Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Zaandam
zaak/rolnr.: 457622 VV EXPL 10-30
datum uitspraak: 18 maart 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
de stichting STICHTING INTERMARISHOEKSTEEN
te Hoorn
eiseres
hierna te noemen IntermarisHoeksteen
gemachtigde mr. J.J. de Boer
tegen
1. [gedaagde 1]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [gedaagde 1]
procederend in persoon
2. [gedaagde 2]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [gedaagde 2]
gemachtigde mr. H.F. Dijkstra
De procedure
IntermarisHoeksteen heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 3 maart 2010 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 maart 2010. De gemachtigde van [gedaagde 2] heeft pleitnotities overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. [gedaagde 2] heeft nog stukken in het geding gebracht.
De feiten
a. IntermarisHoeksteen verhuurt sinds 1 maart 1990 aan [gedaagde 1] woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen de woning) voor een bedrag van thans
€ 594,34 per maand. Op 27 februari 2010 heeft [gedaagde 1] de huur tegen 1 april 2010 opgezegd.
b. IntermarisHoeksteen is een professionele verhuurster van onroerend goed in de regio’s Hoorn en Purmerend. Zij verhuurt in de sociale sector.
c. [gedaagde 2] woont samen met haar twee kinderen van nu 2 en 3 jaar in de woning.
d. [gedaagde 2] betaalt per maand een bedrag van € 300,-- all-in aan [gedaagde 1].
e. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in mei 2009 een huurcontract opgesteld.
f. [gedaagde 1] heeft niet meer haar hoofdverblijf in de woning. Sinds mei 2009 heeft [gedaagde 1] de nacht niet meer in de woning doorgebracht.
g. Artikel 5.5 van de huurovereenkomst tussen IntermarisHoeksteen en [gedaagde 1]- voor zover relevant - luidt:
“Het is aan huurder zonder toestemming van verhuurster niet toegestaan het gehuurde in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Huurder is evenwel gerechtigd een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, mist hijzelf het gehuurde als hoofdverblijf blijft bewonen.”
h. IntermarisHoeksteen heeft geen toestemming gegeven voor de onderverhuur.
i. In de brief van IntermarisHoeksteen d.d. 8 maart 2010 wordt onder andere - voor zover relevant - het volgend vermeld:
“De door u gehuurde woning aan [adres] wordt niet opnieuw verhuurd, maar wordt verkocht.”
De vordering
IntermarisHoeksteen vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot ontruiming van de woning. IntermarisHoeksteen stelt dat [gedaagde 1] zonder toestemming van IntermarisHoeksteen de woning onderverhuurt, dan wel in gebruik heeft gegeven aan een derde zonder dat zij hoofdverblijf heeft in de woning. [gedaagde 1] levert een wanprestatie.
In de gegeven omstandigheden kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van IntermarisHoeksteen worden gevergd dat zij de overeenkomst voortzet met [gedaagde 2]. IntermarisHoeksteen is een sociale verhuurster en [gedaagde 2] staat nog niet lang genoeg ingeschreven als woningzoekende. Het is niet bekend of [gedaagde 2] voldoende financiële waarborgen biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.
Het verweer
[gedaagde 1] heeft de huurovereenkomst inmiddels opgezegd tegen 1 april 2010. De huurovereenkomst eindigt op korte termijn, zodat de vordering van IntermarisHoeksteen moet worden afgewezen.
[gedaagde 2] betwist de vordering en voert aan dat er sprake is van een voorgezette huurovereenkomst ex artikel 7:269 BW. Op voorhand is aannemelijk dat een vordering op grond van lid 2 van dit artikel niet zal slagen. Bij afweging van de belangen over en weer, weegt het belang van [gedaagde 2] en haar beide kinderen zwaarder dan dat van IntermarisHoeksteen.
De beoordeling
1. De vordering ten aanzien van [gedaagde 1] behoeft geen bespreking nu [gedaagde 1] de huur op 27 februari 2010 tegen 1 april 2010 heeft opgezegd en zij niet meer in de woning verblijft. [gedaagde 1] heeft opgezegd voor dagvaarden. IntermarisHoeksteen heeft geen belang - meer - bij haar vordering ten aanzien van [gedaagde 1]. De vordering jegens [gedaagde 1] zal worden afgewezen.
2. De tegen [gedaagde 2] gevorderde voorlopige voorziening komt slechts voor toewijzing in aanmerking als in dit geding aan de hand van de feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van IntermarisHoeksteen tot ontruiming van de woonruimte zal worden toegewezen. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit het geval is.
3. Met [gedaagde 2] neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat er vanaf 1 april 2010 sprake zal zijn van een voorgezette huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:269 lid 1 BW. IntermarisHoeksteen geeft in haar dagvaarding reeds aan een bodemprocedure ex artikel 7:269 lid 2 BW te zullen starten opdat de huurovereenkomst zal eindigen. De vraag waar het in die procedure om zal gaan, is of één van de in dit lid 2 genoemde gronden aan de orde is en de huur zal eindigen.
4. Het zwaarwegende belang van [gedaagde 2] bij voortzetting van de huurovereenkomst, dient naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter te wijken voor het belang van IntermarisHoeksteen bij de beëindiging daarvan. IntermarisHoeksteen heeft - als sociale verhuurster - een zwaarwegend belang bij het uitvoeren van haar toewijzingsbeleid. Zij dient de belangen van de overige woningzoekenden te bewaken. Dat de woning na 1 april 2010 in de verkoop zal gaan, doet daar op zich niets aan af. Het is aan IntermarisHoeksteen haar woningen op rechtvaardige manier toe te wijzen; men zal moeten wachten tot er een woning beschikbaar komt. Een door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onbevoegd gesloten onderhuurovereenkomst doorkruist dit beleid en heeft tot gevolg dat via de reguliere weg langer op een woning gewacht moet worden. Bovendien vreest IntermarisHoeksteen - naar het oordeel van de kantonrechter terecht - voor precedentwerking.
5. Gelet op vorenstaande kan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van IntermarisHoeksteen niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde 2] voortzet. Het belang van IntermarisHoeksteen bij het handhaven van haar toewijzingssysteem weegt zwaarder dan de belangen van [gedaagde 2]. Hoe schrijnend de situatie van [gedaagde 2] ook is, het kan niet zo zijn dat zij als onbevoegd onderhuurster het toewijzingsbeleid van IntermarisHoeksteen doorkruist.
6. De vordering van IntermarisHoeksteen zal worden toegewezen nu de kantonrechter het aannemelijk acht dat de vordering van IntermarisHoeksteen in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De overige gronden van artikel 7:269 lid 2 BW behoeven geen bespreking.
7. Partijen zijn het er wel over eens dat het onwenselijk is dat [gedaagde 2] samen met haar twee kleine kinderen - op korte termijn - de woning moet verlaten. Om [gedaagde 2] iets meer tijd te gunnen een ander onderkomen te vinden, zal zij de woning voor 1 mei 2010 dienen te ontruimen.
8. De kantonrechter acht termen aanwezig om de proceskosten tussen IntermarisHoeksteen en [gedaagde 2] te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Nu de vordering jegens [gedaagde 1] wordt afgewezen, komen haar proceskosten voor rekening van IntermarisHoeksteen.
De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde 2] bij wijze van voorlopige voorziening om de woning uiterlijk op 1 mei 2010 met al de haren en het hare te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te houden;
- bepaalt dat IntermarisHoeksteen en [gedaagde 2] hun eigen kosten dragen;
- veroordeelt IntermarisHoeksteen tot betaling van de proceskosten van [gedaagde 1] die tot en met vandaag worden begroot op nihil;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Smits, bijgestaan door mr. M.C. de Ruijter, griffier, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.