Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 09/1501
Uitspraakdatum: 1 februari 2010
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, gevestigd te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2009 de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Heemstede (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 339.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2009 bekend gemaakt.
1.2. Eiseres heeft op 5 maart 2009 hiertegen een bezwaarschrift ingediend. In het bezwaarschrift is een verzoek om prorogatie opgenomen op grond van artikel 7:1a, eerste lid, van de Awb.
1.3. Verweerder is tegemoetgekomen aan het verzoek om prorogatie en heeft het bezwaarschrift doorgezonden aan de rechtbank op 18 maart 2009.
1.4. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 december 2009. De griffier heeft eiseres bij aangetekende brief, verzonden op 6 november 2009 en gericht aan het in het beroepschrift vermelde adres, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiseres is, zonder bericht, niet verschenen. De brief is niet retour gekomen. Nu uit informatie van de website van TNT Post is gebleken dat de brief op 9 november 2009 is uitgereikt, is eiseres tijdig uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
Namens verweerder is verschenen A.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met een vrijstaande berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 386 m³ en de oppervlakte van het perceel is 147 m².
2.2. Op 10 december 2007 is de koopovereenkomst gesloten waarbij eiseres de woning heeft gekocht. In de leveringsakte van de woning, op 24 januari 2008 verleden voor mr. B, notaris te Q, is onder meer het volgende opgenomen:
(…) VOORWAARDEN VERKOOP MET VERPLICHTING TE KOOP AANBIEDING
Het woonhuis [a-straat 1] te Heemstede wordt verkocht aan X (koper) onder de volgende voorwaarden:
1. Het huis moet de komende twintig jaar na de juridische levering, echter uiterlijk tot één januari tweeduizend achtentwintig, bestemd zijn voor de opvang van gemiddeld tien à vijftien (voornamelijk kansarme) dieren, waarvan, voor zover mogelijk, de helft de helft katten.
2. Het huis mag door maximaal twee personen worden bewoond.
3. De katten moeten vrije toegang hebben tot de achtertuin.
4. X biedt de verkoper (dan wel haar rechtsopvolgers onder algemene titel) de mogelijkheid om, wanneer zij dat wenst, maar in beginsel ongeveer vier keer per jaar, het huis te bezichtigen.
5. Wanneer aan deze voorwaarden niet meer wordt voldaan, alsook wanneer koper het huis wenst te vervreemden, heeft verkoper, mevrouw C, b-sraat 1 te R, voornoemd, danwel haar rechtsopvolgers onder algemene titel het recht het huis terug te kopen voor dezelfde prijs, zijnde tachtigduizend euro (€ 80.000,--) vermeerderd met eventuele betaalde overdrachtsbelasting en vermeerder met de kosten als gevolg van door X aangebrachte en door deze aan te tonen voorzieningen welke niet zijn te beschouwen als onderhoudskosten. Koper is verplicht alsdan op de eerste vordering van verkoper mee te werken aan de teruglevering.
6. Deze bepalingen sub 1 tot en met 6 worden door verkoper aan koper opgelegd en door koper aanvaard als kettingbeding; koper is verplicht deze bij iedere vervreemding aan de verkrijger op te leggen, zulks op verbeurte van een ten gunste van verkoper, danwel haar rechtsopvolgers onder algemene titel direct opeisbare boete van tweehonderdduizend euro (€ 200.000,--) zijnde dit bedrag bij benadering het bedrag van de schenking.
(…)
3. Geschil
3.1. In geschil is of de hiervoor onder 2.2. weergegeven voorwaarden een drukkend effect hebben op de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008.
3.2. Eiseres beantwoordt die vraag bevestigend, omdat tengevolge van die voorwaarden het perceel niet onbezwaard kan worden overgedragen en het genot van de zaak is beperkt.
3.3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat met de uit die voorwaarden voortvloeiende beperkingen geen rekening behoeft te worden gehouden, aangezien het geen door de wet gestelde beperkingen betreffen die ongeacht de gebruiker het genot van de zaak raken, maar beperkingen die voortvloeien uit verplichtingen die eiseres op basis van een privaatrechtelijke overeenkomst is aangegaan.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Gezien deze bepaling moet voor de waardebepaling van de woning worden uitgegaan van een veronderstelde verkoop, waarbij een overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom plaatsvindt. Dit wordt ook wel de overdrachtsfictie genoemd. Op grond van deze overdrachtsfictie wordt aan omstandigheden die aan de overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom in de weg staan en die daarom in hun algemeenheid tot een daling van de marktwaarde leiden voorbijgegaan bij het bepalen van de waarde in het economisch verkeer. Op de overdrachtsfictie bestaat in zoverre een uitzondering, dat op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 1998, nr. 33.212, BNB 1999/18 bij de waardebepaling wel rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting als door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt wordt.
4.3. Met het accepteren van de hiervoor onder 2.2. genoemde voorwaarden heeft eiseres een aantal verplichtingen op zich genomen ten aanzien van de wijze waarop zij van de woning gebruik zal maken tot 1 januari 2028. Aldus is niet sprake van zakelijke verplichtingen die op de woning rusten, maar van persoonlijke verplichtingen die eiseres met betrekking tot de woning is aangegaan. Dat eiseres een boete van € 200.000 moet betalen als zij die verplichtingen niet naleeft of als degene die de woning van haar koopt niet bereid is die verplichtingen van haar over te nemen, doet daar niet aan af.
4.4. Verweerder heeft derhalve terecht geen rekening gehouden met het waardedrukkend effect dat zou kunnen uitgaan van de hiervoor onder 2.2. genoemde voorwaarden.
4.5. Tussen partijen is niet in geschil dat de door verweerder per waardepeildatum 1 januari 2008 vastgestelde waarde van de woning van € 339.000 niet te hoog is als van genoemde voorwaarden geen in het kader van de Wet WOZ van belang zijnd waardedrukkend effect uitgaat.
4.6. Op grond van het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 1 februari 2010 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.H.L.C. Bijvoet, rechter, in tegenwoordigheid van mr. H.H. Ruis, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.