Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 436698 CV EXPL 09-9446
datum uitspraak: 20 januari 2010
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[ZZZ] Makelaardij B.V.
te Heemstede
eiseres
hierna te noemen: [eiseres]
gemachtigde: C.H. Boeder
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M.J.F.A. Mutsaers
De procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
- de dagvaarding van 4 september 2009, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het door de kantonrechter tussen partijen gewezen en op 28 oktober 2009 uitgesproken tussenvonnis,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 14 december 2009 gehouden comparitie van partijen,
- de door [gedaagde] ten behoeve van de comparitie van partijen ingediende akte.
Vonnis is bepaald op heden.
De feiten
a. [gedaagde] en zijn voormalige echtgenote [XXX] hebben op 25 juni 2008 met
[eiseres] een overeenkomst gesloten strekkende tot het verlenen van diensten bij de verkoop van hun (voormalige echtelijke en aan hen in gemeenschappelijke eigendom toebehorende) woning aan het [adres] te [woonplaats].
b. In deze overeenkomst is opgenomen:
Met betrekking tot de hoogte van de tarieven zijn de opdrachtgever en het
NVM-lid het volgende overeengekomen: De courtage bedraagt 1% excl. BTW
van de koopsom.
Op deze opdracht zijn van toepassing de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en indien en voor zover daarvan hierboven niet is afgeweken, de tarieven zoals weergegeven in: Voorwaarden NVM 2000. (…)
3. De vraagprijs is bepaald op € 849.500,- k.k.
4. Met betrekking tot het intrekken van de opdracht door de opdrachtgever zijn partijen het volgende overeengekomen:
Mocht opdrachtgever de opdracht intrekken of opschorten dan is hij naast de tot dan toe gemaakte kosten (…) aan het NVM-lid een vergoeding verschuldigd van: 0% van de courtage van de laatst gehanteerde vraagprijs (…).
c. In de NVM 2000 voorwaarden is opgenomen:
II.16 (…) dat ook courtage is verschuldigd indien de verkoopopdracht is ingetrokken en deze verband houdt met de dienstverlening van het NVM lid. Dit verband wordt behoudens tegenbewijs verondersteld aanwezig te zijn indien de overeenkomst tot stand komt binnen drie maanden na het einde van de opdracht (…).
II.19 Onder de totstandkoming van een overeenkomst wordt tevens verstaan het door opdrachtgever meewerken aan een handeling als gevolg waarvan het onroerend goed geheel of gedeeltelijk wordt verkocht, verhuurd of toebedeeld aan de opdrachtgever en/of een derde en in verband daarmee de uitvoering van de opdracht geen verdere voortgang vindt. (…)”.
d. Omstreeks december 2008 heeft [AAA] een bod op de woning gedaan van
€ 807.500,00 k.k.
e. Naar aanleiding hiervan schrijft [YYY] (namens [eiseres]) bij email van
16 december 2008 aan mr. Kochheim (de echtscheidingsadvocaat van [XXX]) onder meer het volgende:
(…) Mevrouw [XXX] is akkoord met dit voorstel. De heer [gedaagde] (…) melde mij dat ik per direkt de verkoopopdracht diende in te trekken (…).
f. De woning is niet aan [AAA] verkocht.
g. In het kader van een kort geding tussen [gedaagde] en [XXX] heeft de Voorzieningenrechter op 5 januari 2009 bepaald dat [XXX] diende mee te werken aan toescheiding van de woning aan [gedaagde].
h. Bij beschikking van 19 mei 2009 van de rechtbank Haarlem is de woning voor
€ 807.500,00 toegescheiden aan [gedaagde].
i. [eiseres] heeft op 3 juli 2009 een courtagenota van € 4.760,00 inclusief btw
(= 50%) aan [gedaagde] gezonden. De andere helft heeft [eiseres] aan [XXX] gedeclareerd. [XXX] heeft haar deel betaald. [gedaagde] heeft de aan hem gerichte nota niet betaald.
De vordering
[eiseres] vordert (samengevat) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 5.000,00.
Het gaat daarbij om € 4.760,00 aan hoofdsom, € 714,00 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 35,99 aan vervallen rente. Om haar moverende redenen beperkt
[eiseres] de vordering tot € 5.000,00.
[eiseres] stelt (samengevat) dat zij een koper ([AAA]) voor de woning heeft gevonden en dat er een koopovereenkomst met [AAA] tot stand is gekomen. Deze is niet getekend omdat [gedaagde] op het allerlaatste moment heeft besloten de woning zelf te kopen.
Nu sprake is van de totstandkoming van een overeenkomst, zoals in de NVM 2000 voorwaarden omschreven, is [gedaagde] (de helft van de) courtage verschuldigd. [XXX] heeft haar deel van de courtage wel voldaan.
[gedaagde] heeft, ondanks aanmaning, niet aan zijn betalingsverplichting voldaan. [eiseres] heeft haar vordering uit handen gegeven. De daarmee gemoeide kosten wenst zij op [gedaagde] te verhalen.
Het verweer
[gedaagde] voert (samengevat) het volgende verweer. Er is geen koopovereenkomst met [AAA] tot stand is gekomen, nu [gedaagde] het aanbod van [AAA] niet heeft aanvaard. Integendeel, [gedaagde] heeft de opdracht ingetrokken. Op grond van de overeenkomst van dienstverlening is in dat geval géén courtage verschuldigd. [gedaagde] is daarom, behoudens de eventuele kosten, niets verschuldigd. Dat [XXX] wel heeft betaald doet niet terzake.
De beoordeling van het geschil
1. Ter zitting is gebleken dat tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde] de aan
[eiseres] verleende opdracht op 15 december 2008 heeft ingetrokken.
Uit de stukken van het kort geding tussen [gedaagde] en [XXX] volgt dat die intrekking was ingegeven door [gedaagde]s wens de woning zelf toegescheiden te krijgen. Niet is gebleken dat [gedaagde] de opdracht heeft ingetrokken nadat er al een koopovereenkomst met [AAA] zou zijn gesloten, nog daargelaten dat niet was voldaan aan het voorschrift van artikel 7:2 BW dat een koop als hier aan de orde schriftelijk moet worden aangegaan. Een koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [XXX] als verkopers en [AAA] als koper is - kortom - nooit tot stand gekomen.
2. Vast staat dat [gedaagde] de opdracht heeft ingetrokken, zodat [eiseres] op grond van artikel 4 van de overeenkomst van dienstverlening geen recht jegens [gedaagde] op courtage heeft. Artikel II.19 van de algemene voorwaarden maakt dit niet anders. Dat artikel is in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter niet van toepassing, omdat het ziet op een andere situatie, waarbij de opdracht als zodanig nog wel bestaat (dus niet is ingetrokken). Ook faalt het beroep van [eiseres] op artikel II.16 van de algemene voorwaarden, omdat artikel 4 heeft te gelden als een speciale bepaling die voorrang heeft.
3. Het vorenstaande leidt ertoe dat de vordering van [eiseres] wordt afgewezen.
4. Waar de overige stellingen van partijen niet tot een ander oordeel kunnen leiden behoeven deze geen bespreking.
5. De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] omdat zij in het ongelijk wordt gesteld.
BESLISSING
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [eiseres] in de kosten van [gedaagde] begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Stolp en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.