Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 165644 / KG ZA 10-30
Vonnis in kort geding van 19 maart 2010
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HEEMSTEDE,
zetelende te Heemstede,
eiseres,
advocaat mr. M.W. Langhout,
tegen
[Gedaagde],
wonende te Hillegom,
gedaagde,
advocaat mr. K. Beishuizen.
Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding en de daarop aangebrachte wijzigingen als betekend bij exploit van 1 maart 2010,
- de mondelinge behandeling.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Tussen partijen, de Gemeente als verhuurder enerzijds en [gedaagde] als huurder anderzijds, is op 16 oktober 1992 een huurovereenkomst tot stand gekomen betreffende het perceel grond, voorheen kadastraal bekend gemeente Heemstede, sectie A, nrs. 8379, en thans kadastraal bekend gemeente Heemstede, sectie A, nr. 9628 (hierna: het perceel). [gedaagde] heeft op dit perceel een bloemenkiosk geplaatst.
2.2. In de huurovereenkomst is opgenomen, voor zover relevant:
[…] Bij de uitgifte van de grond in huur wordt tevens een van het huurrecht afhankelijk recht van opstal toegekend […].
1.a indien niet ten minste drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst door de gemeente of huurder te kennen is gegeven, dat de huur zal eindigen, wordt de huurovereenkomst geacht te zijn verlengd met een tijdsduur van een jaar. Deze wijze van verlenging is toepasselijk op elk tijdvlak van een jaar. Een opzeggingsgrond voor de gemeente vormt onder meer de realisering van een ter plaatse geldend bestemmingsplan/inrichtingsplan;
7. het is huurder zonder schriftelijke toestemming van de gemeente verboden het gehuurde en de daarop aanwezige opstal geheel of gedeeltelijk aan derden onder te verhuren of in gebruik af te staan;
9. de gemeente is gerechtigd bij niet prompte betaling van de huurpenningen en bij niet-, niet-tijdige of niet behoorlijke nakoming van enige aan de huurder opgelegde verplichting, alsmede bij overtreding van enig aan de huurder opgelegd verbod, de huurovereenkomst van rechtswege en zonder dat enige rechterlijke tussenkomst is vereist, als ontbonden te beschouwen door het enkele feit van de niet- of niet-tijdige betaling, niet- of niet-tijdige of niet behoorlijke nakoming, daad of overtreding zelve;
13. bij het einde van een huurovereenkomst - als gevolg van opzegging door de gemeente - heeft huurder de keuze tussen het ontruimd opleveren van de grond of het opleveren van de grond met opstal. De gemeente zal in het laatste geval voor de opstal, welke na de uitgifte van de grond in huur is gesticht, aan huurder een prijs betalen, welke gelijk is aan de waarde van de opstal zonder grond. Het bedrag van de overnameprijs is gelijk aan de boekwaarde van de opstal ten tijde van de beëindiging van de huurovereenkomst. Bij de bepaling van de boekwaarde wordt ervan uitgegaan dat de opstal in tien jaarlijkse termijnen wordt afgeschreven […].
2.3. Medio augustus 2008 heeft de Gemeente [gedaagde] geïnformeerd over haar voornemen om de huurovereenkomst te beëindigen. Bij brief van 4 december 2008 heeft de Gemeente [gedaagde] onder meer als volgt bericht:
In overleg met u met de heren [A] en [B] van de afdeling Ruimtelijk Beleid van 25 augustus 2008 bent u reeds geïnformeerd over ons voornemen om de huurovereenkomst van een strook grond, groot 20,5 m2, op de Binnenweg voor een bloemenkiosk te beëindigen. Dit in verband met de herinrichting van de Binnenweg.
[…]
In verband hiermee hebben wij besloten de verhuur van de genoemde strook grond op te zeggen en de betreffende overeenkomst te beëindigen op 31december 2009.
[…]
2.4. Bij brief van 6 januari 2009 heeft de Gemeente [gedaagde] als volgt bericht:
[…]
Overeenkomstig het bepaalde in artikel 13. van de huurovereenkomst heeft u de keuze om op de bovengenoemde datum de grond of ontruimd, of met opstal op te leveren. In het laatste geval is de gemeente voor de opstal een vergoeding verschuldigd, gelijk aan de boekwaarde van de opstal ten tijde van de beëindiging van de huurovereenkomst (31 december 2009), met dien verstande dat er bij de bepaling van de boekwaarde van wordt uitgegaan dat de opstal in tien jaarlijkse termijnen wordt afgeschreven. Aangezien deze afschrijvingstermijn ruimschoots is overschreden (de huur is ingegaan op 1 november 1992), bedraagt de verschuldigde vergoeding voor de opstal € 0.
[…]
2.5. Vervolgens hebben partijen over en weer gecorrespondeerd over de kwestie, hetgeen niet heeft geleid tot een minnelijke regeling tussen hen.
3. Het geschil
3.1. De Gemeente vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad samengevat - [gedaagde] te bevelen om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis het perceel met (het) zijne en de zijnen te ontruimen en in nette ontruimde staat aan de Gemeente op te leveren, met machtiging, indien [gedaagde] met de nakoming van deze veroordeling in gebreke mocht blijven, de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie. Tevens heeft de Gemeente gevorderd [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. De Gemeente legt primair aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] thans zonder recht of titel op het perceel verblijft nu zij de huurovereenkomst in december 2008 per 31 december 2009 heeft opgezegd. De huurovereenkomst is derhalve geeindigd zodat [gedaagde] thans zonder recht of titel op het perceel verblijft. Subsidiair heeft de Gemeente aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] handelt in strijd met artikel 7 van Pro de huurovereenkomst nu hij het perceel heeft (onder)verhuurd. Op grond van artikel 9 heeft Pro de Gemeente de huurovereenkomst inmiddels buitengerechtelijk ontbonden zodat [gedaagde] ook op die grond zonder recht of titel op het perceel verblijft. Volgens de Gemeente handelt [gedaagde] aldus onrechtmatig jegens haar.
3.3. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [gedaagde] heeft allereerst aangevoerd dat in de huurovereenkomst een recht van opstal ten behoeve van hem is gevestigd. Volgens [gedaagde] dient sinds 1992 krachtens de wet bij beëindiging van een recht van opstal de schadevergoeding te worden vastgesteld conform de regels die gelden voor onteigening. Dit betekent dat als schadevergoeding de waarde in het economisch verkeer dient te worden voldaan, aldus [gedaagde]. Volgens [gedaagde] snijdt het beroep van de Gemeente op artikel 13 van Pro de huurovereenkomst geen hout aangezien de in dit artikel genoemde afschrijvingsperiode slechts een boekhoudkundige danwel fiscale aangelegenheid is die niets zegt over de waarde van de opstal in het economische verkeer.
4.2. De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 3:98 Jo Pro artikel 3:89 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) wordt een recht van opstal gevestigd door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers. Nu tussen partijen niet in geschil is dat tussen hen geen notariële akte is opgemaakt waarbij een recht van opstal is gevestigd, is de voorzieningenrechter met de Gemeente van oordeel dat geen recht van opstal is gevestigd ten behoeve van [gedaagde]. Het primaire verweer van [gedaagde] wordt dan ook verworpen.
4.3. Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij al sinds 1975 een bloemenkiosk binnen de gemeente Heemstede exploiteert, zodat sprake is van een duurovereenkomst tussen de Gemeente en [gedaagde], Volgens [gedaagde] vormt beëindiging van een duurovereenkomst onder omstandigheden een grondslag voor een vordering tot schadevergoeding. [gedaagde] is dan ook van oordeel dat de Gemeente hem een passende alternatieve locatie moet aanbieden of wel een redelijke schadevergoeding. [gedaagde] heeft aangevoerd dat er een geschikte locatie beschikbaar is, namelijk op het voorterrein van het “Rivièra Maisongebouw”, echter de Gemeente wil op geen enkele wijze meewerken aan het verplaatsen van de bloemenkiosk van [gedaagde] naar een andere locatie.
4.4. Met [gedaagde] is de voorzieningenrechter van oordeel dat er sprake is van een duurovereenkomst tussen de Gemeente en [gedaagde]. Tussen partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen waarin in artikel 13 expliciet Pro een regeling is opgenomen met betrekking tot de vergoeding die de Gemeente de huurder dient te voldoen in het geval de huurovereenkomst wordt beëindigd als gevolg van opzegging door de Gemeente. Voorshands is niet aannemelijk geworden dat die regeling als onredelijk moet worden aangemerkt. Daar doet niet aan af dat [gedaagde] reeds lange tijd een bloemenkiosk in de gemeente Heemstede exploiteert. Evenmin doet daar aan af dat [gedaagde] op grond van artikel 13 van Pro de huurovereenkomst thans niet meer in aanmerking komt voor een vergoeding voor de opstal.
4.5. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter komt [gedaagde] evenmin in aanmerking voor een andere vorm van schadevergoeding. In de huurovereenkomst is reeds opgenomen dat de realisering van een ter plaatse geldend bestemmingsplan/inrichtingsplan een opzeggingsgrond vormt voor de Gemeente. Daarbij heeft de Gemeente [gedaagde] reeds in augustus 2008 haar voornemen om de huurovereenkomst te beëindigen kenbaar gemaakt zodat [gedaagde] door de Gemeente tijdig en behoorlijk in de gelegenheid is gesteld om naar alternatieven te zoeken. Gelet op de gemotiveerde betwisting door de Gemeente heeft [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de Gemeente de door [gedaagde] aangedragen alternatieven niet in overweging heeft genomen en zonder meer op ontoereikende gronden heeft afgewezen. Dit leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomst rechtsgeldig door de Gemeente is opgezegd en [gedaagde] thans zonder recht of titel op het perceel verblijft. De gevraagde voorziening zal dan ook worden toegewezen waarbij de voorzieningenrechter de na te noemen ontruimingstermijn redelijk acht.
4.6. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren zal worden toegewezen als na te melden.
4.7. Gelet op het vorenstaande behoeft de subsidiair door de Gemeente aangevoerde ontruimingsgrondslag, te weten de (onder)verhuur van [gedaagde] op grond waarvan de huurovereenkomst buitengerechtelijk door de Gemeente is ontbonden, welke (onder)verhuur door [gedaagde] overigens gemotiveerd is betwist, geen nadere bespreking meer.
4.8. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Heemstede worden begroot op:
- dagvaarding EUR 87,93
- vast recht 263,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.166,93
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen een week na de betekening van dit vonnis het perceel, voorheen kadastraal bekend gemeente Heemstede, sectie A, nrs 8379, en thans kadastraal bekend gemeente Heemstede, sectie A, nr. 9628, met het zijne en de zijnen te ontruimen en in nette ontruimde staat aan de Gemeente op te leveren, met machtiging van de Gemeente om - ingeval van weigering of nalaten van die ontruiming - de ontruiming op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van politie en justitie, een en ander met inachtneming van artikel 556 lid 1 en Pro artikel 557 Rv Pro.
5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op EUR 1.166,93,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.P. Ruitinga en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2010.?