamenlijke behandeling van de conventie en de reconventie in de rede ligt.
Uitgangspunt bij de nadere vaststelling van de huurprijs is, dat wordt gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van 5 jaar voorafgaand aan de vordering.
De BHAC heeft partijen in kennis gesteld van haar voornemen het betreffende pand te bezoeken op 5 augustus 2008, waarbij partijen erop is gewezen dat zij tijdens het bezoek opmerkingen konden maken en verzoeken konden doen; door geen van partijen zijn destijds voor het onderzoek nieuwe, relevante zaken naar voren gebracht, aldus het advies van 18 februari 2008.
Vooropgesteld wordt dat de selectie en beoordeling van de in aanmerking te nemen vergelijkingspanden in de eerste plaats de taak van de deskundigen is. Het is aan hun oordeel, intuïtie en ervaring om te bepalen welke panden zij voor vergelijking het meest geschikt achten. De BHAC heeft in haar oordeel van 18 februari 2009 uiteengezet om welke redenen zij een aantal van de door Dela Vastgoed aangedragen panden niet in het onderzoek heeft opgenomen. Hetgeen Dela Vastgoed daartegen heeft aangevoerd, acht de kantonrechter onvoldoende om afwijking van het advies van de BHAC te rechtvaardigen. Hetzelfde geldt voor (het door Art Expo aangedragen) vergelijkingspand 108, nu Dela Vastgoed onbetwist heeft gesteld dat dit niet het enige vergelijkingspand is, gelegen voorbij de kruising met de Nieuwstraat.
Hetgeen Dela Vastgoed heeft aangevoerd met betrekking tot de door de BHAC in haar oordeel betrokken bouwkundige gedaante van de vergelijkingspanden acht de kantonrechter op zichzelf onvoldoende doorslaggevend om tot het oordeel te komen dat de BHAC bij de keuze van vergelijkbare bedrijfspanden niet heeft gehandeld conform artikel 7:303 lid 2 BW Pro.
Met betrekking tot de door de BHAC toegepaste correcties miskent Dela Vastgoed dat de BHAC in haar advies heeft uiteengezet dat de correctie bij een groter pand relatief lager ligt dan bij een kleiner pand, omdat de waarde van de meters van een groot pand relatief lager ligt dan bij een kleiner pand.
Al het voorgaande in aanmerking nemende is de kantonrechter van oordeel dat geen aanleiding bestaat om af te wijken van het oordeel van de BHAC dan wel om de BHAC op te dragen om een aanvullend huurprijsadvies op te stellen. Dat partijen niet in de gelegenheid zijn gesteld op het advies te reageren, voordat dit is uitgebracht, doet aan het voorgaande niet af. Voor zover partijen daaraan zo’n belang hechten, hadden zij per ommegaande op het advies kunnen reageren richting de BHAC. Bovendien zijn hun opmerkingen hierboven in de beoordeling meegenomen.
Dit brengt mee dat de vordering in conventie tot vaststelling van de huurprijs van het pand aan de Grote Houtstraat 93 B te Haarlem op een bedrag van € 110.437,18 exclusief btw per jaar toewijsbaar is en dat de vordering in reconventie tot vaststelling van de huurprijs op een hoger bedrag dan € 110.437,18 zal worden afgewezen.
De vordering in conventie tot betaling van teveel betaalde huurpenningen zal eveneens worden toegewezen. Voor het intreden van de wettelijke rente is noodzakelijk dat de wederpartij in verzuim is. Dat is eerst het geval nadat deze bij schriftelijke aanmaning in gebreke is gesteld dan wel wanneer nakoming tijdelijk of blijvend onmogelijk is. Als niet gemotiveerd door Art Expo betwist is komen vast te staan dat Art Expo Dela Vastgoed nimmer op de wettelijk vereiste wijze in gebreke heeft gesteld, terwijl van tijdelijke of blijvende onmogelijkheid tot nakoming niets is gesteld of gebleken. Uit het voorgaande vloeit voort, dat de rente zal worden toegewezen vanaf de dag der dagvaarding, 27 augustus 2009. Nu het een overeenkomst tussen rechtspersonen betreft is de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW van toepassing.
Niet is gesteld of gebleken dat de door Art Expo verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan de verzending van een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten moet daarom worden afgewezen.
Art Expo heeft zich ten aanzien van de vordering in reconventie met betrekking tot het door Dela Vastgoed betaalde voorschot gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. Nu Art Expo in de onderhavige procedure geen vaststelling vordert van de huurprijs per 1 juni 2007, komt het de kantonrechter billijk voor dat zij het door Dela Vastgoed aan de BHAC betaalde voorschot voor haar rekening neemt. De gedeelte van de vordering in reconventie zal derhalve worden toegewezen.
De proceskosten in conventie en in reconventie komen voor rekening van Dela Vastgoed, inclusief de kosten van het door Art Expo betaalde voorschot van € 1.500,-- ter zake van het huurprijsadvies per 21 januari 2008, omdat deze voor het grootste deel in het ongelijk wordt gesteld. De kosten aan de zijde van Art Expo in reconventie worden begroot op nihil, nu Art Expo niet schriftelijk voor antwoord in reconventie heeft geconcludeerd.
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
- stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte te (2011 SH) Haarlem aan de Grote Houtstraat 93 B, ingaande op 21 januari 2008, nader vast op € 110.437,18 per jaar exclusief btw;
- veroordeelt Dela Vastgoed tot betaling aan Art Expo van een bedrag gelijk aan hetgeen Art Expo teveel aan huurpenningen heeft betaald sinds 21 januari 2008, vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over dat bedrag vanaf 27 augustus 2009 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- veroordeelt Dela Vastgoed tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Art Expo tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 72,25
vastrecht € 208,00
salaris gemachtigde € 1.200,00
voorschot BHAC € 1.500,00;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie
- veroordeelt Art Expo tot betaling aan Dela Vastgoed van € 1.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2008;
- veroordeelt Dela Vastgoed tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Art Expo tot en met vandaag worden begroot op nihil;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.M. van Wassenaer en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.