Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 164847 / KG ZA 09-735
Vonnis in kort geding van 11 februari 2010
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ROPLAS BEHEERMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Zwanenburg, gemeente Haarlemmermeer,
2. [Eiser 2],
wonende te Halfweg, gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude,
eisers,
advocaat mr. R. Vos,
tegen
HEN DIE VERBLIJVEN IN HET PAND AAN DE KERKHOFLAAN 24A TE ZWANENBURG,
van wie de identiteit niet vastgesteld kon worden,
gedaagden,
van wie is verschenen [gedaagde 1],
wonende te Zwanenburg, gemeente Haarlemmermeer,
advocaat mr. T. de Deugd.
Partijen zullen hierna Roplas, [eiser 2], dan wel Roplas c.s., [gedaagde 1] en de niet verschenen gedaagden, gezamenlijk gedaagden genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Roplas c.s.
- de pleitnota van [gedaagde 1].
1.2. [gedaagde 1] is ter zitting bij advocaat, mr. De Deugd verschenen. Mr. De Deugd heeft zich uitsluitend namens [gedaagde 1] gesteld. Voor het overige zijn geen gedaagden verschenen.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser 2] is gerechtigde tot de onroerende zaak staande en gelegen te Zwanenburg aan de Kerkhoflaan 24a, kadastrale aanduiding Haarlemmermeer A 10362 (verder: de woning)
2.2. Met ingang van 1 november 2005 is Roplas en/of [eiser 2] als verhuurder met [A] als huurder (verder: [A]) voor de woning een schriftelijke huurovereenkomst aangegaan voor de duur van een jaar, met stilzwijgende verlenging.
2.3. De huurovereenkomst bevat voor zover hier van belang de volgende bepalingen:
“Artikel 9: verplichtingen Pro van de huurder
(…)
2. Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
(…)
Artikel 14: be Proëindiging van de huurovereenkomst
(…)
2. De door de huurder in acht te nemen opzegtermijn bedraagt ten minste één maand.
(…)
Artikel 15: oplevering Pro van het gehuurde bij het einde van de huur
(…)
2. Verhuurder zal het gehuurde tijdig voor het einde van de huurovereenkomst inspekteren. Huurder dient verhuurder daartoe in de gelegenheid te stellen.
(…)”
2.4. Bij schrijven van 24 oktober 2009 heeft [A] de huurovereenkomst opgezegd. De huurovereenkomst is met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn geëindigd op 1 december 2009.
2.5. Bij email van 15 november 2009 heeft Roplas c.s. [A] gevraagd wanneer de inspectie van de woning kan plaatsvinden. [A] heeft hier bij email van 21 november 2009 als volgt op gereageerd:
“Je e-mail ontvangen, en ik vrees dat wij een probleem hebben.
Begin 2008 is [gedaagde 1] bij mij ingetrokken (kerkhoflaan 24a), doch in dat zelfde jaar accepteerde ik een baan in griekenland.
De huur werd zoals gebruikelijk door mij de eerste van de maand overgemaakt en dat duurde tot februari 2009.
Vanaf die tijd heeft [gedaagde 1] de huur betaald daar ik wederom afgereisd ben naar kreta en mijn huis wilde aanhouden. De vraag aan je vader om het huurcontract over te zetten op zijn naam vond helaas geen respons. Het probleem is nu dat ik feitelijk alles aan [gedaagde 1] heb achter gelaten (mijn kleine inboedel) en dat ik niet in staat ben om het een en ander te regelen, daar ik nu hier permanent woon. Ik weet ook niet wanneer ik weer terug ben in nederland. De reden dat ik officieel mijn huur heb opgezegd, is dat [gedaagde 1] niet aan zijn (voor mij) verplichtingen kan voldoen. Ik vind het triest te horen dat het niet loopt zoals het moet lopen.”
2.6. Bij aangetekend schrijven van 17 november 2009 aan het adres van Roplas heeft [gedaagde 1] zich jegens Roplas c.s. beroepen op artikel 7:269 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit aangetekende schrijven is niet afgehaald.
2.7. De maandelijkse huurtermijnen zijn vanaf maart tot en met augustus 2009 met instemming van Roplas c.s. betaald door [B]. [B] is een gemeenschappelijke vriend van [A] en [gedaagde 1]. De huur over de maanden december 2009, januari en februari 2010 is niet voldaan.
2.8. [gedaagde 1] staat niet ingeschreven op het adres Kerkhoflaan 24a te Zwanenburg. Op dit adres staan wel ingeschreven een onbekend gebleven Bulgaarse man en [C], de vriendin van [gedaagde 1] (verder: [C]).
2.9. De kantonrechter in kort geding te Haarlem heeft bij verstekvonnis van 22 januari 2010 [A] veroordeeld om het pand binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan Roplas c.s..
3. Het geschil
3.1. Roplas c.s. vordert samengevat - veroordeling van gedaagden binnen 2 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de Kerkhoflaan 24a te Zwanenburg met al de hunnen en al het hunne te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels, met machtiging van Roplas c.s. om - in geval van weigering of nalatigheid van die ontruiming - de ontruiming zelf en op kosten van gedaagden te doen bewerkstelligen desnoods met behulp van politie en justitie en te bepalen dat deze vordering tot ontruiming tot twaalf maanden na de dag waartegen deze ontruiming is geëffectueerd ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich in of om het pand bevindt met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding.
Roplas c.s. vordert daarnaast, in geval de voorzieningenrechter mocht aannemen dat tussen [A] enerzijds en [gedaagde 1] en [C] anderzijds een overeenkomst van (onder)huur bestaat, bij voorwaardelijke uitbreiding van eis - samengevat - veroordeling van [gedaagde 1] en [C] binnen 2 dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de Kerkhoflaan 24a te Zwanenburg te ontruimen alsmede [gedaagde 1] en [C] hoofdelijk te veroordelen tot betalen van EUR 1.410,00 aan gebruiksvergoeding te vermeerderen met EUR 470,00 per maand na 28 februari 2010 met veroordeling van [gedaagde 1] en [C] hoofdelijk in de kosten van dit geding.
3.2. [gedaagde 1] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Ten aanzien van alle gedaagden
4.1. Ter zitting is gebleken dat de dagvaarding niet voldoet aan de in artikel 139 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) voorgeschreven formaliteiten. In de dagvaarding is geen aanzegging van het griffierecht opgenomen.
Ten aanzien van [gedaagde 1]
4.2. De voorzieningenrechter heeft ter zitting overwogen dat nu [gedaagde 1] ter zitting is verschenen de dagvaarding hem kennelijk heeft bereikt. Aldus kan niet worden geoordeeld dat [gedaagde 1] door het gebrek onnodig in zijn belangen is geschaad. Dit brengt met zich dat hem geen beroep op nietigheid van de dagvaarding toekomt.
4.3. Roplas c.s. legt aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag, dat [gedaagde 1] jegens Roplas c.s. onrechtmatig handelt, nu hij zonder recht of titel in het pand verblijft, waardoor Roplas c.s. schade lijdt. Roplas c.s. stelt vanaf november 2009 geen huurbetalingen meer te hebben ontvangen. Daarnaast stelt Roplas c.s. het pand vanaf 1 december 2009 verhuurd te hebben aan Deblado. Zolang [gedaagde 1] in het pand verblijft, kan zij het pand niet aan Deblado ter beschikking stellen en wordt zij voor de gevolgen daarvan door Deblado aansprakelijk gesteld. Verder stelt Roplas c.s. dat [gedaagde 1] vernielingen heeft aangebracht aan het pand door de achterpui van de woning te verwijderen, alsmede een deel van de balkonbalustrade.
4.4. [gedaagde 1] heeft zich beroepen op het bepaalde in artikel 7:269 BW Pro. Hij heeft aangevoerd dat hij de woning van Roplas c.s. heeft ondergehuurd. Daarnaast betwist [gedaagde 1], bij gebrek aan wetenschap, dat sprake is van een huurovereenkomst tussen Roplas c.s. en Deblado. Door Roplas c.s. is geen huurovereenkomst overgelegd. Ook betwist [gedaagde 1] dat hij veranderingen, dan wel vernielingen aan het pand heeft aangebracht.
4.5. De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
Indien komt vast te staan, dat [gedaagde 1] met [A] een onderhuurovereenkomst heeft gesloten geldt dat, nu de huurovereenkomst tussen Roplas c.s. en [A] is beëindigd, die overeenkomst op grond van het bepaalde in artikel 7:269 lid 1 BW Pro wordt voortgezet tussen [gedaagde 1] en Roplas c.s.. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voorshands niet vast te stellen of tussen [gedaagde 1] en [A] een onderhuurovereenkomst is gesloten of dat [gedaagde 1] zonder recht of titel in het pand verblijft. Hiervoor is nader onderzoek noodzakelijk, waarvoor het kort geding zich niet leent. Zonder dergelijk nader onderzoek staat niet vast dat in een bodemprocedure over zal worden gegaan tot toewijzing van de door Roplas c.s. gevorderde ontruiming. Voor een voorziening strekkende tot ontruiming op de grond dat [gedaagde 1] zich zonder recht of titel in de woning bevindt, bestaat derhalve geen grond.
4.6. Gelet op de betwisting door [gedaagde 1] is evenmin aannemelijk geworden dat [gedaagde 1] vernielingen heeft aangebracht aan het pand door de achterpui en de balkonbalustrade te verwijderen. Voor een voorziening strekkende tot ontruiming op de grond dat [gedaagde 1] onrechtmatig handelt jegens Roplas c.s. door onzorgvuldig om te gaan met de woning, bestaat derhalve evenmin grond.
4.7. Aangezien niet valt uit te sluiten dat tussen [A] en [gedaagde 1] een onderhuurovereenkomst heeft bestaan, zal de voorzieningenrechter de voorwaardelijke eis bespreken.
4.8. De voorzieningenrechter zal de gevorderde ontruiming afwijzen. Uit de door [gedaagde 1] overgelegde jaaropgave 2009 blijkt dat hij over voldoende inkomen beschikt om de huur te betalen. De huur is tot 1 december 2009 ook betaald en de stagnatie nadien is onweersproken veroorzaakt door de onduidelijkheid over de juridische situatie en de daaruit voortvloeiende aanspraken over en weer. [gedaagde 1] heeft verklaard de huurpenningen te hebben gereserveerd en op eerste verzoek in staat en bereid te zijn de achterstallige huurtermijnen te voldoen. Er is dus geen sprake van dat [gedaagde 1] onvoldoende waarborg biedt voor de nakoming van de huur of dat zijn betalingsgedrag aanleiding geeft tot ontruiming. Niet staat vast dat de eventuele onderhuurovereenkomst is aangegaan om de positie van huurder te verkrijgen. Uit de onweersproken mededeling van [gedaagde 1] dat [A] de woning wenste onder te verhuren omdat hij weliswaar veel in het buitenland verkeerde, maar ook hier een huis wilde aanhouden in verband met zijn familie, lijkt veeleer het tegendeel te volgen. Met juistheid heeft Roplas c.s. betoogd dat de eventuele onderhuurovereenkomst is aangegaan in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst en dus onbevoegdelijk, maar dat brengt geenszins mee dat [gedaagde 1] geen huurbescherming zou toekomen. Ten slotte geeft de beweerdelijke huurovereenkomst met Deblado – de vennootschap van de zoon van [eiser 2] – onvoldoende aanleiding te oordelen dat een ontruiming in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarvoor zal ten minste het bestaan en de inhoud van die overeenkomst voldoende aannemelijk en duidelijk moeten zijn, hetgeen in dit kort geding niet het geval is.
4.9. De vordering tot betaling van € 1.410,- is toewijsbaar. Dit bedrag dient hetzij ten titel van huur, hetzij ten titel van gebruiksvergoeding over de maanden december 2009, januari 2010 en februari 2010 te worden voldaan. Zo ook is toewijsbaar de vordering tot betaling van € 470,- per maand die [gedaagde 1] na februari 2010 in de woning zal verblijven.
4.10. Gelet op het bovenstaande liggen de vorderingen van Roplas c.s. tot ontruiming voor afwijzing gereed en die tot betaling van de onder 4.9 genoemde bedragen voor toewijzing.
Ten aanzien van de niet verschenen gedaagden
4.11. Nu de dagvaarding is uitgebracht tegen meerdere gedaagden en deze een gebrek bevat, kan de voorzieningenrechter ingevolge artikel 121 lid 1 Rv Pro geen verstek verlenen tegen de niet verschenen gedaagden. De voorzieningenrechter zal op grond van artikel 121 lid 2 Rv Pro Roplas c.s. de gelegenheid bieden een herstelexploot van de dagvaarding uit te brengen ten aanzien van de niet verschenen gedaagden. Aangezien op grond van artikel 140 lid 2 Rv Pro heeft te gelden dat bij meerdere gedaagden tussen alle partijen één vonnis wordt gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd – van welke bepaling in de dagvaarding melding moet worden gemaakt – , zal de verdere behandeling van de zaak - ook ten aanzien van [gedaagde 1] - worden aangehouden.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. stelt Roplas c.s. in de gelegenheid uiterlijk 5 maart 2010 te 12.00 uur aan de griffie van het kortgedingbureau hetzij een afschrift van het herstelexploot van de dagvaarding ten aanzien van de niet verschenen gedaagden te doen toekomen, hetzij te laten weten dat zij van die gelegenheid geen gebruik zal maken,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Sicking en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2010.?